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JPM
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 Posté - 10 juin 2018 : 17:40:09
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Sur l'arret, voici le commentaire de Me Cyril Sabatié :
Depuis la loi Alur, l’article 18 V dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 dispose « Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. »
La Cour de cassation affirme toutefois dans un arrêt de censure du 8 mars 2018 n°17-12506 que la prise de fonction du nouveau syndic avant la fin du mandat de l’ancien, qui emporte révocation de ce mandat, doit être justifiée par un motif légitime.
Le tribunal de Nice ne pouvait rejeter la demande de dommages et intérêts du syndic évincé sans rechercher si le syndic avait commis un manquement à ses obligations de nature à justifier sa révocation sans indemnité.
A noter que ce fin connaisseur ne voit aucune bévue. Il prend le texte tel qu'il est sorti sans autres réflexions.
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Viviane
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Posté - 10 juin 2018 : 18:31:27
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citation: Chère Viviane, figurez vous que c'est ailleurs que j'ai signalé cette bévue.
Je n'en doute pas...
citation: A noter que ce fin connaisseur ne voit aucune bévue. Il prend le texte tel qu'il est sorti sans autres réflexions.
Ce qui est d'ailleurs ce qu'on devrait faire plus souvent sur ce forum, surtout quand on répond à une question précise. Prendre les textes tels qu'ils sont, bévue ou pas, au lieu de les réinventer sur des pages entières , y compris lorsqu'ils sont d'une limpidité cristalline comme cet alinea de l'art18... |
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JPM
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43
Posté - 10 juin 2018 : 18:47:02
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Vous ne semblez pas avoir assimilé que les syndicats risquent d'être assez souvent condamnés à payer des indemnités aux syndics. |
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Viviane
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44
Posté - 10 juin 2018 : 19:40:29
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C'est une modification qui n'a pas atteint son but initial, qui était d'empêcher que le syndic perçoive des honoraires entre le moment où l'AG le vire et la fin de son mandat.
Du coup c'est ni mieux ni pire qu'avant pour ceux qui font la bêtise de
1) désigner leur syndic pour 15 ou 16 mois au lieu de 12, 13 maxi.
2) puis en désigner un autre des mois avant la fin du mandat du 1er...
De toute façon, quand vous virez en mai un syndic dont le mandat se termine en juin, il s'est DEJA versé ses honoraires de mai et juin.
Gagner un procès pour récupérer le prorata n'aurait la plupart du temps pas valu ce que ça coûte. Et maintenant on sait qu'on le perdrait, donc ça vaut encore moins la peine.
Idem à l'inverse. Si vous virez le 15 juin un syndic dont le mandat s'achève le 15 juillet, ça vaudra rarement la peine pour lui de faire un procès pour récupérer ses honoraires du 1er au 15 juillet. Ceux du 15 au 30 juin, il se contentera de ne pas les rendre. Comme il a toujours fait...
Bref, ça n'a à peu près rien changé, si ce n'est que c'est plus clair qu'avant : l'AG se tient une fois par an, il ne faut pas désigner le syndic pour plus d'un an. Mais il faut veiller à ce que le syndic ait envoyé les convocations à l'AG largement avant la fin de son mandat, ou sinon la faire convoquer par le président du CS, via l'article 8, à minima pour désigner un syndic et ne pas se retrouver sans syndic. |
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Édité par - Viviane le 10 juin 2018 20:00:22 |
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Gédehem
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Posté - 10 juin 2018 : 19:40:58
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Je n'ai pas retrouvé mes notes sur le jugement de la juridiction de proximité noté dans l'arrêt ce cassation dont nous parlons.
De mémoire il s'agissait d'une mise en concurrence du syndic intervenue en cours de mandat, sans nécessité en rapport avec la proximité de son échéance, dans le cadre 'normal' de son échéance à quelques semaines, comme cela arrive communément.
Cas 'normal' pointé par L.art.17 : le syndic désigné part pour un nouveau mandat, celui passé s'éteignant tout seul.
Dans l'affaire de Nice, le syndicat pensait, à tort on le voit, que le seul fait de désigner un autre syndic entrainait révocation du sortant, cette sanction n'entrainant pas d'indemnité.
Que nenni, dit la Cour : si sanction non motivée il y a, indemnité il doit y avoir.
Arrêt qui montre bien que la seule mention 'révocation' dans l'art.18 est une bévue, la désignation d'un autre syndic ne pouvant 'révoquer' le mandat du sortant, sauf à monnayer le départ.
La révocation du mandat syndic doit être motivée.
L'extinction du mandat du sortant n'a pas à l'être ...
