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SĂ©pia
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 Posté - 12 mars 2017 : 19:09:51
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Bonjour,
L'ordre du jour de notre prochaine assemblée générale annuelle comporte plusieurs résolutions relatives à des travaux, contrats d'entretien ou études.
Plusieurs projets de résolution sont ainsi rédigés :
"L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance du devis, de l'avis du Conseil Syndical et obtenu toutes précisions, et en avoir délibéré, décide...."
Or, si certains devis (mais pas tous) sont joints à la convocation AUCUN avis du CS n'y est annexé.
L'avis du CS, pourtant également visé dans un projet de résolution concernant la création d'un fonds de travaux, n'est pas davantage joint à la convocation.
Pour faire court, il y a 22 projets de résolution mentionnant que l'AG a pris connaissance de l'avis du CS et PAS UN SEUL AVIS joint à la convocation..
Peut-être que le président du CS formulera ces avis verbalement ou par écrit lors de l'AG.
Est-ce suffisant ?
Concernant les devis, un gros dossier (plusieurs centaines de milliers d'Euros) viendra en discussion.
Il s'agit de restaurer l'étanchéité de surface pour remédier à des infiltrations dans les sous-sols.
Un projet d'architecte avait été présenté à la précédente AG mais refusé au motif que la solution technique envisagée ne semblait pas justifiée et qu'il intégrait des travaux d'embellissement coûteux.
Ce projet revient en discussion, présenté sous la forme d'une base (l’étanchéité) et d'options faisant chacune l'objet d'une résolution distincte (équipements divers plus ou moins décoratifs).
Le syndic n'a joint ni plans, ni descriptifs, ni devis Ă la convocation, renvoyant Ă son site extranet pour en prendre connaissance.
Les projets de résolutions mentionnent le nom de l'architecte (qui serait le maître d'oeuvre), le prix total et la liste des lots
- Lot 1, terrassement, VRD
- Lot 2, maçonnerie
- etc
sans plus de détails, ni sur ce que recouvre chaque lot, ni sur son montant.
Pas de délais d'exécution, pas de noms d'entreprises et pas le contrat de maîtrise d'oeuvre.
Est-ce que ces indications sont suffisantes pour dispenser le syndic de joindre des pièces justificatives à la convocation ?
Certes, il y a son site extranet.
Mais on n'y trouve que le dossier présenté à l'AG de l'année dernière, mis en ligne début 2016.
Or, cet ancien projet a forcément été modifié puisque son montant total est différent du montant actuel (base+options).
De plus, pour répondre aux critiques concernant le parti technique pris à l'origine, l'architecte propose aujourd'hui et en parallèle la possibilité de choisir une autre formule pour traiter les problèmes d'étanchéité (pour un supplément d'environ 200.000 euros). C'est une proposition nouvelle pour laquelle, en dehors du coût supplémentaire et de la liste sommaire des lots, il ne nous est rien donné à consulter.
En outre, le projet de résolution relatif à cette nouvelle proposition mentionne "pour un montant supplémentaire de 200.000 E TTC".
Supplémentaire à quoi ?
Au montant indiqué dans le projet de résolution précédent !
En clair (j'arrondis les montants) :
Résolution 1 – Rénovation avec solution technique A : 600.000 E
Résolution 2 – Rénovation avec solution techniqye B : 200.000 E "supplémentaires"
Les deux solutions étant différentes et incompatibles, quid si l'AG rejette la résolution 1 ?
On aura rejeté la résolution à 600.000. Peut-on la prendre pour base d'un "supplément"?
Le syndic n'aurait-il pas dû proposer la résolution 2 pour un montant de 800.000 ? plutôt que de parler d'un supplément ?
VoilĂ .
J'ai, entre quat'zieux, dit au syndic qu'il me semblait avoir pris bien des risques en omettant de joindre certains documents Ă la convocation.
Sa réponse "la réglementation a changé et si vous allez en justice, vous perdrez".
Que faut-il penser de tout cela ?
Bien cordialement
SĂ©pia
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Posté - 12 mars 2017 : 19:36:01
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citation: Le syndic n'a joint ni plans, ni descriptifs, ni devis Ă la convocation, renvoyant Ă son site extranet pour en prendre connaissance.
