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 Posté - 08 mars 2018 : 16:40:00
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danmasse : citation: Pourtant, il s'agit d'un vrai problème.
NON ! vous désirez modifier la loi. Mais il faudra d'abord qu'une majorité de membres s'y intérresse, la respecte et l'applique.
Proposez des critères de sélection, un programme proposé par chaque postulant,..... vous allez vous retrouver sans aucun volontaire.
Le CS DOIT rendre des comptes devant l'AG. Aux copros aussi de poser des questions sur leur mission.
danmasse : citation: Vos remarques sont tellement stupides que tout effort de discussion est totalement inutile.
Le bashing continue ! répondez aussi aux questions : quel serait votre programme en tant que volontaire au CS ?  
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 08 mars 2018 : 18:53:25
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citation: Initialement posté par philippe388
NON ! vous désirez modifier la loi. Mais il faudra d'abord qu'une majorité de membres s'y intéresse, la respecte et l'applique.
La loi sera modifiée, et assez rapidement je pense. C'est bien, que ça change : la loi actuelle a de nombreux défauts, comme on le voit dans les discussions de ce forum.
J'espère seulement que la loi future tiendra compte des dysfonctionnements actuels. |
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Posté - 08 mars 2018 : 19:34:21
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danmasse : citation: La loi sera modifiée, et assez rapidement je pense. C'est bien, que ça change : la loi actuelle a de nombreux défauts, comme on le voit dans les discussions de ce forum.
?? NON, pas sur le sujet évoqué ici. Le législateur ne va pas imposé un RFCS, des copros avec des programmes électoraux, des copros formés et compétents, ....
danmasse : et ce programme électoral ? vous avancez cette idée sans rien proposer.  |
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Franck1966
Contributeur vétéran
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Posté - 08 mars 2018 : 21:23:09
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Danmasse, ce qu'on essaye de vous expliquer, c'est que vous n'allez pas changer les copropriétaires, ni changer les lois, ni faire déménager tous les copro qui ne pensent qu'à eux pour faire venir que des spécialistes.
Nous devons tous faire avec, ou alors déménagez dans une maison (mais pas dans un lotissement, copro horizontale ...), perso c'est ce que j'ai fait ! |
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T Rence
Contributeur débutant
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Posté - 08 mars 2018 : 23:06:35
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citation: Initialement posté par chenkak
Elire un président du conseil syndical, c'est nécessaire (et même obligatoire).
Alors, pourquoi le législateur ne l'impose pas au moment de l'élection du conseil syndical ?
Le fait est qu'avant d'avoir un pdt de CS, encore faudrait-il qu'il y ait des candidats bénévoles pour constituer ce CS.
Or si la loi impose la constitution même du CS, telle une obligation légale/juridique, les membres ne seront donc plus bénévoles.
Selon l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965 : l'AG peut même décider de ne pas instituer de conseil syndical (sauf dans le cas des syndicats coopératifs).
Les conseillers syndicaux sont libres de désigner un président parmi leurs membres (art. 21 de la loi du 10 juillet 1965) et ils agissent à titre strictement bénévoles (art. 27 du décret du 17 mars 1967).
Autrement dit, les conseillers syndicaux ne sont pas des professionnels de la gestion.
citation: Initialement posté par Louis92
Pour moi, il y a 2 cas :
- soit le nombre de candidats est inférieur ou égal au nombre de postes : il faut faire attention à ne pas faire renoncer des bonnes volontés qui peuvent être utiles,
- soit il y a plus de candidats que de postes : ...
Pourquoi avoir fixé une limite de candidats ?
Ainsi plutôt que de fixer une limite, je préconise plutôt de fixer un seuil = 1
citation: Initialement posté par danmasse
...Pourtant, il s'agit d'un vrai problème.
Mais quel est le problème en fait ? Un CS sans président ou pas de CS du tout ?
Un CS incompétent ou des membres bénévoles irresponsables ?
Car prenons la piste de réflexion autrement… Un CS avec des membres compétents implique aussi une dose de responsabilité des membres du CS. Or quel copropriétaires souhaiterait assumer une charge de responsabilité supplémentaire au motif qu'il serait membre bénévole du CS.
