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Zouzou27
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 Posté - 15 mars 2017 : 02:49:56
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Bonjour
Je viens d'acheter un appartement dans une grande copropriété (500 appartements) et je suis confronté au problème suivant.
La copropriété comporte plusieurs bâtiments A à G sur un grand terrain d'un hectare constitué il y a bientôt 50 ans par la réunion de plusieurs lots bâtis, dont les bâtiments avaient (presque ) tous été rasés à l'occasion de cette réunion.
Nous sommes à Paris : le terrain était clos de murs sur trois côtés et n'avait qu'une façade sur la voie publique.
Le bâtiment G seul bâtiment ancien conservé se trouvait en fond de terrain, et selon un accord conventionnel très ancien (1834 ) il bénéficiait d'un accès vers la voie publique par un droit de passage sur le terrain voisin alors distinct. Cette convention "de servitude" est annexée au règlement de copropriété.
Le projet d'ensemble de la copropriété défini par le permis de construire il y a 45 ans prévoyait de conserver le passage existant, en fait un chemin empierré.
Mais alors que les bâtiments A,B, C et F étaient déjà construits le permis de construire a été annulé : le promoteur a alors dû le reprendre en diminuant la hauteur des bâtiments D (au fond du terrain) et E ( sur la façade) qui n'étaient pas encore commencés. Le nouveau bâtiment E beaucoup moins haut mais plus large a fermé complètement la façade libre et pour conserver le passage il a fallu créer un "porche" dans ce bâtiment E. Ce porche offrait le passage à un camion.
Un peu plus tard (avant même la livraison des bâtiments D et E semble-t-il) le bâtiment G a été démoli (mais il existe toujours au règlement de copropriété) et un portail et une fausse façade ont clos le porche. Il n'y a plus de trace du chemin qui a disparu dans un espace vert, derrière le bâtiment.
De temps en temps ce portail était ouvert pour permettre le passage des entreprises d'entretien de cet espace vert. Mais depuis quelque temps elles accèdent par derrière - par une rampe accessible uniquement à des piétons et de petits engins.
Je précise que cet espace vert est uniquement "décoratif" et fermé. Les seuls accès piétons sont le porche et cette rampe "de service".
Depuis six mois que j'y habite je n'ai jamais vu ce portail ouvert.
Le conseil syndical a proposé un projet qui consiste à construire dans ce porche un commerce et au dessus un logement, qui devraient être intégrés dans le bâtiment E, juste sous mes fenêtres...
En fait depuis 3 ans il a été dit à tous les copropriétaires (dont la plupart résident dans les bâtiments A, B, C et D) que c'est à la copropriété dans son ensemble de décider la vente du "volume" - et de se répartir le produit de la vente ( 500 000 €- ce qui fait 1000 € en moyenne). En réalité seul le bâtiment E ( 50 appartements) va supporter les troubles du commerce et il est le seul à être modifié. L'explication donnée est que le "volume" du porche serait une partie commune générale (en tant qu'accessoire du terrain j'imagine puisque le règlement de copropriété ne prévoit comme parties communes générales que le terrain et les murs mitoyens).
Je précise que même si le sol du porche n'est pas bétonné, des longrines superficielles relient le pied des murs latéraux pour assurer la stabilité des voiles porteurs du bâtiment. Le commerce et le logement sont donc entourés par la structure du bâtiment. Les travaux de gros oeuvre à faire vont consister à créer une dalle de sol, fermer les façades avant et arrière et créer un escalier et un plancher séparatif entre le commerce et le logement, en s'appuyant sur la structure, et les fluides existants.
Il me semble donc évident que ce volume n'est rien d'autre qu'une partie commune spéciale au bâtiment E. Le produit de vente dans la part de chacun serait alors de l'ordre de 10 000 euros.
Un argument (du syndic) est de dire que même si ce n'est le plus le cas ce volume avait une utilité pour la copropriété puisqu'il était utilisé pour l'entretien d'un espace vert partie commune et appartient donc à la copropriété ; cela me semble spécieux d'autant plus que les espaces verts sont d'après le règlement de copropriété des parties communes spéciales aux seuls bâtiments A à E (ce qui est incohérent avec l'idée de répartir le produit sur toute la copropriété).
Qu'en penser ?
