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CHBO75
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 Posté - 31 mai 2017 : 09:02:18
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Bonjour,
Au sein de notre petite copropriété un bailleur ne paie pas ses charges depuis longtemps. Il a été condamné en justice mais la saisie sur les loyers du locataire ne sera pas effective avant plusieurs mois. L'avance de trésorerie ne suffit plus au vu du montant des impayés (presque un quart du budget annuel) ce qui place la copro en difficultés pour payer les factures courantes. Le conseil syndical envisage de faire constituer une provision pour créance douteuse moyennant un appel de fonds exceptionnel correspondant à une partie de la créance, avec vote en AGO. Mais nous souhaiterions que ces sommes soient remboursées une fois les saisies opérées, et non pas déposées en avance de trésorerie une fois pour toute. Juridiquement c'est possible ?
Merci pour votre éclairage et vos conseils.
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JB22
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Posté - 31 mai 2017 : 09:33:53
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Article 45-1 du décret:
"...- sont nommés avances les fonds destinés, par le règlement de copropriété ou une décision de l'assemblée générale, à constituer des réserves, ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Les avances sont remboursables."
Vous devez mettre à l ' ordre du jour d'une A.G. la constitution d' un emprunt auprès des copropriétaires, sauf le débiteur.
Cet emprunt étant une avance il sera remboursable en cas de paiement de la dette du débiteur.
En comptabilité vous ouvrez un comte 1033 Autres avances.
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Posté - 31 mai 2017 : 11:00:13
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+1; rien de plus à ajouter à JB22. |
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Viviane
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Posté - 31 mai 2017 : 19:25:22
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Je plussoie JB22
Ce que vous envisagez
citation: Le conseil syndical envisage de faire constituer une provision pour créance douteuse moyennant un appel de fonds exceptionnel
ne va pas du tout. Les " Dotations aux dépréciations sur créances douteuses." (c'est le nom exact) ne sont pas des avances. Ce sont des CHARGES. Donc en cas de mutation, ça n'est pas remboursable.
Bref, c'est pas le même mécanisme.
Le bon est celui de l'emprunt, qui lui, est une avance, remboursable au vendeur (et appelé à l'acquéreur) dans tous les cas en cas de mutation , et ensuite, une fois récupéré vos sous, sur décision d'AG. |
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CHBO75
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 Posté - 31 mai 2017 : 19:40:16
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Merci à toutes et tous pour vos réponses. J'ai fait un raccourci de langage quand j'écrivais ce qu'envisageait le conseil syndical. C'est plutôt notre syndic qui nous propose cela dans la convocation à notre AG du début juin. Nous allons voir avec lui s'il accepte ou non de modifier la résolution projetée pour aller vers un emprunt avance, qui me paraît effectivement préférable. |
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Posté - 31 mai 2017 : 20:19:13
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citation: Le conseil syndical syndicat envisage de faire constituer une provision pour créance douteuse moyennant un appel de fonds exceptionnel Le syndicat CONSTITUE une provision pour créance douteuse moyennant qu'elle COMPENSE par un appel de fonds exceptionnel / un emprunt |
Édité par - ribouldingue le 31 mai 2017 20:24:50 |
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JB22
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Posté - 31 mai 2017 : 20:54:54
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Ce n' est pas au syndic de décider.
Le C.S., ainsi que tout copropriétaire peuvent demander l' inscription d' une question à l' ordre du jour.
Arrêté du 14 mars 2005:
"Le compte 49 "dépréciation des comptes de tiers" comprend deux comptes: 491 "copropriétaires " et 492" Personnes autres que les copropriétaires". Ils enregistrent les montants qu'il est nécessaire de provisionner et qui correspondent aux sommes qui sont estimées définitivement perdues. Le montant à provisionner, pour le compte 491, résulte de la décision de l' assemblée générale de procéder à la saisie immobilière."
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Viviane
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Posté - 31 mai 2017 : 20:59:37
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Non, pas forcément, Ribouldingue.
Il est fort possible que le syndic propose une dotation (donc une charge). Pour lui c'est le plus simple.
Dans X temps, si la créance est récupérée, ce sera un produit ("Reprises de dépréciations sur créances douteuses.).
Mais du coup, s'il y a eu des ventes entre temps, c'est le vendeur qui aura payé, et l'acheteur qui récupère la somme.