En fait tout est dit dans le dernier alinéa de l'article 21 de la loi : « À défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, et sous réserve des dispositions de l'alinéa précédent, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical ; il peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical. »
Car tout repose sur le bénévolat, et dans une société libre et égaux en droit, un juge ne pourrait obliger un copropriétaire à devenir bénévolement membre du CS à la place d'un autre copropriétaire. Alors quant à ordonner la désignation du pdt de CS par jugement… Lequel pdt de CS, s'il était éventuellement désigné par l'ordonnance d'un jugement, aurait quand même la faculté de démissionner de son poste tout en restant membre du CS (cf. art. 25C L.1965).
Bref, un juge ne pourrait donc ordonner légalement un copropriétaire d'être bénévole au sein du CS ou à assumer une fonction de président au sein du CS. Il n'existe aucune obligation de bénévolat (faute de quoi cela ne serait plus du bénévolat).
Lire l'article de l'ARC : La responsabilité civile délictuelle de TOUT conseiller syndical ne peut être retenue QUE pour une faute lourde
- http://arc-copro.fr/documentation/l...etre-retenue
citation: Initialement posté par danmasse
La loi sera modifiée, et assez rapidement je pense. C'est bien, que ça change : la loi actuelle a de nombreux défauts, comme on le voit dans les discussions de ce forum.
J'espère seulement que la loi future tiendra compte des dysfonctionnements actuels.
La loi de 1965 ainsi que son décret d'application de 1967 ont déjà subi de nombreuses modifications.
Certaines étaient utiles, d'autres moins ou plus. Certaines étaient adaptés, d'autres moins ou plus.
Certains sont encore en attente de décret d'application depuis quelques années : Où en sont l'ensemble des décrets de la loi ALUR ?
Cdlt.
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danmasse
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Posté - 09 mars 2018 : 10:09:21
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citation: Initialement posté par Franck1966
Danmasse, ce qu'on essaye de vous expliquer, c'est que vous n'allez pas changer les copropriétaires, ni changer les lois, ni faire déménager tous les copro qui ne pensent qu'à eux pour faire venir que des spécialistes.
Certes, je ne pourrais pas changer les lois. Mais j'espère que ceux qui sont en train de les changer viendront consulter ce forum, pour se renseigner sur les difficultés engendrées par les lois actuelles.
En tiendront-ils compte ? Nous le saurons bientĂ´t...
En tous cas, ils se rendront compte du fait que la plupart (la totalité ?) des copropriétés ne suivent pas à la lettre les lois existantes : tous font état de déviation plus ou moins graves. Sans grande conséquence, d'ailleurs : qui va intenter une action en justice parce qu'un CS n'a pas souhaité nommer un président ?
Je suis de l'avis qu'il ne faut pas hésiter à contourner la loi, quand celle-ci est mauvaise : les lois sont écrites pour encadrer le cas général, mais ne sont pas toujours adaptées. Dans le cas qui nous intéresse (faut-il, ou non, nommer un président de CS ?), l'essentiel est que le tandem CS-syndic fonctionne dans l'harmonie. Si c'est le cas, pourquoi invoquer la loi ? Avec une certaine composition de CS, et un syndic coopératif, cela peut fonctionner très bien. |
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Posté - 09 mars 2018 : 10:34:52
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Ah si l'écriture de la loi dont la sortie est prévue en avril, pouvait être participative .... il y aurait à dire, à rectifier, etc... mais apparemment ce n'est pas prévu... |
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danmasse
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Posté - 09 mars 2018 : 10:36:21
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citation: Initialement posté par T Rencecitation: Initialement posté par danmasse
...Pourtant, il s'agit d'un vrai problème. Mais quel est le problème en fait ? Un CS sans président ou pas de CS du tout ? Un CS incompétent ou des membres bénévoles irresponsables ?