Pour le moment faute de la majorité art 26 et malgré trois tentatives le projet n'est pas approuvé, ce qui n'empêche pas le syndic de poursuivre des études et travaux juridiques, a priori sur des budgets décidés par le seul conseil syndical dans le cadre de sa délégation de pouvoir
Par ailleurs je précise que le syndic souhaiterait mener la vente sans fournir - et encore moins faire approuver - le cahier des charges de la construction aux copropriétaires, ni en général ni même du bâtiment E. Seul le comité syndical en disposait.
De même alors que les travaux à faire modifient - voire détruisent - certaines parties communes du bâtiment E il ne semble pas envisager un accord de l'assemblée particulière à ce bâtiment sur le projet de construction.
Merci de vos lumières - et de la jurisprudence.
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Édité par - Zouzou27 le 15 mars 2017 10:23:15 |
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Franck1966
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Posté - 15 mars 2017 : 21:49:33
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Votre "chance" réside dans l'article 26 nécessaire pour le vote de la vente de cette partie commune.
Même si vous dites que c'est uniquement le Bâtiment E qui subira les nuisances, il n'en reste pas moins que c'était un passage pour tous les bâtiments.
Très intéressant pour vous car du coup c'est l'ensemble des copropriétaire soit 500 copro qui voteront.
Et s'il y a la même présence que dans toute copropriété à l'AG, vous n'aurez jamais 66% de présents ou représentés, et donc pas de commerce sous votre nez  |
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Zouzou27
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Posté - 17 mars 2017 : 00:15:05
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citation: Initialement posté par Franck1966Votre "chance" réside dans l'article 26 nécessaire pour le vote de la vente de cette partie commune. Même si vous dites que c'est uniquement le Bâtiment E qui subira les nuisances, il n'en reste pas moins que c'était un passage pour tous les bâtiments. Très intéressant pour vous car du coup c'est l'ensemble des copropriétaire soit 500 copro qui voteront. Et s'il y a la même présence que dans toute copropriété à l'AG, vous n'aurez jamais 66% de présents ou représentés, et donc pas de commerce sous votre nez
En fait ce n'était absolument pas un passage pour tous les bâtiments, puisqu'il ne dessert plus qu'un espace vert clos. Il permettait d'accéder au seul bâtiment G, démoli depuis très longtemps, à pied ou en camion ; les autres bâtiments ont des accès piétons à travers un hall fermé et des accès véhicules par des parkings souterrains. Les (petits) engins d'entretien accèdent à cet espace vert clos sans utiliser ce passage - qui est clos par un portail fermé à clé en permanence - même si durant quelques années ils semblent l'avoir emprunté, plus par "facilité" que par nécessité.
Pour ma part il me semblerait acceptable que les seuls copropriétaires du batiment E, à la majorité de l'art 26 propre à leur bâtiment, décident du projet : mais pas des copropriétaires situés à 100 m de là ....
S'agissant de l'article 26, le syndic qui ne manque pas d'imagination vient de proposer de faire désigner par le juge un mandataire qui représenterait les copropriétaires "défaillants" qui ne viennent pas aux AG et empêchent la cession !
Ca me semble plus que contestable |
Édité par - Zouzou27 le 17 mars 2017 00:19:33 |
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Posté - 17 mars 2017 : 10:02:50
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citation: S'agissant de l'article 26, le syndic qui ne manque pas d'imagination vient de proposer de faire désigner par le juge un mandataire qui représenterait les copropriétaires "défaillants" qui ne viennent pas aux AG et empêchent la cession !
Perso, c'est la première fois que j'entends parler de cela... mais entre proposition et légalité, il y a un espace..... Sur quel article de la loi s'appuie-t-il ? |
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Zouzou27
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Posté - 17 mars 2017 : 10:13:47
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: S'agissant de l'article 26, le syndic qui ne manque pas d'imagination vient de proposer de faire désigner par le juge un mandataire qui représenterait les copropriétaires "défaillants" qui ne viennent pas aux AG et empêchent la cession !
Perso, c'est la première fois que j'entends parler de cela... mais entre proposition et légalité, il y a un espace..... Sur quel article de la loi s'appuie-t-il ?
Aucun.
