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jeanCAN
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 Posté - 23 août 2017 : 11:05:51
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Bonjour,
Un des copropriétaire met son appart ( qu'il n'habite pas) en location ArBnb. La copra a été "victime" de locataires qui ont eu un comportement inadmissible, détritus dans la copro et vol dans l'appart.
Est-il possible d"apporter un avenant voté en AG pour interdire ce type de location en précisant que les locations en meublé devraient faire l'objet d'un contrat longue durée ??
Certe le copro peut porter plainte mais n'exclu pas d'autres incivilités.
Merci pour vos réponses
***modération: transfert de forum***
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Édité par - nefer le 23 août 2017 11:36:20 |
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nefer
Modérateur
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1
Posté - 23 août 2017 : 11:26:26
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citation: Initialement posté par jeanCAN
Est-il possible d"apporter un avenant voté en AG pour interdire ce type de location en précisant que les locations en meublé devraient faire l'objet d'un contrat longue durée ??
non
il appartient au copropriétaire bailleur de s'occuper personnellement de son problème à l'intérieur de son appartement
ne pas oublier qu'il existe une réglementation qui permet les locations de courte durée sous certaines conditions |
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Franck1966
Contributeur vétéran
France
2096 message(s)
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 2
Posté - 23 août 2017 : 12:22:05
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JeanCAN, c'est le copropriétaire qui est responsable de ses locataires.
En cas de dégâts dans la copropriété, c'est à lui de payer !
Libre à lui de se retourner contre ses locataires en Airbnb !!!!! |
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ainohi
Contributeur vétéran
2134 message(s)
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3
Posté - 23 août 2017 : 13:33:11
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Il n'est pas possible d'imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Il faut donc rechercher dans le règlement de copropriété, en considération de la destination de l'immeuble, si une location de ce type est autorisée. Les locations en meublé sont parfois prohibées mais une telle clause n'est pas toujours licite. Quelques précisions peuvent être obtenues sous ce lien : ***modération: suppression lien commercial*** Il est possible de faire voter en assemblée, à la majorité de l'article 24, une résolution interprétative qui aura valeur d'instruction donnée au syndic pour faire respecter le règlement de copropriété sur ce point précis et de rappel aux copropriétaires sur ce règlement.
Le bailleur est responsable envers la copropriété des nuisances apportées par ses locataires mais dans certaines limites seulement. Il n'est responsable que de ce qui résulte directement de l'occupation du logement, ce qui n'est pas facile de déterminer avec précision. Ainsi des dégradations par négligence seront de la responsabilité du bailleur mais des dégradations volontaires, des vols, et, plus généralement, tout ce qui peut recevoir une qualification pénale, seront de la seule responsabilité de l'auteur des faits. |
Édité par - nefer le 23 août 2017 14:02:42 |
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nefer
Modérateur
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4
 Posté - 23 août 2017 : 14:03:44
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pour faire respecter le réglement de copropriété, il n'y a pas besoin de faire voter une résolution |
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Viviane
Pilier de forums
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5
Posté - 23 août 2017 : 14:30:29
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citation: La copra a été "victime" de locataires qui ont eu un comportement inadmissible, détritus dans la copro et vol dans l'appart.
Vol dans quel appartement ? Celui loué ? Si le bailleur se fait voler par son locataire je vois pas très bien ce que la copro a à y voir...
A part ça, je rejoins les autres : non, vous ne pouvez pas, sauf unanimité (et encore....la légalité de la chose serait très très très discutable) interdire de genre de location.
Après, dites vous une chose : si un bailleur a un mauvais locataire saisonnier ça dure quelques jours. S'il a un mauvais locataire à l'année, il peut vous falloir des années pour le mettre dehors.
Et il n'y a pas plus de "mauvais" locataires dans un cas que dans l'autre... |
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ainohi
Contributeur vétéran
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6
Posté - 23 août 2017 : 14:41:28
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Selon le cas, pour faire respecter le règlement de copropriété, une résolution de l'assemblée générale peut être inutile, utile ou indispensable. S'il faut en appeler au juge, l'autorisation de l'assemblée générale est indispensable. Dans le cas présent, elle serait utile. Le règlement de copropriété autorise-t-il les locations meublées ? La réponse n'est pas forcément évidente et, même si une interdiction y est inscrite, elle est peut-être illicite. Alors que faire ? Les avis sont peut-être partagés et celui qui doit être retenu est celui de la majorité. Le syndic a peut-être son opinion, mais, comme représentant de la copropriété, il doit agir conformément à la volonté de celle-ci qui ne s'exprime qu'en assemblée générale. Aussi, dans un cas comme celui-ci, y a-t-il probablement lieu de définir la conduite à tenir en assemblée.