Le vrai problème est que le système actuel fonctionne souvent mal :
- le syndic est un spécialiste de la gestion administrative et financière, mais il n'a souvent qu'une formation technique insuffisante : quand se pose un problème technique complexe, il se tourne vers les sociétés qu'il connait, et demande leur avis. Mais souvent le syndic n'a pas la formation technique indispensable pour faire le tri entre les recommandations qui lui sont faites. L'entreprise essaie évidemment de faire réaliser le plus de travaux possible... Ne pas oublier non plus que le premier devoir du syndic est d'assurer la rentabilité de sa propre entreprise... S'il recommande une mauvaise solution technique, il risque de perdre un client ? Certes... mais cela vaut parfois la peine de courir des risques...
- Le CS doit assister le syndic, et contrôler ses recommandations. Cela ne peut marcher que si le CS comporte des membres dont la formation est suffisante pour assurer ce contrôle. Nul besoin d'être spécialiste : un solide bon sens suffit généralement. Les informations sont maintenant disponibles sur Internet - à condition d'avoir le temps de les rechercher, et d'avoir le bon sens suffisant pour trier les informations, et les comprendre. Tant que le CS comporte des membres répondant à cette description, cela ne marche pas trop mal. Mais les propriétaires changent...
Revenons à la question initiale : faut-il, ou non, un président au CS ? De mon expérience, je dirais : oui. Il faut un chef d'orchestre, quelqu'un qui suit les problèmes et s'assure qu'ils sont tous traités. Il n'a pas besoin d'être spécialiste de toutes les questions, mais il doit connaitre ses propres limites, et savoir qui consulter en cas de doute.
Notre CS a fait l'expérience de se passer de président pendant 2 ans (j'avais alors quitté le CS, me contentant d'observer de l'extérieur, et de donner des conseils). Le résultat : des problèmes très importants n'ont pas été traités, personne ne sentant compétent, ni responsable. Des courriers envoyés au CS restaient sans réponse, personne ne se sentant concerné ou compétent pour répondre...
La solution envisagée (donner au CS des pouvoirs d'engager de grosses dépenses, sans passer par l'AG) ne résoudra pas le problème, mais risque au contraire de l'amplifier.
La seule solution que je vois est celle que j'ai déjà eu l'occasion de défendre : obliger les CS à s'adjoindre l'assistance d'un technicien extérieur. |
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danmasse
Contributeur senior
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Posté - 09 mars 2018 : 10:38:58
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citation: Initialement posté par rambouillet
Ah si l'écriture de la loi dont la sortie est prévue en avril, pouvait être participative .... il y aurait à dire, à rectifier, etc... mais apparemment ce n'est pas prévu...
Il y a le Livre Blanc... Espérons qu'il sera lu...
l'ARC a Ă©galement Ă©crit des commentaires sur le projet de loi. |
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Posté - 09 mars 2018 : 13:11:53
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citation: Le vrai problème est que le système actuel fonctionne souvent mal :
- le syndic est un spécialiste de la gestion administrative et financière Absolument pas.
Je ne connais pas un seul syndic pro qui n'ai pas un comptable, et qui n'ai une assurance -assistance juridique
citation: Le CS doit assister le syndic, et contrôler ses recommandations Euh non. C'est marrant la manière que vous avez de tordre la loi pour votre propre compréhension.
Vous ne pouvez pas prétendre discuter sur une modification de la loi en la tordant....
Le conseil controle sa gestion, ce qui est quand même infiniment plus large, puisque c'est l'entièreté de son activité.
citation: La seule solution que je vois est celle que j'ai déjà eu l'occasion de défendre : obliger les CS à s'adjoindre l'assistance d'un technicien extérieur. Bigre, vous n'êtes décidémment pas à une incohérence près.
Après avoir décrétè que les conseillers doivent avoir un programme, et un premier virage a 180 degrés, ou vous ovuliez comme d'uatres des compétences, maintenant, vous faites fi des compétences et vous voulez 'un' technicien.
Le syndic est un technicien, si je peux me permettre;
En quoi le conseil qui assiste et contrôle a besoin d 'un technicien? il a DEJA de par les textes ACTUELS la capacité de s'adjoindre des conseiller et des experts.