En substance il a expliqué aux 300 copropriétaires de lots principaux - qui espèrent tous 1000 à 1500 euros - que cela ferait une jurisprudence ( pour 3 euros par copropriétaire investi dans l'avocat, pourquoi ne pas essayer ?). Et il a obtenu la majorité simple. |
Édité par - Zouzou27 le 18 mars 2017 00:37:31 |
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Posté - 17 mars 2017 : 10:33:42
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900 euros pour honoraires avocat + syndic ?.......
A ma connaissance, la seule demande de mandataire que peut faire votre syndic, concerne les lots ayant eux-mêmes plusieurs copros.
EN cherchant dans les articles des copros en difficultés (mais je n'ai pas vérifié) il y a peut-être un trus comme cela ; mais votre copro est-elle déclarée en difficultés ?.... |
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Zouzou27
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Posté - 17 mars 2017 : 10:49:29
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citation: Initialement posté par rambouillet
900 euros pour honoraires avocat + syndic ?.......
A ma connaissance, la seule demande de mandataire que peut faire votre syndic, concerne les lots ayant eux-mêmes plusieurs copros.
EN cherchant dans les articles des copros en difficultés (mais je n'ai pas vérifié) il y a peut-être un trus comme cela ; mais votre copro est-elle déclarée en difficultés ?....
Le chiffre annoncé c'est 1500 euros pour l'avocat.
Le syndic n'a pas évoqué de frais pour lui.
Comme le syndic annonce que c'est dans l'intérêt de la copropriété tout entière c'est réparti sur tous les lots ( 500 environ , j'arrondis car il y a beaucoup de garages isolés déjà construits avant l'annulation du permis de construire - qui a réduit le nombre de logements pouvant être construits - cf 1er post) et voté à la majorité simple.
La copropriété n'est absolument pas en difficulté : elle a une trésorerie florissante et est très bien entretenue.
L'idée du syndic était que les produits de la vente seraient affectés à une provision pour travaux. Il avait proposé une résolution en ce sens. Un copropriétaire juriste a fait remarquer que c'était impossible de par la loi ; la résolution a été retirée. |
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Posté - 17 mars 2017 : 12:05:51
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Zouzou27
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 Posté - 17 mars 2017 : 12:20:42
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L'idée du syndic est de cibler les "petits" copropriétaires défaillants.
Il a produit des statistiques qui montrent que de nombreux lots de parking ne sont jamais présents ou représentés depuis 4 ou 5 AG.
Donc un mandataire serait désigné ; il viendrait à l'AG on constaterait que 50 ou 100 copropriétaires de parking, "défaillants" aux 3 ou 4 dernières AG le sont encore une une fois et le mandataire judiciaire voterait à leur place. Bien sûr comme ils ne sont intéressés que par le parking et n'ont pas d'autre bien dans l'immeuble leur intérêt serait de recevoir un peu d'argent et leur mandataire le comprendra vite.
Du coup plus facile d'avoir la double majorité - notamment en nombre. |
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Posté - 17 mars 2017 : 12:30:53
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zouzou27 ; tout cela est une absurdité TOTALE !!!
Nous ne sommes pas dans un pays totalitaire. Ici le syndic décide que le juge doit nommer quelqu'un pour voter à la place des copros absents.
Aucun juge ne va nommer un tel mandataire, heureusement.
Ce syndic est un dictateur FOU, Ã virer en urgence.
Ou est le CS dans cette folie juridique.
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Posté - 17 mars 2017 : 14:41:02
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citation: L'idée du syndic était que les produits de la vente seraient affectés à une provision pour travaux. Il avait proposé une résolution en ce sens. Un copropriétaire juriste a fait remarquer que c'était impossible de par la loi ;
Ce copro a tout à fait raison : le produit de la vente revient à chaque copro sans s'inscrire sur le décompte de chaque copro, ainsi même un copro débiteur récupérerait le produit de cette vente sans que cela vienne en diminution de sa dette !!!! |
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Gédehem
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Posté - 17 mars 2017 : 15:27:22
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Il n'est pas possible d'aller au fond de l'affaire ici.
Toutefois :
"Le bâtiment G seul bâtiment ancien conservé se trouvait en fond de terrain, et selon un accord conventionnel très ancien (1834 ) il bénéficiait d'un accès vers la voie publique par un droit de passage sur le terrain voisin alors distinct. Cette convention "de servitude" est annexée au règlement de copropriété."
