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Gédehem
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21
 Posté - 21 juin 2018 : 15:07:30
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Les textes portant sur le régime de la copropriété se réfèrent explicitement à l'article 1984 du code civil.
"Le syndic de copropriété à travers la jurisprudence récente de la Troisième Chambre civile (par M. Jean-François Weber, avocat général à la Cour de cassation)
(....)
. LE MANDAT DU SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ
La nature juridique des rapports du syndic de copropriété avec le syndicat des copropriétaires fait l'objet d'analyses doctrinales contradictoires : certains considèrent que le syndic est le mandataire du syndicat en privilégiant l'espace de liberté contractuelle que laisse la loi et en s'appuyant sur les articles 18 de la loi de 1965 et 29, 46 et 47 du décret de 1967 qui utilisent effectivement le terme "mandat", et d'autres, insistant sur les pouvoirs propres de gestion conférés par la loi au syndic, en font un véritable organe autonome de la copropriété. Quoiqu'il en soit, on ne peut que constater que les arrêts de la troisième Chambre civile de la Cour de cassation font assez souvent appel à cette notion de mandat pour justifier les solutions qu'elle retient.
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 définissant les attributions du syndic de copropriété, précise que "seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer...". Or certains cabinets de syndics professionnels ayant procédé à des regroupements réalisés par fusions de sociétés, ont soutenu que le mandat de syndic était nécessairement transmis à la nouvelle société avec le patrimoine de la société disparue. Un arrêt du 10 novembre 1998 (Bull. n° 212, p. 141) a retenu que dans un tel cas, la nouvelle entité juridique ne pouvait bénéficier du mandat du syndic de la précédente société, mais devait obtenir un nouveau mandat de l'assemblée générale de la copropriété. La Chambre commerciale de la Cour de cassation a réaffirmé cette solution par un arrêt du 30 mai 2000 (Bull. n° 113, p. 101). (....)"
In JPM Copro :
"Le syndic est un mandataire légal, chargé de représenter un incapable, et plus précisément un mandataire social, dès lors qu’il est chargé de représenter une personne morale affectée par l’incapacité naturelle de pouvoir exécuter ses décisions. Une personne morale est dotée de la volonté mais dépourvue d’une main pour signer.
Un mandat légal ne peut pas être régi par un contrat. Son contenu est exclusivement fixé par la loi. Il est donc impossible de concevoir l’existence d’un « contrat de mandat du syndic » régi par les dispositions des articles 1984 à 2010 du Code civil. La loi du 10 juillet 1965, déjà tant de fois modifiée, ne fait pas mention du « contrat de mandat du syndic ».
L’article 64 du décret Hoguet n° 72-678 du 20 juillet 1972 dispense d’ailleurs le syndic de copropriété de l’obligation de détenir « un mandat écrit qui précise l’étendue de ses pouvoirs et qui l’autorise expressément à recevoir des biens, sommes ou valeurs, à l’occasion de la gestion dont il est chargé ».
Telle est la règle applicable à tous les syndics de copropriété, professionnels ou non, rémunérés ou non.
(....)"
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Édité par - Gédehem le 21 juin 2018 15:10:10 |
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Viviane
Pilier de forums
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 22
Posté - 21 juin 2018 : 20:50:17
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citation: Les sommes rejetées, rejet motivé, deviennent créances, que le syndicat devra recouvrer auprès du syndic s'il ne les "rembourse' pas, comme il en est de tout recouvrement de créances auprès de qui que ce soit.
Action pour laquelle le syndic en place n'a pas besoin d'une autorisation spécifique, ni même que l'AG en décide.
Il ne suffit absolument pas que l'AG refuse d'approuver une dépense pour que le syndic soit autorisé à engager une procédure.
Il doit réclamer la créance, une MED faisant l'affaire, mais si le débiteur n'obtempère pas, il DOIT passer devant l'AG pour engager une procédure.
l'article 55 du décret de 1967 ne laisse aucune place au doute.
citation:
Article 55 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret n°2010-391 du 20 avril 2010 - art. 24
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.