Le syndic peut (voire est obligé mais je retrouve plus le texte, là , tout de suite) de proposer une dotation si la créance est douteuse (autrement dit si on est pas sur de récupérer les sous). Mais il y a des règles :
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000006051416
citation: Art 4 décret comptable : Les dépréciations de créances douteuses à l'encontre des copropriétaires sont à constater après avoir mis en oeuvre les diligences nécessaires au recouvrement, au moment de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière.
Sauf qu'aux dires de CHBO75, la créance n'est PAS douteuse.
citation: la saisie sur les loyers du locataire ne sera pas effective avant plusieurs mois.
Il faudrait voir la résolution exacte. Vous pouvez la recopier ?
Et pourquoi la saisie sur loyer mettrait-elle des mois à se mettre en place ?
Il a été condamné à combien ? Pour des loyers de combien ? |
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Édité par - Viviane le 31 mai 2017 21:00:02 |
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Viviane
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Posté - 31 mai 2017 : 21:14:06
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J'avais pas vu votre post, JB22
Il y a aussi ça
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...000000258165
citation: Le compte 459 "Copropriétaire - créances douteuses" est débité par le crédit du compte 450 concerné au moment où la créance est considérée comme douteuse par le syndic.
citation: Le compte 49 "Dépréciation des comptes de tiers" comprend deux comptes : 491 "Copropriétaires" et 492 "Personnes autres que les copropriétaires". Ils enregistrent les montants qu'il est nécessaire de provisionner et qui correspondent aux sommes qui sont estimées définitivement perdues. Le montant à provisionner, pour le compte 491, résulte de la décision de l'assemblée générale de procéder à la saisie immobilière.
Le compte 49 "Dépréciation des comptes de tiers" est crédité par le débit du compte 68 "Dotation aux dépréciations sur créances douteuses" et il est débité par le crédit du compte 78 "Reprise de dépréciation sur créances douteuses".
Et pour moi, il y a un souci dans l'arrêté, parce qu'une créance douteuse, c'est pas pareil qu'une somme estimée définitivement perdue (compte 677 Pertes sur créances irrécouvrables...)
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CHBO75
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Posté - 31 mai 2017 : 21:41:55
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La saisie mettra plusieurs mois à être opérée pour plusieurs raisons:
- Les délais liés au fait que l'avocat vient ce jour de saisir de nouveau l'huissier en vue de faire recouvrer les loyers par le syndicat, une première tentative ayant été stoppée car le syndicat avait appris qu'un notaire avait interrogé le syndic en vue de faire procéder à la vente, avec le locataire pour acheteur. Mais finalement cette vente ne se fera sans doute pas, le locataire acheteur (une société) rencontrant des difficultés qui nous restent cachées.
- Les fonds une fois récupérés ne sont pas rétrocédés dans la foulée au syndicat, l'expérience nous l'a démontré, c'est la quatrième fois que ce débiteur (une SCI) est condamné.
- Le loyer est de 3 000 euros par mois et le jugement de la fin 2016 condamne le débiteur à payer 11 500 € + intérêts de retard et y compris art 700 et dommages intérêts.
- Le montant de la dette est de 14 400 € à mi mai
Outre cette résolution deux autres sont prévues:
- L'une pour donner mandat au syndic à l'effet de procéder à la vente par adjudication au bénéfice du syndicat
- L'autre pour déterminer le montant de la mise à prix
Enfin la troisième se nomme "Détermination du montant des sommes estimées irrécouvrables" et précise:
"L'AG après avoir pris connaissance de l'état actuel des procédures en recouvrement à l'encontre de la SCI, redevable au syndicat de la somme de € à la date du 2017 constate une créance douteuse pour la somme de €, décide en conséquence de constituer une provision pour dépréciation de créances douteuses pour cette même somme. Cette provision fera en conséquence l'objet L'AG après en avoir délibéré, Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant."
La créance peut être considérée comme douteuse si le locataire part dans les prochains mois, situation que nous avons déjà connue par le passé, avant de retrouver un nouveau locataire. Mais je ne pense pas que ces sommes sont définitivement perdues
Espérant vous avoir davantage éclairé(e)s.
Merci
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nefer
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Posté - 31 mai 2017 : 22:40:37
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le syndic a t il inscrit une hypothèque sur le lot?
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JB22
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Posté - 31 mai 2017 : 23:08:20
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citation:
"- Le loyer est de 3 000 euros par mois et le jugement de la fin 2016 condamne le débiteur à payer 11 500 € + intérêts de retard et y compris art 700 et dommages intérêts.