Les associations ayant avancé cette mention 'révocation' se sont fourvoyées.
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 Posté - 10 juin 2018 : 19:44:12
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Honnêtement, c'est le législateur qui a fait la bévue, peut-être certes en écoutant des lobbies peu compétents, mais il est de notoriété malheureusement public que nos législateurs ne sont pas très bons. |
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Viviane
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47
Posté - 10 juin 2018 : 20:11:50
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PS : et de toute façon, aucune formulation n'aurait été bonne pour atteindre le but visé, soit ne pas payer le syndic entre le jour où vous le débarquez et la fin du mandat que vous lui avez donné.
Si vous désignez votre syndic pour 3 ans et que vous le mettez en concurrence à la première AG, je vois pas comment vous auriez pu formuler la loi de façon à ne rien lui devoir sans pour autant avoir à expliquer pourquoi vous le virez... Donner des mandats de plus d'un an n'aurait alors plus aucun sens...
L'avantage (involontaire) de cette modification, c'est que quand vous désignez un autre syndic alors que le mandat du premier n'est pas fini, il n'y a en revanche plus AUCUNE ambiguité sur QUI est syndic durant ce laps de temps : c'est bel et bien le nouveau. |
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Édité par - Viviane le 10 juin 2018 20:15:01 |
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Gédehem
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Posté - 11 juin 2018 : 09:27:12
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Il ne faut pas mettre sur le dos du législateur, pris dans son sens général, ce qui relève des rédacteurs des textes.
Il ne faut pas ignorer non plus L.art.17, et le dispositif dont nous parlons, celui du V de l'art.18
L.17 : "A défaut de nomination du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires convoquée à cet effet, le syndic est désigné par le président du tribunal de grande instance ...."
Qui expose explicitement, clairement, sans ambiguïté, que lorsque l'assemblée convoquée à effet de désigner le syndic ne le désigne pas, il n'y a plus de syndic.
Que cette seule question entraine extinction du mandat du sortant, si mandat il y avait encore.
C'est clair et net.
Qu'il n'est donc pas nécessaire d'en remettre une couche.
Il me semble qu'il y a une fausse interprétation du dispositif prévu au point V de l'art;18. Qui traite d'autre chose.
Il est clairement incéré dans la rubrique "carence et empêchement du syndic". Il y a donc un syndic en place, mais qui n'exerce pas son mandat. D'où le dispositif "révocation" lorsque l'AG, ayant constaté ces manquements, désigne un autre syndic.
Non sans avoir relevé les manquements justifiant cette révocation.
Il y a confusion entre l'art.17 et l'art.18, qui n'a pas lieu d'être.
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Viviane
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Posté - 11 juin 2018 : 09:31:00
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Je ne vois pas ce que vient faire L17 dans l'histoire.
Ni la carence, ni rien de tout ça. Le V n'est pas plus une rubrique "carence et empêchement du syndic" qu'une rubrique " mise en concurrence normale" du syndic" ou "démission " du syndic. Il traite les 3, c'est tout, sans la moindre incidence d'un alinea sur l'autre.
Vous êtes seul à tout mélanger, et depuis 2 pages...
A compliquer les choses à l'infini et vous faire des noeuds au cerveau avec des raisonnements complètement tirés par les cheveux en refusant de comprendre un alinea pourtant limpidissime...qui n'a besoin d'absolument AUCUNE analyse ou interprétation... il suffit de le lire.
citation: Quand l'assemblée générale délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel, cette décision vaut révocation de ce dernier à compter de la prise de fonction du nouveau syndic. |
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Édité par - Viviane le 11 juin 2018 09:55:06 |
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JPM
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50
Posté - 11 juin 2018 : 10:01:56
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Effectivement l'article L 17 n'a rien à faire ici.
Nous sommes essentiellement dans le cas de la mise en concurrence triennale, subsidiairement dans les agissements déplorables de certains conseils syndicaux qui veulent convoquer des assemblées de copropriétaires.
Incidemment je précise que pour moi le syndic idéal est une personne physique exerçant l'activité de syndic à titre professionnel mais avec une formation légère.
Je n'ignore pas les inconvénients éventuels de cette solution, notamment en cas d'indisponibilité plus ou moins longue du syndic.
Il faut alors songer aux cabinets groupés, avec une possibilité d'intervention des autres membres en ce de difficultés d'un confère.
L'activité d'un syndic en nom personnel peut s'élargir avec ou deux gestionnaires de haute qualité, ayant vocation ou non à devenir eux mêmes syndic.
On ne peut négliger que certains gros syndics ont une clientèle fidèle.
