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JPM
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21
 Posté - 27 sept. 2017 : 10:04:41
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Merci pour cette précision. Je vais corriger.
J'Ă©tais d'ailleurs surpris de cette candidature.
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GĂ©dehem
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Posté - 28 sept. 2017 : 11:51:54
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Je suis bien d'accord avec JPM : l'introduction de l'art.25-1 a été une bêtise, comme l'a été l'abaissement des majorités selon la nature de la question.
Le tout n'ayant rien résolu pour ce qui concerne la participation aux AG.
Dont personne ne parle, se focalisant sur des moyens sans analyser les motifs.
Je reprends ce qu'en dit Viviane : "Pourquoi vouloir se calquer sur ce qui se fait dans d'autres structures ? Autres structures, autres problèmes... "
Le rapprochement "copropriété>société" n'est pas nouveau.
M. Capoulade en parlait en 1994 : "Le syndicat des copropriété a la personnalité morale. Et cependant, il n'a pas de patrimoine et c'est là une différence fondamentale avec une société."
Les associés ne sont pas propriétaires 'privatifs' de leur apport, ni copropriétaire, chacun pour une fraction, d'une part sociale. Ils sont propriétaires de leurs parts sociales, c'est à dire de certains droits vis à vis de la société et des coassociés.
Rien de tel en copropriété, laquelle est censée assurer une indépendance quasi parfaite entre ses membres.
Sur le présent sujet, on a donc une approche uniquement juridique (reconnaissance du vote par correspondance), prétendument pour répondre à l'absentéisme et faciliter les décisions.
Sauf qu'on a là une démarche 'juridique', identique à celle de l'abaissement des majorités, l'introduction de l'art.25-1.
On répond à une difficulté sociale par une disposition légale.
Sauf que la difficulté n'est pas juridique, ou pas exclusivement de ce niveau.
La copropriété fonctionne selon les personnes qui la composent.
Il faut donc sortir de l'approche juridique, et parfois uniquement pour le bien de certains "experts", et se pencher sur ses membres.
Les relations entre ceux-ci, leurs rôles respectifs, le but de leur action communes, rien n'est codifié.
On l'a dit pour le CS, dont l'organisation et le fonctionnement est laissé à l'appréciation des personnes composant chaque syndicat.
La copropriété est à la fois un bien ET une habitation.
On a donc à la fois un système de décision sur le bien .. et en même temps  de voisinage dans l'habitat.
Système de décision et système de voisinage sont étroitement entremêlés. Les AG le montrent souvent, passant de l'un à l'autre des 'systèmes' sans s'en rendre compte.
On l'a souvent dit ici : la copropriété EST ce qu'en font ceux qui la composent.
Dans les copropriétés où tout semble aller bien, les règles de fonctionnement (juridique) suggèrent (induisent ?) des règles de comportement (voisinage) qui s'imposent d'elles mêmes.
Surgissent des difficultés, et l'équilibre vole en éclat.
Systèmes juridique et voisinage étant étroitement imbriqués, ils s'alimentent réciproquement, mécanique sociale et difficultés de gestion s'entretiennent mutuellement.
Comme pour l'abaissement des majorité ou l'art.25-1, le vote par correspondance ne serait qu'une feuille de plus aux milles feuilles juridique. Alors même qu'existe déjà le moyen de se faire représenter, de faire exprimer ses voix dans un sens déterminé.
Répondre à une difficulté sociale par du juridique n'a pas de sens.
On critique parfois l'approche sociologique de la copropriété. Il serait grand temps de s'y pencher davantage, d'écouter les auteurs, la réponse exclusivement juridique (une règle nouvelle) n'ayant aucun effet dans les problématiques soulevées.
Il faut répondre à la question : pour quoi certains ne viennent pas aux AG, ne donnent même pas mandat ?
Et plus généralement : pourquoi certains semblent se désintéresser de la gestion de la copropriété.
RĂ©ponse qui ne peut ĂŞtre exclusivement 'juridique'.
PS sur l'interdépendance des systèmes 'juridique/voisinage" : exemple du copropriétaire (ou petit groupe) rappelant une règle de fonctionnement, une disposition légale, se faisant rabrouer, voire se faire exclure (syndic, majorité pas très silencieuse) parce qu'il trouble les rapports 'non dits' de voisinages.
Ou encore les présidents de CS .. "présidents du syndicat".
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Édité par - Gédehem le 28 sept. 2017 12:44:08 |
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JPM
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Posté - 29 sept. 2017 : 01:55:56
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Donc une réécriture de la loi devrait comporter l'abandon de l'article 25-1 et le retour de l'article 24 à sa pureté initiale. C'est tout à fait mon avis.
A propos de nouvelles dispositions considérées comme nécessaires, comme l'installation de prises électriques pour la recharge des voitures il suffirait de ne rien préciser pour que le vote soit effectué à la majorité de l'article 24.
