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Guilizza
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 Posté - 08 mai 2017 : 11:28:11
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Cela fait 4 assemblées générales que je reçois des convocations erronées (courrier destiné à un autre copropriétaire), incomplètes (résolutions manquantes que je decouvre avec le PV ou encore absence de devis accompagnant certaines résolutions).
Je l'ai signalé au syndic qui m'accuse verbalement d'être de mauvaise fois.
Ma question est la suivante : y a t'il moyen de prouver que le contenu des enveloppes de convocation n'est pas celui décrit par le syndic?
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Stéphane
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 Posté - 08 mai 2017 : 12:07:40
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Non, pas moyen de prouver quoi que ce soit..
On est là dans un "cas de parole contre parole" : le syndic prétend avoir mis ceci ou cela dans le LRAR, le destinataire prétend avoir reçu autre chose....
Une LRAR ne peut servir qu'à prouver qu'un "pli" (portant une référence, un n°) a bien été envoyé le jour J, et notifié à un destinataire un jour J+x .
Le contenu opposable de ce "pli" ne peut être que le texte qui y est inscrit (comprenant la ref, le n° inscrit sur ce même "pli").
...Faîte ouvrir votre prochain LRAR par une personne assermentée...
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Guilizza
Contributeur débutant
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 2
Posté - 08 mai 2017 : 12:22:49
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citation: Initialement posté par Stéphane
Non, pas moyen de prouver quoi que ce soit..
On est là dans un "cas de parole contre parole" : le syndic prétend avoir mis ceci ou cela dans le LRAR, le destinataire prétend avoir reçu autre chose....
Une LRAR ne peut servir qu'à prouver qu'un "pli" (portant une référence, un n°) a bien été envoyé le jour J, et notifié à un destinataire un jour J+x .
Le contenu opposable de ce "pli" ne peut être que le texte qui y est inscrit (comprenant la ref, le n° inscrit sur ce même "pli").
...Faîte ouvrir votre prochain LRAR par une personne assermentée...
C'est bien ce qui me semblait...Des frais qui vont s'ajouter aux frais de LRAR que je dois systématiquement envoyer au syndic pour prouver ma bonne foi.
Quel type de personne assermentée pourrais-je mandater pour un cout raisonnable d'après vous?
Merci d'avance,
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 08 mai 2017 : 12:32:39
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Ine s'agit pas de "parole" mais d'actes et de leur notification.
je reçois des convocations erronées (courrier destiné à un autre copropriétaire),
Il y a donc un envoi identifiable au nom d'un tiers.
"y a t'il moyen de prouver que le contenu des enveloppes de convocation n'est pas celui décrit par le syndic? "
Oui, puisque vous avez le contenu des enveloppes.
De plus, si l'ODJ mentionné sur la convocation ne correspond pas à celui mentionné sur le PV, vous avez moyen de contester.
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Stéphane
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4
Posté - 08 mai 2017 : 12:36:42
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A quelles fins exactement tout cela ? |
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5
Posté - 08 mai 2017 : 12:41:26
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Guilizza : Ce n'est pas parole contre parole !!! 
"Normalement" toutes les convocs sont les mêmes : OdJ, annexes, .. et les documents joints nécessaires à la décision; c'est une obligation légale.
SI ces docs ne sont pas joints, le juge vous donnera raison et annulera la décision de l'AG.
Pour contester, vous allez devoir apporter la preuve que des docs n'ont pas été joints à l'OdJ dans cette convoc. Comme TOUS les autres copros n'ont pas reçus ces docs, vous allez trouver des témoins, ils devront donc signer un témoignage sur cette irrégularité.
Vous devez en début d'AG signaler le manque de documents,et que ceci est illégal, et est une cause d'annulation de l'AG. Votre syndic ne pourra pas parler de votre mauvaise foi, les copros présents seront tous témoins que vous avez raison.
Si vous n'êtes pas sur de récolter quelques témoignages; vous devez demandez à un huissier d'ouvrir cette convocation et de dresser la liste des docs qui sont dans cette enveloppe, et la non présence de devis, docs nécessaires à telle ou telle demande.