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Gédehem
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Posté - 11 juin 2018 : 11:18:28
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On ne peut faire des interprétations à géométrie variable.
Lorsqu'une disposition s'inscrit dans tel cadre, elle s'applique à ce cadre.
On a l'exemple type dans la rédaction de l'art.26 du décret :
"L’ordre du jour de l’assemblée générale est établi en concertation avec le conseil syndical. "
Prévue dans le cadre de la 'section III - le conseil syndical', de règles propres aux CS.
CS qui est donc 'informé' que le syndic peut le convoquer pour se concerter avec lui. Sans que ce soit pour autant une obligation faite au syndic.
S'il s'agissait d'une obligation faite au syndic, le dispositif serait prévu "Section IV - le syndic", à l'article 29 par exemple.
Concernant la désignation du syndic, désignation périodique 'normale' annuelle, biennale ou triennale selon la durée du mandat initialement donnée, c'est bien l'art.17 qui est concerné.
Disposition toute simple : pas de désignation, plus de syndic, peu importe que l'échéance initiale soit 15 jours ou 2 mois plus tard.
Si le dispositif prévu art.18 s'appliquait en général, dans tous les cas de désignation du syndic, il serait introduit à l'art.17
Il est prévu au V de l'art.18 traitant des cas particuliers d'empêchement ou de carence du syndic. Qui n'attendent pas la fin du mandat, ou le renouvellement périodique pour être traités.
Que l'AG soit convoquée par le Pdt du CS, ou en cas de carence par l'AP désigné, le syndic en place dispose toujours d'un mandat.
. A échéance de 3 mois ou 1 an 1/2 plus tard, peu importe.
C'est dans ce cadre précis que le texte prévoit que la désignation d'un nouveau syndic entraine révocation du syndic "empêché ou en carence" .
Révocation judiciaire, par un texte. Qui doit être motivée : quel 'empêchement', quelle "carence" ?.
Ce que relève l'arrêt cité, qui accorde des DI pour cet absence de motif.
On est là dans une toute autre situation que celle du renouvellement périodique à échéance du mandat, d'une mise en concurrence 'normale' : sur convocation du syndic prévoyant la question 'désignation du syndic", la décision désignant un autre candidat entraine extinction du mandat du sortant, que l'échéance initiale soit 15 jours ou 2 mois plus part.
Il n'y a pas là "révocation" du sortant.
On le sait, c'est une constante : certains aiment bien 'saucissonner' les texte, picorer un bout ici, une miette là , pour faire à leur sauce.
Sauf qu'ils forment un "tout", un ensemble plus ou moins cohérent (plutôt plus que moins).
On l'a vu pour la préparation de l'ODJ : aucune obligation faite au syndic, aucun vice pour l'AG dont l'ODJ n'aurait pas été concerté.
Disposition pour "amuser la galerie", rien de plus.
On le voit ici pour ce V de l'art.18, qui concerne les cas particuliers prévus par le point V, certainement pas les autres cas "normaux" traités par l'art.17.
Si cette disposition concerne en général l'ensemble des cas de changement de syndic, le terme "révocation" est alors une grossière bévue.
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Édité par - Gédehem le 11 juin 2018 11:31:39 |
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Viviane
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Posté - 11 juin 2018 : 11:33:00
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citation: On ne peut faire des interprétations à géométrie variable.
Vous allez nous faire combien de pages comme ça ?
Il n'y a RIEN à interpréter dans cet alinéa, qui est un des plus limpides de la loi de 1965, il suffit de le lire. Et vous êtes seul à "interpréter"... |
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Édité par - Viviane le 11 juin 2018 11:33:56 |
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JPM
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Posté - 11 juin 2018 : 11:35:10
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L'article 18 V comporte trois paragraphes totalement autonomes.
Le troisième trouve application chaque fois que l'assemblée délibère pour désigner un nouveau syndic dont la prise de fonction intervient avant le terme du mandat du syndic actuel.
Interprétation JPM :
Le texte a pour effet une révocation. Cela veut dire qu'au moment du vote désignant un nouveau syndic l'ancien est encore en place. Il n'y a pas eu de vote rejetant le renouvellement du syndic en place.
Bien entendu il n'y a pas eu démission du syndic en place.
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JPM
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Posté - 11 juin 2018 : 11:44:53
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Viviane : citation: Il n'y a RIEN à interpréter dans cet alinéa, qui est un des plus limpides de la loi de 1965, il suffit de le lire. Et vous êtes seul à "interpréter"...
Il semble être limpide.