Arrêt rendu sur les locations meublées dans une copropriété : Cass. Civ. 3, 08/06/2011, pourvoi n° 10-15891 : Mais attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété autorisait expressément l'exercice d'une profession libérale qui entraînait des inconvénients similaires à ceux dénoncés par le syndicat pour la location meublée de courte durée et souverainement retenu que celle-ci n'avait provoqué aucune nuisance, la cour d'appel, qui, en retenant que la restriction n'était pas justifiée par la destination de l'immeuble a répondu aux conclusions, a pu en déduire que la clause restreignant les droits des époux X... sur les parties privatives de leur lot était réputée non écrite |
Édité par - ainohi le 23 août 2017 14:49:29 |
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Viviane
Pilier de forums
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7
Posté - 23 août 2017 : 15:05:13
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L'arrêt que vous citez concerne une copropriété dont le règlement soumet déjà la location meublée à des conditions strictes.
https://www.legifrance.gouv.fr/affi...92&fastPos=1
citation: Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 3 février 2010), que les époux X..., propriétaires d'un lot de copropriété composé d'un appartement avec cave et d'une chambre de service située au-dessus qu'ils donnaient à bail en meublé, ont assigné le syndicat des copropriétaires du 11 bis rue Chomel à 75007 Paris qui entendait s'y opposer pour que soit notamment réputée non écrite la clause du règlement de copropriété soumettant la location en meublé à autorisation du syndicat sous le contrôle du juge ;
Clause, du coup, déclarée non écrite par les juges.
La question ici est de savoir si on pourrait, par décision d'AG, introduire une clause interdisant la location saisonnière dans le RC.
Votre réponse précédente était juste :
citation: Il n'est pas possible d'imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Si une clause approchante existe déjà , c'est une autre histoire. |
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Édité par - Viviane le 23 août 2017 15:06:38 |
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ainohi
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8
Posté - 24 août 2017 : 09:48:49
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Le règlement de copropriété ne peut être modifié sur le fond qu'à l'unanimité en ce qui concerne l'autorisation ou l'interdiction des locations meublées. Sauf unanimité pour changer, si c'est interdit, cela doit rester interdit, si c'est autorisé, cela doit rester autorisé. Il est tout au plus possible d'ajouter une clause complémentaire qui précise ce qu'il faut comprendre, au risque que cette clause soit déclarée non écrite parce qu'un juge aura déclaré que l'assemblée avait mal lu le texte auquel elle voulait apporter un complément explicatif. Mieux vaut rester prudent et ce contenter d'une résolution de l'assemblée pour simplement décider de la conduite à tenir.
L'arrêt du 6 juin 2011 que j'ai cité ne permet pas de dégager de règle générale précise. La question de savoir si certains modes d'utilisation des lots de copropriété sont conformes à la destination de l'immeuble, notion un peu floue, doit être examinée cas par cas. Le juge du fond a une grande latitude d'appréciation. Une restriction doit être justifiée par les inconvénients qu'elle apporterait. En l'espèce, le juge du fond a estimé qu'une location meublée n'apportait pas plus d'inconvénients que l'exercice de professions libérales et donc que, si les dernières sont autorisées, alors les premières le sont aussi. |
Édité par - ainohi le 24 août 2017 09:50:12 |
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Viviane
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9
Posté - 24 août 2017 : 10:02:52
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citation: Mieux vaut rester prudent et ce contenter d'une résolution de l'assemblée pour simplement décider de la conduite à tenir.
Je comprends pas ce que vous voulez dire par "conduite à tenir" ???? Vous pourriez nous donner un exemple ?
Parce que ce que demande JeanCAN c'est si l'AG peut interdire la location saisonnière.
citation: Est-il possible d"apporter un avenant voté en AG pour interdire ce type de location en précisant que les locations en meublé devraient faire l'objet d'un contrat longue durée ??
La réponse est très simple et c'est non, pour les raisons que vous invoquiez vous même, sauf unanimité (et encore...) qu'il n'obtiendra jamais.
L'ARC avait "poussé" pour que la loi ALUR introduise la possibilité pour l'AG d'interdire les locations saisonnières.
https://arc-copro.fr/documentation/...-dans-le-cch
mais la disposition, initialement prévue, a été retoquée par le conseil constitutionnel. Cf Décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014, chapitre "sur l'article 19"
http://www.conseil-constitutionnel.....140310.html
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Édité par - Viviane le 24 août 2017 10:31:39 |
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ainohi
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Posté - 24 août 2017 : 11:58:46
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Il y a de bonnes chances que la réponse soit non, mais, en l'absence de précisions suffisantes, il n'est pas possible de se prononcer de façon définitive. Si le règlement de copropriété comporte une clause d'habitation bourgeoise et que chaque semaine des touristes différents se font remarquer dans l'immeuble par leur comportement tapageur, la réponse sera très probablement oui.
