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andre78fr
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 Posté - 05 févr. 2018 : 19:02:11
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On va essayer de mettre tout le monde d'accord (ambitieux hein ?!?) :
Dans les copropriétés de moins de 10 lots, syndic et/ou CS peuvent mettre à l'ordre du jour la possibilité de dispense qui se vote à l'unanimité.
Si pas de dispense et dans tous les autres cas, le taux de 5% du budget est un minimum légal et dans ce cas il n'y a même rien à voter ; ça s'applique.
Si l'assemblée décide d'un taux ou d'un montant différent, tout dépend de comment est rédigée la résolution :
"L'assemblée décide de constituer un fonds travaux (cf. article 14.2) de 8% soit 1 000 € pour l'exercice 2018" ==> il faudra décider à nouveau l'année suivante.
"L'assemblée décide de constituer un fonds travaux (cf. article 14.2) de 8% du budget pour les exercices à venir et jusqu'à nouvelle décision" ==> pas besoin de revoter l'année suivante si on reste sur la même base (une AG peut évidemment engager sur plusieurs années, c'est le cas avec les travaux).
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JB22
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 62
 Posté - 05 févr. 2018 : 19:04:55
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Je dois avouer que je me si trompé, la cotisation au fonds travaux doit être fixé en pourcentage du budget.
Pour le reste je maintiens ma position, vote tous les ans. |
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JB22
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63
Posté - 05 févr. 2018 : 19:18:09
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Je suis en accord avec la rédaction de la résolution proposée par André78:
"L'assemblée décide de constituer un fonds travaux (cf. article 14.2) de 8% du budget pour les exercices à venir et jusqu'à nouvelle décision" ==> pas besoin de revoter l'année suivante si on reste sur la même base (une AG peut évidemment engager sur plusieurs années, c'est le cas avec les travaux)."
Cette résolution étant sans ambiguïté .
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PBN
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Posté - 13 févr. 2018 : 17:24:08
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Désolé de revenir sur l'utilisation du fonds travaux.
Lorsque des travaux (liés à une partie de l'immeuble avec une clé spéciale ne correspondant pas à celle qui a permis d'alimenter le fonds travaux) peux on appliquer la règle simple proposée par André et Gedehem :"Le plus simple pour utiliser une partie du fonds travaux c'est bel et bien de créditer les copropriétaires sur la clé générale pour les débiter ensuite sur la clé spéciale et pour le montant décidé en assemblée générale. ?
Si oui doit on faire voter cette règle d'utilisation à L'AG ?
Merci |
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ABCT
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Posté - 09 sept. 2018 : 16:53:04
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Entièrement d'accord avec André sur l'utilisation des fonds ALUR : pas besoin de copier les canadiens.....il suffit de créditer la somme ponctionnée sur le fonds ALUR à l'ensemble des coproprio qui ont alimenté ce compte selon leurs tantièmes généraux.....et de débiter le montant de leur quote-part travaux ....à la rubrique adhoc.(cfr André).
Nous avons pratiqué ces opérations comptables à plusieurs reprises...sur l'ancienne "avance travaux.."
Avantage:.... si le fonds travaux n'est pas "remboursable" lors d'une mutation, il est facile de connaitre le solde de chaque copropriétaire.
Ainsi en annexe de l'état daté, il convient de mentionner la quote-part des vendeurs dans le fonds de prévoyance pour travaux...
Une mention fait état de la somme figurant au compte "ALUR"
en précisant que ce montant "du" par l'acquéreur aux vendeurs n'affecte pas la comptabilité du syndicat.
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66
Posté - 09 sept. 2018 : 17:04:50
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Annulé |
Édité par - ribouldingue le 09 sept. 2018 17:21:10 |
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JB22
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67
Posté - 09 sept. 2018 : 23:17:21
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"Nous avons pratiqué ces opérations comptables à plusieurs reprises...sur l'ancienne "avance travaux.."
C' était possible l' avance travaux était remboursable.
Ce n' est plus le cas avec le "fonds travaux" qui est attaché au lot et non remboursable, il ne peut être utilisé que pour financer des travaux. Pas de travaux à la charge d' un copropriétaire, pas d' utilisation du fonds travaux.