Le syndic ne pourra pas parler de votre mauvaise foi.
Cela est nécessaire si vous êtes décidé à assigner le syndic en annulation de certaines résolutions. |
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Guilizza
Contributeur débutant
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6
Posté - 08 mai 2017 : 12:47:59
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citation: Initialement posté par Stéphane
A quelles fins exactement tout cela ?
Faire valoir mes droits à savoir pour quoi je vote, pour quelle dépense, et bien entendu voter contre si je ne suis pas en faveur de la résolution.
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Stéphane
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Posté - 08 mai 2017 : 12:50:20
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Etes-vous présent aux AG ? |
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Posté - 08 mai 2017 : 13:17:26
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stéphane : la présence de Guilizza à l'AG ne change strictement rien à l'affaire. 
La loi OBLIGE que tous les documents nécessaires à la décision soient joints à l'OdJ.
Pour rappel : les opposants ET les défaillants peuvent contester une décision d'AG dans les 2 mois suivant la réception du PV ( article 42)
Une action devant le tribunal sera nécessaire pour faire valoir ses droits.
Le syndicat est en faute, il sera condamné, et la résolution annulée.
Vous avez reçu une convocation destinée à un autre copropriétaire. Il y a aussi un motif d'annulation de l'AG. |
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Stéphane
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9
Posté - 08 mai 2017 : 13:42:10
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Effectivement, le fait d'être présent ou non ne changera pas les contenus des enveloppes de la convocation.
Votre présence à l'AG le pourra (potentiellement) sur ceux des PV... Votre "parole" sera (potentiellement aussi) mieux entendue (témoins, preuve de bonne fois, etc..).
....Comment prouver du contenu qui est dit envoyé versus dit reçu ?
La piste des témoignages (et le coté pratique de votre présence lors de l'AG) évoquée par philippe388 est évidemment une piste sérieuse.
Mais si vous êtes isolé, cela risque d'être bien plus compliqué.....
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Franck1966
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Posté - 08 mai 2017 : 13:51:38
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Guilizza, pouvez-vous nous donner un exemple de différence sur la convocation ?
Comme toutes les convoc sont imprimées et envoyées en même temps je vois mal une erreur. Au pire il manque une page, ou bien deux pages sont tête-bêche, mais une différence d'écriture est très rare.
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Posté - 08 mai 2017 : 14:27:39
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rappelons que certaines résolutions sont conditionnées à des documents jointsà la convocation :
article 11 du décret :
...
I.-Pour la validité de la décision :
1° L'état financier du syndicat des copropriétaires et son compte de gestion général, lorsque l'assemblée est appelée à approuver les comptes. Ces documents sont présentés avec le comparatif des comptes de l'exercice précédent approuvé ;
2° Le projet du budget présenté avec le comparatif du dernier budget prévisionnel voté, lorsque l'assemblée est appelée à voter le budget prévisionnel ;
La présentation des documents énumérés au 1° et au 2° ci-dessus est conforme aux modèles établis par le décret relatif aux comptes du syndicat des copropriétaires et ses annexes ;
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;
4° Le ou les projets de contrat du syndic, lorsque l'assemblée est appelée à désigner le représentant légal du syndicat ;
5° Le projet de convention, ou la convention, mentionné à l'article 39 outre les projets mentionnés au 4° ci-dessus ;
6° Le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes ;
7° Le projet de résolution lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur l'une des questions mentionnées aux articles 14-1 (2e et 3e alinéa), 14-2 (2e alinéa), 18 (7e alinéa), 24 (alinéas 2 et 3), 25,26,30 (alinéas 1er, 2 et 3), 35, 37 (alinéas 3 et 4) et 39 de la loi du 10 juillet 1965 ;
8° Le projet de résolution tendant à autoriser, s'il y a lieu, le syndic à introduire une demande en justice ;
9° Les conclusions du rapport de l'administrateur provisoire lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en application des dispositions de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 et lorsque l'assemblée est appelée à statuer sur une question dont la mention à l'ordre du jour résulte de ces conclusions ;
10° Les conclusions du rapport du mandataire ad hoc lorsqu'il en a été désigné un par le président du tribunal de grande instance en vertu de l'article 29-1B de la loi du 10 juillet 1965 et que l'assemblée générale est appelée à statuer sur les projets de résolution nécessaires à la mise en œuvre de ce rapport ;
11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ;
12° Les projets des conventions et l'avis du conseil syndical mentionnés au troisième alinéa de l'article 41-6 de la loi du 10 juillet 1965 ou le projet de résolution portant délégation en application du deuxième alinéa de cet article ; "
C'est sur cette base que l'on peut saisir le juge pour faire annuler telle ou telle résolution, mais pas l'AG.
