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ESTEPHE
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 Posté - 22 mars 2017 : 08:48:38
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Merci JPM et Rambouillet de vous intéresser à mon cas.
Pour être sûr de ne pas faire d'erreurs à l'AG, j'aimerais encore des précisions, si vous le voulez bien. Je suis un peu tête dure, excusez moi.
Lors de l'examen de la résolution A, il est nécessaire de la décomposer en 3 finalement ?
- voulez vous rembourser les avances travaux ?
- voulez vous transformer les avances travaux en fonds de travaux ?
- voulez vous que les avances travaux soient affectées aux travaux prévus à l'ordre du jour ?
Le syndic peut il s'opposer à ce que sa résolution soit changée ? Est ce légal et valide ?
Le PV est de la responsabilité du président de séance. A t il le droit de demander cette modification ?
Lors de l'examen de la résolution B, on décidera que les avances travaux sont affectées à ces travaux.
Merci d'avance. |
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JPM
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 22
Posté - 22 mars 2017 : 09:28:48
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L'assemblée décide de faire exécuter les travaux de peinture de la façade par l'entreprise Dupont conformément à son devis de 47 000 €.
Elle ouvre à cet effet un crédit total de 50 000 €
Les travaux seront financés :
1 par affectation du solde de la provision pour travaux futurs soit 20 000 € le 1 juillet 2017
2 par deux appels de fonds de 15000 € chacun l e 1er septembre et 1er octobre 2017
Les honoraires du syndic sont fixés à 1400 € ttc.
Vous pouvez faire une résolution unique puisqu'il y a un lien impératif entre les différents éléments de la décision.
Une bonne technique en cas de nécessité est de faire éventuellement un scrutin particulier sur telle ou telle question par exemple les honoraires du syndic.
Mais au final un vote global est réalisé ce qui permet de présenter une résolution groupée.
Par précaution j'indique qu'il n'y a pas de texte spécifique sur cette méthode qui relève de la pratique et du bon sens. Elle est conforme aux dispositions du statut de la copropriété.
Pour le sujet : il faut constater distinctement la clôture d la provision pour travaux futurs et la création du compte travaux nouveau modèle ainsi que les modalités.
Rien d'autre n'est nécessaire.
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Posté - 22 mars 2017 : 09:31:40
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Lors de l'examen de la résolution A, il est nécessaire de la décomposer en 3 finalement ?
au vu du libellé de la résolution et pour le respecter je dirai 2
- voulez vous rembourser les avances travaux ? OUI vote à faire
- voulez vous transformer les avances travaux en fonds de travaux ? si les copros sont contre le remboursement, OUI vote à faire
- voulez vous que les avances travaux soient affectées aux travaux prévus à l'ordre du jour ?A mon avis inutile, cette décision sera prise dans la solution B
Le syndic peut il s'opposer à ce que sa résolution soit changée ? Est ce légal et valide ? Le syndic conseille mais ne préside/pilote pas l'AG, c'est de la responsabilité du président de séance avec l'accord de l'AG. Il vaut mieux plus de votes que moins de votes (avis personnel)
Le PV est de la responsabilité du président de séance. A t il le droit de demander cette modification ? OUI, le président de séance a intérêt à expliquer qu'il vaut mieux faire 2 votes puisque les décisions sont différentes, on ne peut à la fois rembourser et transformer ce sont 2 actions différentes
Lors de l'examen de la résolution B, on décidera que les avances travaux sont affectées à ces travaux. Si l'avance travaux n'a pas été transformée en fonds travaux, l'AG peut très bien voter qu'elle décide de prendre la totalité ou une partie de l'avance travaux pour financer les dits travaux (attention que les clés de répartition soient bien les mêmes et en général charges communes générales). elle peut aussi décider de faire des appels de provisions spécifiques pour ces travaux et conserver les avances travaux.