Dans mon logiciel EXCEL, le financement maximum est le pourcentage du montant des travaux fixé par l' A.G., et le financement réel est limite à l' avoir du lot dans l' avance travaux.
Travaux Bâtiment A financement maximum fixé par A.G. 80 %
Quote part du lot X du copropriétaire C du Bâtiment A : 1000 @
Financement maxi : 800 €
Le lot a 1200 € au fonds travaux, le financement est de 800 €
Le lot n' a que 600 € le financement est de 600 €
Les copropriétaires du Bâtiment B ne participent pas aux travaux et donc n' utilisent pas le fonds travaux. |
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Posté - 10 sept. 2018 : 07:17:38
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citation: Pas de travaux à la charge d' un copropriétaire, pas d' utilisation du fonds travaux. Pour être précis puisqu'on me reprend souvent sur la comptabilité  , pas de travaux sur un lot (et pas pour un propriétaire), pas d'utilisation du fonds travaux.
Techniquement, l'opération qui consiste à affecter un prélèvement du fonds travaux à la soustraction sur la note d'un copropriétaire est en réalité (même si ca revient au même) une facture de part de travaux affecté au lot dont on soustrait le prélèvement fonds travaux, le solde revenant au copropriétaire.
Je suis bien d’accord que ca devient tellement complexe que c'est à peine raisonnable..... ET que si le comptable n'a pas préalablement créé autant de comptes que de lots plus autant de comptes que de copropriétaire, il ne peut pas le faire.
Mais il y a bien un jour ou l'on va tomber sur 'le cas' ou l'approximation va conduire à un problème. Merci le législateur  .
En fait c'est deja le cas d'un copro possédant plusieurs lots dont un seul est affecté de travaux... Si la compta ne contient pas de comptes lots, un traitement extra-comptable est deja nécessaire..... |
Édité par - ribouldingue le 10 sept. 2018 07:24:33 |
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ABCT
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69
Posté - 10 sept. 2018 : 08:59:31
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Ou avez vous lu que la quote- part du fonds était remboursable antérieurement??????
Je n'ai jamais écrit cela..../
Il est simplement précisé qu'il existe un fonds travaux à hauteur de XXX€ Pour info... acheteur et vendeur en tirent les conséquences en connaissance de cause ...
D'ailleurs sur des commentaires d'application sur la loi ALUR il est effectivement précisé "que les provisions versées au titre du fonds sont attachées au lot et non au copropriétaire lors de la vente .......Néanmoins , acheteur et vendeur pourront s'entendre à l'amiable sur ce sujet, à l'aide notamment de l'état daté des charges acquittées par le copropriétaire sortant....."
Encore faudra -t- il connaître les sommes versées... sur la base de millièmes généraux moins l'imputation éventuelle de travaux prélevés sur ce compte selon des millièmes "spécifiques" ...
Bon courage!!!!!
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JB22
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70
Posté - 10 sept. 2018 : 09:10:13
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De ribouldingue
"Pour être précis puisqu'on me reprend souvent sur la comptabilité , pas de travaux sur un lot (et pas pour un propriétaire), pas d'utilisation du fonds travaux."
Effectivement il s' agit de tous les lots possédés par un copropriétaire, certains lots peuvent participer aux travaux d' autres pas.
"Je suis bien d’accord que ca devient tellement complexe que c'est à peine raisonnable..... ET que si le comptable n'a pas préalablement créé autant de comptes que de lots plus autant de comptes que de copropriétaire, il ne peut pas le faire;"
Dans mon application EXCEL, qui est indépendante de la comptabilité, je n' ai pas "autant de compte que de lots".
J' ai un suivi de l' historique des mouvements lot par lot.
Lors d' un appel de charges pour travaux le logiciel calcule la part de chaque lot et indique la part que possède le lot dans le fonds travaux, la part utilisée et le solde restant.
Pour un appel de provisions le logiciel indique, en fin de décompte, la part du copropriétaire, pour l' ensemble de ses lots, dans l' avance de trésorerie, dans l' avance travaux et le fonds travaux. |
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JB22
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71
Posté - 10 sept. 2018 : 09:20:13
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"Ou avez vous lu que la quote- part du fonds était remboursable antérieurement??????"
