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ESTEPHE
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 Posté - 06 mars 2017 : 11:41:53
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Bonjour, 
Nous (notre conseil syndical) sommes en train de réfléchir à la réunion avec le syndic pour préparer notre prochaine AG.
Nous sommes en possession de 3 devis de travaux pour environ 2 500 € et souhaiterions utiliser notre avance sur travaux pour les financer et le proposer à l'AG.
Pour ce faire, est il obligatoire de prévoir une résolution à ce sujet ? Ou l'AG peut elle décider d'utiliser ces fonds sans que cela soit mis à l'ordre du jour ?
Merci d'avance pour vos réponses.
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Posté - 06 mars 2017 : 11:45:47
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A l'ordre du jour et dans le projet des résolutions, il faut mettre le choix de l'entreprise pour réaliser les travaux ainsi que le mode de financement de ces travaux (paiement par un compte avances ou fonds travaux, par des provisions spécifiques, etc...) |
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ESTEPHE
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Posté - 06 mars 2017 : 11:50:31
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Merci Rambouillet pour votre réponse.
Faut il prévoir 2 résolutions : une pour les travaux et une pour l'utilisation des avances sur travaux, ou bien une seule qui intègre tout (travaux et financement) ? |
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Posté - 06 mars 2017 : 12:36:14
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Non il faut deux résolutions donc deux votes car chaque vote concerne des choses totalement différentes.
Peut-être faudra-t-il rajouter d'autres résolutions comme
* assurance dommage ouvrage
* Te SPS
* honoraires syndic
* .... |
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JPM
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Posté - 06 mars 2017 : 13:57:55
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Rambouillet : citation: Non il faut deux résolutions donc deux votes car chaque vote concerne des choses totalement différentes.
Peut-être faudra-t-il rajouter d'autres résolutions comme
* assurance dommage ouvrage
* Te SPS
* honoraires syndic
Dans bien des cas on ne fera les 2500 € de travaux que si on peut les prélever sur une somme disponible.
Dès lors il faut un vote bloqué sur les travaux d'une part et le financement d'autre part.
Par ailleurs pour des travaux de 2500 € il est rare qu'il y ait une assurance DO, un SPS et des honoraires syndic
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ESTEPHE
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Posté - 06 mars 2017 : 19:51:28
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Merci JPM et Rambouillet pour vos interventions.
Il s'agit de quelques travaux de peinture à différents endroits qui ne nécessitent pas de DO. Les provisions sur travaux sont sur un livret A donc elles sont disponibles.
Pourriez vous me préciser quelques uns de vos termes :
- TE SPS ?
- qu'est ce qu'un vote bloqué ?
Merci par avance. |
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Posté - 06 mars 2017 : 20:02:54
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citation: Dès lors il faut un vote bloqué sur les travaux d'une part et le financement d'autre part.
Pour moi, il faut deux votes, car le financement peut être de nature multiple et nécessite un vote spécifique : un seul appel ou 4 ou 5 (par exemple) ainsi que des dates d'exigibilité qui peuvent varier suivant les votes.
Et on peut rajouter qu'au niveau du financement on peut voter soit pour des provisions, soit prendre sur des avances, soit prendre sur le fonds travaux, soit un emprunt, voir même intégré au budget gestion courante, etc....
Donc séparation des deux décisions par deux résolutions
citation: Les provisions sur travaux sont sur un livret A donc elles sont disponibles. Il n’empêche qu'il faut voter s'il faut prendre sur le livret A ou non..... certains peuvent vouloir vider le livret A et d'autres NON....
Te SPS : technicien coordinateur de sécurité quand plusieurs entreprises interviennent sur le même chantier, même si ce n'est pas en même temps..... (cela ne semble pas être le cas dans ce que vous citez) |
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ESTEPHE
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Posté - 08 mars 2017 : 09:24:44
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Merci Rambouillet pour ces précisions. Lors de la réunion avec le syndic pour la préparation de l'AG, je veillerai à ce que 2 résolutions soient prévues.
J'ai trouvé ce qu'est un "vote bloqué" et je profite de ce message pour informer ceux qui ne le savent pas encore car je pense ne pas être le seul ignorant parmi les membres. Du moins, je l'espère ! 
Sur le site de l'ARC, il est noté :
La pratique du vote bloqué consiste à grouper plusieurs questions sous une seule et même résolution. Cette pratique est prohibée en application du principe d'autonomie des décisions et de la spécificité des majorités.
En conséquence de quoi, un vote bloqué ou unique sur plusieurs questions est irrégulier lorsque chaque question est indépendante des autres.