En résumé, les textes actuels n'obligent en aucune façon à transformer les avances travaux en fonds travaux ou à les rembourser. A signaler que la loi est muette en cas de vente, l'acquéreur doit-il réapprovisionner le compte "avances travaux" du vendeur sio on considère que les avances travaux ne sont plus possibles. Perso je pense que rien n’empêche une AG de décider d’avoir les deux en même temps : avances et fonds travaux. Par contre, il ne faut pas oublier que les avances travaux étaient jusqu'à présent prévues pour des travaux à faire dans les 3 ans, donc il faut à mon avis prévoir périodiquement une résolution qui décide de poursuivre le maintien de ces avances....  |
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ESTEPHE
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Posté - 22 mars 2017 : 10:05:39
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Un grand merci à vous deux. C'est vraiment très sympathique de votre part de faire partager votre savoir et votre expérience. 
Donc, Ã l'AG, je vois cela comme cela :
- voulez vous rembourser les avances travaux ? NON
- voulez vous transformer les avances travaux en fonds de travaux ? NON
et ensuite résolution sur les travaux avec décision d'utiliser les avances travaux.
Tout est clair pour moi maintenant. |
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JPM
Modérateur
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25
Posté - 22 mars 2017 : 10:20:02
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J'ai donné le cas d'un gros chantier alors que vous envisagez une petite dépense. C'est que la provision d pour travaux futurs ne vise que les gros chantiers.
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Posté - 22 mars 2017 : 10:50:35
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la provision pour travaux futurs concernent ce qui ne rentre pas dans le budget de gestion courante donc travaux exceptionnels hors budget gestion courante, cela peut aller de 1000 € (par ex) à 1 000 000 €.
Notre ami nous parle de 2500 €. Donc cela peut tout à fait être financé par les avances, en prenant en compte qu'il est souhaitable que la répartition de ces 2500 € soit la même que celle qui a servi à appeler les avances .
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 Posté - 22 mars 2017 : 12:27:04
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J'ai la même interprétation que Rambouillet.
Quelle 'serait' la différence entre gros chantier et petit chantier?
Il n'y a aucune obligation à ce que le chantier épuise la provision/
citation: Le syndic peut il s'opposer à ce que sa résolution soit changée ? Est ce légal et valide ? le syndic n'est pas obligatoirement présent à l'AG, et celle-ci peut se dérouler en son absence.
S'il est présent, il est secrétaire sauf si l'assemblée en décide autrement. Secrétaire, c'est secrétaire
Par ailleurs, au titre de syndic, il peut être amenée, sur INVITATION du président, à se justifier, à expliquer, à conseiller (s'il est pro).
Souvent, dans les faits, bien que le syndicat ait désigné un ou deux scrutateurs, les prestations de ces derniers étant insuffisantes, c'est le syndic qui compte avec son logiciel et qui propose le résultat du vote que le président annonce (On est deja border line).
Le syndic n'a jamais son mot à dire (sauf à titre de conseil)sur l'épuisement de l'ordre du jour et la reformulation des résolutions, leur découpage, leur annulation (faute d'objet par exemple) ou leur fusion, sauf à titre de conseil (... Encore une fois, uniquement s'il est pro).
citation: en prenant en compte qu'il est souhaitable que la répartition de ces 2500 € soit la même que celle qui a servi à appeler les avances . Eh oui, en voila un sujet qui n'est pas près de rendre simple les AG........
Il y a honnêtement peu de chance qu'un président sache par coeur à quels tantièmes ont été appelés les provisions, et à quelles tantièmes elles vont être utilisées, SURTOUT si entre temps il y a eu (comme chez moi) vente d'un morceau du batiment A, vente d'un morceau du batiment B et deux modifications de tantièmes généraux à des moments différents, et que les travaux en questions impactent les parties communes génrales ......  |
Édité par - ribouldingue le 22 mars 2017 12:58:01 |
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JPM
Modérateur
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28
Posté - 22 mars 2017 : 15:00:28
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Ribouldingue a raison !
Il faut se méfier de tout syndic professionnel ayant la prétention de participer aux assemblées 
D'abord parce que les syndics ne déterminent pas les résultats des votes. Ils les proposent à leur gré en fonction de leur intérêt propre.