Une servitude est attachée à un fond, une parcelle, un espace défini.
Que précise la convention annexée au RDC ?
Non seulement sur un fond précis, mais aussi éventuellement sur un immeuble bâti dessus ???
Il se peut que l'emprise en copropriété actuellement soit composée de plusieurs fonds, le seul le fond X, emplacement de l'ex bâtiment G, étant seul concerné par ce droit d'usage. |
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JPM
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Posté - 17 mars 2017 : 15:32:37
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Le principe est qu'il ne faut jamais abandonner un droit de passage. Il est peut apparaître souvent comme un élément important du patrimoine.
L'histoire d'un mandataire ad hoc pour la représentation de certains copropriétaires a été étudiée mais sans suite jusqu'à présent à ma connaissance sauf pour certains cas exceptionnels de destruction de l'immeuble ou de mise en péril.
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Zouzou27
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Posté - 17 mars 2017 : 20:56:06
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citation: Initialement posté par philippe388
zouzou27 ; tout cela est une absurdité TOTALE !!!
Nous ne sommes pas dans un pays totalitaire. Ici le syndic décide que le juge doit nommer quelqu'un pour voter à la place des copros absents.
Aucun juge ne va nommer un tel mandataire, heureusement.
Ce syndic est un dictateur FOU, Ã virer en urgence.
Ou est le CS dans cette folie juridique.
Le syndic n'a pas décidé seul puisque l'AG a voté la résolution proposée.
Le président du CS menait les débats et a bien sûr appelé à voter la résolution, en expliquant aux copropriétaires que ce serait le moyen d'avoir leur argent....
Et qu'il était normal de devoir un peu investir (frais d'avocat) pour obtenir beaucoup plus. |
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Zouzou27
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Posté - 17 mars 2017 : 21:22:55
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citation: Initialement posté par JPM
L'histoire d'un mandataire ad hoc pour la représentation de certains copropriétaires a été étudiée mais sans suite jusqu'à présent à ma connaissance sauf pour certains cas exceptionnels de destruction de l'immeuble ou de mise en péril.
JPM Que voulez-vous dire par "la représentation de certains copropriétaires a été étudiée mais sans suite " ?
Il y a de la jurisprudence là -dessus ? Le syndic affirme qu'il y aurait des actions en cours.
Sur internet on ne parle que de la procédure d'alerte (art 29-1 de la loi de 1965) qui 'suppose une situation d’impayé'. Le syndic doit saisir le tribunal dans le mois qui suit la clôture des comptes, après en avoir informé le conseil syndical. Il n'y donc pas d'AG. |
Édité par - Zouzou27 le 18 mars 2017 00:35:34 |
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Franck1966
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Posté - 17 mars 2017 : 21:23:28
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Zouzou27, vous souhaitez que ce projet n'aboutisse pas dû au fait que vous habitiez au dessus ???
Les copropriétaires voient le bénéfice pour eux , c'est tout.
Si votre RDC n'a pas été modifié, le passage était une entrée commune donc TOUS les blocs doivent voter et tant mieux pour vous.
Il faudra plus de 66% de présents (qui votent POUR cette vente) comme je l'ai déjà dit..
Par contre ce que vous dites concernant les votes des absents va à l'encontre de toute AG : seuls les présents ou représentés votent.
S'il y a un mandataire, il représente X copropriétaires (moins de 5% max).
Il y a des lois, le reste n'est que de la poudre aux yeux.
A croire que votre syndic a un intérêt dans la vente de ces parties communes ...
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Zouzou27
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Posté - 18 mars 2017 : 00:34:18
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citation: Initialement posté par Franck1966
Zouzou27, vous souhaitez que ce projet n'aboutisse pas dû au fait que vous habitiez au dessus ???
Les copropriétaires voient le bénéfice pour eux , c'est tout.
Si votre RDC n'a pas été modifié, le passage était une entrée commune donc TOUS les blocs doivent voter et tant mieux pour vous.
Franck1966 En fait le porche n'est absolument pas une entrée commune.
Personne n'y passe plus depuis très longtemps : il est clos par un portail fermé à clef - qui rouille un peu.