Pour faire annuler l'AG à partir de cette convocation, il faut qu'il y ait anomalie : or le nom d'un autre copro à l'intérieur de l'enveloppe ne peut en être une, puisque vous avez reçu la convocation. |
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Posté - 08 mai 2017 : 14:59:38
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franck1966 : citation: Comme toutes les convoc sont imprimées et envoyées en même temps je vois mal une erreur.
Exemple perso : 33 envois, 32 identiques, et le 33ème contient l'OdJ et la convocation de l'année précédente !!  Tout est possible en copropriété.
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Guilizza
Contributeur débutant
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Posté - 08 mai 2017 : 15:36:41
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citation: Initialement posté par Franck1966
Guilizza, pouvez-vous nous donner un exemple de différence sur la convocation ?
Comme toutes les convoc sont imprimées et envoyées en même temps je vois mal une erreur. Au pire il manque une page, ou bien deux pages sont tête-bêche, mais une différence d'écriture est très rare.
Manquaient à l'ordre du jour les résolutions suivantes :
- Ratification de travaux mise en place filets securité suite refere preventif
- Travaux de ravalement de façade
- Raccordement de l'immeuble au haut débit
- Audit energetique statique "immeuble"
- Individualisation des charges de chauffage conformément a la loi sur la transition energétique
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Guilizza
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Posté - 08 mai 2017 : 17:43:51
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citation: Initialement posté par Stéphane
Etes-vous présent aux AG ?
En général oui, sauf pour la dernière...J'ai préféré m'abstenir car la précédente était insupportable. J'avais fait mettre (LRAR) des résolutions qui ont été reléguées à la fin de l'ODJ avec une sorte de mention qui indique qu'elles n'étaient pas soumises au vote.
Les membres du CS sont particulièrement agressifs, et ne rendent compte de rien, ni à l'oral, ni à l'écrit. Le syndic a aussi oublié son role l'an dernier en n'appelant pas au vote les copropriétaires sur une résolution et c'est sous l'effet de l'intimidation d'un membre du CS que le vote inverse à ce qui était formulé a été fait...L'an prochain je ferai intervenir un huissier pour attester du contenu de mes convocations (autre phénomène bizarre, on paye 2 recommandés avec des résolutions différentes dans chaque, de quoi semer la confusion...).
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Guilizza
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Posté - 08 mai 2017 : 17:58:09
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citation: Initialement posté par philippe388Guilizza : Ce n'est pas parole contre parole !!! "Normalement" toutes les convocs sont les mêmes : OdJ, annexes, .. et les documents joints nécessaires à la décision; c'est une obligation légale. SI ces docs ne sont pas joints, le juge vous donnera raison et annulera la décision de l'AG. Pour contester, vous allez devoir apporter la preuve que des docs n'ont pas été joints à l'OdJ dans cette convoc. Comme TOUS les autres copros n'ont pas reçus ces docs, vous allez trouver des témoins, ils devront donc signer un témoignage sur cette irrégularité. Vous devez en début d'AG signaler le manque de documents,et que ceci est illégal, et est une cause d'annulation de l'AG. Votre syndic ne pourra pas parler de votre mauvaise foi, les copros présents seront tous témoins que vous avez raison. Si vous n'êtes pas sur de récolter quelques témoignages; vous devez demandez à un huissier d'ouvrir cette convocation et de dresser la liste des docs qui sont dans cette enveloppe, et la non présence de devis, docs nécessaires à telle ou telle demande. Le syndic ne pourra pas parler de votre mauvaise foi. Cela est nécessaire si vous êtes décidé à assigner le syndic en annulation de certaines résolutions.