Il faut tout d'abord lire attentivement le règlement de copropriété afin de déterminer aussi précisément que possible quels usages des lots seraient prohibés.
Il faut ensuite observer ce qui, concrètement, résulte de la mise en location des lots en question. En soi, qu'un logement soit donné en location meublée ou qu'il le soit en location vide importe peu. Si le logement meublé est occupé par un locataire qui l'habite de façon habituelle, cela ne contrevient pas à l'obligation d'occupation bourgeoise. Le syndicat des copropriétaire n'a pas à connaître du contenu du contrat de location qui ne concerne que le bailleur et son locataire. En revanche, si l'usage du logement par son propriétaire prend visiblement un caractère d'activité d'hôtellerie, elle y contrevient sans nul doute.
Dans l'hypothèse où l'activité de location doit être considérée comme illicite au vu du règlement de copropriété, ce que je propose n'est pas de modifier ce règlement mais de faire voter par l'assemblée générale une résolution du genre : L'assemblée ayant observé que le lot N faisait l'objet de mises à disposition de très courte durée de façon répétée, qu'il en résulte des nuisances pour les autres copropriétaires et que cela contrevient au règlement de copropriété qui stipule : "…", demande à M X, propriétaire du lot N, de mettre fin à cette utilisation illicite et demande au syndic d'agir afin que le règlement de copropriété soit respecté. Une telle résolution se vote à la majorité de l'article 24.
Si l'on tient absolument à inscrire une clause explicite dans le règlement de copropriété, on peut ajouter à la suite des clauses relatives à l'usage des lots quelque chose comme : En conséquence de ce qui précède, les lots de copropriété ne peuvent être mis à disposition de tiers pour de courtes durées de façon répétée. Mais tout copropriétaire pourrait éventuellement estimer que cette clause serait en fait contradictoire avec ce qui précède et vouloir la faire juger non écrite. Ce serait au juge d'apprécier souverainement. Une telle modification du règlement de copropriété se vote à la double majorité de l'article 26. |
Édité par - ainohi le 24 août 2017 12:05:02 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 24 août 2017 : 12:07:25
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citation: en l'absence de précisions suffisantes,
Ne serait-il donc pas plus pertinent, et plus utile au questionneur, de poser la question de ce que dit le RC sur la destination bourgeoise, l'usage des lots, éventuellement les locations. puis attendre la réponse (si elle vient) que de tenter (car c'est impossible, en fait) de balayer l'éventail infini des stipulations possibles d'un RC, ce qui ne peut que le noyer totalement ?
Parce qu'à la question précisément posée, la réponse est donnée.
citation: Si l'on tient absolument à inscrire une clause explicite dans le règlement de copropriété, on peut ajouter à la suite des clauses relatives à l'usage des lots quelque chose comme : En conséquence de ce qui précède, les lots de copropriété ne peuvent être mis à disposition de tiers pour de courtes durées de façon répétée. Mais tout copropriétaire pourrait éventuellement estimer que cette clause serait en fait contradictoire avec ce qui précède et vouloir la faire juger non écrite. Ce serait au juge d'apprécier souverainement. Une telle modification du règlement de copropriété se vote à la double majorité de l'article 26.
Pourquoi l'article 26 ?
Juridiquement, une décision de "préciser" le RC, ça n'existe pas. Si on change quelque chose, on le modifie, et toute modification du droit de jouissance des parties privatives requiert l'unanimité, comme vous l'avez vous-même relevé à plusieurs reprises.
Donc si le RC de JEanCAN ne contient pas déjà une clause qui pourrait être utile (ce qu'on ne sait pas), il n'y a rien à faire. |
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Édité par - Viviane le 24 août 2017 12:25:02 |
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Posté - 24 août 2017 : 12:33:31
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la réglementation est précise ET simple en ce qui concerne la location meublée en copropriété.
La réponse à JeanCan est très simple également : si rien n'est précisé dans le RDC sur la location meublée, une activité commerciale, ... l'AG peut modifier celui-ci qu'à l'UNANIMITE, la totalité des voix.
Ce copropriétaire va voté contre, donc pas de modification du RDC.
Pour info : En principe, chaque copropriétaire use librement de sa partie privative. En l'absence de restrictions imposées par le règlement de copropriété et justifiée par la destination de l'immeuble, le changement d'usage est libre (article 8 de la loi 10 juillet 1965) vis-à -vis de la copropriété.
En d'autres termes, lorsque l'usage d'un lot de copropriété est défini par le règlement de copropriété mais qu'aucune clause n'en restreint le changement, il n'y a pas de véritable obstacle au changement.
