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JPM
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 Posté - 11 déc. 2019 : 13:57:24
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JB 22 : citation: Les intérêts du fonds travaux ne sont perçus qu' au moment où il sont remboursés par utilisation du fonds.
C'est faux. Universimmo parle à juste titre de la transparence fiscale du syndicat.
<<remettre les intérêts au syndicat, c'est les remettre aux copropriétaires.
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JB22
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Posté - 11 déc. 2019 : 14:29:10
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"C'est faux. Universimmo parle à juste titre de la transparence fiscale du syndicat. "
De U.I :
*C'est un produit du syndicat, oui, mais tout produit du syndicat (comme une location de panneau publicitaire), bien qu'acquis au syndicat, est du fait de la transparence fiscale, un revenu des copropriétaires. "
Nous sommes d' accord, mais ce produit n' est imposable qu' au moment ou il est perçu par le copropriétaire, c' est à dire au moment de la répartition. |
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JPM
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43
Posté - 11 déc. 2019 : 15:08:40
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NON !
Le syndic est tenu d'en faire la déclaration et vous aussi car vous avez été informé par le syndic. |
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nuance
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Posté - 16 déc. 2019 : 07:59:06
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Bonjour,
Est-ce que le compte 105 sur le GL doit faire apparaître le détail de la part de chaque copropriétaire? |
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Posté - 16 déc. 2019 : 08:55:53
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Aucune obligation comme le compte 701 n'oblige nullement à montrer l'apport de chaque lot.
Et si on devait faire apparaître chacun, ce ne serait pas chaque copro, mais chaque lot, donc un nombre incroyable de lignes dans le GL.
mais le syndic doit être capable de (si l'AG l'exige) :
citation: Article 7
Le syndic doit être en mesure de ventiler les sommes exigibles à recevoir de chaque copropriétaire selon les rubriques suivantes :
-créances sur opérations courantes ;
-créances sur travaux du I de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée et opérations exceptionnelles ;
-montant de la cotisation appelée au titre du fonds de travaux prévu au II de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 susvisée sur l'exercice comptable en cours ;
-créances sur avances ;
-créances sur emprunts obtenus par le syndicat des copropriétaires.
L'assemblée générale des copropriétaires peut décider, pour assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, que le syndic procède à la ventilation comptable en cinq sous-comptes selon les rubriques ci-dessus dès l'enregistrement des opérations. |
Édité par - rambouillet le 16 déc. 2019 08:58:37 |
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JB22
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Posté - 16 déc. 2019 : 08:59:17
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Non, il n' est pas obligatoire., pour le compte 105 comme pour les autres comptes d' avances.
Cependant il est bon que le solde du compte 105 de chaque copropriétaire soit porté à sa connaissance, par exemple mention dans les avis d' appel de charges.
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JB22
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47
Posté - 16 déc. 2019 : 09:16:32
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"L'assemblée générale des copropriétaires peut décider, pour assurer un meilleur suivi des fonds versés par les copropriétaires, que le syndic procède à la ventilation comptable en cinq sous-comptes selon les rubriques ci-dessus dès l'enregistrement des opérations."
Cela ne concerne que les comptes 450 Copropriétaires sui peuvent être divisés en cinq sous-comptes :
450-1 Copropriétaires - budget prévisionnel
450-2 Copropriétaires - travaux de l' article 14-2...
450-3 Copropriétaires - avances
450.4 Copropriétaires - emprunts
450-5 Copropriétaires - créances douteuse.
Cela complique la tenue de la comptabilité et le crois que peu de syndic pratiquent cette ventilation..
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nuance
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Posté - 16 déc. 2019 : 10:33:11
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Je connais un syndic qui utilise ces sous- comptes du 450 (1, 2, 3) et le GL est d'une extrême clarté.
Cette distinction entre les appels CC, Travaux et Fond Travaux permet un repérage au premier coup d'oeil. |
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JPM
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Posté - 16 déc. 2019 : 10:48:12
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Il est impossible de respecter la ventilation prévue par l'article 7 du décret du 14 mars 2005 parce que les copropriétaires débiteurs paient des acomptes sans donner d'indication sur ce qu'ils entendent payer.
Le statut de la copropriété précise que les paiements successifs couvrent les créances les plus anciennes. Mais les règles du Code civil sur l'imputation des paiements présentent des solutions différentes.