Il faut faire mieux encore comme dans le passé : prévoir que pour certains travaux l'assemblée n'a pas à se prononcer sur le principe de l'opération. Elle ne peut qu'en déterminer les modalités. Voila un dispositif qui n'a plus cours alors qu'il est de nature à régler un certain nombre de situations.
Ce dispositif existe d'ailleurs dans le cas du b) de l'article 24 : " les modalités de réalisation et d'exécution ....." Le hic est que l'article 24 devrait rester dans sa simplicité initiale. La disposition spécifique devrait figurer ailleurs avec d'autres et dans des termes plus simples. Écrire " notifié au syndicat pris en la personne de son syndic " c'est gâcher du papier et de l'encre pour la partie en rouge.
Prenez toute la loi en soulignant les expressions aussi tordues. Vous serez surpris.
Pour revenir au vote par correspondance, il faut reconnaître qu'un certain nombre de personnes n'assistent pas aux assemblées parce qu'elles ne peuvent pas du fait de leur éloignement. Il n'y a pas que la fainéantise. Elles pourraient bénéficier de plein droit de la possibilité de voter par correspondance. Cela serait un premier pas.
Pas de remord ! On ne coupera pas au vote par correspondance si l'on veut rétablir la hiérarchie des majorités.
Or rétablir la hiérarchie des majorités c'est la principe mesure pour sauver le régime de la copropriété !
Affirmation qui fait bondir ceux qui ne veulent pas voir l réalité en face.
Regardez ce qui semble se passer dans le domaine de l'Ă©ducation nationale avec l'abandon probable de " objet ludique rebondissant " pour parler d'un ballon.
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Posté - 29 sept. 2017 : 07:14:55
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citation: Pour revenir au vote par correspondance, il faut reconnaître qu'un certain nombre de personnes n'assistent pas aux assemblées parce qu'elles ne peuvent pas du fait de leur éloignement. Il n'y a pas que la fainéantise. Elles pourraient bénéficier de plein droit de la possibilité de voter par correspondance. Cela serait un premier pas.
Le premier pas existe déjà : le mandat ! et dans le mandat il y a déjà la possibilité de s'exprimer sur son propre vote (certes avec le risque que le mandataire ne suive pas... mais ce n'est pas une majorité des cas tout de même). |
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JPM
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Posté - 29 sept. 2017 : 09:06:01
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Le mandat est une chose. Pas négligeable bien sûr.
Le vote par correspondance en est une autre.
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MIBA
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Posté - 29 sept. 2017 : 09:28:08
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Bonjour,
Gedehem pose la vraie question :"pour quoi certains ne viennent pas aux AG, ne donnent mĂŞme pas mandat ?".
Voici quelques éléments de réponse recueillis au fil du temps ( je les cite de mémoire) auprès de copropriétaires qui ne viennent pas ( ou rarement) aux AG :
- que je participes ou pas, cela ne change rien pour moi, il faudra toujours payer,
- l'AG n'est qu'une chambre d'enregistrement, au cours de laquelle défilent les points à l'ordre du jour, sans de réelles discussions. Quand on aborde d'autres points, on nous répond que ce n'est pas à l'ordre du jour,
- les documents financiers envoyés avec la convocation sont incompréhensibles pour moi, d'autres sujets sont trop techniques.Je n'ai pas envie de chercher à comprendre.
- je suis propriétaire bailleur, pourvu que les loyers rentrent, le reste...
- il y a un conseil syndical qui fait le boulot et joue son rôle. D'autres propriétaires s'investissent. C'est très bien comme cela.
- le syndic est bien, il fait son travail, pourquoi changer ?
- mon emploi du temps est très chargé ( engagements professionnels, famille, loisirs). J'ai bien d'autres priorités.
- les horaires choisis pour l'AG sont inadaptés.
Bref, le mal est profond...et ce n'est pas le vote par correspondance qui changerait quelque chose. |
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Viviane
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Posté - 29 sept. 2017 : 12:20:49
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Franchement JPM, vous tournez en rond. Vous revenez indéfiniment à l'attaque sur le vote par correspondance, avec des arguments que vous avez déjà donnés 20 fois, auxquels il a été répondu 50 fois (sans que vous ne répondiez, évidemment, aux contre-arguments) ... et pas que dans ce fil... |
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pepa
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 Posté - 29 sept. 2017 : 13:11:36
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Bonjour,
A priori, on peut trouver l’idée intéressante car elle « permettrait » d’élargir les possibilités du nombre de votants.