Clause de changement d'usage
Pour éviter les abus et respecter la tranquillité des copropriétaires, les règlements de copropriété stipulent très souvent des clauses restrictives au changement d'usage. La plupart d'entre eux interdisent les nuisances occasionnées par certaines activités. Ainsi les bruits, odeurs, fumées que les activités commerciales ou artisanales peuvent occasionner sont interdits.
Fréquemment, les règlements de copropriété font aussi référence à la destination de l'immeuble. Il s'agit des critères de standing, environnement, voisinage, confort, sécurité qui ont pu jouer dans la décision de devenir copropriétaire dans l'immeuble.
Le règlement de copropriété fixe donc des règles, des interdictions, des limites aux droits des copropriétaires pour préserver les conditions de jouissance.
Il peut ainsi prévoir une clause d'habitation bourgeoise exclusive et dans ce cas, l'immeuble est seulement destiné à l'habitation et exclut toute activité même professionnelle. Des clauses d'habitation bourgeoise sans exclusivité permettent aussi de tolérer une activité professionnelle tout en excluant la pratique commerciale.
Tolérances
Parfois, des tolérances sont accordées aux lots du rez-de-chaussée ou du premier étage pour qu'ils puissent avoir une affectation professionnelle, voire commerciale.
Le règlement de copropriété peut donc contribuer à limiter le développement d'un parc trop important de locations temporaires qui ne correspondent plus à de l'habitation. Lors d'une demande d'autorisation, le règlement de copropriété est d'ailleurs exigé des services administratifs parisiens. Son examen attentif permet de vérifier si le projet est conforme à la destination de l'immeuble. Dans le cas contraire, la demande peut être rejetée.
Quant aux copropriétaires gênés par une telle utilisation des logements, ils peuvent aussi se référer à leur règlement de copropriété, lorsqu'il comporte ses clauses précises, pour justifier leur opposition à un usage non conforme à la destination de l'immeuble.
En cas de restriction à l'utilisation des lots, justifiée par le règlement de copropriété et la destination de l'immeuble, le changement d'usage est l'objet d'un vote à l'unanimité des copropriétaires (Loi du 10 juillet 1965 : art. 26).
En location
Les contrats de location stipulent en principe la location à titre exclusif de résidence principale, qu'il s'agisse des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, de la législation HLM ou des meublés.
La sous-location à titre de résidence principale ou secondaire est en principe interdite sans l'accord du bailleur. Le non-respect des clauses du bail peut aller jusqu'à la résiliation du bail prononcée par les tribunaux. En principe, chaque copropriétaire use librement de sa partie privative. En l'absence de restrictions imposées par le règlement de copropriété et justifiée par la destination de l'immeuble, le changement d'usage est libre (article 8 de la loi 10 juillet 1965) vis-à -vis de la copropriété.
En d'autres termes, lorsque l'usage d'un lot de copropriété est défini par le règlement de copropriété mais qu'aucune clause n'en restreint le changement, il n'y a pas de véritable obstacle au changement.
Clause de changement d'usage
Pour éviter les abus et respecter la tranquillité des copropriétaires, les règlements de copropriété stipulent très souvent des clauses restrictives au changement d'usage. La plupart d'entre eux interdisent les nuisances occasionnées par certaines activités. Ainsi les bruits, odeurs, fumées que les activités commerciales ou artisanales peuvent occasionner sont interdits.
Fréquemment, les règlements de copropriété font aussi référence à la destination de l'immeuble. Il s'agit des critères de standing, environnement, voisinage, confort, sécurité qui ont pu jouer dans la décision de devenir copropriétaire dans l'immeuble.
Le règlement de copropriété fixe donc des règles, des interdictions, des limites aux droits des copropriétaires pour préserver les conditions de jouissance.
Il peut ainsi prévoir une clause d'habitation bourgeoise exclusive et dans ce cas, l'immeuble est seulement destiné à l'habitation et exclut toute activité même professionnelle. Des clauses d'habitation bourgeoise sans exclusivité permettent aussi de tolérer une activité professionnelle tout en excluant la pratique commerciale.
Tolérances
Parfois, des tolérances sont accordées aux lots du rez-de-chaussée ou du premier étage pour qu'ils puissent avoir une affectation professionnelle, voire commerciale.
Le règlement de copropriété peut donc contribuer à limiter le développement d'un parc trop important de locations temporaires qui ne correspondent plus à de l'habitation. Lors d'une demande d'autorisation, le règlement de copropriété est d'ailleurs exigé des services administratifs parisiens. Son examen attentif permet de vérifier si le projet est conforme à la destination de l'immeuble. Dans le cas contraire, la demande peut être rejetée.
Quant aux copropriétaires gênés par une telle utilisation des logements, ils peuvent aussi se référer à leur règlement de copropriété, lorsqu'il comporte ses clauses précises, pour justifier leur opposition à un usage non conforme à la destination de l'immeuble.