Malheureusement cher Philippe, il y a dans ma copro beaucoup de conflits entre les copropriétaires, (scission récente, problèmes de voisinages, turnover très important des propriétaires qui revendent moins de 10 ans après l'achat car c'est mal géré, copro dégoutés qui votent contre l'ensemble des résolutions). Le syndic a bien compris qu'il pourrait faire face à des réclamations individuelles mais rarement à une coalition de copropriétaires...et il en profite. Je leur ai fait part de mon désaccord à plusieurs reprises et sur des faits concrets (ex : contrat de syndic qui ne souhaite pas préciser le nombre de visites annuelles, triple facturation de boite aux lettres jamais regularisée et j'en passe)...Autant dire que je suis cataloguée. Je n'ai même plus le code de l'immeuble (cette info ne figure plus à l'odj depuis au moins 3 ans, je me débrouille autrement, je suis bailleur). Bref, il ne me reste plus que la voie légale, l'an prochain. |
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Posté - 08 mai 2017 : 18:11:13
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citation: Manquaient à l'ordre du jour les résolutions suivantes :
- Ratification de travaux mise en place filets securité suite refere preventif
- Travaux de ravalement de façade
- Raccordement de l'immeuble au haut débit
- Audit energetique statique "immeuble"
- Individualisation des charges de chauffage conformément a la loi sur la transition energétique
Quand vous dites, il manquait..... ces sujets n"='étaient pas à l'OdJ oiu bien manquaient-ils des documents ?
Est ce que ces sujets ont été votés en AG ? |
Édité par - rambouillet le 08 mai 2017 18:11:28 |
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Guilizza
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Posté - 08 mai 2017 : 18:18:00
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Manquaient à l'ordre du jour les résolutions suivantes :
- Ratification de travaux mise en place filets securité suite refere preventif
- Travaux de ravalement de façade
- Raccordement de l'immeuble au haut débit
- Audit energetique statique "immeuble"
- Individualisation des charges de chauffage conformément a la loi sur la transition energétique
Quand vous dites, il manquait..... ces sujets n"='étaient pas à l'OdJ oiu bien manquaient-ils des documents ? Est ce que ces sujets ont été votés en AG ?
Ils manquaient à ma convocation (je n'étais pas à l'AG). Ils ont tous été votés sauf les 2 derniers reportés à l'an prochain. |
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Posté - 08 mai 2017 : 18:44:51
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Mais étaient-ils dans les autres convocations. Je ne comprends pas bien : un ordre du jour c'est une liste de questions, il manquait une page ?
Si vous etes persuadé de ne pas avoir eu une convocation conforme aux autres, il vous faut saisir un juge... |
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Guilizza
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Posté - 08 mai 2017 : 18:50:33
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citation: Initialement posté par rambouillet
Mais étaient-ils dans les autres convocations. Je ne comprends pas bien : un ordre du jour c'est une liste de questions, il manquait une page ?
Si vous etes persuadé de ne pas avoir eu une convocation conforme aux autres, il vous faut saisir un juge...
Je n'ai consulté qu'un autre copro qui a lui reçu toutes les résolutions qui font l'objet du PV d'AG. L'AG est passée et comme je n'ai pas réagi avant, je n'ai pas de recours possible puisque je suis censée avoir reçu le même contenu que les autres copropriétaires.
Je ferai intervenir un huissier l'an prochain, pour attester du contenu de l'enveloppe. Comme j'entends aussi remettre à l'ordre du jour une résolution concernant la mise à disposition de compte-rendus écrits du CS, cela tombera à pic!
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nefer
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Posté - 08 mai 2017 : 19:39:49
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concernant le contenu de votre convocation, pour la prochaine AG n'ouvrez pas votre enveloppe, remettez la à un huissier pour qu'il l'ouvre et dresse un constat de son contenu
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Convocations assemblées générales 