En réalité, on ne peut présumer uniquement de retombées positives en ce sens, car peut-être le vote par correspondance inciterait à un certain lâcher prise, puisque on peut y succomber en se donnant bonne conscience et que c’est si facile de ne pas y aller vu que l’ambiance est loin d’être terrible dans certaines copropriétés (comme la mienne) et qu’habituellement je m’y rends et fais face pour défendre mes intérêts. Mais on peut imaginer que certains utiliseront ce moyen qui leur évitera ce déplacement alors que souvent ils n’ont déjà pas trop le temps, pourquoi faire l’effort alors qu’ils peuvent voter si facilement ?
Peut-être donc cela pourrait même faire augmenter l’absentéisme. Mais peut-être c'est le but et le prétexte pour simplifier par le vote par correspondance ?
Sans compter que voter ainsi, en un clic sans doute, est peut-être un moyen qui d’une part n’est pas sûr qu’il soit bien respecté (protocole non expérimenté) et d’autre part pour certaines questions complexes qui méritent d’être débattues en AG, et ainsi recevoir un éclairage qui souvent n’est pas toujours évident dans les questions mises à l’ordre du jour, voteront sur l’instant en manquant d’arguments et de recul.
Actuellement les pouvoirs peuvent remplacer de la même façon une personne qui ne peut y assister.
Ils peuvent noter eux même ce qu’ils veulent voter et peuvent aussi laisser en blanc pour la personne à qui ils confient le pouvoir s’ils ont confiance. Ainsi cette personne, avec qui ils peuvent avoir parlé de vive voix au préalable, peut tenir compte des nuances et interrogations échangées sur une résolution et cette personne pourra en tenir compte au moment du vote.
Ce vote par correspondance ne résoudra pas l’absentéisme, il pourrait même favoriser certaines dérives.
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JPM
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Posté - 29 sept. 2017 : 16:40:28
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Le vote par correspondance sera accompagné par un quorum de présents ou représentés. Quorum par tête ou en tantième ou un mélange des deux comme pour l'article 26.
Mais sans se noyer dans des règles trop compliquées.
C'est Ă Ă©tudier.
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Viviane
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Posté - 29 sept. 2017 : 19:34:56
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Autrement dit, si on veut pas que tout soit bloqué, un certain npmbre de couillons devront quand même aller faire acte de présence dans une AG totalement inutile puisque tout est verrouillé par les termes de la convocation, et qu''on ne peut rien y débattre utilement. D'autant que la moité des gens auront de toute façon déjà voté sans rien entendre des débats éventuels qui se tiendraient quand même.
Et tout ça uniquement pour rendre service à ceux qui ne peuvent ou ne veulent ni y aller ni donner mandat...
C'est très réjouissant comme perspective... Et vous allez inventer quoi comme loi pour lutter contre l'abstentionnisme qui ferait que vous n'atteignez pas ce quorum de potiches ? Une amende pour les propriétaires occupants qui bien entendu sont censés être tellement plus dispos que les pauvres bailleurs qui ont choisi d'investir loin de chez eux ?
Tant qu'à faire, ne restez pas assis entre deux chaises et allez au bout de votre idée : supprimez l'AG.
Parce que si c'est juste pour rencontrer les voisins, pas la peine de faire une AG, on ajoute un article dans la loi de 1965 comme quoi le syndicat DOIT organiser une fois par an une fête des voisins qui ne décide rien... c'est moins tordu, moins cher et plus rigolo. |
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Édité par - Viviane le 29 sept. 2017 20:33:36 |
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SĂ©pia
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Posté - 29 sept. 2017 : 21:03:44
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Et puis, quid des résolutions amendées en AG. On va considérer que le votant par correspondance est ipso facto d'accord (ou contre) avec les résolutions amendées dont le texte lui est, par force, inconnu ?
Et pour désigner le président, le secrétaire, les scrutateurs et les conseillers syndicaux qui auront déclaré leur candidature à l'AG ?
On dira que le vote par correspondance ne peut pas porter sur ces élections, ce qui conduirait à limiter le droit de vote d'une partie des copropriétaires ?
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Édité par - Sépia le 29 sept. 2017 21:05:30 |
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pepa
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Posté - 29 sept. 2017 : 21:06:06
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.... Et bien
16 janv. 2013 Proposition de loi de M. Guy Teissier permettant le vote
par correspondance des copropriétaires,. (Renvoyée à la commission des affaires économiques, à défaut de constitution ...
Il semblerait que sa profession soit Administrateur de biens.
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Viviane
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Posté - 29 sept. 2017 : 21:44:01
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citation: Et puis, quid des résolutions amendées en AG. On va considérer que le votant par correspondance est ipso facto d'accord (ou contre) avec les résolutions amendées dont le texte lui est, par force, inconnu ?
Ah ben moi j'avais dans l'idée que le vote par correspondance interdisait de fait les amendements..., et donc rendait inutiles les débats, et donc d'aller à l'AG..... Mais si on les autorise quand même, les amendements, pourquoi pas finalement... Bonne idée Sépia : ce serait un super moyen de faire voter ce qu'on veut comme on veut pour les présents... (dont je fais partie)
Vous mettez à l'ODJ des travaux avec mission au CS pour 10000€, les gens votent oui par correspondance, et en AG vous amendez en rajoutant un zéro avec un mandat pour 100000€...