Par ailleurs le respect de cette ventilation imposerait une augmentation sensible des honoraires 
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JPM
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Posté - 16 déc. 2019 : 10:55:43
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J'ai vu trop tard le message de Nuance.
Honneur à ce syndic mais :
Il faudrait voir comment il impute les paiements. Vous repérez quoi exactement ??
Il faudrait savoir aussi à quoi cette ventilation pourrait servir !!! Désormais me régime de toutes les créances du syndicat est identique. Cela est une bonne réforme.
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nuance
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 Posté - 16 déc. 2019 : 11:30:25
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par exemple, pour un appel au 1/10, au débit du 450
au 45010*70120 appel CG de 303
au 45030*10500. appel fond travaux de 16
règlement au 8/10 au crédit du 450
au 45010*51220. règlement 3eme tri, 303
au 45030*51220 règlement fond travaux, 16 |
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Posté - 17 déc. 2019 : 19:27:59
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citation: Initialement posté par JB22
[i]
De U.I :
*C'est un produit du syndicat, oui, mais tout produit du syndicat (comme une location de panneau publicitaire), bien qu'acquis au syndicat, est du fait de la transparence fiscale, un revenu des copropriétaires. "
Nous sommes d' accord, mais ce produit n' est imposable qu' au moment ou il est perçu par le copropriétaire, c' est à dire au moment de la répartition.
Faux : prenez ce qui se passe pour les SCI : le revenu est constitué quand la SCI les encaisse !
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goutelette
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Posté - 18 déc. 2019 : 09:55:24
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citation: JB22: Cependant il est bon que le solde du compte 105 de chaque copropriétaire soit porté à sa connaissance, par exemple mention dans les avis d' appel de charges.
Si des personnes sont intéressées pour connaitre le montant alloué à leur lot, il suffit de connaitre le montant total présent en banque et de faire le calcul suivant leurs tantièmes de charge.
Chacun ne devant pas tenir compte de leur propre versement.
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JPM
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Posté - 18 déc. 2019 : 10:16:05
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Goutelette : citation: Si des personnes sont intéressées pour connaitre le montant alloué à leur lot, il suffit de connaitre le montant total présent en banque et de faire le calcul suivant leurs tantièmes de charge.
Chacun ne devant pas tenir compte de leur propre versement.
C'est inexact.
Il faut avoir le montant des sommes appelées.
Vous n'avez en banque que le montant des sommes payées.
S'il y a des impayés le montant est en banque est insuffisant
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JB22
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Posté - 18 déc. 2019 : 11:33:26
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Goutelette :
citation:
"Si des personnes sont intéressées pour connaitre le montant alloué à leur lot, il suffit de connaitre le montant total présent en banque et de faire le calcul suivant leurs tantièmes de charge.
Chacun ne devant pas tenir compte de leur propre versement."
C' est faux, un lot peut avoir utilisé une partie du fonds pour financer des travaux, le solde n' est donc plus proportionnel a une clé.
De plus le solde du compte des fonds placés du fonds travaux peut ne pas correspondre au compte 105 , certains copropriétaires peuvent ne pas avoir versé la totalité de leur contribution.
Dans EXCEL je calcule le montant du financement sur travaux en fonction de ce que possède le lot et non pas à partir d' une clé.
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goutelette
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Posté - 18 déc. 2019 : 20:14:54
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citation: JB 22 C' est faux, un lot peut avoir utilisé une partie du fonds pour financer des travaux, le solde n' est donc plus proportionnel a une clé.
Il semble préférable, pour ne pas dire conseillé d''utiliser cette trésorerie pour des travaux liés à la masse générale. Et non pas pour " Un ou quelques lots "
Cela risque de devenir une prise de tête, et la porte ouverte aux contestations.
Jcitation: B22 :De plus le solde du compte des fonds placés du fonds travaux peut ne pas correspondre au compte 105
Je ne comprend pas cette remarque. Le montant des charges appelées concernant le compte travaux est versé sur le compte 105.
citation: JB22: certains copropriétaires peuvent ne pas avoir versé la totalité de leur contribution.
C'est exacte : Mais cela change quoi ? C' est pareil pour les charge appelées. Que ce soit Charges trimestrielles ou pour travaux décidés en AG .