C' est l' ancienne "Avance travaux" qui était remboursable.
Le" fonds travaux" n est pas remboursable, même en cas de vente.
Cependant : "acheteur et vendeur pourront s'entendre à l'amiable sur ce sujet" |
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ABCT
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72
Posté - 10 sept. 2018 : 18:40:33
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Ribouldingue il peut être envisageable également qu'un lot ait plusieurs grilles de charges à savoir: générales d'une part et spécifiques d'autres part ex= chauffage, ascenseur, chauffage, cela complique le suivi de l'affectation du fonds travaux sur un même lot pour des travaux spécifiques (eau, chauffage, ascenseur etc..
En résumé les cotisations de 5% minimum sont appelées sur des tantièmes de charges générales pour financer des travaux relevant de grilles spécifiques de répartition....il y a un problème d'affectation!!! ou doit on saucissonner l'appel travaux en fonction des différentes grilles de charges sur chacun des lots???
Bon courage et beaucoup de litiges pour l'avenir.
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Posté - 10 sept. 2018 : 20:53:17
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citation: En résumé les cotisations de 5% minimum sont appelées sur des tantièmes de charges générales pour financer des travaux relevant de grilles spécifiques de répartition....il y a un problème d'affectation!!! ou doit on saucissonner l'appel travaux en fonction des différentes grilles de charges sur chacun des lots??? Votre remarque est pertinente et a été discutée a plusierus reprise sur ce forum.
Ca rend la gestion comptable des fonds travaux complexe. JB22 assure qu'il le fait etra-comptablement pas un fichier excel,mais bon, il n'y a la aucun choix possible, cela doit être fait comptablement en créant en plus des coptes de copropriétaires des comptes de lots
C'est un véritable casse-tête de gestion qui va inévitablement amener a un certain nombre de décisions de justices qui tant qu'elles se termineront pas enc ours de cassation ne seront pas des jurisprudences, donc on en saura plus dans 4 ou 5 ans. |
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JB22
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74
Posté - 12 sept. 2018 : 13:45:09
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De ribouldingue
"Ca rend la gestion comptable des fonds travaux complexe. JB22 assure qu'il le fait extra-comptablement pas un fichier excel,mais bon, il n'y a la aucun choix possible, cela doit être fait comptablement en créant en plus des coptes de copropriétaires des comptes de lots".
L' arrêté comptable précise Article 8
"Lorsque les comptes prévus par la présente nomenclature ne suffisent pas au syndicat pour enregistrer distinctement toutes ses opérations, il peut ouvrir toute subdivision nécessaire;"
Il "peut", il n' y a pas d' obligation.
Nombreux sont les comptes ou il pourrait y avoir des "subdivisions" et qui dans la pratique n' en ont pas:
102 Provisions pour travaux décidés
1031 Avances de trésorerie
1032 Avances travaux
1033 Autres avances
Ceci dit, dans mon application Excel, libre à chacun d'ouvrir des comptes individuels.
Avez-vous eu l' occasion d' examiner une comptabilité de syndicat avec 400 comptes individuels de copropriétaires, si en plus vous avez plus de 400 comptes "Fonds travaux" (1 par lot)
Il faut relativiser les choses, savez - vous qu' en comptabilité d' entreprise le "grand livre" n' est obligatoire que depuis peu et qu' en copropriété il n' est obligatoire que depuis le 14 mars 2005.
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Posté - 13 sept. 2018 : 08:39:24
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Il ne s'agit pas ici de l'opportunité d'ouvrir des sous-comptes pour cause de lisibilité, d'identité des opératoins.
Il s'agit de la liste des comptes que l'on désignait jusqu'a présent comme 'comptes propriétaires'.
C'est une évidence que l'existence de fonds travaux attribués non aux copropriétaires mais aux lots impose de faite l'existence de comptes de lots.
Vous parlez à nouveau de votre 'application' excel. Mais je vais rappeler qu'il s'agit d'un traitement extra-comptable pourtant absolument nécessaire à la tenue de votre comptabilité.
Il s'agit comptablement parlant d'un être étrange.