Il était là - au cas où - au titre d'une servitude envers un bâtiment inscrit dans le règlement de copropriété mais dont aucun copropriétaire même là depuis l'origine ne se souvient jamais l'avoir vu, ni le chemin qui matérialisait cette servitude depuis la voie publique. Tout l'emplacement est un espace vert .
Pour ma part - et si les autres copropriétaires de mon bâtiment étaient d'accord je ne serais pas forcément contre le projet, à condition d'avoir de vraies garanties (pour le moment le syndic affirme avoir un acheteur mais n'écrit jamais son nom ni l'activité commerciale prévue et ne fournit pas le cahier des charges...) et que le prix de cession d'un espace qui bénéficie des "parties communes spéciales " à mon bâtiment ( les lots à créer vont utiliser les structures y compris les fondations et les fluides déjà existants) soit réparti entre les seuls copropriétaires de ce bâtiment,qui seront également les seuls à supporter les nuisances de l'activité commerciale. |
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Zouzou27
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Posté - 18 mars 2017 : 01:09:43
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citation: Initialement posté par Gédehem
Il n'est pas possible d'aller au fond de l'affaire ici.
Toutefois :
"Le bâtiment G seul bâtiment ancien conservé se trouvait en fond de terrain, et selon un accord conventionnel très ancien (1834 ) il bénéficiait d'un accès vers la voie publique par un droit de passage sur le terrain voisin alors distinct. Cette convention "de servitude" est annexée au règlement de copropriété."
Une servitude est attachée à un fond, une parcelle, un espace défini.
Que précise la convention annexée au RDC ?
Non seulement sur un fond précis, mais aussi éventuellement sur un immeuble bâti dessus ???
Il se peut que l'emprise en copropriété actuellement soit composée de plusieurs fonds, le seul le fond X, emplacement de l'ex bâtiment G, étant seul concerné par ce droit d'usage.
En fait le texte est écrit en jargon juridique du XIX e siècle : les sieurs X et Y "sont convenus que les signes apparents de servitudes qui pourraient exister entre leurs propriétés respectives de l'une sur l'autre continueraient d'être tolérés entre eux et leurs successeurs, etc" .
Ce que je comprends c'est que la servitude s'exerce entre une parcelle de 400 m2 au fond du terrain de la copropriété et la parcelle (surface non trouvée) d'une maison sur la rue juste devant. La maison sur rue a été détruite il y a bien longtemps (pour construire une usine, elle même démolie pour vendre le terrain nu au promoteur). Mais que sur la parcelle du fond était déjà établi en 1834 ce bâtiment R+1 ( atelier sans doute) qui a été désigné au règlement de copropriété comme le bâtiment G. Le lot correspondant à ce bâtiment G appartiendrait au syndicat.
Evidemment toutes ces parcelles ont été fusionnées dans le terrain de la copropriété. |
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ainohi
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Posté - 19 mars 2017 : 13:14:54
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Bonjour,
Votre exposé n'est pas complet. Il reste une grosse inconnue. Le bâtiment G a été démoli. Il appartenait à quelqu'un. Vous dites qu'il figure toujours dans le règlement de copropriété. Ce lot existe donc toujours, quelqu'un en est propriétaire et le projet de construction sur l'ancien passage ne peut être lancé tant que la question de la propriété du lot en question n'aura pas été éclaircie. On ne peut s'approprier ce droit de passage sans son consentement. Il faut avant tout éclaircir la question de la propriété du lot constituant l'ancien bâtiment. Il appartiendrait aujourd'hui au syndicat. C'est possible, mais il faut l'établir.
Selon quel mécanisme le syndicat aurait-il acquis ce lot ? Par un acte de transfert de propriété ? Il faudrait alors retrouver cet acte. Par prescription ? Il faudrait alors vérifier que les conditions de la prescription soient bien réunies et, le cas échéant, faire dresser et enregistrer un acte de notoriété acquisitive afin de rendre cette acquisition par prescription opposable aux tiers.
