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Gébé38
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 Posté - 25 mai 2019 : 11:58:18
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Bonjour,
Je viens d'acquérir un bien en copropriété. Il existe un syndicat de copropriété principal : Domaine Général, et plusieurs syndicats secondaires (correspondant chacun à un bâtiment - F pour mon cas). Il existe ainsi plusieurs RC relatifs chacun à un syndicat.
J'ai été étonné du mode de recouvrement des charges : tous les appels de fonds sont effectués par le syndic du syndicat secondaire F, aussi bien les appels provisionnels que ceux relatifs aux travaux.
Le syndic du Domaine Général m'a d'ailleurs confirmé par courrier :
« Toutes les dĂ©penses de fonctionnement et des travaux sont appelĂ©s directement auprès des syndicats secondaires, Ă savoir les syndics de tous les immeubles conformĂ©ment au règlement de copropriĂ©tĂ© du Domaine qui a Ă©tĂ© adressĂ© Ă votre notaire lors de l'acquisition de votre logement. Nous n'adressons donc aucun appel de fonds aux copropriĂ©taires. »
L'état descriptif de division du Domaine Général précise les tantièmes relatifs à chaque bâtiment - dans mon cas : Bâtiment F. lot n° 6, quote part de la copropriété du sol xxxxx/100000.
On trouve ensuite, dans ce même règlement :
CHARGES COMMUNES
- ENUMERATION DES CHARGES COMMUNES GENERALES
...
- ENUMERATION DES CHARGES COMMUNES PARTICULIERES
Elles sont énoncées dans le règlement particulier de chaque lot.
- REPARTITION DES CHARGES GENERALES
Les charges communes à l'ensemble des co-propriétaires de l'ensemble immobilier, celles communes aux co-propriétaires d'un bâtiment, comme les charges particulières relatives au fonctionnement à l'entretien ou au remplacement de certains services collectifs ou éléments d'équipement seront réparties dans chaque règlement de co-propriété particulier à chaque lot.
En ce qui concerne le RC du bâtiment F, celui-ci indique :
CHARGES COMMUNES GENERALES ET PATRICULIERES DE LA COPROPRIETE :
1° PRINCIPE
Conformément à la loi du 10 juillet 1955, chaque co-propriétaire est tenu de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
2° DETERMINATION DES CHARGES ET REPARTITION
En conséquence des prescription ci-dessus énoncées, les différentes charges relatives aux parties privatives composant le bâtiment F seront réparties suivant leur nature en quatre groupes différents, ainsi constitués :
- Groupe A : Charges communes générales du bâtiment
Les charges communes générales de l'ensemble du tènement sont énoncées dans le règlement de copropriété général. Ces charges seront réparties entre les copropriétaires du bâtiment F en proportion des tantièmes déterminés au tableau ci-après sous la olonne groupe A, étant précisé que ces tantièmes de charges correspondent aux tantièmes de copropriété générale et du sol.
- Groupe B : Charges particulières au bâtiment F
Les charges du bâtiment F sont toutes celles qui sont afférentes à la copropriété particulière à celui-ci, c'est à dire ...
- Groupe C : Charges de chauffage du bâtiment F
...
- Croupe D : Charges ascenseurs
...
Tout ceci me semble contraire à ce que je connaissais (ou croyais savoir) des lois et règlements régissant la copropriété. Pourtant, cet état de fait, m'a-t-on dit, perdure depuis 50 ans !
Merci de m'éclairer sur le bien-fondé de ces dispositions des règlements de copropriété.
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JPM
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1
Posté - 25 mai 2019 : 17:50:58
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Dans un ensemble de ce type il y a fatalement au moins une charge commune principale, et généralement plusieurs comme les espaces vers ou les voiries par exemple.
Le syndic principal doit répartir ces charges communes principales entre tous les copropriétaires et les appeler auprès d'eux, sans passer par les syndics secondaires.
Si cette règle n'est pas respectées, le syndic secondaire procédant au recouvrement judiciaire de certaines charges principales peut être débouté de ce chef.
Les clauses de votre règlement de copropriété ne sont pas conformes. il faut savoir si le rédacteur a été un notaire ou si celui ci s'est contenté de " recevoir " u document établi par un tiers.