Vous êtes un peu comme une banque qui dirait a son client qu'une partie de son traitement bancaire n'apparait pas en comptabilité, et que aucune obligation légale ne l'impose, et que par conséquent il oit se contenter des chiffres qui apparaissent, le reste étant cantonné sur une 'application excel' qui fonctionne parfaitement bien. |
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JB22
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76
Posté - 13 sept. 2018 : 09:29:16
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Vous oubliez que,
"Nombreux sont les comptes ou il pourrait y avoir des "subdivisions" ( des comptes par "copropriétaires ou par lots" ) et qui dans la pratique n' en ont pas:
102 Provisions pour travaux décidés
1031 Avances de trésorerie
1032 Avances travaux
1033 Autres avances."
J' ajouterai
701 Provisions sur opérations courantes
703 Avances
...
Demandez à André78 ce qu' il pense des comptes par lot:
Une banque "ouvre" des comptes il est donc obligatoire pour elle de "tenir" les comptes de ces clients. |
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77
Posté - 13 sept. 2018 : 10:16:04
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Le syndic 'ouvre' une comptabilité.. il doit donc tenir les comptes. Il n'y a la aucune différence;
citation: Demandez à André78 ce qu' il pense des comptes par lot Il a deja répondu et il est contre tant qu'on n'y oblige pas, mais ses réponses sont un peu gênées.
Quand rédacteur universimmo, il a deja écrit que -sauf erreur de ma part- il s'agirait d'une aberration que de faire semblant de gérer les fonds liés aux lots sans que n'existent des 'comptes lots' |
Édité par - ribouldingue le 13 sept. 2018 10:19:01 |
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andre78fr
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78
Posté - 13 sept. 2018 : 10:32:17
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Je suis contre le détail des comptes par lot parce que c'est inutile et que c'est une aberration dont on n'a pas besoin.
Les comptes 701 ou 702 ne sont pas subdivisés par lot et pourtant on est capable à tout moment de connaître précisément les appels de provisions pour chaque lot, c'est pareil pour le fonds travaux ; il suffit d'introduire la notion de clé sur chaque opération, tantièmes généraux pour constituer (créditer) et le cas échéant tantièmes spéciaux pour affecter (débiter). Ce que je laisse techniquement ouvert c'est l'idée que le bâtiment A profite du fonds travaux des bâtiments B et C car la jurisprudence me semble encore trop faible sur cette question.
J'ai des copropriétés avec des centaines de lots et parfois des petits budgets, des centaines de parkings par exemple avec 20 € par an de provisions ; avoir un compte pour chaque parking avec 25 centimes de fonds chaque trimestre ça ne fait qu'alourdir des grands livres de plusieurs centaines de pages et ça n'apporte strictement rien, à mes yeux. Libre à chacun de gérer comme il veut, ma préoccupation c'est de proposer une solution technique qui respecte la loi mais également le bons sens, la clarté des comptes et les économies de papier !
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Gédehem
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Posté - 13 sept. 2018 : 12:32:09
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Un problème tout de même.
Cette réserve est affectée "au lot". Comme relevé, elle entre dans le patrimoine de son propriétaire comme élément supplémentaire du lot.
Même si cette réserve est utilisée par le syndicat sans distinction "par lot", globalement, il doit nécessairement pouvoir identifier le montant ponctionné en tout ou partie "par lot", chaque propriétaire de lot devant avoir une visibilité sur sa part de réserve au fil du temps.
Ayant bien en tête que, contrairement à une fausse idée, chaque propriétaire de lot est bien "propriétaire" de sa part de réserve, qui un accessoire constitutif de son lot, même s'il n'en a pas le libre usage, la libre disposition.
Il y a donc nécessité d'une identification "par lot". |
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Posté - 13 sept. 2018 : 13:05:32
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citation: avoir un compte pour chaque parking avec 25 centimes de fonds chaque trimestre ça ne fait qu'alourdir des grands livres de plusieurs centaines de pages et ça n'apporte strictement rien, à mes yeux. Avec le même raisonnement, l'état pourrait supprimer une dizaine de millions de comptes de contribuables payant zero euro d'impot sur les revenus
et pire...
.. Faisant rédiger et imprimer des avis 'imposition à zero euro. |
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Utilisation du fond travaux Alur 