En cas de restriction à l'utilisation des lots, justifiée par le règlement de copropriété et la destination de l'immeuble, le changement d'usage est l'objet d'un vote à l'unanimité des copropriétaires (Loi du 10 juillet 1965 : art. 26).
En location
Les contrats de location stipulent en principe la location à titre exclusif de résidence principale, qu'il s'agisse des baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, de la législation HLM ou des meublés.
La sous-location à titre de résidence principale ou secondaire est en principe interdite sans l'accord du bailleur. Le non-respect des clauses du bail peut aller jusqu'à la résiliation du bail prononcée par les tribunaux.
En outre, la location meublée constitue une activité commerciale qui ne pourrait être exercée qu'en fonction de clauses du bail et du règlement de copropriété autorisant une telle activité.
Source : Anil |
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ainohi
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Posté - 24 août 2017 : 12:59:27
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citation: Initialement posté par Viviane
Ne serait-il donc pas plus pertinent, et plus utile au questionneur, de poser la question de ce que dit le RC sur la destination bourgeoise, l'usage des lots, éventuellement les locations. puis attendre la réponse (si elle vient) que de tenter (car c'est impossible, en fait) de balayer l'éventail infini des stipulations possibles d'un RC, ce qui ne peut que le noyer totalement ? Si vous estimez que c'est pertinent, alors faites-le.
citation: Initialement posté par Viviane
Parce qu'à la question précisément posée, la réponse est donnée. Vous avez donné la vôtre, fort bien. Cela ne m'empêche pas de donner la mienne, qui est différente de la vôtre, et je l'argumente.
citation: Initialement posté par Viviane
Pourquoi l'article 26 ? Parce qu'il est inscrit à l'article 26 que les modifications du règlement de copropriété se votent à la double majorité définie dans cet article. Tout simplement.
citation: Initialement posté par Viviane
Juridiquement, une décision de "préciser" le RC, ça n'existe pas. Y a-t-il un texte quelconque qui interdise d'ajouter dans un règlement de copropriété une clause interprétative ? Non. Donc, comme tout ce qui n'est pas interdit est autorisé, c'est autorisé. Comme il n'existe aucun texte qui distingue une telle clause d'une autre, on applique la règle générale, c'est à dire l'article 26. C'est tout simple. |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 24 août 2017 : 13:15:35
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Initialement posté par Viviane
citation: Viviane : Parce qu'à la question précisément posée, la réponse est donnée.
ainohi : Vous avez donné la vôtre, fort bien. Cela ne m'empêche pas de donner la mienne, qui est différente de la vôtre, et je l'argumente.
citation: question post 1
Est-il possible d"apporter un avenant voté en AG pour interdire ce type de location en précisant que les locations en meublé devraient faire l'objet d'un contrat longue durée ??
citation: votre réponse post 2 : Il n'est pas possible d'imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété. Il faut donc rechercher dans le règlement de copropriété, en considération de la destination de l'immeuble, si une location de ce type est autorisée. Les locations en meublé sont parfois prohibées mais une telle clause n'est pas toujours licite.
Ce avec quoi je suis entièrement d'accord, et depuis le début
citation: La question ici est de savoir si on pourrait, par décision d'AG, introduire une clause interdisant la location saisonnière dans le RC.
Votre réponse précédente était juste :
citation:
Il n'est pas possible d'imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.
Si une clause approchante existe déjà , c'est une autre histoire.
J'ai du mal à comprendre pourquoi vous voulez absolument trouver des désaccords où il n'y en a pas...
Ce qui vous conduit à vous contredire vous même, et conseiller des choses erronées et risquées comme une modif du RC concernant la jouissance des lots à l'article 26....
Bref, de la polémique pour la polémique, ce qui est vraiment sans intérêt aucun.... |
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Posté - 24 août 2017 : 13:16:57
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**modération**
ainohi et viviane, le ton de vos débats permanents sur le forum devient d'autant plus pénible qu'ils se systématisent.
je vous invite, l'un et l'autre, à calmer le jeu avant que des mesures de rétorsion ne soient envisagées |
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ainohi
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Posté - 24 août 2017 : 13:22:04
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Précision, simplicité, ce sont des notions subjectives. Personnellement, je trouve que ce n'est pas très précis et que ce n'est pas simple du tout.
citation: Initialement posté par philippe388
En outre, la location meublée constitue une activité commerciale qui ne pourrait être exercée qu'en fonction de clauses du bail et du règlement de copropriété autorisant une telle activité. C'est inexact.