Quand le syndic n'est pas là , l'assemblée est beaucoup plus rapide. Pas d'obligation de délibérer sur le quitus ni sur les honoraires en cas de gros travaux. Les chantiers avancent bien mieux quand le syndic ne vient pas y mettre son nez. Le concierge est un ancien maçon. Cela suffit.
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Gédehem
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29
Posté - 22 mars 2017 : 15:58:12
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Et pas besoin de truelle : on fait tout à la main. |
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ESTEPHE
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Posté - 22 mars 2017 : 16:13:18
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Et je vous engage tous. Bénévolement, bien entendu !
On passera un bon moment entre copains.
A la pause, on boira le vin de mon saint patron, sauf Ribouldingue, condamné à l'eau. Il faut bien quelqu'un pour reconduire les autres au Formule 1.
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Posté - 22 mars 2017 : 20:48:00
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Non mais... A l'eau quoi.....
Comment savez-vous, au fait, que je conduis vite? |
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ESTEPHE
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32
Posté - 23 mars 2017 : 08:14:42
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Parce que par certains côtés, nous nous ressemblons, il me semble !  
Les mauvais surtout !!!
Mais, je suppose et j'espère que vous en avez quelques uns de bons.
Moi, oui, beaucoup.
Finalement, je vous offrirez du champagne. |
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ESTEPHE
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33
Posté - 26 mars 2017 : 09:57:16
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Bonjour,
Rambouillet, vous avez écrit dans votre post 26 "en prenant en compte qu'il est souhaitable que la répartition de ces 2 500 € soit la même que celle qui a servi à appeler les avances".
Je n'y avais pas prêté attention mais, à la relecture, je m'interroge.
Quel serait le problème ? Il n'y en aurait quand même pas pour la décision des travaux ? Est ce seulement un problème de comptabilité pour le syndic ? Qui ne doit quand même pas être insurmontable ?
Merci de préciser votre pensée. |
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Posté - 26 mars 2017 : 10:15:18
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non le souci est le suivant :
supposons une copro à 3 (pour simplifier):
A : 200/1000
B : 300/1000
C : 500/1000
les provisions versées sur ces avances appelées sur les tantièmes généraux :
A : 200 €
B : 300 €
C : 500 €
l'AG décide de faire des travaux d'ascenseur 1000 € en prenant sur le compte avances, mais A ne participe pas à la clé ascenseur.
Si vous videz le compte avances de ces 1000 €, on s’aperçoit que A serait arrivé à 0 € alors qu'il n'a pas à payer et devrait conserver ses 200 € d'avances.
Il faut alors faire :
A : 200 €
B : 0 € et rajoute des provisions suivant la clé ascenseur sur les 200 € restant
C : 0 € et rajoute des provisions suivant la clé ascenseur sur les 200 € restant
Mais cela aussi n'est pas possible, puisque B et C n'ont pas forcément 300/1000 et 500/1000 de la clé ascenseur.
Vous percevez la difficulté ? (je ne sais pas si je m'explique bien)
Voilà pourquoi je dis il faut faire attention ou être prêt à gérer en extra-comptable ce que chacun conserve en avances et qui devient différent en rapport de l'un à l'autre et ne correspond plus aux tantièmes de départ... |
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ESTEPHE
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Posté - 27 mars 2017 : 08:52:56
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Merci Rambouillet pour vos explications très claires puisque j'ai tout compris !
On ne devrait pas avoir de problèmes puisque les travaux seront passés en charges générales et hall-escaliers.
Quant à l'ascenseur, il fonctionne très bien. Pourvu que cela dure !
Bonne journée. |
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JB22
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Posté - 31 mars 2017 : 23:04:09
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Je ne suis pas entièrement d' accord avec Rambouillet.
Les AVANVES travaux sont remboursables en cas de travaux que le copropriétaire participe ou ne participe pas aux travaux.
Ce n'est que pour le nouveau FONDS travaux obligatoire que le fonds ne sera plus remboursable aux copropriétaires ne participant aux travaux, le fonds restant pour chaque lot n' étant alors plus "attaché" à une clé.
Reprenons le cas d' une copropriété à trois.