- Le montant de la dette est de 14 400 € à mi mai"
Ces informations confirment que les lots du débiteur ont une certaine valeur bien supérieure à la dette, et, que sauf présence de créanciers privilégiés, le syndicat en cas de saisie immobilière, est certain de récupérer le montant dû.
Il n' y a donc pas de "sommes qui sont estimées définitivement perdues", et de provision à constituer. |
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Viviane
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Posté - 31 mai 2017 : 23:55:29
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Ok, je comprends mieux votre histoire de créance douteuse. C'est une résolution obligatoire.
Le syndic n'a pas mis de somme. Donc je plussoie, vous mettez la somme à zero.
ET vous lui demandez de convoquer une AG pour voter une avance. Vous ne pouvez pas la voter si elle n'est pas à l'ODJ.
Ou alors - c'est un peu tiré par les cheveux mais pas illégal et ça vous évite l'avance, vous gonflez un peu chaque poste du Budget prévisionnel jusqu'à rajouter les 14000€.Si quelqu'un vend, vous lui dites de mettre dans le compromis que le résultat de l'exercice sera pour le vendeur, même si c'est approuvé après la vente.
citation: - Les délais liés au fait que l'avocat vient ce jour de saisir de nouveau l'huissier en vue de faire recouvrer les loyers par le syndicat, une première tentative ayant été stoppée car le syndicat avait appris qu'un notaire avait interrogé le syndic en vue de faire procéder à la vente, avec le locataire pour acheteur. Mais finalement cette vente ne se fera sans doute pas, le locataire acheteur (une société) rencontrant des difficultés qui nous restent cachées.
Ca sent la manoeuvre à 10 km. Il a trouvé un pote pour faire semblant de vouloir acheter, c'est tout.
Le CS doit suivre le truc de très près. On lache pas la proie pour l'ombre. Meme pas si promesse de vente. Tant que son lot n'est pas VENDU vous continuez les procédures.
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Édité par - Viviane le 01 juin 2017 00:15:24 |
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JPM
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Posté - 01 juin 2017 : 11:25:23
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La procédure suivie par le syndic est la seule qui permette de récupérer provisoirement des fonds pour remonter la trésorerie.
L'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires correspondait à ce qu'on appelait aussi appel de solidarité. Depuis l'apparition de la procédure de dépréciation de créance, celle ci doit impérativement être respectée.
La provision pour créance irrécouvrable est passée comme une charge. Elle doit donc être payée par tous les copropriétaires, réserve faite de la situation du débiteur.
Peu importe que dans la réalité la créance ait de grandes chances d'être intégralement récupéré. Dans ce cas, le moment venu on régularise la situation. Les copropriétaires qui ont avancé des fonds les récupèrent.
La vérité est qu'en ce cas on juge irrécouvrable une créance qui finalement aura bien été payée.
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Viviane
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Posté - 01 juin 2017 : 11:35:55
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citation: L'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires correspondait à ce qu'on appelait aussi appel de solidarité. Depuis l'apparition de la procédure de dépréciation de créance, celle ci doit impérativement être respectée.
Oui, le syndic doit respecter la procédure au sens où lors du vote autorisant la mise en vente du lot il DOIT mettre à l'ODJ la résolution visant à provisionner les sommes ESTIMEES DEFINITIVEMENT PERDUES. Et il doit, normalement, donner, lui, une estimation de ces sommes, et pourquoi il les estime définitivement perdues. Si le syndic n'a rien mis, c'est qu'il ne voit PAS de somme définitivement perdue.
Mais où diable avez-vous vu qu'il soit obligatoire de provisionner une somme correspondant au montant de la créance ?
On ne le fait que si il IL Y A des sommes dont on pense qu'elles sont définitivement perdues. Ce qui peut représenter tout ou PARTIE de la dette. Ou rien.
Dans le cas contraire, on vote si nécessaire des avances, qui permettent d'attendre que l'argent soit rentré.
citation: Peu importe que dans la réalité la créance ait de grandes chances d'être intégralement récupéré. Dans ce cas, le moment venu on régularise la situation. Les copropriétaires qui ont avancé des fonds les récupèrent.