Je veux bien comprendre ce fil comme une discussion, et ça m'intéresse;
Mais de grâce, ne changez pas d'avis tous les 5 posts....
L'impression que cela me fait est que vous n'avez aucun recul, et que vous restez coincé sur votre propre cas ou des conseillers incompétents ont conseillé aux copropriétaires une solution inadaptée qui a couté très cher.
Certes, mais tous les syndicats de France n'ont pas cet unique problème et de toutes façons ça ne justifie pas de multiplier les changement d'opinion dans le même semaine. Quand on modifie une loi, c'est pour 20 ou 50 ans.. |
Édité par - ribouldingue le 09 mars 2018 13:14:17 |
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danmasse
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Posté - 09 mars 2018 : 13:56:33
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citation: Initialement posté par ribouldingue
[
En quoi le conseil qui assiste et contrôle a besoin d 'un technicien? il a DEJA de par les textes ACTUELS la capacité de s'adjoindre des conseiller et des experts.
Bien sûr, le CS peut signer un contrat avec un bureau d'études ou un architecte. Je l'ai fait maintes fois.
Mais, actuellement, ce recours n'est pas systématique ni automatique : un tel recours est décidé après débat en réunion de CS. Il a un certain prix. Si le CS est constitué de personnes n'ayant pas conscience de la complexité des problèmes à étudier, ce recours est rejeté... Si l'on demande alors son avis au syndic, il répond qu'il est parfaitement capable de répondre lui-même.
Je suggère simplement que le recours à un expert extérieur indépendant soit systématisé, obligatoire dès que le montant des travaux dépasse une certaine somme (à définir). |
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Posté - 09 mars 2018 : 15:02:42
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citation: le recours à un expert extérieur indépendant soit systématisé Oui, dans le droit du travail, on a ainsi une farandole de cabinets d'expertises capables d'épauler les comités d'entreprises (enfin, les feux CE) pour un tarif ahurissant, et donc une source de dépense incontrôlée.
S'il y a bien une chose que je souhaite a titre personnel éviter pour le droit des syndicats, c'est bien ce genre d'obligation 'borgne' qui revient extrêmement cher sans garantie de la qualité du travail.
On est alors dans la même optique que les diagnostic, on crée des métiers nouveaux d'inutiles et de budgétivores. |
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danmasse
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Posté - 09 mars 2018 : 15:11:37
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Ce que je vois, ce n'est pas une structure lourde, mais une assistance ponctuelle et régulière. La personne qui serait chargée de cette tâche identifierait les problèmes et évaluerait rapidement leur importance. Son rapport (succinct) serait soumis au syndic, assisté du CS, qui décideraient alors ensemble de l'opportunité de confier une étude plus poussée à un cabinet d'architectes, par exemple.
Cette tâche pourrait être confiée par exemple à un retraité, pour un coût modeste. Ou encore à un auto entrepreneur, qui pourrait s'occuper ainsi de plusieurs copros. Cela pourrait être un ancien chef de chantier, par exemple. |
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Posté - 09 mars 2018 : 15:36:24
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danmasse : citation: Bien sûr, le CS peut signer un contrat avec un bureau d'études ou un architecte. Je l'ai fait maintes fois.
Attention !! ceci est FAUX. Le syndioc peut prendre conseil, mais c'est la SEULE AG sui décidera de prendre un bureau d'atude, ou un architecte, et d'adopté le budget qui va avec !
Vous n'avez certainement aps signé un contrat en tant que membre du CS avec un bureau d'étude., ou un architecte. Si c'est le cas c'est un acte illégal. Le CS ne peut pas signé de contrat !
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Posté - 09 mars 2018 : 16:08:00
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citation: Ce que je vois, ce n'est pas une structure lourde, mais une assistance ponctuelle et régulière. La personne qui serait chargée de cette tâche identifierait les problèmes et évaluerait rapidement leur importance.
Tout ce que vous énoncez et qui est fort intéressant, ferait (à mon avis) double emploi avec le DTG, dont la mise à l'OdJ est obligatoire* tant qu'il n'est pas réellement fait ...