Quand le syndicat n'est pas d'accord avec une dépense
1) L'ag refuse la dépense
2) si le syndic ou le prestataire ne remboursent pas à l'amiable, l'AG , conformément à l'article 55 du décret de 1967, autorise (ou pas) le syndic à poursuivre au nom du syndicat celui qu'elle estime être son débiteur
3) le juge décide. Et il donnera pas forcément raison au syndicat .
Bref, sauf procédure en référé ou paiement des charges, le syndic ne peut engager aucune procédure au nom du syndicat sans un accord EXPRESS de l'AG, d'engager une procédure envers une personne morale ou physique précisément nommée.
Et c'est heureux. Perso je me vois pas payer 2 ou 3000€ un avocat pour en récupérer 100 qu'on n'arrive pas à récupérer à l'amiable. |
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Édité par - Viviane le 21 juin 2018 21:02:43 |
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Gédehem
Pilier de forums
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23
Posté - 22 juin 2018 : 11:34:27
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si le syndic ou le prestataire ne remboursent pas à l'amiable,
Il ne s'agit pas de 'remboursement' au sens strict, sauf si on parle de trésorerie.
Il s'agit pour le syndicat d'approuver ses propres comptes, ses propres dépenses, celles qu'il a lui-même décidé d'engager selon les décisions antérieures qu'il a prise, vote du budget prévisionnel (14-1), vote des budgets pour travaux hors prévisionnel (14-2).
Hors de ce cadre, donc d'une décision d'AG, il n'existe pas de dépense possible.
En cas d'urgence : AG.
Même chose pour la rémunération du syndic : hors de ce qui a été contractuellement prévu, le syndic ne peut facturer de prestation
Sauf ratification postérieure de l'acte, du contrat, par une AG, bien entendu.
Approuvant ses propres dépenses, globalement ses comptes, le syndicat les rend opposables à ceux concernés, les membres du syndicat comme son mandataire en charge de les tenir.
La rectification doit intervenir avant l'AG, en particulier suite au contrôle par le CS.
Si le syndic n'y procède pas de lui même, il y sera contraint par la décision d'AG, ne pouvant imputer aux copropriétaires selon leurs parts autre chose que ce qu'en a décidé l'AG.
On sait que le syndic 'tuteur d'un syndicat incapable' est maitre des choses dans bien des domaines. Il n'en est pas moins limité par le cadre de son mandat social, le respect des dispositions légales, des clauses du RDC et des décisions d'AG, qu'il est chargé d'exécuter, de mettre en œuvre. |
Édité par - Gédehem le 22 juin 2018 11:39:52 |
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ainohi
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24
Posté - 22 juin 2018 : 13:23:46
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citation: Initialement posté par Gédehem
Approuvant ses propres dépenses, globalement ses comptes, le syndicat les rend opposables à ceux concernés, les membres du syndicat comme son mandataire en charge de les tenir.
La rectification doit intervenir avant l'AG, en particulier suite au contrôle par le CS.
Si le syndic n'y procède pas de lui même, il y sera contraint par la décision d'AG, ne pouvant imputer aux copropriétaires selon leurs parts autre chose que ce qu'en a décidé l'AG. Personne n'a prétendu le contraire. Reprenons votre exemple, en supposant que toutes les dépenses inscrites dans les comptes ont été approuvées :
- Montant des dépenses, toutes payées, soumis à l'approbation des copropriétaires : 525 000 €,
- Montant des dépenses rejetées : 1 200 €,
- Montant à répartir : 523 800 €,
- Sorties de trésorerie effective : 525 000 €.
La question porte sur les 1 200 €. Ils ont été payés, il s'agit de le récupérer. Il est envisagé de les exiger de l'ancien syndic. Il est douteux que ce dernier accepte. En ce cas, il faudra décider soit finalement de les abandonner et de les passer en créances irrécouvrables et, en fin de compte, il y aura bien 525 000 € à répartir, soit agir en justice et, pour cela, il faudra que le syndic se fasse autoriser au préalable par l'assemblée générale.