Les projets de résolutions mentionnent le nom de l'architecte (qui serait le maître d'oeuvre), le prix total et la liste des lots
- Lot 1, terrassement, VRD
- Lot 2, maçonnerie
- etc
sans plus de détails, ni sur ce que recouvre chaque lot, ni sur son montant.
Cela est interdit : les devis doivent être joints à la convocation, ce qui est normal car tout le monde n'a pas forcément accès à l'internet
"article 11 du décret :
...
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;"
Donc en l'absence, la résolution pourrait être annulée.
L'avis du CS peut être donné par oral lors de l'examen de la résolution, rien ne l'interdit et aucun texte n'oblige à joindre un avis du CS sur UNE résolution.
citation: J'ai, entre quat'zieux, dit au syndic qu'il me semblait avoir pris bien des risques en omettant de joindre certains documents Ă la convocation.
Sa réponse "la réglementation a changé et si vous allez en justice, vous perdrez".
Que faut-il penser de tout cela ?
Du bluff, la législation n'a pas changé.... encore faut-il que quelqu'un saisisse le juge.
citation: En outre, le projet de résolution relatif à cette nouvelle proposition mentionne "pour un montant supplémentaire de 200.000 E TTC".
Supplémentaire à quoi ?
Au montant indiqué dans le projet de résolution précédent !
En clair (j'arrondis les montants) :
Résolution 1 – Rénovation avec solution technique A : 600.000 E
Résolution 2 – Rénovation avec solution techniqye B : 200.000 E "supplémentaires"
Les deux solutions étant différentes et incompatibles, quid si l'AG rejette la résolution 1 ?
On aura rejeté la résolution à 600.000. Peut-on la prendre pour base d'un "supplément"?
Le syndic n'aurait-il pas dû proposer la résolution 2 pour un montant de 800.000 ? plutôt que de parler d'un supplément ?
On donne le choix, la solution A et la solution B plus chère ; la présentation est un peu tarasbicotée, mais les copros sont des personnes qui sont assez intelligentes pour faire le rapport entre les travaux et leur porte-monnaie... Si les solutions ne les satisfait pas, ils votent contre et puis basta. A certains de leur expliquer les tenants et aboutissants... |
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Posté - 12 mars 2017 : 20:01:25
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citation: "L'Assemblée Générale, après avoir pris connaissance du devis, de l'avis du Conseil Syndical et obtenu toutes précisions, et en avoir délibéré, Tout cela, c'est du bla bla bla inutile qui ne rajoute rien, on se doute que l'assemblée a pris connaissance du devis, qu'elle a obtenu 'des' précisoins, peut-etre même 'toutes' (pourquoi des?).
Je suis président de l'assemblée, je propose allègrement d'éviter ces ajouts qui risquent plus qu'ils ne complètent.
Si on veut savoir ce qu'en pense le conseil syndical, on leur demande.
Si on veut savoir ce qu'en pense Monsieur Glandu, un vieux de la vieille et mémoire du syndicat, on le lui demande sans être obligé d'en faire référence dans la décision.
Et si Gudule a donné son avis sans qu'on le lui demande, on fait quoi?
On décide de travaux, pour un montant de tant en acceptant le devis de Machin, en payant un maitre d'oeuvre, une prestation au syndic.
La discussion a durée 2 heures, mais le PV n'a pas a en rapporter. |
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Posté - 12 mars 2017 : 20:07:24
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Sépia : il y a une obligation de joindre à l'OdJ - article 11du décret de 1967 - TOUS les documents nécessaires à la décision.
Pas de documents joints c'est une cause d'annulation de l'AG. Seuls les opposants et les défaillants peuvent contester ces résolutions dans les 2 mois après la réception du PV.
Votre syndic vous ment en affirmant un changement de la loi, exigez copie de la nouvelle loi !  
les documents sur extranet ne sont pas prévu par la loi. Copies obligatoirement jointes avec l'OdJ
Le CS émet des avis, il doit les indiquer dans son rapport annuel joint obligatoirement à l'OdJ. Sinon les copros doivent demander l'avis du CS à son président lors de l'AG. Si ce président n'est pas capable de ré"pondre, dégager ce CS rapidement.