Alors n'allons pas rajouter des dépenses supplémentaires que les copros ne pourraient pas payer (peut-être)...
* obligatoire à quelques exceptions près. |
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danmasse
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Posté - 09 mars 2018 : 17:01:30
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citation: Initialement posté par rambouillet
Tout ce que vous énoncez et qui est fort intéressant, ferait (à mon avis) double emploi avec le DTG, dont la mise à l'OdJ est obligatoire* tant qu'il n'est pas réellement fait ...
Alors n'allons pas rajouter des dépenses supplémentaires que les copros ne pourraient pas payer (peut-être)...
[i]
Nous avons fait faire le DTG il y a 3 ou 4 ans. L'équipe archi + bureau d'études thermiques a fait du bon boulot, et a mis le doigt sur des choses auxquelles nous n'avions pas pensé. Mais certains points ont été vus très rapidement. Cela suffisait, à ce stade, mais il faudrait maintenant aller plus loin.
Il y a des points qu'ils n'ont pas vus, et d'autres qui ont surgi depuis.
Faire appel à une aide extérieure ne coûte pas forcément plus cher que faire n'importe quoi...
- Dans notre cas (exemple cité plus haut), la société extérieure nous a facturé plus que les honoraires annuels du syndic - pour un résultat absolument nul...
- J'ai lu qq part qu'il n'Ă©tait pas anormal de payer autant pour l'assistance technique que pour les honoraires de syndic.
- L'ARC a observé qu'une copro dont le SC fonctionne bien économise 30% des charges, par rapport à une copro dont le CS ne s'investit pas.
Il y a de la marge... |
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GĂ©dehem
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Posté - 09 mars 2018 : 17:10:58
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Danmasse Ă©crit :
".....mais une assistance ponctuelle et régulière. La personne qui serait chargée de cette tâche identifierait les problèmes et évaluerait rapidement leur importance."
C'est exactement ce qui existait avant 2004, que certaine association s'est ingéniée à faire modifier dans le sens de ses intérêts.
Ancien art.27 du décret (avant 2004) :
"Le conseil syndical peut se faire assister par tout technicien de son choix"
L'assistance dont il était question s'entendait éventuellement dans la durée, sans limite de temps, le technicien pouvant être une personne physique comme morale, un architecte, un avocat, ou un bureau d'étude, une entreprise de chaufffage, d'isolation, une association de copropriétaires, etc , un "sachant", peu importait le domaine en rapport avec l'objet du syndicat et la mission de son CS.
On est passé à :
"Le CS peut ... prendre conseil auprès de toute personne de son choix .Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité".
On est passé de l'assistance du CS alors dans la continuité et sans autre précision, à des "avis technique" ou "conseils", qui par nature sont ponctuels, au cas par cas.
On voit tout de suite la restriction apportée à cette affaire.
Tout cela uniquement pour défendre le "toute personne de son choix" : suivez mon regard ..... |
Édité par - Gédehem le 09 mars 2018 17:13:52 |
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danmasse
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Posté - 09 mars 2018 : 17:20:46
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Oui, Gedehem, merci de cette info...
Subtile nuance... |
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JPM
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Posté - 10 mars 2018 : 11:59:55
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Le conseil syndical doit élire un président
Le fonctionnement sans président est illicite. Il y a des pouvoirs spéciaux qui sont réservés au président.
Il n'y a pas lieu pour un candidat au CS de présenter un programme, sauf à ce qu'il veuille faire virer le syndic.
Pour le surplus il faut remplir les tâches classiques d'un conseil syndical.
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danmasse
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Posté - 10 mars 2018 : 14:44:11
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citation: Initialement posté par JPM
Le conseil syndical doit élire un président
Certes, mais que se passe-t-il si le CS décide - par un vote démocratique - de ne pas élire de président ?
Rien. Il ne se passe rien. Ca marche - ou pas. Mais il ne se passe rien : personne ne fera rien. Que pourrait-on faire, d'ailleurs ? |
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Election Pdt du conseil syndical 