Si le syndicat ne peut prétendre à la propriété de l'ancien bâtiment, il faut retrouver ce propriétaire. Il se pourrait que cet immeuble soit devenu un bien sans maître ou appartienne à une succession en déshérence. Il reviendrait alors à la puissance publique d'en prendre possession et il y aurait peut-être lieu de prendre contact avec le service administratif France-Domaine. |
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Posté - 19 mars 2017 : 13:45:44
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citation: S'agissant de l'article 26, le syndic qui ne manque pas d'imagination vient de proposer de faire désigner par le juge un mandataire qui représenterait les copropriétaires "défaillants" qui ne viennent pas aux AG et empêchent la cession ! Un point pratique assez simplet:
15 absents, une assignation en justice et un avocat à 1 500 euros. Ca n'est pas cher. Admettons qu'un avocat soit prêt a facture 1200 euros hors taxe (ce qui fait les 1500). Ca m'étonnerait mais bon.
15 assignations par 15 huissiers de quelques départements différents, on en est à 15*80 euros.
Si le syndicat gagne, il envoie donc 15 significations à 70 euros
total 15*70+15*80 = 2 250 euros  .
On va dire que 2 250 euros, ça va ça vient, certes.
Sur tout cela le sydnic va facturer encore 500 euros ou pas loin.
Votre opération en est à 4250,00, pas à 1 500,00
Je ne vois pas trop un juge prononcer les dépens entiers aux perdants. Sans doute que votre syndic a une 'autre vision'.
citation: S'agissant de l'article 26, le syndic qui ne manque pas d'imagination vient de proposer de faire désigner par le juge un mandataire qui représenterait les copropriétaires "défaillants" qui ne viennent pas aux AG et empêchent la cession !
Quand bien même le Juge accèderait à cette demande incongrue, mettons, il faudrait plusieurs mandataire sauf a accepter de ne pas respecter la loi de la copropriété sur les nombres de mandats et les 5%.
Si on se base sur cet argument, je ne vois pas un Juge décider (si il le fait) autrement que un mandataire par défaillant 
Je remarque que cela reviendrait aussi à priver chacun de ces propriétaire d'une partie de la jouissance de son bien. Ca n'existe pas en droit en droit français.
Il s'agirait en pratique d'appeler sur le fonds un Juge à la rescousse pour .... faire voter oui.
Il y a de quoi tomber de l'armoire.
Je remarque enfin que c'est du jamais vu, au peu que je connaisse toutefois, et que donc , évidemment , une telle procédure est bien partie pour aller 1/ au fonds, puis 2/ en appel, puis 3/ en cassation, voire 4/ au niveau européen.
C'est 10 à 12 ans, et 5 ou 6 professionnels à 4 000 euros et non pas un seul à 1 500 euros, et le double (de l'ordre de 30 à 40 000 euros donc) pour la partie perdante ou pas loin.
Votre syndic en s'adressant à des non-connaisseurs joue sur du velours, mais d'un autre côté au titre de professionnel conseille très mal.
Votre conseil syndical, s'il n'avait les yeux borné, serait bien venu a prendre les conseils, payants certes, d'un autre professionnel de la copropriété. |
Édité par - ribouldingue le 19 mars 2017 13:53:46 |
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Zouzou27
Nouveau Membre
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Posté - 19 mars 2017 : 14:17:16
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citation: Initialement posté par ainohi
Bonjour,
Votre exposé n'est pas complet. Il reste une grosse inconnue. Le bâtiment G a été démoli. Il appartenait à quelqu'un. Vous dites qu'il figure toujours dans le règlement de copropriété. Ce lot existe donc toujours, quelqu'un en est propriétaire et le projet de construction sur l'ancien passage ne peut être lancé tant que la question de la propriété du lot en question n'aura pas été éclaircie. On ne peut s'approprier ce droit de passage sans son consentement. Il faut avant tout éclaircir la question de la propriété du lot constituant l'ancien bâtiment. Il appartiendrait aujourd'hui au syndicat. C'est possible, mais il faut l'établir.
Selon quel mécanisme le syndicat aurait-il acquis ce lot ?
Effectivement c'est une très bonne question.
Que le syndic ne semblait pas s'être posée.
Il y a une forte présomption que le lot ait été acquis par le promoteur - qui était alors tout puissant dans le syndicat - avant la livraison des derniers bâtiments et qu'au lieu de l'annuler il ait laissé la situation en l'état.
Mais où s'adresser pour vérifier ?
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Partie commune générale ou spéciale 