...............Ch .Générales.......Ch.Ascenseur........Avance travaux
A.....................200........................0.........................200
B.....................300......................400........................300
C.....................500......................600........................500
Totaux............1.000..................1.000......................1.000
Montant des travaux : 1.000 €
Copropriétaire A.......Travaux....Affect.Avance Tr.....A payer
1.000 x 0.......................0.............200.................200. crédit
Copropriétaire B.......Travaux....Affect.Avance Tr...... A payer
1.000 x 400/1000.......400..............300..................100.
Copropriétaire .......Travaux....Affect.Avance Tr..........A payer
1.000 x 600/1.000......600..............500...................100
Le syndicat n' a aucune obligation ni intérêt à transformer l' avance travaux en fonds travaux.
Sur le plan utilisation du logiciel de gestion, la présence de deux plans pose des problèmes.
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JB22
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37
Posté - 05 avr. 2017 : 13:07:34
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"Voilà pourquoi je dis il faut faire attention ou être prêt à gérer en extra-comptable "
Je ne suis pas d' accord avec cette affirmation. Les concepteurs de logiciel devront adapter leur logiciel à la législation.
Cela est possible, je l' ai fait avec EXCEL, je peux gérer aussi bien l' avance travaux que le fonds travaux et même les deux simultanément.
Petite difficulté, résolue, les libellés qui changent suivant qu' il s' agit d' avance travaux ou de fonds travaux.
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Posté - 05 avr. 2017 : 15:25:46
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citation: Ce n'est que pour le nouveau FONDS travaux obligatoire que le fonds ne sera plus remboursable aux copropriétaires ne participant aux travaux, le fonds restant pour chaque lot n' étant alors plus "attaché" à une clé. Ne pensez vous pas, les uns et les autres, qu'au seul titre de l'égalité, et donc de l'application de la constitution, cet article de loi et cette procédure par conséquent va se heurter à de nombreuses difficultés?
La provision est en effet spécifiquement appelée pour faire des travaux Y COMPRIS à des copropriétaires qui dans certains cas ne vont pas en faire, et vont cotiser quand même.
Aucun mécanisme de correction n'est possible ou du moins actuellement prévu, puisque l'argent tombe dans un petit cochon en porcelaine intitulé travaux, et rien n'interdit de faire des travaux du batiment A avec.... alors qu'il y a 3 batiments....
On va en direct vers un crash, certes à faible allure, mais on y va. |
Édité par - ribouldingue le 05 avr. 2017 15:27:10 |
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JB22
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Posté - 05 avr. 2017 : 15:46:40
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Le système fonctionne dans d' autres pays, notamment au Canada.
Si l' on fait des travaux concernant les lots du bâtiment A, les copropriétaires de lots des bâtiments B, C, D...conservent leur fonds travaux. Il viendra un jour où se sont ces bâtiments qui auront des travaux à faire.
Il aurait été possible de prévoir que le fonds ne serait "remboursable" qu' en cas de vente et non pas dans le cas de travaux auxquels certains lots ne participent pas. La loi ne l' a pas voulu ainsi. |
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Posté - 05 avr. 2017 : 17:35:05
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citation: Si l' on fait des travaux concernant les lots du bâtiment A, les copropriétaires de lots des bâtiments B, C, D...conservent leur fonds travaux. On appelle sur les tantièmes généraux, vous l'avez rappelé vous-même.
Si le bâtiment A écluse 1/3 du fonds alors que les tantièmes travaux font, au contraire des tantièmes généraux, bel et bien 1/3, tout va bien (pour la répartition du fonds envers les travaux, le bâtiment A l'a mauvaise d'avoir par exemple aux tantième cotisé plus cher peut-être...).
Cela résulte d'une bonne volonté, mais les débats en copropriété ne résultent que rarement de la bonne volonté....
La situation que vous exposez me semble idéale, la réalité en sera loin.
Par exemple, si le batiment A décide des travaux du batiment A (charges spéciales et tantièmes spéciaux, le vote du prélèvement des fonds travaux (et du montant utilisé) résulte d'un vote aux tantièmes. |
Édité par - ribouldingue le 05 avr. 2017 17:38:22 |
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Sort des avances travaux à l'ODJ de l'AG ? 