On sait que le syndic 'tuteur d'un syndicat incapable' est maitre des choses dans bien des domaines. Il n'en est pas moins limité par le cadre de son mandat social, le respect des dispositions légales, des clauses du RDC et des décisions d'AG, qu'il est chargé d'exécuter, de mettre en œuvre.
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ainohi
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25
Posté - 22 juin 2018 : 13:25:22
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citation: Initialement posté par Gédehem
Approuvant ses propres dépenses, globalement ses comptes, le syndicat les rend opposables à ceux concernés, les membres du syndicat comme son mandataire en charge de les tenir.
La rectification doit intervenir avant l'AG, en particulier suite au contrôle par le CS.
Si le syndic n'y procède pas de lui même, il y sera contraint par la décision d'AG, ne pouvant imputer aux copropriétaires selon leurs parts autre chose que ce qu'en a décidé l'AG. Personne n'a prétendu le contraire. Reprenons votre exemple, en supposant que toutes les dépenses inscrites dans les comptes ont été approuvées :
- Montant des dépenses, toutes payées, soumis à l'approbation des copropriétaires : 525 000 €,
- Montant des dépenses rejetées : 1 200 €,
- Montant à répartir : 523 800 €,
- Sorties de trésorerie effective : 525 000 €.
La question porte sur les 1 200 €. Ils ont été payés, il s'agit de le récupérer. Il est envisagé de les exiger de l'ancien syndic. Il est douteux que ce dernier accepte. En ce cas, il faudra décider soit finalement de les abandonner et de les passer en créances irrécouvrables et, en fin de compte, il y aura bien 525 000 € à répartir, soit agir en justice et, pour cela, il faudra que le syndic se fasse autoriser au préalable par l'assemblée générale. |
Édité par - ainohi le 22 juin 2018 13:34:11 |
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Gédehem
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26
Posté - 22 juin 2018 : 14:03:15
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CQFD  : l'AG est une chambre d'enregistrement, rien de plus.
"Roulez bolides" .... |
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Viviane
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27
Posté - 22 juin 2018 : 14:09:39
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Nous sommes donc tous d'accord : hormis pour les impayés, le syndic a besoin d'un accord d'AG, via une résolution spécifique, pour engager une procédure en récupération de créance... |
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Édité par - Viviane le 22 juin 2018 14:11:48 |
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Gédehem
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28
Posté - 22 juin 2018 : 15:47:33
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D.art.55 :
"Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat.
(....)"
Sont concernées, entre autres, les actions à l'encontre des copropriétaires en recouvrement des charges (Cass 7.01.98 obs Capoulade in RD IMMO), pour demander réparation d'un préjudice causé par le retard dans le paiement des charges (Cass.17.01.96 in RD Immo obs. Capoulade), pour une demande en restitution des fonds détenus par l'ancien syndic (CA Paris 29.05.2005 in Loy et Copro obs Vigneron), ou encore pour agir à l'encontre d'un tiers en répétition de l'indu (Cass. 16.02.94, in Bul.Civ III-23, obs Capoulade).
PS : Répétition de l'indu = remboursement de ce qui a été payé sans cause. |
Édité par - Gédehem le 22 juin 2018 16:10:18 |
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ainohi
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Posté - 22 juin 2018 : 21:46:43
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citation: Initialement posté par Gédehem
Sont concernées, entre autres, les actions à l'encontre des copropriétaires en recouvrement des charges (Cass 7.01.98 obs Capoulade in RD IMMO), pour demander réparation d'un préjudice causé par le retard dans le paiement des charges (Cass.17.01.96 in RD Immo obs. Capoulade), pour une demande en restitution des fonds détenus par l'ancien syndic (CA Paris 29.05.2005 in Loy et Copro obs Vigneron), ou encore pour agir à l'encontre d'un tiers en répétition de l'indu (Cass. 16.02.94, in Bul.Civ III-23, obs Capoulade).
PS : Répétition de l'indu = remboursement de ce qui a été payé sans cause.