La Cour de Cassation, par des arrêts en date du 27 août 1999, 8 février 2001 et 26 septembre 2002 s'est montrée stricte sur cette question : une résolution soumise au vote ne doit avoir qu'un seul objet.
La Cour de Cassation n'hésite pas à censurer les juges de fond qui parfois valident encore cette pratique.
....
Exemple : a été annulée la résolution suivante : approuver les comptes et donner quitus au syndic. |
Édité par - ESTEPHE le 08 mars 2017 09:27:11 |
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 Posté - 08 mars 2017 : 10:31:49
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... Disons un vote attribué.....
(Nous comptons sur vous pour ne pas envoyer JPM en prison, ESTEPHE, merci d'avance, il est mieux ici);
Dans votre cas le SPS n'est pas nécessaire (sauf si vraiment la femme de ménage tient a remplacer l'ampoule pendant que le peintre peint la douille) |
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Posté - 08 mars 2017 : 10:49:11
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citation: sauf si vraiment la femme de ménage tient a remplacer l'ampoule pendant que le peintre peint la douille
Ribouldingue : qu'y-t-il de caché derrière cette phrase ?.......  |
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Posté - 08 mars 2017 : 19:28:52
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Tout est toujours un problème de coordination.
Douille, avec un D.... |
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ESTEPHE
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Posté - 09 mars 2017 : 08:48:50
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Je confirme : pas besoin de SPS, d'autant plus que le peintre a une bouille incroyable.  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 mars 2017 : 02:01:12
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A propos du vote bloqué l'exemple fourni par l'ARC est vicieux car il s'agit effectivement de deux questions totalement distinctes.
L'exemple type est la désignation du syndic et l'approbation du contrat qu'il a proposé.
Le mandat social du syndic est fondé sur la désignation. Mais il est absurde de désigner le syndic pour ensuite refuser son contrat
Les deux questions sont distinctes mais nécessairement jointes.
Dans un genre différent la décision d'effectuer des travaux peut être groupée avec le montant du crédit ouvert et d'autres modalités.
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ESTEPHE
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Posté - 10 mars 2017 : 08:35:50
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Merci JPM pour ces précisions. Bonne journée. |
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Gédehem
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Posté - 10 mars 2017 : 09:23:06
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Le "vote bloqué" type, sanctionné par le juge, était (*) :
"- approbation des comptes et quitus au syndic".
Réponse constante du juge : l'approbation des comptes est de nature comptable, le quitus au syndic pour sa gestion est de nature juridique.
Nécessité de 2 questions distinctes.
On ne peut pas assimiler cette affaire avec la désignation du syndic.
La désignation du syndic (mandat) et ses modalités d'exécution et rémunérations (contrat) sont de même nature, indivisibles. Une seule question, un seul vote.
On a un peu la même chose pour la désignation des membres du CS, vote bloqué sur une 'liste'.
On considère alors que chacun des conseillers est élu avec le même nombre de voix, comme s'il y avait eu X votes identiques pour ces X conseillers.
(*) vieille pratique détestable. Elle n'existe plus ???
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JPM
Modérateur
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Posté - 10 mars 2017 : 09:43:00
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Bien sur qu'elle existe encore.
Notamment dans les syndicats coopératifs, mais aussi dans les autres quand on essaie de former un groupe pas trop gnan gnan.
Il peut y avoir des aspects contestables ? oui. Certains médicaments provoquent six morts mais sauvent 500 vies |
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 21 mars 2017 : 09:10:03
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Bonjour,
Nous venons de recevoir l'ordre du jour de notre prochaine AG.
Lors de la réunion préparatoire avec le syndic, nous (le CS) lui avions dit que nous aimerions nous servir des provisions spéciales travaux pour financer les travaux et qu'il prévoit une résolution en ce sens, à proposer aux copropriétaires. Et qu'à partir de 2017, nous commencerions à cotiser pour le fonds de travaux.
Malentendu avec le syndic (?), nous venons de recevoir l'ordre du jour et les 2 résolutions suivantes y figurent :
"RESOLUTION N° A : Remboursement des provisions spéciales travaux (article 18 loi 10/07/1965 supprimé) et réaffectation au titre du fonds de travaux obligatoire (article 14-2 loi 10 07 1965 modifié par loi ALUR).
Le syndicat avait décidé de constituer une provision spéciale aux fins de travaux futurs. Il est proposé à l'AG de réaffecter ces sommes au titre du fonds de travaux obligatoire.
Le compte "avance travaux" s'élève à la somme de ......... € au 31 12 2016.
L'AG, après en avoir délibéré, décide de rembourser et de réaffecter l'avance travaux vers le fonds travaux obligatoire pour un montant de..... €
Cette somme sera définitivement acquise au nom du syndicat de copropriétaire et acquise au lot."