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Édité par - JPM le 25 mai 2019 17:56:25 |
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JPM
Modérateur
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 2
Posté - 25 mai 2019 : 17:59:13
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Une solution est de rectifier, ce qui n'est pas difficile en faisant passer cela pour une adaptation du règlement de copropriété . |
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Gébé38
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3
Posté - 26 mai 2019 : 00:08:33
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L'EDD du Domaine Général date de 1967. Il a été complété en 1968 lors de la construction du premier bâtiment : A. On y trouve l'énumération des lots (c.à . d. les bâtiments et leur tantièmes respectifs).
Les RC des syndicats secondaires datent de l'année de la construction des bâtiments correspondants, année 1973 en ce qui concerne le bâtiment F.
Visiblement, la clause de RC principal qui transfère au syndicat secondaire du bâtiment F le recouvrement des charges afférentes au Domaine Général est contraire à la loi.
Peut-on dire qu'elle est réputée non écrite ?
Je ne suis aperçu de cette situation lorsque, pour régler mes charges par virements bancaires, j'ai demandé aux deux syndics les RIB de chacun des comptes séparés afin de payer directement à chaque syndicat ce qui lui était dû.
Le syndic du syndicat secondaire m'a transmis un RIB qui indique comme titulaire : un numéro, puis nom du syndicat, chez, nom du syndic, adresse du syndic. Cela me semble correct.
En revanche le syndic du Domaine Général m'a répondu ce que je vous ai indiqué : Pas d'appels de fonds !
Je me pose quand même la question du compte du syndicat secondaire. S'il est vraiment séparé, comment se font les transferts entre syndics ? En particulier, comment la rémunération du syndic principal lui est-elle versée ?
Et surtout, comment sortir de cette situation qui semble satisfaire les copropriétaires depuis l'origine ?
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Posté - 26 mai 2019 : 07:41:13
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citation: Peut-on dire qu'elle est réputée non écrite ?
on peut le prétendre mais c'est un juge qui le dira/confirmera.... 
La gestion telle que vous le décrivez (charges globalisées par cotisation aux syndicats secondaires) n'est pas/ne serait pas un syndicat principal avec des syndicats secondaires, mais une Union de syndicats avec des syndicats principaux.
Mais juridiquement ce n'est pas le cas actuellement non plus....
De toute façon, il semblerait bon de remettre d’aplomb les RdC en prenant en compte les ordonnances qui vont sortir..... |
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Gébé38
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5
Posté - 26 mai 2019 : 09:51:10
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Ce sont bien un syndicat principal et des syndicats secondaires : ces termes apparaissent plusieurs fois dans les divers RC. |
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JPM
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6
Posté - 26 mai 2019 : 10:00:55
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CHARGES COMMUNES GENERALES ET PATRICULIERES DE LA COPROPRIETE :
1° PRINCIPE
Conformément à la loi du 10 juillet 1955, chaque co-propriétaire est tenu de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
2° DETERMINATION DES CHARGES ET REPARTITION
En conséquence des prescription ci-dessus énoncées, les différentes charges relatives aux parties privatives composant le bâtiment F seront réparties suivant leur nature en quatre groupes différents, ainsi constitués :
- Groupe A : Charges communes générales du bâtiment
Les charges communes générales de l'ensemble du tènement sont énoncées dans le règlement de copropriété général. Ces charges seront réparties entre les copropriétaires du bâtiment F en proportion des tantièmes déterminés au tableau ci-après sous la colonne groupe A, étant précisé que ces tantièmes de charges correspondent aux tantièmes de copropriété générale et du sol.
- Groupe B : Charges particulières au bâtiment F
Les charges du bâtiment F sont toutes celles qui sont afférentes à la copropriété particulière à celui-ci, c'est à dire ...
- Groupe C : Charges de chauffage du bâtiment F
...
- Croupe D : Charges ascenseurs
…
Tour cela ne veut pas dire que le syndic du F doit faire le travail du syndic prncipal
L'expression 'l'ensemble du tènement " peut tromper. Il faudrait voir le même passage pour le bâtiment E.
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Gébé38
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7
Posté - 26 mai 2019 : 10:02:01
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Ce sont bien un syndicat principal et des syndicats secondaires : ces termes apparaissent plusieurs fois dans les divers RC. |
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8
Posté - 26 mai 2019 : 10:04:59
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je ne conteste pas ce qui est écrit, mais tel que cela fonctionne cela serait similaire à une union de syndicats (article 63 et suivants du décret de 1967).... |
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Gébé38
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9
Posté - 26 mai 2019 : 10:22:36
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Les PV des dernières assemblées générales que j'ai pu consulter ne font pas mention ou ne donnent pas penser à l'existence d'une union de syndicats telle qu'elle est prévue par le décret.