La location d'immeuble, meublé ou non, n'est pas une activité définie comme étant commerciale par nature par le code de commerce et le bailleur qui loue un logement meublé n'est pas obligatoirement inscrit au registre du commerce et des sociétés. |
Édité par - ainohi le 24 août 2017 13:45:35 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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17
Posté - 24 août 2017 : 13:41:50
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citation: Initialement posté par Viviane
Ce qui vous conduit à vous contredire vous même, et conseiller des choses erronées et risquées comme une modif du RC concernant la jouissance des lots à l'article 26.... Je ne le conseille pas, je conseille plutôt de se contenter d'une résolution votée à l'article 24 qui ne touche pas au règlement de copropriété. J'ajoute simplement que si l'on veut toucher au règlement de copropriété, c'est légalement possible, mais dans une certaine mesure seulement et avec le risque d'une invalidation ultérieure par un tribunal. |
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Posté - 24 août 2017 : 13:47:27
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citation: Initialement posté par philippe388
En outre, la location meublée constitue une activité commerciale La location meublée n'est pas de nature commerciale, c'est une simple occupation d'un logement à destination d'habitation.
D'ailleurs le loueur en meublé n'est pas commercant. Il ne fait que de jouir de son patrimoine.
Ce qui est commercial, c'est la location de meublée quand il ne s'agit pas d'habitation principale.
En ce cas, et nonobstant un certain nombres d'exceptions et de cas particuliers dont la France est friande (agglomération de moins de 250 000 habitants, activité de location meublée répétitive mais au total moins de tant de mois de l'année, etc....) il y a d'abord, ET AVANT MEME de PARLER de DROIT de la COPROPRIETE nécessité pour le bailleur exploitant à déclarer un changement de destination de son local qu passe de habitation a commercial (Permis de construire).
C'est d'ailleurs identique si quelqu'un veut transformer au rez-de-chaussée un local d'habitation en restaurant,il lui faut aussi un permis de construire; l'accord de la copropriété n'est pas suffisant (sauf qu'en général, le syndicat s'en moque en pratique) |
Édité par - ribouldingue le 24 août 2017 13:58:44 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 24 août 2017 : 14:06:19
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**modération**
message inutile rédigé à seule fin de provocation
caviardé intégralement
ATTENTION, je commence avec les ciseaux, je continue avec le sécateur et je termine aux tenailles
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Édité par - Emmanuel Wormser le 24 août 2017 16:01:58 |
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Posté - 24 août 2017 : 16:07:09
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Ribouldingue : le texte en copier coller est de source ANIL !!! 
La location par AIRBNB est-elle légale ?
Grâce à Internet, l'hébergement touristique proposé par des particuliers s'est considérablement développé ces dernières années.
Sur la ville de Paris, il y a près de 56 pages pour les offres de location du site de location le plus connu, AIRBNB.
Selon moi, l'essentiel de cette activité est probablement réalisée en violation de la réglementation.
Mais il faut reconnaître que cette réglementation n'est pas toujours d'une clarté aveuglante.
Je propose d'évoquer sommairement les principaux éléments de cette réglementation.
Les contraintes d'une activité commerciale
Les personnes qui reçoivent des touristes dans leurs locaux exercent le plus souvent une activité de nature commerciale.
En principe, l'activité de location meublée stricto sensu est une activité de nature civile.
Mais si les services fournis avec la location meublée sont significatifs, l'activité doit être considérée comme commerciale.
Or, recevoir des touristes nécessite non seulement de leur fournir un logement meublé, mais de leur proposer généralement en plus certains services comme l'accueil, le linge de maison, le nettoyage des locaux, etc.
En théorie, il devrait être possible d'éviter la qualification d'activité commerciale mais cela suppose de limiter les services, par exemple en précisant que le touriste doit amener ses draps et qu'il doit rendre l'appartement propre à son départ. Cela suppose aussi selon moi de limiter le nombre de touristes accueillis dans l'année. Cela pourrait se concevoir par exemple pour une personne qui fait une seule location à un seul client pendant le mois d'août.
Mais sinon, les personnes qui reçoivent régulièrement des touristes contre une rémunération ont selon moi une activité commerciale, même s'ils le font seulement quelques semaines dans l'année, et même si c'est dans leur résidence principale.
Obligation de cotiser au régime social des travailleurs indépendants
Les personnes qui exercent une activité commerciale doivent s'immatriculer au registre du commerce et cotiser au régime social des travailleurs indépendants.
Tel est le cas des personnes qui louent régulièrement un bien à des touristes s'ils fournissent les services hôteliers.
Le respect du règlement de copropriété
Quand le bien loué est un appartement, il faut veiller à respecter le règlement de copropriété.
Il faut consulter le règlement de copropriété pour s'assurer qu'il permet expressément l'activité de location touristique.
