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 Posté - 05 avr. 2017 : 19:26:30
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citation: Si l' on fait des travaux concernant les lots du bâtiment A, les copropriétaires de lots des bâtiments B, C, D...conservent leur fonds travaux. Il n'y a et n'y aura jamais qu'un seul et uniquement fond travaux, déposé sur un seul et unique livret A (ou autre d'ailleurs).
Pourquoi parlez vous de plusieurs fonds?
Sur quel texte de lois basez vous votre présomption d'existence de plusieurs fonds?
Le (unique) fond travaux est cotisé aux tantièmes généraux, et il n'y a qu'une seule et unique liste des tantièmes généraux  .
(Dans votre exemple, vous avez fait très fort en mettant les tantièmes travaux rigoureusement égaux aux tantièmes généraux, si c'était le cas partout, la question ne se poserait même pas) |
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JB22
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 42
Posté - 05 avr. 2017 : 20:38:09
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"La situation que vous exposez me semble idéale, la réalité en sera loin."
Ci-dessous un exemple pratique de la réalité en reprenant et en complétant l' exemple précédent: pour le fonds travaux:
...............Ch .Générales.......Ch.Ascenseur........Fonds travaux
A.....................200........................0.........................200
B.....................300......................400........................300
C.....................500......................600........................500
Totaux............1.000..................1.000......................1.000
Montant des travaux : 1.000 € charges ascenseur.
Copropriétaire A.......Travaux....Affect. Fds Tr....A payer...Fds restant
1.000 x 0.......................0............. 0...................0..........200
Copropriétaire B.......Travaux....Affect .Fds Tr... A payer...Fds restant
1.000 x 400/1000.......400..............300..................100..........0
Copropriétaire .......Travaux....Affect. Fds Tr.......A payer...Fds restant
1.000 x 600/1.000......600..............500...................100.........0
Vote de travaux de 1.500 € répartis en charges générales:
Copropriétaire A.......Travaux....Affect. Fds Tr....A payer...Fds restant
1.500 x 200/1000.......300...........200...............100...............0
Copropriétaire B.......Travaux....Affect .Fds Tr... A payer...Fds restant
1.500 x 300/1000.......450..............0...............450................0
Copropriétaire .......Travaux....Affect. Fds Tr.......A payer...Fds restant
1.500 x 500/1.000......750..............0...............750.........0
RECAPITULATIF:....Appels fds trav...Affectations......Restant au fds
Copropriétaire A.........200...........0.....200.....................0
Copropriétaire B.........300........300........0.....................0
Copropriétaire C.........500........500........0.....................0
Il n' y a pas de problème, chaque copropriétaire a récupéré sa mise.
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43
Posté - 05 avr. 2017 : 20:45:06
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Encore une fois quand on finance des travaux sur tantième généraux en piochant le fonds de travaux appelé sur des tantièmes généraux, il ne peut que y'a avoir de l'évidence.
Pensez maintenant a une copropriété ayant une répartition de tantième généraux, et des batiments A et B, avec chacun des tantièmes particuliers.
Si il se trouve que pendant les années qui viennent les seuls travaux à faire sont les travaux sur le batiment A ou les travaux sur le batiment B, et que par un grand hasard il n'y a jamais de travaux a faire sur des tantièmes généraux, votre monde idyllique ne tient a mon avis plus.
Le cas que j'évoque n'est pas celui que vous exposez, et qui roule parfaitement; mais un autre. |
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JB22
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44
Posté - 05 avr. 2017 : 20:53:07
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Citation
"Il n'y a et n'y aura jamais qu'un seul et uniquement fond travaux, déposé sur un seul et unique livret A (ou autre d'ailleurs)."
Il n' n a qu' un seul fonds travaux ( avec un "s" au singulier).
J' ai précédemment commis la faute, j' ai été rappelé à l' ordre, à juste titre par André. |
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Louis92
Contributeur vétéran
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45
Posté - 06 avr. 2017 : 11:18:00
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JB22 a montré qu'un fonds travaux appelé sur les tantièmes généraux peut fonctionner pour des travaux décidés sur d'autres clés de répartition. La vérification des répartitions sera une nouvelle tâche pas simple pour les CS.
Le fonctionnement du fonds travaux doit être analysé sur plusieurs dizaines d'années. Sur ce laps de temps, les différentes clés de répartition auront pu être sollicitées et il ne devrait pas y avoir de grandes différences entre les soldes d'un lot à l'autre.
Par ailleurs, chaque copropriété devra éviter d'utiliser son fonds travaux hors du but poursuivi pour ce fonds travaux. Il va être tentant de consommer le fonds travaux dès les premières années ce qui reviendrait à lui faire perdre sa raison d'être.
Si des travaux significatifs doivent être prévus dans les 5 ans : leur montant doit être estimé, les travaux au-delà de 5 ans ne doivent pas être oubliés pour autant et les appels "fonds travaux" annuels dépasseront largement les 5%.
Les CS devront être pédagogues pour s'opposer à une consommation intempestive du fonds travaux.
Cdlt. Louis92.
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JB22
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46
Posté - 06 avr. 2017 : 11:39:22
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Citation:
"Par ailleurs, chaque copropriété devra éviter d'utiliser son fonds travaux hors du but poursuivi pour ce fonds travaux. Il va être tentant de consommer le fonds travaux dès les premières années ce qui reviendrait à lui faire perdre sa raison d'être."
Sur le plan de l' efficacité du fonds travaux vous avez raison.