D'autre part :
citation: L'expression 'l'ensemble du tènement " peut tromper. Il faudrait voir le même passage pour le bâtiment E.
Le passage est libellé de la même façon pour tous les bâtiments. |
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ainohi
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Posté - 26 mai 2019 : 10:23:39
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citation: Initialement posté par Gébé38
Visiblement, la clause de RC principal qui transfère au syndicat secondaire du bâtiment F le recouvrement des charges afférentes au Domaine Général est contraire à la loi. Bonjour,
Je ne lis pas une telle clause dans les extraits que vous reproduisez que me paraissent parfaitement réguliers. |
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Gébé38
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11
Posté - 26 mai 2019 : 11:24:00
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Bonjour,
Effectivement, à la lettre, les citations concernent uniquement la détermination des charges dues, ce que je ne conteste pas. C'est de savoir à quel syndicat elles sont dues et en conséquence à qui en incombe le recouvrement qui pose problème.
Ce n'est pas explicite, mais il me parait admis que, selon cette clause, ce serait au syndicat secondaire, puisque, d'une part, le RC qui en fait mention est celui du syndicat secondaire, et que d'autre part, les charges sont réparties en plusieurs groupes : A, B, C... le groupe A : charges communes générales, est situé au même niveau que les autres groupes, correspondant aux charges du syndicat secondaire.
C'est pourtant bien le syndicat principal qui vote les dépenses du Domaine Général. Pourquoi serait-ce le syndic du syndicat secondaire qui appellerait les fonds correspondants ? |
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ainohi
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Posté - 26 mai 2019 : 13:01:13
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citation: C'est de savoir à quel syndicat elles sont dues et en conséquence à qui en incombe le recouvrement qui pose problème. Il n'y a aucun problème.
Votre RC dit sans aucune ambigüité qu'il y a :
I les charges communes à l'ensemble des copropriétaires de l'ensemble immobilier ;
II les différentes charges relatives aux parties privatives composant le bâtiment F , lesquelles sont réparties en quatre catégories.
Il n'est pas précisé, dans les extraits cités, que l'ensemble est divisé en syndicats secondaires, mais dès lors qu'il en est ainsi, le syndic du syndicat principal appelle les fonds correspondant au I et les syndics de chaque syndicat secondaire appellent les fonds correspondant au II. C'est tellement évident qu'il n'est même pas nécessaire que cela soit précisé dans le règlement de copropriété. Lire l'inverse ne repose sur rien. |
Édité par - ainohi le 26 mai 2019 13:02:51 |
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JPM
Modérateur
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13
Posté - 26 mai 2019 : 14:44:53
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Il me semble bien que le règlement de copropriété peut s'appliquer aussi bien à un groupe d'immeubles en syndicat unique.
Pourquoi voulez vous absolument qu'il y ait une organisation en syndicats secondaires ?
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Gébé38
Contributeur débutant
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14
Posté - 27 mai 2019 : 00:46:10
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J'ai déjà écrit :
citation: Ce sont bien un syndicat principal et des syndicats secondaires : ces termes apparaissent plusieurs fois dans les divers RC.
Pour être plus précis, sous le titre : ADMINISTRATION DES PARTIES COMMUNES, il est précisé :
SYNDICAT PRINCIPAL ET SYNDICATS SECONDAIRES
L'administration de l'ensemble immobilier est assurés par un syndicat principal et neuf syndicats secondaires.
Objet du syndicat principal
Le syndicat principal a pour objet d"assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration des parties communes générales ainsi que les services communs à tous les co-propriétaires.
Ce syndicat a, en outre, pour objet de veiller au respect des dispositions des règlements de copropriété écrites dans l'intérêt commun de tous les co-propriétaires, ainsi que de maintenir l'harmonie générale des bâtiments composant l'ensemble immobilier.
Objet des syndicats secondaires
Les syndicats secondaires ont pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne, à savoir :
- Le syndicat secondaire A : du bâtiment A
- Le syndicat secondaire B : du bâtiment B
- Le syndicat secondaire C : du bâtiment C
- ...
- ...
SYNDICATS
Les dispositions du présent titre s'appliquent indistinctement au syndicat principal et à chacun des syndicats secondaires à l'exception de celles où il est spécialement indiqué que leur application est limitée à un syndicat déterminé
Les syndicats sont dotés de la personnalité civile.