Si rien de précis n'est mentionné et qu'il est seulement mentionné que l'immeuble est à usage d'habitation, il y a lieu de considérer, selon moi, que l'hébergement touristique rémunéré est interdit, même de façon ponctuelle. En effet, il peut provoquer des nuisances non négligeables pour les autres propriétaires.
Cela étant, il a déjà été jugé que si le règlement de copropriété autorise les activités libérales, il ne peut pas interdire la location meublée de courte durée, les inconvénients étant similaires, et en l'absence de nuisance particulière démontrée au cas d'espèce (en ce sens Cass. 3ème chambre civile, 8 juin 2011, n° 10-15.891).
Autrement dit, cette question reste discutable et peut s'apprécier au cas par cas par le juge. Le propriétaire mécontent devra sans soute doute prouver les nuisances.
En tout état de cause, le règlement de copropriété ne peut pas valablement s'interpréter comme autorisant une activité illégale, ce qui est le cas de l'hébergement touristique dans un immeuble à usage d'habitation dans les grandes villes (voir ci-après la réglementation en matière d'urbanisme). Toute clause en ce sens serait nulle.
En revanche, il me paraît possible que le règlement de copropriété autorise l'hébergement touristique temporaire quand le bien loué est la résidence principale du loueur, puisque la réglementation en matière d'urbanisme l'autorise expressément sous certaines conditions et dans la mesure où ces conditions sont respectées (ci-après).
Si rien n'est prévu, il est nécessaire de modifier le règlement de copropriété par un vote unanime des copropriétaires.
Les services administratifs parisiens demandent de joindre le règlement de copropriété à la demande de changement d'usage. Ainsi, le règlement de copropriété conditionne l'obtention de cette autorisation (régime de déclaration et autorisation ci-après).
Interdiction des sous-locations
Le locataire, souhaitant sous-louer son logement durant ses absences, doit nécessairement demander l'autorisation écrite de son propriétaire, si aucune clause de son contrat de bail ne permet.
En cas de violation de cette obligation, le juge peut prononcer la résiliation du contrat de bail.
L'assurance
L'activité d'hébergement touristique comporte des risques.
Un touriste peut mettre le feu à l'appartement et tout l'immeuble peut bruler. Le préjudice peut être considérable.
En principe, les contrats d'assurance ne couvrent pas les conséquences de l'exercice d'une activité illégale, ou même simplement irrégulière.
Par ailleurs, même si l'activité est légale et régulière, il est peu probable que le contrat d'assurance habitation classique vise ce risque particulier.
Il faut donc demander une attestation écrite de son assureur, claire et sans réserve, confirmant la prise en charge des conséquences de cette activité par la compagnie en rappelant que l'attestation n'a aucune valeur selon moi si l'activité est illégale.
La réglementation en matière d'urbanisme.
Il faut distinguer les deux cas : soit le bien loué est la résidence principale du loueur, soit le bien loué est un autre bien que sa résidence principale.
La notion de résidence principale est définie par renvoi à l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014 :
"La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation."
La réglementation applicable à la location de meublées d'un bien qui n'est pas la résidence principale du loueur
L'activité de mise en location d'un logement pour l'hébergement touristique entraîne l'obligation de procéder à trois déclarations.
1) Le changement de destination
Le fait de louer un logement à usage d'habitation à des touristes constitue un changement de destination de l'immeuble. En effet, le local en question n'est plus destiné à l'habitation, mais à l'exercice d'une activité commerciale (article R 123-9 du code de l'urbanisme).
Il faut déposer une déclaration préalable de changement de destination à la mairie de la commune ou à l'établissement public de coopération intercommunale (EPCI) dans lequel est rattachée la commune.
2) La demande d'autorisation de changement d'usage
Dans certaines communes, le changement d'usage est soumis à la délivrance d'une autorisation et non pas une déclaration (communes de plus de 200 000 habitants, c'est à dire Paris et la petite couronne, Lyon et Marseille).
En cas de manquement à cette obligation, la sanction est une amende de 25 000 € (art L 651-2 du code de la construction et de l'habitation).
La compensation accompagnant la demande d'autorisation de changement d'usage
Lorsque le changement d'usage est soumis à autorisation, le propriétaire du meublé doit proposer un local à usage d'habitation, en compensation, de celui qui fait l'objet du changement d'usage. Les deux locaux doivent être de qualité et surface au moins équivalente. La délivrance de cette autorisation est subordonnée à cette compensation.
De manière simplifiée, 1 m² du local destiné à changer d'usage doit être compensé par 1 m² de local destiné à l'habitation.
A Paris, il s'agit d'une compensation "renforcée", c’est-à -dire que le propriétaire doit compenser 1 m² à l'usage professionnel, par 2 m² à usage d'habitation, et dans le même arrondissement.