Oui, tant que la restitution de l'indu est assimilé à un recouvrement de créance visé à l'article 55 du décret. Mais lorsque l'assemblée refuse, par exemple, d'approuver la facture du couvreur parce qu'elle estime qu'il a réparé la toiture comme un cochon et exige que le syndic en fasse son affaire personnelle, on sort de la restitution de l'indu. On tombe dans le cadre des actions similaires à celle jugée par la cour de cassation le 3 décembre 2015 : L'action du syndic en remboursement de sommes payées au titre de la réparation d'une fuite sur une canalisation, qui suppose au préalable d'apprécier qui doit prendre en charge les travaux, n'est pas une action en recouvrement de créance et nécessite en conséquence une autorisation de l'assemblée générale.
citation: CQFD : l'AG est une chambre d'enregistrement, rien de plus.
"Roulez bolides" .... Une chambre d'enregistrement est un organe qui ne décide pas, dont la seule fonction est d'enregistrer des décisions qui lui sont dictées. Le Parlement sous l'Ancien Régime, qui n'avait pas de compétence législative, était une chambre d'enregistrement. Il enregistrait les ordonnances royales et celles-ci entraient en vigueur une fois enregistrées par le parlement. L'assemblée générale des copropriétaires n'est pas une chambre d'enregistrement puisqu'on ne lui dicte rien et qu'elle n'enregistre rien mais qu'au contraire elle est l'organe décisionnaire de la copropriété.
Bien sûr, ses décisions ne sont contraignantes que pour les copropriétaires. Ce n'est pas parce que l'assemblée a rejeté la facture du couvreur pour la mettre sur le dos du syndic que le syndic est juridiquement tenu d'en rembourser le montant à la copropriété. En un tel cas, M Dupont, syndic, est tenu d'adresser au nom du syndicat une demande de remboursement à M Dupont. Mais M Dupont, en son nom propre, peut fort bien répondre : "Faut pas rêver". |
Édité par - ainohi le 22 juin 2018 21:49:14 |
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Gédehem
Pilier de forums
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30
Posté - 23 juin 2018 : 11:07:35
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L'objet du contrôle des comptes par le CS, c'est de vérifier la conformité et la sincérité des écritures, avec comme finalité la rectification des erreurs ou anomalies, afin que les comptes présentés à l'assemblée soient certifiés "sincères et véritables".
Si tel n'est pas le cas, à quoi sert donc ce contrôle ?
Le Cs contrôle les comptes pour un total de 525.000 €. Il relève X erreurs ou anomalies pour 1000 € (chiffres pour l'exemple), le total validé et certifié étant de 524.000 €.
2 cas se présentent à la suite du contrôle :
- le syndic procède aux rectifications nécessaires pour présenter à l'AG un total de 524.000 € "sincères et véritables" selon l'organe de contrôle, pratique très classique.
- le syndic persiste, présente des comptes pour 525.000 €, que l'AG retoque en validant comme "sincères et véritables" les 524.000 € sur avis du CS.
Comme les aspects comptables ne peuvent prendre le pas sur les aspects juridiques, le syndic peut parfaitement rectifier les comptes dans un cas, mais ne le pourrait pas dans l'autre ?
A quoi sert donc le contrôle des comptes par l'organe dédié, rien ne pouvant être changé : prendre acte ?
A quoi sert de les soumettre à l'AG, qui ne pourrait qu'approuver ces comptes : prendre acte, toute rectification étant impossible ?
Autrement dit, le syndic pourrait faire ce qu'il veut, seul le recours au juge étant possible ?
Et encore : si la rectification comptable ne serait pas possible du fait de la décision de l'AG, comment pourrait elle l'être par magie sur décision du juge ?
Tout ceci relève de l'habituelle mayonnaise trompeuse.
Ajout sur : "Bien sûr, ses décisions ne sont contraignantes que pour les copropriétaires.
D'où sortirait ce "bien sûr" ? L.art.18 : " ... le syndic est chargé ... :
- d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;Â
(....)"
Les décisions d'AG s'imposent bien entendu au syndic, dont le pouvoir est limité à leur mise en œuvre (exécution).
Autre ajout, pour relever une lacune :
Le "droit à l'erreur' étant reconnu, il y a une anomalie quant à la saisine de l'assureur RCP du syndic.
Sur le modèle 'constat amiable' dégâts des eaux ou automobile.