Ils ont qualité pour agir en justice...
Ils peuvent modifier le présent règlement de copropriété...
La suite est classique. Elle reprend en grande partie les dispositions de la loi et du décret - tels qu'ils étaient à l'époque de la rédaction.
Pour moi, il n'y a aucune ambiguïté. Un syndic par syndicat.
Je rappelle :
citation: - Groupe A : Charges communes générales du bâtiment
Les charges communes générales de l'ensemble du tènement sont énoncées dans le règlement de copropriété général. Ces charges seront réparties entre les copropriétaires du bâtiment F en proportion des tantièmes déterminés au tableau ci-après sous la olonne groupe A, étant précisé que ces tantièmes de charges correspondent aux tantièmes de copropriété générale et du sol.
- Groupe B : Charges particulières au bâtiment F
Les charges du bâtiment F sont toutes celles qui sont afférentes à la copropriété particulière à celui-ci, c'est à dire ...
- Groupe C : Charges de chauffage du bâtiment F
...
- Groupe D : Charges ascenseurs
En fait, ai-je raison de penser que, tout simplement, les charges relatives au groupe A n'ont rien à faire dans le RC du bâtiment, mais devraient figurer en tant que charges générales de l'ensemble immobilier ? |
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ainohi
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15
Posté - 27 mai 2019 : 01:13:59
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Vous avez raison. Ce groupe A n'a pas de sens en tant que charges à répartir entre les copropriétaires d'un bâtiment. Ce sont des charges communes à tous les copropriétaires gérées par le syndicat principal. Les charges du groupe A sont en fait les charges gérées par le syndicat principal sans intervention du syndic du syndicat secondaire. |
Édité par - ainohi le 27 mai 2019 01:49:38 |
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Posté - 27 mai 2019 : 07:30:28
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si on reprend votre Ă©criture :
citation: En ce qui concerne le RC du bâtiment F, celui-ci indique :
CHARGES COMMUNES GENERALES ET PATRICULIERES DE LA COPROPRIETE :
1° PRINCIPE
Conformément à la loi du 10 juillet 1955, chaque co-propriétaire est tenu de participer aux charges entrainées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs, en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
2° DETERMINATION DES CHARGES ET REPARTITION
En conséquence des prescription ci-dessus énoncées, les différentes charges relatives aux parties privatives composant le bâtiment F seront réparties suivant leur nature en quatre groupes différents, ainsi constitués :
- Groupe A : Charges communes générales du bâtiment
Les charges communes générales de l'ensemble du tènement sont énoncées dans le règlement de copropriété général. Ces charges seront réparties entre les copropriétaires du bâtiment F en proportion des tantièmes déterminés au tableau ci-après sous la olonne groupe A, étant précisé que ces tantièmes de charges correspondent aux tantièmes de copropriété générale et du sol.
- Groupe B : Charges particulières au bâtiment F
Les charges du bâtiment F sont toutes celles qui sont afférentes à la copropriété particulière à celui-ci, c'est à dire ...
- Groupe C : Charges de chauffage du bâtiment F
...
- Croupe D : Charges ascenseurs
...
ce qui se trouve sous la colonne A correspond aux charges générales du bat F (et non du syndicat principal) comme les honoraires du syndic du bat F, les frais postaux du bat F (convocation, PVG, appels de fonds, etc...), peut-être l'eau commune (nettoyage du bâtiment) .
Il n'y a donc aucune raison que le syndicat secondaire du bat F paie les charges du syndicat principal sous forme d'une cotisation, c'est tout les copros de F qui devraient recevoir un appel de fonds du syndicat principal, tous qui participent à l'AG du bâtiment principal, etc.... |
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ainohi
Contributeur vétéran
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17
Posté - 27 mai 2019 : 09:38:46
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C'est ce que j'avais initialement compris. Mais, si l'on reprend, force est de reconnaître une aberration dans le règlement de copropriété.
citation: - Groupe A : Charges communes générales du bâtiment
Les charges communes générales de l'ensemble du tènement sont énoncées dans le règlement de copropriété général. Ces charges seront réparties entre les copropriétaires du bâtiment F en proportion des tantièmes déterminés au tableau ci-après sous la colonne groupe A, étant précisé que ces tantièmes de charges correspondent aux tantièmes de copropriété générale et du sol. Ces charges sont bien énoncées dans le règlement général et leurs tantièmes sont bien les tantièmes généraux. Ce sont donc bien les charges communes générales de l'ensemble. Il est aberrant de les mentionner comme Charges communes générales du bâtiment alors que ce n'est que le rappel des Charges communes générales qui sont imputées aux copropriétaires du bâtiment et qui sont énoncées dans le règlement principal.