Que dire de ce CS ? il doit vérifier que tous les docs sont bien joints à l'OdJ.
Ce CS devrait donner un avis comme : pas de devis, pas de docs = pas de votes possibles. Nous l'avions instauré dans notre SDC avec succés. Cela oblige le syndic ET le CS a se remuer bien avant l'AG.
PS : il est aussi illégal de sortir les devis ou des docs en début d'AG. Le délai des 21 jours n'étant pas respecté.
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Posté - 12 mars 2017 : 20:16:54
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citation: Le CS émet des avis, il doit les indiquer dans son rapport annuel joint obligatoirement à l'OdJ. Je ne connais pas d'obligation concernant la rédaction du rapport du conseil.
Je ne connais a fortiori aucune exigence de lister les avis pris pendant l'année, et je trouve cela fort heureux.
Avis soumis au vote: Préparation à lancer concernant le changement du syndic cette année ou bien on travaille encore avec lui, vu que le concurrent Dupont nous a finalement filé entre les doigts.
Ou alors: Propose t'on à l'assemblée de proposer un autre syndic pour pouvoir lancer une procédure contre le syndic actuel?
Résultat du vote négatif 
Ce serait du plus bel effet en assemblée.... |
Édité par - ribouldingue le 12 mars 2017 20:19:21 |
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SĂ©pia
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Posté - 12 mars 2017 : 20:53:41
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citation: Initialement posté par rambouillet
3° Les conditions essentielles du contrat
Je ne parviens pas à trouver sur Internet la définition légale des conditions essentielles d'un contrat.
On est en présence, ici, d'un projet de travaux, d'une part et d'un contrat de maîtrise d'oeuvre, d'autre part
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SĂ©pia
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Posté - 12 mars 2017 : 21:05:51
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« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. » (art 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965)
Si la consultation du CS est obligatoire (en fonction du montant du marché ou du contrat), il semblerait normal que son avis soit considéré comme un élément utile pour la décision à prendre et donc, devant être porté à la connaissance des copropriétaires, non ?
Incidemment, si aucune AG n’a eu à délibérer à propos de ces montants, il n’y a donc pas de seuil ni pour la consultation du CS, ni pour la mise en concurrence.
Cela signifie-t-il que la consultation du CS et la mise en concurrence est obligatoire pour tous les marchés et contrats (à l’exclusion de celui du syndic, bien entendu) quel que soit leur montant ou, au contraire qu’il n’y a aucune obligation de ce type, quel que soit le montant ?
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nefer
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 Posté - 12 mars 2017 : 21:13:21
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en général l'architecte établi le dossier du comparatif des devis qu'il a fait après son appel d'offre, poste par poste
le syndic doit joindre ce comparatif, et le cahier des charges Ă©tabli par l'architecte ou un devis d'entreprise fait selon ce comparatif
et bien entendu la proposition de contrat de l'architecte
à défaut les résolutions des travaux seraient annulables judiciairement ... |
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Franck1966
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Posté - 12 mars 2017 : 21:38:17
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SĂ©pia, on met les devis Ă l'ODJ, le rapport annuel du CS mais pas de commentaires du CS pour telle ou telle question, sinon on ne s'en sort plus !
Par contre, en AG les membres du CS doivent être actifs et bien préparés pour un dossier important.
Evidemment, mĂŞme si peu de copro lisent l'ODJ, les devis doivent ĂŞtre bien complets ! |
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SĂ©pia
Contributeur actif
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Posté - 12 mars 2017 : 22:34:08
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Pour tout vous dire (et tant pis si mon syndic ou l’architecte consultent ce forum…), mon but est de faire annuler, si elle était adoptée (selon je doute) la résolution concernant les travaux tels que proposés à nouveau par l’architecte.
Pas seulement en raison de la conception et du prix mais, surtout, parce que l’affaire est biaisée.
J’ai dit, plus haut, que le projet de l’architecte – le seul présenté alors - avait été rejeté lors de la précédente A.G.