La règle de compensation renforcée de Paris ne s'applique pas lorsque le propriétaire transforme les locaux compensés en logements sociaux.
La possibilité de demander des autorisations temporaires de changement d'usage
La loi ALUR a intégré un nouvel article L.631-7-1 A au code de la construction et de l'habitation. Il donne la possibilité aux communes d'instaurer un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage. Le conseil municipal délibérant doit préciser les critères de délivrance d'une telle autorisation.
A ce jour, Paris n'a pas prévu un tel régime.
3) La déclaration du meublé de tourisme
Selon l'article L 324-1-1 du code du tourisme : "toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme, que celui-ci soit classé ou non […], doit en avoir préalablement fait la déclaration auprès du maire de la commune où est situé le meublé".
Donc, il existe en plus une obligation générale de déclaration à la mairie de toute activité de meublé de tourisme, même en dehors de la réglementation en matière d'urbanisme.
La réglementation applicable à la location de meublés si les locaux sont la résidence principale du loueur
Les règles applicables à la location meublée de résidence principale dérogent à certaines règles précitées.
Rappelons que, pour que ce soit la résidence principale du loueur il doit en principe y résider au moins 8 mois. Donc en pratique, la location à des tiers est limitée à 4 mois.
L'application des règles de changement de destination et d'usage
Cette location n'est pas soumise à la double autorisation de changement de destination et d'usage de l'immeuble (en ce sens, article L 324- alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation).
La conformité au règlement de copropriété
En tout état de cause, même si elle respecte la réglementation en matière urbanisme, une telle activité de location reste soumise aux autres contraintes de la réglementation.
Il faut notamment vérifier que l'activité est conforme au règlement de copropriété. Il est vrai que limitée à quelques mois dans l'année, une telle activité provoque nécessairement moins de nuisance qu'une activité annuelle.
Les régimes fiscaux applicables aux locations de meublés pour de courtes durées.
Généralités
Sur le plan fiscal, il faut distinguer entre le régime fiscal de location meublée qui obéît à des dispositions particulières plutôt favorables et celui du droit commun des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Le régime de la location meublée suppose de louer un local d'habitation avec des meubles. Mais pour relever de ce régime il faut éviter de fournir des prestations hôtelières significatives.
Si des prestations hôtelières significatives sont fournies, le régime applicable est celui du BIC de droit commun.
Les prestations hôtelières sont l'accueil, le petit déjeuner, le nettoyage des locaux et le linge de maison. Il suffit de fournir, ou même de proposer, 3 prestations sur les 4 pour être considéré comme un hôtelier au sens fiscal.
En pratique, les personnes qui accueillent des touristes fournissent effectivement, ou proposent, les services évoqués et entrent dans le champ d'application du BIC de droit commun.
Selon moi, l'application de la location meublée est possible mais elle suppose de refuser expressément et clairement de fournir par exemple le linge de maison ou le nettoyage des locaux. Cela permet également d'éviter la qualification d'activité commerciale (voir ci-avant) si la location est limitée à un mois dans l'année au même client.
En matière de TVA, la même distinction se retrouve. Ceux qui fournissent les activités hôtelières doivent assujettir leur location à la TVA au taux de 10 %. Ils peuvent éviter toutefois cet assujettissement si les recettes sont inférieures à la franchise de 82 200 €.
Le régime fiscal applicable aux locations de meublés constituant des résidences principales
Il existe des exonérations d'impôt sur le revenu en matière de location meublée de la résidence principale mais ces régimes ne peuvent s'appliquer si des prestations hôtelières significatives sont fournies car le régime fiscal applicable n'est pas celui de la location meublée mais celui du BIC de droit commun.
La taxe de séjour
Le loueur de meublé de courte durée est redevable de la taxe de séjour, du moins lorsqu'elle a été instituée dans la commune.
En principe, il doit la déclarer et la verser directement au Trésor Public.
Les intermédiaires (AIRBNB et autres), qui mettent en relation les loueurs et les locataires et qui perçoivent le loyer avant de le reverser au propriétaire, doivent collecter la taxe de séjour et de la reverser annuellement au comptable public assignataire de la commune (loi de finance pour 2015 du 29 décembre 2014 qui modifie l'article L 2333-34 du code général des collectivités territoriales).
La contribution économique territoriale
La contribution économique territoriale est due par tous les entreprises et les personnes physiques qui exercent une activité professionnelle non salariée.
Tel est le cas de l'activité hôtelière d'accueil de touristes, même si elle est exercée dans les locaux qui servent également d'habitation du loueur.
Toutefois il existe plusieurs régimes d'exonération qui peuvent s'appliquer, notamment pour les locations limitées dans le temps, la location d'une chambre dans sa résidence principale, et les meublés de tourisme agréés.
Paul Duvaux avocat
Bonne lecture  |
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