La lecture de la suite permet de lever le doute. Les véritables charges communes générales propres au bâtiment sont celles du groupe B : celles qui sont afférentes à la copropriété particulière à celui-ci.
L'ambigüité réside dans le mot général que l'on peut prendre dans une acception absolue ou relative. Vue dans le cadre de l'ensemble, les charges générales correspondent aux tantièmes de copropriété générale et du sol mais vues, dans le cadre restreint du bâtiment, ce sont celles correspondant aux tantièmes de copropriété du bâtiment.
Il ne s'agit que d'une rédaction malheureuse. Une lecture attentive permet de rétablir la cohérence du texte et il il ne faut pas déduire d'une seule maladresse du texte que c'est le syndic du syndicat secondaire qui est chargé des appels de fonds du syndicat principal.
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Édité par - ainohi le 27 mai 2019 09:41:54 |
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Gébé38
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Posté - 27 mai 2019 : 09:40:54
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J'ai déjà écrit :
citation: Ce sont bien un syndicat principal et des syndicats secondaires : ces termes apparaissent plusieurs fois dans les divers RC.
Pour être plus précis, sous le titre : ADMINISTRATION DES PARTIES COMMUNES, il est précisé :
SYNDICAT PRINCIPAL ET SYNDICATS SECONDAIRES
L'administration de l'ensemble immobilier est assurés par un syndicat principal et neuf syndicats secondaires.
Objet du syndicat principal
Le syndicat principal a pour objet d"assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration des parties communes générales ainsi que les services communs à tous les co-propriétaires.
Ce syndicat a, en outre, pour objet de veiller au respect des dispositions des règlements de copropriété écrites dans l'intérêt commun de tous les co-propriétaires, ainsi que de maintenir l'harmonie générale des bâtiments composant l'ensemble immobilier.
Objet des syndicats secondaires
Les syndicats secondaires ont pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne, à savoir :
- Le syndicat secondaire A : du bâtiment A
- Le syndicat secondaire B : du bâtiment B
- Le syndicat secondaire C : du bâtiment C
- ...
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SYNDICATS
Les dispositions du présent titre s'appliquent indistinctement au syndicat principal et à chacun des syndicats secondaires à l'exception de celles où il est spécialement indiqué que leur application est limitée à un syndicat déterminé
Les syndicats sont dotés de la personnalité civile.
Ils ont qualité pour agir en justice...
Ils peuvent modifier le présent règlement de copropriété...
La suite est classique. Elle reprend en grande partie les dispositions de la loi et du décret - tels qu'ils étaient à l'époque de la rédaction.
Pour moi, il n'y a aucune ambiguïté. Un syndic par syndicat.
Je rappelle :
citation: - Groupe A : Charges communes générales du bâtiment
Les charges communes générales de l'ensemble du tènement sont énoncées dans le règlement de copropriété général. Ces charges seront réparties entre les copropriétaires du bâtiment F en proportion des tantièmes déterminés au tableau ci-après sous la olonne groupe A, étant précisé que ces tantièmes de charges correspondent aux tantièmes de copropriété générale et du sol.
- Groupe B : Charges particulières au bâtiment F
Les charges du bâtiment F sont toutes celles qui sont afférentes à la copropriété particulière à celui-ci, c'est à dire ...
- Groupe C : Charges de chauffage du bâtiment F
...
- Groupe D : Charges ascenseurs
En fait, ai-je raison de penser que, tout simplement, les charges relatives au groupe A n'ont rien à faire dans le RC du bâtiment, mais devraient figurer en tant que charges générales de l'ensemble immobilier ? |
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JPM
Modérateur
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19
Posté - 27 mai 2019 : 09:45:02
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Dans un ensemble en syndicats principal et secondaires il y a :
- des parties communes générales principales : terrain, voirie, espaces verts
-des parties communes générales secondaires : un bâtiment séparé, les escaliers, etc
Il y a des tantièmes généraux principaux
et des tantièmes généraux secondaires
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Gébé38
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Posté - 27 mai 2019 : 09:46:13
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Désolé, un clic malheureux m'a fait envoyer une seconde fois mon dernier post.
SVP ne pas en tenir compte ! |
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Charges : syndicats principal ou secondaire ? 