A quoi sert-elle si elle ne peut être actionnée que suite à décision du juge reconnaissant une faute engageant la responsabilité...?
Sujet pour le bac : " L'erreur est-elle une faute ?"
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Édité par - Gédehem le 23 juin 2018 12:37:18 |
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ainohi
Contributeur vétéran
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Posté - 23 juin 2018 : 13:07:32
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Vous n'arrivez pas à admettre que l'assemblée générale est décisionnaire au sein de la copropriété mais que, n'étant pas une instance juridictionnelle, elle n'est décisionnaire qu'au sein de la copropriété et qu'elle ne peut contraindre les tiers. C'est pourtant simple à comprendre.
Vous avez fait réparer votre voiture et payé sa facture au garagiste. Mais quelque temps après, vous vous apercevez que le garagiste n'a pas fait ce qu'il fallait et qu'il vous a fait payer 300 € de plus que nécessaire. Comme c'est votre voiture, que vous ne la partagez avec personne, vous n'avez pas besoin de vous concerter avec personne pour décider de faire faire des travaux dessus et d'estimer le cas échéant que vous avez trop payé au garagiste. Cela se fait sans aucune formalité. Mais, une fois que vous avez estimé que le garagiste vous doit 300 €, il n'est pas du tout certain que ce garagiste voie les choses comme vous. Soit vous finissez par vous entendre, soit vous portez l'affaire devant le tribunal et c'est le juge qui décidera. En attendant, vous avez sorti 300 € et ce n'est pas simplement parce que vous estimez avoir été abusé de 300 € par votre garagiste que ces 300 € vont miraculeusement apparaître sur votre compte bancaire. Il faudra pour cela soit que le garagiste ait accepté de vous rembourser soit qu'un tribunal le lui ait ordonné.
Dans une copropriété, c'est plus compliqué parce qu'il y a plusieurs copropriétaires. Estimer par exemple que le syndicat a trop payé au couvreur venu réparer la toiture ne se fait pas sans formalité mais en assemblée générale selon les règles de majorité fixées par la loi. Une fois que l'assemblée a décidé par un vote que le syndicat avait payé 1 000 € de trop au couvreur, le syndic rectifie les comptes et retire les 1 000 € en question de la somme des charges. Mais cela ne suffit pas pour que le compte bancaire de la copropriété soit miraculeusement débité de 1 000 €. Dans un premier temps, comme l'a relevé JB22, les 1 000 € portés au crédit du compte des dépenses seront portés en contrepartie au débit d'un compte d'attente. Pour que ces 1 000 € soient effectivement versés en trésorerie, il faudra convaincre quelqu'un qu'il doit bien payer 1 000 € au syndicat et ce n'est pas gagné d'avance comme n'est pas gagné d'avance le litige avec votre garagiste.
L'assemblée peut vouloir faire porter le chapeau au syndic. Mais, contrairement à ce que vous avez affirmé, le syndic n'est pas le syndicat. Il conserve sa personnalité propre et il a tout autant le droit de contester les prétentions de l'assemblée à son égard que le garagiste a le droit de contester les prétentions que vous exprimez envers lui. Le fait que le syndicat ait un mandat social et que le garagiste soit un prestataire n'y change absolument rien.
Je n'ai jamais prétendu que le syndic faisait ce qu'il voulait. En sa qualité de mandataire, il agit selon les instructions que lui donne son mandant lequel s'exprime en assemblée générale. Mais en tant que personne distincte conservant ses intérêts propres, le syndic gère ses propres affaires comme il l'entend. En tant que gestionnaire de la copropriété, le syndic inscrira un débit de 1 000 € sur compte de tiers dans la comptabilité du syndicat mais ce n'est pas pour autant qu'il est obligé de prélever 1 000 € de son compte personnel pour les verser sur le compte de la copropriété. Pour cela il faudra qu'un juge ait tranché dans le litige opposant la copropriété et son syndic. L'assemblée générale de la copropriété dispose du compte bancaire ouvert au nom de la copropriété. Elle ne dispose pas du compte bancaire personnel du syndic.