"RESOLUTION N° B : Décision à prendre concernant les travaux xxxxxxx
Résolution n° XX-1 Description des travaux : ...........
Résolution n° XX-2 Choix de l'entreprise : Devis joints à la convocation
L'AG décide pour l'exécution de choisir l'entreprise.........
Résolution n° xx-3 : Calendrier appel de fonds et modalités de financement :
Budget voté : xxx €
L'AG décide que xxx appels de fonds seront effectués l'un de xx % au et l'autre de xx % au... L'exigibilité des appels étant effective à ces dates.
Les travaux seront commandés pour le....."
Nous en avions déjà parlé à beaucoup de copropriétaires. Ils sont tous d'accord pour se servir des provisions pour financer les travaux.
Mes interrogations :
- l'AG a t elle le droit de faire ce qu'elle veut des provisions (financer travaux ou réaffectation vers le fonds) ? Aucune loi n'oblige à alimenter le fonds avec ?
- Si l'AG décide de financer les travaux avec les provisions, faut il voter non à la résolution A ?
Doit on obligatoirement passer par un remboursement ?
Peut on changer le libellé comme ceci : Remboursement des provisions spéciales travaux et financement des travaux proposés résolution n° B ?
- Dans la résolution B, peut on dire que les travaux sont financés par les provisions spéciales ?
Merci d'avance pour vos réponses.
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JPM
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Posté - 21 mars 2017 : 09:14:10
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Réponse claire : l'assemblée utilise les provisions sur travaux futurs de l'ancien régime sans passage par le régime nouveau.
Le législateur n'a prévu aucune disposition pour ce qui concerne les provisions anciennes. Leur utilisation immédiate est donc recommandée.
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ESTEPHE
Contributeur senior
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Posté - 21 mars 2017 : 17:10:18
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Merci, JPM, pour votre intervention.
J'ai bien compris que l'AG décide de faire ce qu'elle veut des provisions sur travaux et qu'elle peut prendre la décision de financer avec les travaux prévus à l'ordre du jour, syndic d'accord ou pas.
Je serai sans doute le président de séance. Concrètement, que faut il faire lors de l'examen de la résolution A ? Elle prévoit le remboursement ET la réaffectation au titre du fonds de travaux obligatoire.
Voter oui ou voter non n'est pas possible.
Peut on changer le texte dans le PV ?
Doit on voter le remboursement à part ? Et la réaffectation à part ?
Ou décider d'écrire que les provisions travaux sont réaffectées aux travaux prévus à l'ordre du jour ?
Merci.
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Posté - 21 mars 2017 : 18:49:19
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citation: L'AG, après en avoir délibéré, décide de rembourser et de réaffecter l'avance travaux vers le fonds travaux obligatoire pour un montant de..... €
Cette résolution est illégale car elle doit être décomposée en deux votes : on ne peut pas à la fois remettre dans "les porte-monnaie" (remboursement) et réaffecter. Si on rembourse on ne réaffecte pas, c'est l'un ou l'autre.
Donc je serai président de séance je ferai deux votes :
* voulez vous rembourser les avances travaux : si OUI, la réaffectation est sans objet
* voulez vous rembourser les avances travaux : si NON, alors vous pourrez passer à la question suivante : voulez vous transformer les avances (remboursables) en fonds travaux (affectés au syndicat)
A la solution B manque l'origine du financement : les avances, le fonds travaux ou des provisions spéciales pour ces travaux (il semble que le syndic vous porpose des provisions spéciales pour ces travaux |
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JPM
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Posté - 21 mars 2017 : 20:00:17
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Pas de baratin inutile.
Vous utilisez la provision sur travaux futurs comme s'il n'y avait pas eu de création de la nouvelle provision pour travaux.
Si vous avez un chantier de 40 000 € et qu'il y a une provision de 20 000 € vous décidez les travaux en décidant en même temps d'affecter la provision de 20 000 € à ce chantier. Vous décidez par ailleurs un ou deux appels complémentaires pour parfaire le financement. Point c'est tout.
Pour exécuter en utilisant la provision le syndic fera un appel de fonds de 20 000 € et créditera 20 000 € en même temps. D'où opération = 0 pour les copropriétaires si les clefs de répartition sont identiques. Affaire terminée.
Si les clefs de répartition sont différentes, il y aura un écart entre les montants de l'appel de fonds pour les travaux et le crédit de la provision travaux appelée au prorata des tantièmes.
Par ailleurs l'assemblée décidera l'ouverture d'un compte travaux modèle.
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Édité par - JPM le 21 mars 2017 20:04:42 |
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Sort des avances travaux à l'ODJ de l'AG ? 