Mais, avec une erreur manifeste de terminologie (révocation au lieu d'expiration du mandat) cette limpidité attire dans des abysses infernaux 
Encore heureux le syndicat qui n'aura eu que les honoraires à payer jusqu'à l'expiration technique de son mandat.
Si on l'a viré en le traitant à tort d'incapable, la punition sera plus lourde.
Ce n'était surement pas l'intention du rédacteur.
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Gédehem
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Posté - 11 juin 2018 : 12:14:22
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Sauf faute manifeste du syndic, l'assemblée appelée à désigner le syndic se tient quasi toujours AVANT l'échéance du mandat, que ce soit à 15 jours ou 2 mois.
Lors de la désignation d'un nouveau syndic, le sortant est toujours en cours de mandat.
L'interprétation de JPM tendrait à dire que la désignation d'un nouveau syndic devrait suivre la révocation du mandat du sortant.
Qu'il faudrait motiver son "non renouvellement", révocation anticipée.
Et surtout (c'est en fait le but de l'affaire  ) lui payer ses honoraires jusqu'à l'échéance du mandat en cours .... |
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Viviane
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Posté - 11 juin 2018 : 12:47:10
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Quels abysses infernaux JPM? Vous vous noyez dans un verre d'eau.
C'est le syndic qui a la main sur les comptes bancaires, vous semblez l'oublier.
Par conséquent il fera comme il a toujours fait : il se payera le trimestre en début de trimestre, et ne remboursera pas le prorata entre son éviction et la fin de trimestre, comme il a toujours fait, avant comme après ALUR.
Donc à moins d'être assez idiot pour l'avoir désigné pour plus d'un an, et vu que les AG ont généralement lieu toujours aux mêmes dates approximativement, ça se joue à quelques jours ou semaines, un trimestre maxi si votre AG est en début de trimestre, où le syndicat paye deux syndics, et c'était déjà le cas avant ALUR.
On change pas de syndic tous les 4 matins, y'a pas de quoi non plus attraper une hernie.
Parce que si vous me trouvez un syndic qui a un jour, avant Alur, remboursé le prorata de ses honoraires du trimestre en cours entre sa date d'éviction et la fin du trimestre, je vous paye un kilo de prunes... |
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Édité par - Viviane le 11 juin 2018 13:09:04 |
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FBO
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Posté - 11 juin 2018 : 13:33:28
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citation:
Parce que si vous me trouvez un syndic qui a un jour, avant Alur, remboursé le prorata de ses honoraires du trimestre en cours entre sa date d'éviction et la fin du trimestre, je vous paye un kilo de prunes...
Encore heureux qu'on procède ainsi sans avoir à être "rappelé à l'ordre", cela s'appelle simplement l'honnêteté.
Les syndics honnêtes, ça existe. DINGUE hein ? Hé oui. |
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Sunbird
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Posté - 11 juin 2018 : 14:00:09
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Tout le problème est le mot "révocation" dans la nouvelle rédaction de l'art 18.
La révocation sous entend une faute.
Une rédaction comme "résiliation immédiate" n'aurait pas créée la confusion. |
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Sunbird
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Posté - 11 juin 2018 : 14:03:16
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Parce que si vous me trouvez un syndic qui a un jour, avant Alur, remboursé le prorata de ses honoraires du trimestre en cours entre sa date d'éviction et la fin du trimestre, je vous paye un kilo de prunes...
Je n'ai pas connu de syndic qui font comme cela... Maintenant je sais que certains le font. |
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Viviane
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Posté - 11 juin 2018 : 14:24:18
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citation: Encore heureux qu'on procède ainsi sans avoir à être "rappelé à l'ordre", cela s'appelle simplement l'honnêteté. Les syndics honnêtes, ça existe. DINGUE hein ? Hé oui.
Et bien si vous le faites, tant mieux, perso j'en ai jamais rencontré qui l'aient fait .
Peut-être parce que ça m'a jamais toquée de vouloir quitter un syndic honnête.
Quand on quitte un syndic, à part quelques hurluberlus qui regardent trop les pubs sur internet et veulent économiser 3 francs six sous, ou ceux qui veulent passer en autogestion, c'est rarement par hasard. C'est que le conflit dure déjà depuis un bail.
Ce qui fait qu'au fond il suffirait la plupart du temps de détailler dans la résolution désignant le suivant pourquoi on quitte le précédent pour que la fameuse révocation soit parfaitement justifiée, et ne puisse donner lieu à aucune indemnisation.
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Édité par - Viviane le 11 juin 2018 14:28:10 |
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Sujet |
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suite de notre départ d'un syndic professionnel 