Depuis, un certain nombre de copropriétaires ont consulté un autre concepteur. Celui-ci ferait une étude du problème, établirait un cahier des charges, consulterait les entreprises et fournirait un projet concurrent. Pour cela, l’AG doit décider de le mettre dans la course et de lui confier une mission comportant un avant-projet estimatif et un projet-DCE-ACT de manière à ce que les deux propositions définitives soient examinées en même temps et que l’AG choisisse.
Un projet de résolution destinée à permettre au second maître d’oeuvre de lancer son étude a été inscrit à l’ordre du jour de la prochaine AG, à la demande de plusieurs copropriétaires.
A l’occasion des réunions d’une commission ad hoc, il a été convenu que l’AG à venir statuerait sur ce projet d’étude et qu’une AG extraordinaire ultérieure mettrait les deux programmes en concurence.
Or, l’ODJ, prévoit (à notre grande surprise) qu’on statuerait quand même sur le projet de l’architecte sans attendre d’avoir celui du second concepteur (puisque ce dernier n’en serait qu’au stade d’une étude à réaliser.)
Le procédé est parfaitement déloyal et contraire au calendrier arrêté par la commission en présence du syndic.
Donc, je vois l'avenir comme ça : rejet du projet de l’architecte, par vote de l'AG ou annulation, adoption du projet d’étude du concurrent à cette même AG et rendez-vous à une AG spéciale pour choisir entre les deux projets, ainsi qu'il avait été convenu.
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Posté - 13 mars 2017 : 06:41:57
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citation: Or, l’ODJ, prévoit (à notre grande surprise) qu’on statuerait quand même sur le projet de l’architecte sans attendre d’avoir celui du second concepteur (puisque ce dernier n’en serait qu’au stade d’une étude à réaliser.)
Le procédé est parfaitement déloyal et contraire au calendrier arrêté par la commission en présence du syndic.
Les copros sont grands, ils doivent décider en connaissance de cause si quelqu'un leur donne les bonnes explications ; mais peut-être que certains ne veulent pas payer 2 études..... c'est un choix à débattre entre copros |
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Posté - 13 mars 2017 : 08:43:13
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Je plussoie,
Un ordre du jour ne peut pas être déloyal (Ca n'a pas de sens) et peut parfaitement comporter deux dispositions contradictoires sur lesquelles le syndicat est appelé à choisir ou à se déterminer.
citation: surtout, parce que l’affaire est biaisée. Je trouve votre argumentation un peu faible pour requérir une annulation.
Les décisions d'une 'commission ad hoc' comme vous l'appelez ne sont pas opposables au syndicat ni aux copropriétaires, pas plus que des 'décisions' d'un conseil syndical, sauf si l'une ou l'autre entité disposaient d'un mandat explicite venu d'une aG précédente.
Ces deux 'instances' n'ont pour seul but que de préparer les décision du syndicat.
citation: contraire au calendrier arrêté par la commission en présence du syndic.
Ladite commission n'engage qu'elle mĂŞme par ce calendrier 
Vous pouvez fondez une contestation par l'absence de documents, par des présentations erronées ayant pour conséquence un jugement biaisé des copropriétaires pendant l'AG, mais je vois mal une telle action prospérer en revanche sur l'inexistence d'un rapport écrit du conseil syndical, sur le non respect du calendrier d'une commission qui elle-même n'a pas été décidée par le syndicat en AG. |
Édité par - ribouldingue le 13 mars 2017 08:49:54 |
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SĂ©pia
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Posté - 13 mars 2017 : 12:17:23
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Ce qui est déloyal, de mon point de vue, c’est de tenter de faire adopter un projet sans attendre que le second soit en état d’être présenté concurremment à une AG ultérieure.
Par ailleurs, si la consultation du CS est obligatoire et si le projet de résolution mentionne que l’AG a pris connaissance de l’avis du CS, il semblerait normal que le syndic joigne cet avis à la convocation.
En supposant qu’il soit admis que cet avis puisse être valablement délivré verbalement par le président du CS au cours de l’AG, mais qu’en fait, il reste muet, le président de séance serait amené à signer un PV mensonger et sa responsabilité se trouverait engagée.