Bien sur que si ça importe. Les mots ont un sens. Et non les propriétaies ne récupèreront pas forcément leurs billes. Pas s'ils ont vendu entre temps. Puisque c'est une charge et pas une avance. |
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Édité par - Viviane le 01 juin 2017 12:19:44 |
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Viviane
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Posté - 01 juin 2017 : 12:05:57
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Sur cette pratique de provisionner systématiquement le montant de la créance, voir cet article de l'ARC. Sachant qu'avec les comptes séparés, la pratique présente moins d'intérêt pour les syndics.
https://arc-copro.fr/documentation/...en-utilisant
citation: Comment certains syndics font illégalement de la trésorerie à leur profit en utilisant les saisies immobilières : le cas du cabinet X (1)
I. Retour sur une disposition du décret du 17 mars 1967
Lorsqu’une assemblée générale est appelée à voter la saisie immobilière d’un lot, l’article 11 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic doit proposer une résolution l’autorisant à appeler (sur tous les copropriétaires) le « montant des sommes estimées définitivement perdues ».
La loi a été faite pour tenir compte du fait que la copropriété bénéficiait d’un privilège spécial (deux ans plus l’année en cours à 100 % plus - encore - deux ans supplémentaires en concours avec le prêteur de denier).
Les sommes estimées comme « définitivement perdues » sont donc, en principe, faibles (en moyenne à peine 25 % de la dette, mais souvent 0 % si la porcédure est bien menée !) ce qui fait que le syndic n’a pas à appeler la totalité de la dette, mais uniquement la part qui ne sera pas recouvrée après saisie, ceci pour combler le « trou de trésorerie » éventuel.
II. La pratique illégale de certains syndics
Beaucoup de syndics ne respectent pas la loi et font voter une résolution où ils s’autorisent non pas à appeler la somme estimée irrécouvrable après la vente judiciaire du logement, mais la TOTALITÉ de la somme.
Ainsi ces syndics se constituent-ils un confortable matelas de trésorerie en toute illégalité, ceci au détriment de TOUS les copropriétaires.
III. Le cas du cabinet X (1)
Dans une situation qui vient de nous être signalée, le cabinet X non seulement a décidé de ne pas respecter la loi, mais a induit la copropriété en erreur et, de ce fait, aurait créé (sans l’intervention de l’ARC) un préjudice important aux copropriétaires dans leur ensemble. Voyons l’exemple.
Dans cette grosse copropriété de 220 lots, le cabinet X voulait faire voter six saisies immobilières pour une dette globale de 62.558 €. Puis il voulait faire voter un appel de charges exactement équivalent à cette dette cumulée.
La résolution est ainsi libellée dans les six cas :
« SAISIE IMMOBILIÈRE : DETTE IRRÉCOUVRABLE (ARTICLE 24)
« Les copropriétaires décident que le montant de la créance considérée comme douteuse et détenue à l’encontre de Mme.... soit fixé à la somme de 7.785,56 euros (Note de l’ARC : exactement la dette). Cette somme est donc répartie en charges communes générales entre tous les copropriétaires.
(...) ».
La tromperie.
Le syndic parle de créance « considérée comme douteuse », ce qui est très différent de la loi qui, de son côté, parle de « sommes estimées définitivement perdues » (article 11 du décret du 17 mars 1967).
Ce faisant le syndic a d’une part trompé les copropriétaires, d’autre part n’a pas respecté la loi.
Or - on l’a vu - ces sommes représentent souvent moins de 25 % de la dette.
Le préjudice.
Dans notre cas le syndic voulait appeler illégalement 62.558 € alors qu’il aurait pu se contenter de 15.000 euros, voire de rien du tout, car - a priori - le syndicat pourra récupérer la totalité des sommes après la vente des lots (d’ailleurs pour au moins trois cas les copropriétaires vont solder leur dette avant la saisie) !
47.558 € (au minimum) appelés en trop uniquement pour permettre au syndic de toucher des produits financiers supplémentaires (même à 2 %, ça fait 951,16 € d’« honoraires » illégaux perçus en plus, soit plus que la cotisation annuelle à l’ARC grâce à cette seule et unique illégalité en apparence anodine).
Conclusion :
Copropriétaires ayez l’œil et ne laissez pas votre syndic vous parler de « créances douteuses » lorsque la loi parle - elle - de « sommes estimées définitivement perdues ».
À noter : comme indiqué, suite à nos informations, le syndic a dû renoncer à faire voter ces sommes...