Génial, plus besoin de s'embêter à débattre. On n'aura à l'AG que la minorité agissante, avec tous les pouvoirs... |
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Édité par - Viviane le 29 sept. 2017 21:46:48 |
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Viviane
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Posté - 29 sept. 2017 : 22:01:26
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citation: 16 janv. 2013 Proposition de loi de M. Guy Teissier permettant le vote
par correspondance des copropriétaires,. (Renvoyée à la commission des affaires économiques, à défaut de constitution ...
C'est qu'il y avait du beau linge pour proposer ça...
http://www.assemblee-nationale.fr/1...pion0615.asp
Dont un, Mr Taugourdeau, qui a déposé à lui seul 120000 amendements contre la loi sur la transparence du patrimoine des maires..
http://www.my-angers.info/06/14/jea...arence/26906
Y'a que les amendements en AG qui lui posent problème, je suppose...
Il est vrai que son copain Mr Dhuicq s'est lui, intéressé à des problèmes bien plus cruciaux pour l'économie du pays que le patrimoine des élus........
https://fr.wikipedia.org/wiki/Nicolas_Dhuicq
citation: En juillet 2012, le député interroge le gouvernement sur les mesures qu’il envisage pour mettre un terme aux tarifs préférentiels dont profitent les détenus sur les confiseries et pâtes à tartiner, obtenant des prix inférieurs au marché et l'amélioration de l'ordinaire en général, ceci afin d’éviter que les coûts soient subis par les contribuables9 |
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Édité par - Viviane le 29 sept. 2017 22:11:52 |
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Posté - 30 sept. 2017 : 09:44:04
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prenons les cas suivants avec des votes par correspondance :
* approbation des comptes : un copro se trouvant physiquement dans l'AG, explique qu'il a été controlé les comptes et s'est aperçu d'une dépense qui n'a pas lieu d'être. Que le syndic conteste ou non, comment se passera le vote puisque les votants par correspondance ont décidé sur un montant proposé différent de celui que les présents veulent voter après ces explications.
* travaux dans un escalier : un copro fait remarquer que l'une des composantes d'un devis est inutile ce que ne conteste ni le syndic, ni le CS ni les autre sprésents , que votera t on ?
Le vote par correspondance rigidifie le systeme. D'ailleurs dans les SA qui pratiquent ce genre de dispositif (que j'ai l'occasion de pratiquer), on ne vote pas précisément sur les résolutions, mais on donne mandat EN PLUS au président de séance qui n'a dans ce cas aucune limite dans le nombre de mandats pour d'éventuelles évolutions de la résolution.
ce qui revient au mandat actuel .... |
Édité par - rambouillet le 30 sept. 2017 09:44:42 |
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JPM
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Posté - 30 sept. 2017 : 10:12:55
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Vos observations sont fondées.
Il y a des solutions pratiques et simples
J'y reviendrai.
Sur certains points une très simple est une variante : " s'en rapporte à la décision majoritaire "
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MIBA
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Posté - 30 sept. 2017 : 11:32:46
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Bonjour JPM,
" s'en rapporte à la décision majoritaire" : n'est pas ce qui se passe aujourd'hui lors qu'un copropriétaire ne vient pas en AG ou ne donne pas mandat ?
Puisque finalement il laisse les autres décider.
Alors qu'est ce que cela change ? |
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MIBA
Contributeur actif
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Posté - 30 sept. 2017 : 11:33:46
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Bonjour JPM,
" s'en rapporte à la décision majoritaire" : n'est pas ce qui se passe aujourd'hui lors qu'un copropriétaire ne vient pas en AG ou ne donne pas mandat ?
Puisque finalement il laisse les autres décider.
Alors qu'est ce que cela change ? |
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JPM
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39
Posté - 30 sept. 2017 : 11:54:05
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Dans votre cas le copropriétaire défaillant conserve le droit de contester la décision.
Dans mon cas il est ajouté aux majoritaires (POUR ou CONTRE) et ne peut pas contester.
La différence n'est pas mince.
Le mécanisme facilite la ^prise de décision ('POUR ou CONTRE)
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Viviane
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Posté - 30 sept. 2017 : 13:29:08
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Et vous persistez, encore et toujours, Ă Ă©luder la question des amendements....
- ils sont permis ? auquel cas celui qui vote par correspondance ne sait pas Ă quoi il dit oui ou non...
- ils sont interdits ? Auquel cas l'AG ne sert Ă rien. |
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Édité par - Viviane le 30 sept. 2017 13:31:45 |
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Sujet |
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Adoption du vote par correspondance ? 