Mais comme le fonds n' est pas "remboursable" en cas de vente les copropriétaires ont intérêt à utiliser le fonds dès que possible quelque soit le montant des travaux.
Il faut attendre pour voir si dans la pratique il sera d' usage de convenir un remboursement par l' acheteur du fonds travaux. |
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Posté - 06 avr. 2017 : 12:02:24
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(Mon post #43 est erroné, il est trop tard pour moi pour le corriger, désolé pour le lecteur: Je conteste l'exemple de JB22, alors que le post43 indique que je l'approuve)
Désolé, mais quel article de loi ou de décret permet d'affecter une partie du fonds travaux a chaque copropriétaire comme l'a fait JB22?
Le fonds appartient au syndicat, il n'y a pas lieu d'un point de ve comptable de découper en petits morceaux selon les cotisations (comme le propose JB22).
Ajoutons qu'en cas de changement de grille de tantièmes , cela n'a pas plus de sens ou alors on a un suivi comptable TRES complexe.
J'aimerai l'écho d'un comptable :-)
(C'est tout à fait faisable, qu'on ne me fasse pas dire ce que je n'ai pas écrit, c'est juste que cela demande un évolution et des créations de sous-comptes, lesquels encore une fois n'existent pas à ce qui me semble)
Quand on fait pour 10 000 euros de travaux et qu'on prélève 2000 sur le fonds, la loi indique, sauf à ce que j'ai compris de travers, que le solde de 8 000 est appelé.
Ici, JB22 a fait comme si le fonds de travaux appartenant au syndicat était découpable en sous-fonds affectés aux lots.
Quels affectations comptables?
Quels articles de loi?
Vous mettez le tout sur un livret A, qui rapporte rien en 2017 mais par exemple 15% l'an en 2025 (Rappel, c'est deja arrivé):*
Vous tenez également décompte des intérêts selon l'historique et selon le cotisant par tranche d'années????? |
Édité par - ribouldingue le 06 avr. 2017 12:27:07 |
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 Posté - 06 avr. 2017 : 12:15:42
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citation: Copropriétaire .......Travaux....Affect. Fds Tr.......A payer...Fds restant
1.500 x 500/1.000......750..............0...............750.........0 Cet ensemble d'opérations, par exemple, est un résumé d'opérations sur comptes individuels.
Or la loi ne parle pas d'affecter le fonds sur les comptes individuels qui par ailleurs ne font pas l'objet de l'approbation des comptes annuels en AG.
La loi -dans le silence actuel- parlant de compte appartenant au syndicat, implique que les opérations d'affectations du fonds travaux sont faites au sein de la comptabilité du syndicat.
Ces opérations sont donc l'objet des approbations annuelles.
Quand les comptes sont approuvés, la comptabilité de l'exercice est clôturée.
JB 22, vous nous proposez une construction mentale (Ce n'est en rien péjoratif, tout le monde comprend le but, tout le monde comprend que vous tentez de résoudre les problèmes posés par la loi et le décret) qui implique que toute opération impliquant le fonds travaux sera hors approbation du syndicat, et qu'elle sera potentiellement mise en cause pendant 10 ans....
Cette construction, qui n'est pas conforme a la loi actuelle, pose à mon avis autant sinon plus de problèmes qu'elle en résout.
Allez, un dernier pour la route:
Votre syndic n'utilise pas cette procédure. Que faites-vous?
Pensez vous aller au tribunal pour l'y obliger? Sur quelles bases? |
Édité par - ribouldingue le 06 avr. 2017 12:20:31 |
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Posté - 06 avr. 2017 : 12:23:34
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citation: Citation:
"Par ailleurs, chaque copropriété devra éviter d'utiliser son fonds travaux hors du but poursuivi pour ce fonds travaux. Il va être tentant de consommer le fonds travaux dès les premières années ce qui reviendrait à lui faire perdre sa raison d'être."
Sur le plan de l' efficacité du fonds travaux vous avez raison.
Mais comme le fonds n' est pas "remboursable" en cas de vente les copropriétaires ont intérêt à utiliser le fonds dès que possible quelque soit le montant des travaux.
Il faut attendre pour voir si dans la pratique il sera d' usage de convenir un remboursement par l' acheteur du fonds travaux. +1 ce coup-ci avec JB22.
Il y a aussi une autre raison: A l'année 11, il FAUT utiliser le fonds..... Il FAUT créer un plan de travaux et dépenser....
J'imagine mal toutes les copopriétés de France apte à effectuer de gros travaux nécessaires entre 2024 et 2027..... |
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JB22
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Posté - 06 avr. 2017 : 13:07:51
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De ribouldingue:
"+1 ce coup-ci avec JB22"
Je n' interviens pas sur U.I. pour donner des "coups", mais dans la mesure de mes moyens donner des avis ou conseils sur des sujets de copropriété.
Je ne veux pas me laisser entraîner dans de vaines polémiques avec ribouldingue. |
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Posté - 06 avr. 2017 : 13:25:02
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citation: Je ne veux pas me laisser entraîner dans de vaines polémiques avec ribouldingue. Demander un texte de loi est une vaine polémique.... Etonnant.
C'est le quotidien du forum depuis plus de 10 ans et une partie de son âme..
citation: De ribouldingue:
"+1 ce coup-ci avec JB22"
Je n' interviens pas sur U.I. pour donner des "coups", Ecrire 'ce coup-ci' est 'donner des coups'. Etonnant et falsification de ma pensée. |
Édité par - ribouldingue le 06 avr. 2017 13:30:13 |
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Sort des avances travaux à l'ODJ de l'AG ? 