Merci qui ?
(1) Lors de la parution de cet abus nous avions indiqué le nom du gros cabinet concerné. Pour des raisons que nous expliquons dans notre abus numéro 3442 (« Saisie immobilière : le vote concernant les sommes estimées définitivement perdues (suite)) » et suite au « repentir » et changement de pratique de ce syndic, nous avons décidé de gommer son nom.
Cela dit, d’autres syndics continuent à procéder ainsi, d’où le maintien du texte de cet abus.
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Édité par - Viviane le 01 juin 2017 12:09:04 |
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Viviane
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Posté - 01 juin 2017 : 12:59:57
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Et à la relecture, on a bien une résolution trompeuse, qu'il faut modifier en AG.
L'article 11 du décret de 1967 dit
citation: 11° Les projets de résolution mentionnant, d'une part, la saisie immobilière d'un lot, d'autre part, le montant de la mise à prix, ainsi que le montant des sommes estimées définitivement perdues, lorsque l'assemblée générale est appelée à autoriser le syndic à poursuivre la saisie immobilière d'un lot ;
Or la résolution est :
citation: "L'AG après avoir pris connaissance de l'état actuel des procédures en recouvrement à l'encontre de la SCI, redevable au syndicat de la somme de € à la date du 2017 constate une créance douteuse pour la somme de €, décide en conséquence de constituer une provision pour dépréciation de créances douteuses pour cette même somme. Cette provision fera en conséquence l'objet L'AG après en avoir délibéré, Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant."
Elle devrait être (par exemple)
L'AG après avoir pris connaissance de l'état actuel des procédures en recouvrement à l'encontre de la SCI TRUCMUCHE, redevable au syndicat de la somme de X € à la date du X 2017 constate, aux dires du syndic, que le montant des sommes estimées définitivement perdues est de X euros.
Elle décide en conséquence d'appeler une dotation aux dépréciations sur créances douteuses d'un montant de X euros. Cette somme sera exigible le X
Mise aux voix, cette résolution a donné lieu au vote suivant
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Édité par - Viviane le 01 juin 2017 13:01:12 |
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Viviane
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Posté - 01 juin 2017 : 13:08:23
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Et du coup, je comprends mieux l'arrêté comptable et je reviens sur ce que je disais post 8. Oups....j'ai zappé dans ce post 8 un mot dans le texte de l'arrêté.
Une créance ESTIMEE définitivement perdue est bien douteuse et pas irrécouvrable...
Elle ne sera irrécouvrable que quand on sera CERTAIN qu'elle est définitivement perdue. |
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Édité par - Viviane le 01 juin 2017 13:08:52 |
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JB22
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Posté - 01 juin 2017 : 13:37:28
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Face à un déficit de trésorerie suite à un impayé d' un copropriétaire, la première solution est de recourir à un emprunt auprès des copropriétaires solvables.
Suite à la " décision de l' assemblée générale de procéder à la saisie immobilière." constitution d' une provision qui correspond aux sommes qui sont estimées définitivement perdues.
De JPM:"réserve faite de la situation du débiteur."
qui effectivement ne paiera pas sa quote part.
Les autres copropriétaires ayant payés leurs parts, l' emprunt devient inutile et peut être remboursé. |
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Viviane
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19
Posté - 01 juin 2017 : 13:43:24
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citation: Les autres copropriétaires ayant payés leurs parts, l' emprunt devient inutile et peut être remboursé.
Pas forcément.
Vous avez une dette de 20000euros
2000 estimés définitivement perdus : dotation (charge non remboursable en cas de mutation)
reste 18000 à trouver pour combler le trou en attendant qu'ils soient rentrés. Donc une avance (remboursable en cas de mutation) reste pertinente.
Sauf si la copro est assez grosse pour naviguer avec un trou de 18000€ dans la trésorerie. |
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Édité par - Viviane le 01 juin 2017 13:44:30 |
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Sunbird
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Posté - 01 juin 2017 : 13:47:52
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Vous avez un jugement, vous le faites exécuter. Nous sommes en juin, vous auriez pu récupérer 6*3000 euros = 18 000 euros.
C'est à votre syndic de se débrouiller avec l'huissier pour faire exécuter ce jugement. Il faut voir avec votre huissier, les moyens qu'il peut mettre en place, pour forcer ce mauvais payeur à régler cette somme. |
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Appel de fonds exceptionnel 