L'assemblée vote que le syndic doit 1 000 € à la copropriété. Le syndic doit-il sans discuter faire un chèque de 1 000 € ? Si oui, alors pourquoi pas 10 000 € tant qu'à faire ? Et si l'assemblé vote que le syndic doit sauter par la fenêtre ? |
Édité par - ainohi le 23 juin 2018 13:20:01 |
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Posté - 23 juin 2018 : 13:21:23
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citation: gedehem a écrit: Le Cs contrôle les comptes pour un total de 525.000 €. Il relève X erreurs ou anomalies pour 1000 € (chiffres pour l'exemple), le total validé et certifié étant de 524.000 €.
2 cas se présentent à la suite du contrôle :
- le syndic procède aux rectifications nécessaires pour présenter à l'AG un total de 524.000 € "sincères et véritables" selon l'organe de contrôle, pratique très classique.
- le syndic persiste, présente des comptes pour 525.000 €, que l'AG retoque en validant comme "sincères et véritables" les 524.000 € sur avis du CS.
Il me semble que vous allez un peu vite en besogne en présentant un schéma
Le syndic propose une comptabilité <==> Le conseil controle de manière que cette compta soit sincère et véritable <===> l'assemblée approuve ce qui est devenu sincère et véritable.
IL me semble que, -et si ce n'est pas le cas il faut le virer-, le syndic propose une compta sincère et véritable.
Le conseil syndical comme tout copropriétaire vérifient et notent des fautes, des erreurs, des oublis, et aussi des sommes contestables
Par ailleurs ils analysent hors controle: Notre conso d'eau a fortement augmenté, on a donc des fuites.
Cela n'interfère en rien avec la sincèrité ni la vérité.
Notre consommation d'eau est sincère et véritable, mais elle est excessive.
L'AG décide, mais ne juge pas.
Il n'y a pas a ces trois ou + étapes quelqu'un qui d'un coup déclenche le label 'sincère et véritable'.
Au cas ou les deux parties car ici il se trouve que le syndic se trouve aussi partie sont en désaccord, on a un litige, lequel se traduit normalement en comptabilité par une provision.
On a imaginé dans la loi sur les copropriétés que cela n'existe pas vraiment, mais pourtant c'est un fait, et si la sortie à l'amiable n'est pas possible, cette provisoin ne pourra être levée comptablement que dans 3 ou 6 ans
La compta ici (résultat des lois et décrets sur les propriétés), résulte d'un bras de fer, et il va se trouvée dans les fait qu'elle n'est en rien sincère puisqu'elle ne correspond pas à la trésorerie et n'indique pas le litige.
C'est bien dommage. |
Édité par - ribouldingue le 23 juin 2018 13:26:09 |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 23 juin 2018 : 19:45:01
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Prétendre que le refus d'une dépense par l'AG vaut autorisation d'engager une procédure est et reste une aberration.
La répétition de l'indu n'est pas juste un recouvrement de créance.
Il y a un sacré monde entre l'entreprise qui ne voudrait pas rendre le montant correspondant à une facture payée 2 fois, et un litige sur la légalité de telle ou telle dépense engagée par le syndic.
citation: Tout ceci relève de l'habituelle mayonnaise trompeuse.
Je crois qu'en matière de mayonnaise, vous êtes le maître queux...
citation: L'objet du contrôle des comptes par le CS, c'est de vérifier la conformité et la sincérité des écritures, avec comme finalité la rectification des erreurs ou anomalies, afin que les comptes présentés à l'assemblée soient certifiés "sincères et véritables".
Si tel n'est pas le cas, à quoi sert donc ce contrôle ?
Et une petite couche de mayonnaise...
Un compte "sincère et véritable", c'est un compte qui présente bien TOUTES les dépenses, et TOUS les produits, sans en omettre un seul, même les dépenses injustifiées si elles ont été engagées. Et aussi le montant des sommes en banques etc... Rien d'autre.
Le premier boulot du CS est de vérifier ça. Car il arrive que les comptes ne soient effectivement pas sincères et véritables.