Si ce président de séance fait rayer la mention « après avoir pris connaissance de l’avis du CS » avant de soumettre la résolution au vote, un opposant ne pourrait-il se prévaloir de l’absence de consultation (si elle avait été obligatoire) pour faire annuler la décision ?
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jluc34
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Posté - 13 mars 2017 : 12:42:31
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dites nous en un peu plus; le copropriétaire élu comme président est souvent le seul poussé à se présenter alors " responsabilité engagée " .explications :
je suis toujours le seul et si un jour je vois ma responsabilité engagée je laisserai ma place car les copros sont des nons sachants et il ne connaise pas les lois
bonne journée
jluc34 |
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Posté - 13 mars 2017 : 12:46:12
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citation: Par ailleurs, si la consultation du CS est obligatoire e Il n'est pas obligatoire.
Vosu utilisez le terme déloyal, je ne vois pas de déloyauté, mais y'en aurait-il que je ne vois pas ce que vous pourriez demandé a un juge à ce titre.
Il n'y a pas d'engagement de loyauté de la part du sydnicat. |
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SĂ©pia
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Posté - 13 mars 2017 : 13:04:14
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Par ailleurs, si la consultation du CS est obligatoire e Il n'est pas obligatoire
Et pourtant
« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. » (art 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) |
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SĂ©pia
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Posté - 13 mars 2017 : 13:14:46
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citation: Initialement posté par jluc34
dites nous en un peu plus; le copropriétaire élu comme président est souvent le seul poussé à se présenter alors " responsabilité engagée " .explications :
je suis toujours le seul et si un jour je vois ma responsabilité engagée je laisserai ma place car les copros sont des nons sachants et il ne connaise pas les lois
Il y a peu, j'étais comme vous, pas très au courant des lois de la copropriétét. Mais j'ai beaucoup appris en consultant Universimmo et en posant des questions sur le forum.
Par exemple :
La responsabilité pénale du président peut être mise en cause conjointement avec le secrétaire dans le cadre d’une plainte pour faux et usage de faux s’il a signé un procès-verbal dont il peut être établi, par voie de témoignages concordants, qu’il n'a pas transcrit les décisions adoptées en séance ! (Extrait de http://www.universimmo.com/fiches/u...che_Code=149)
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SĂ©pia
Contributeur actif
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Posté - 13 mars 2017 : 13:22:07
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citation: Initialement posté par ribouldingue
[quote]Vosu utilisez le terme déloyal, je ne vois pas de déloyauté, mais y'en aurait-il que je ne vois pas ce que vous pourriez demandé a un juge à ce titre.
Il n'y a pas d'engagement de loyauté de la part du sydnicat.
C'est juste une appréciation personnelle. Je suis bien d'accord qu'un juge y soit indifférent et ce n'est pas là -dessus que je fonderai un recours mais bien sur la non-communication d'éléments essentiels à une prise de décision.
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Posté - 13 mars 2017 : 17:03:13
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citation: Et pourtant
« L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire. » (art 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965) Il s'agit des marchés et des contrats, pas des résolutions d'assemblée générale, donc non. |
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SĂ©pia
Contributeur actif
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Posté - 13 mars 2017 : 17:49:57
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Il s'agit des marchés et des contrats, pas des résolutions d'assemblée générale, donc non. Ce n'est pas lié ?
Pour signer des marchés ou des contrats, il faut bien en passer par une décision de l'AG ?
Je veux bien que certaines nuances m'échappent et je suppose que ce qu'on entendrait par "marché" concernerait l'entretien des ascenseurs, la fourniture de gaz ou l'entretien des espaces verts, donc des prestations permanentes s'étalant dans le temps.
Mais l'attribution de la maîtrise d'oeuvre pour un chantier ponctuel, c'est bien un contrat établi entre le syndicat et l'architecte ?
Il n'entrerait pas dans le champ d'application de l'art 21 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ?
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nefer
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Posté - 13 mars 2017 : 18:00:56
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si ce projet de travaux a déjà été refusé à la dernière AG les copropriétaires avaient 1 an pour préparer leur dossier..
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22 motifs d'annulation ? 