Mais
-le fait que le syndic présente un compte "sincère et véritable" avec une dépense de 1000€ pour une poignée de porte en platine ne signifie pas que l'AG doit accepter la dépense.
- le fait que l'AG refuse dans ce compte "sincère et véritable" une dépense de 200€ pour fourniture et pose d'une poignée de porte normale, au motif qu'on trouve moins cher chez leroy merlin et que mr X aurait pu la poser lui même ne signifie pas non plus que la dépense était injustifiée et que le syndic DOIT rembourser ces 200€.
citation: Et encore : si la rectification comptable ne serait pas possible du fait de la décision de l'AG,
Personne n'a dit que ce n'était pas POSSIBLE. Modifier la compta, c'est pas le souci, le souci c'est de récupérer les sous. Parce que faire passer X€ en compte d'attente, ça fait pas revenir les sous sur le compte bancaire. Pour ça, il faut que celui que l'AG considère comme débiteur vous les rende.
citation: comment pourrait elle l'être par magie sur décision du juge
Peut-être parce que le juge est juge, non ? Ce que n'est pas l'AG, ce que n'est pas non plus le CS, ni même le syndic.
Et qu'il y a un monde comme moyen d'obliger quelqu'un à payer quelque chose entre un PV d'AG et un titre exécutoire...
Maintenant, si vous arrivez à faire saisir un compte bancaire par un huissier grâce un PV d'AG, donnez nous la recette.
Ce serait top....toutes les AG pourraient refuser TOUTES les dépenses...
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Édité par - Viviane le 23 juin 2018 20:09:38 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 24 juin 2018 : 01:01:49
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La règle est de mettre en répartition une facture contestée.
Il faut mettre à part une facture concernant un autre immeuble ou ne comportant pas les mentions essentielles pour dire qu'il s'agit d'une facture.
La mise en répartition a pour objet de permettre le paiement de la facture.
La contestation doit être assortie d'une autorisation d'agir en justice si l'assemblée souhaite engager un recours contentieux.
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35
Posté - 24 juin 2018 : 08:32:48
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citation: La contestation doit être assortie d'une autorisation d'agir en justice si l'assemblée souhaite engager un recours contentieux La pratique s'y oppose puisque par définition les copropriétaires découvrent les comptes lors de la convocation.
Il est impossible d'engager ds lors une demande de résolution qui en soit la conséquence.
Le litige ne nait que de l'existence d'une contestation en AG. |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
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36
Posté - 24 juin 2018 : 08:54:19
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Il suffit de prévoir la possibilité d'un litige !
et d'inscrire en conséquence l'autorisation au syndic d'engager une procédure. Elle vaut pour le syndic en place comme pour le suivant.
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
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37
Posté - 24 juin 2018 : 10:21:29
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citation: La règle est de mettre en répartition une facture contestée.
La seule façon légale de répartir une dépense REFUSEE par l'AG, c'est de lui faire voter une dotation aux dépréciations sur créances douteuses.cf article 4 décret 2005 :
citation: Les charges comprennent aussi les dépréciations sur créances douteuses à l'encontre des personnes autres que les copropriétaires ; leur estimation est présentée par le syndic et soumise au vote de l'assemblée générale.
Ce qui se justifie quand l'AG conteste une dépense importante, mais pas forcément pour une poignée de porte à 200€.
Sans cette dotation, répartir une dépense refusée par l'AG est parfaitement ILLEGAL.
Si l'AG a été bien préparée, le conseil syndical aura repéré les dépenses litigieuses, et le syndic aura mis le vote de cette dotation à l'ODJ s'il estime que la trésorerie du syndicat ne permet pas de s'en passer.
Au pire, si le refus de l'AG n'était pas prévisible, et que le problème n'est pas résolu d'ici là , il mettra la dotation à l'ODJ à l'AG suivante.
Ce qui n'est malheureusement quasiment jamais le cas. Les dépenses refusées, quel que soit leur montant, atterrissent en compte d'attente où on les oublie ad vitam aeternam, grévant la trésorerie du syndicat.
Et le jour où quelqu'un s'occupe enfin de les passer en pertes et profit, c'est le nouveau copro qui était pas là au moment du refus de la dépense qui paye.
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Édité par - Viviane le 24 juin 2018 10:34:31 |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
Statut:
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38
Posté - 24 juin 2018 : 10:38:30
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En pratique, le syndic accepte "à l'amiable" au cours de l'AG de prendre à sa charge les lignes de dépenses inacceptables comme :
- les pénalités de retard causées par des factures payées par lui hors délai,
- les factures pour certaines de ses prestations qui sont intégrées au contrat,
- une dépense de plus de 1.000 € pour immatriculer la copropriété,
- une facture pour une prestation d'entreprise non justifiée (= différente de celle demandée par une AG),
- une facture pour une copropriété voisine,
- une facture payée 2 fois.
Ces situations arrivent dans les copropriétés :
- si les comptes n'ont pas pu être rectifiés après le contrôle par le CS,
- où les comptes ne sont pas vérifiés par le CS,
- dans celles gérées par un grand groupe (le gestionnaire obéit aux ordres).
En pratique, la question de quelques lignes de dépenses refusées peut se régler le plus souvent à l'amiable. D'ailleurs, comment convaincre des copropriétaires d'aller en justice pour quelques centaines d'euros ?
Cdlt.Louis92. |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
Statut:
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39
Posté - 24 juin 2018 : 10:43:50
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Et je plussoie Louis92, même si ça prend du temps,(j'ai souvenir d'un litige qui a pris 3 exercices avant que le syndic se décide à exiger d'un fournisseur le remboursement d'un trop perçu), lorsque l'AG a de bonnes raisons de refuser une dépense, et que le conseil syndical est têtu et pugnace, le litige se résout à l'amiable.
Et quand c'est pas le cas,soit il faut engager une procédure, soit, si ça n'en vaut pas la peine, il faut accepter la dépense et changer de syndic ou de fournisseur, selon les raisons pour lesquelles le litige n'est pas résolu. |
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Édité par - Viviane le 24 juin 2018 10:45:18 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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40
Posté - 24 juin 2018 : 10:49:09
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Il suffit de prévoir la possibilité d'un litige !
et d'inscrire en conséquence l'autorisation au syndic d'engager une procédure
C'est une plaisanterie ????
DE QUI SE MOQUE T-ON ??
Quel fou de syndic prévoirait à chaque AG la question de sa mise en cause, de lui-même ou de son prédécesseur ??
Tout ceci est ridicule !! 
Prétendre que l'AG ne pourrait en aucun cas refuser ou rejeter une imputation qu'elle juge abusive, irrégulière, hors compétence du syndic (hors de son mandat), ou hors de son contrat de rémunération, revient à affirmer que l'AG n'est qu'une chambre d'enregistrement "prenant acte" des comptes qui lui sont présentés.
AG "qui juge" : c'est l'objet de toute assemblée dans son domaine de compétence.
Ainsi de l'AG dans notre domaine de la copropriété, instance décisionnelle du syndicat, dont les pouvoirs sont encadrés par les textes. AG souveraine dans son domaine, et parfois discrétionnairement, ses décisions après débat constatées par un PV.
Décision opposables aux tiers lorsqu'elles sont publiées.
Que l'on se pose la question ou qu'on le conteste pose question.
Que l'on se pose la question de la place du mandataire, l'un de ses 3 organes, l'exécutif du syndicat, et de sa 'soumission' aux décisions de l'AG qui le concernent aussi. (Syndicat : organisation 'trinitaire').
A se demander à quoi servirait le contrôle des comptes par le CS et les copropriétaires, les pièces à fournir avant l'AG, les débats lors de la réunion, si, au final, le "pouvoir" de l'AG, qui n'en a donc plus pour les comptes, serait réduit à l'acceptation des comptes qui lui sont présentés.
Il suffirait de distribuer les feuilles de comptes en séance, puisque l'AG ne peut rien y changer.
C'est à se demander quelle vision ont certains de ce groupement 'copropriété', des divers éléments qui la composent, de leur objet et de leurs pouvoirs respectifs dans leur domaine de compétence ....  |
Édité par - Gédehem le 24 juin 2018 10:53:12 |
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