Il arrive que certains se font rappeler à l' ordre. Le fond de travaux est appelé en même temps que les charges. Donc si le fond de travaux n'est pas à jour, il en est de même pour les charges.
IL est certain que celui qui n'a pas payé ses charges, ne va pas calculer sur la base de ses tantièmes le montant présent en banque |
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JB22
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Posté - 18 déc. 2019 : 20:50:19
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De goutelette :
"Il semble préférable, pour ne pas dire conseillé d''utiliser cette trésorerie pour des travaux liés à la masse générale. Et non pas pour " Un ou quelques lots "
Cela risque de devenir une prise de tête, et la porte ouverte aux contestations."
Le fonds travaux est attaché au lot, il ne peut donc être utilisé qu' au niveau du lot, puisqu' il n,' est pas remboursable.
Pourquoi des contestations, le fonds travaux étant utilisé suivant sa destination et dans la limite du fonds disponible pour chaque lot et dans la limite de la part du copropriétaire dans les travaux. |
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goutelette
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Posté - 18 déc. 2019 : 22:04:16
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citation: JB22 Le fonds travaux est attaché au lot, il ne peut donc être utilisé qu' au niveau du lot, puisqu' il n,' est pas remboursable.
Veuillez pardonner mon insistance, mais je ne vous suis pas.
Que le montant du fond de travaux soit attaché au lot,a la particularité qu'en cas de changement de propriétaire du lot X ou Y que le montant versé par l'ancien co propriétaire reste attaché au lot.
Le décret, est pour inciter les copropriétaires à faire une cagnotte stable pour inciter les copro/ a faire des travaux d'entretien.
citation: JB Le fonds travaux est attaché au lot, il ne peut donc être utilisé qu' au niveau du lot,
Cette phrase me parait trouble, le financement de chaque lot ne peut pas être utilisé uniquement pour le lot.!
Si vous prévoyez des travaux en parking, et 20 lots sur 30 disposent d' un parking , il est préférable de faire un appel de financement classique.
Bien sur, vous pouvez calculer le montant de la trésorerie des lots parkings pour couvrir ces travaux.
Mais supposez que la même année l'allée C ayant un problème d' éclairage décide de changer tous les plafonniers de leur allée avec le fond travaux.
Ceux qui ont des parkings ont réservés leur finance aux parkings.
Il reste que le syndic prenne un pourcentage de chaque travaux en faisant des appels de compléments Ainsi que prenant compte que le montant d' éclairage n'est pas concerné par l'allée A et B.
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JPM
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Posté - 18 déc. 2019 : 23:28:47
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Tout est mauvais dans le compte travaux.
Tout était bon dans les provisions sur travaux futurs. Rien n'a été fait pour les promouvoir. L'obligation de les proposer tous les trois ans a donné le spectacle ridicule d'assemblées votant sur un projet de résolution tendant au rejet de la proposition.
Il a fallu des années pour obtenir la défiscalisation dite plénière des livrets A.
Il me semble que pendant longtemps la créance au titre de ces provisions n'a pas été garantie par le privilège à l'occasion d'une vente.
On a critiqué le mécanisme de la reconstitution de la provision sur travaux futurs en cas de vente d"un lot. Il suffisait d'exiger le reconstitution chez le notaire le jour de la signature de la vente, avec même obligation pour le fonds de roulement.
Observations la dessus des charitables dévoyés : il ne faut pas augmenter les charges financières déja lourdes à ce moment.
Réponse féroce mais socialement bénéfique : si l'acquéreur ne dispose pas des fonds nécessaires il ne doit pas acheter. Bien des jeunes ménages bénissent encore le notaire digne de ce nom qui les a détournés d'un premier projet d'achat.
Rien ne justifie ce montage effarant ; " Les sommes versées au titre du fonds travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires.
Cette organisation est juridiquement hérétique (1) et pratiquement dépourvue de tout intérêt(2)
(1) Le syndicat n'est propriétaire de rien. Les parties communes sont la propriété indivise des copropriétaires. La trésorerie syndicale à tout moment (T), est la propriété des copropriétaires chacun pour le montant de son solde à l'instant T.
(2) Le seul argument recevable était la garantie de reconstitution en cas de vente du lot. Le risque n'existe plus si la procédure exposée est respectée.
La modicité de la collecte est affligeante. Juste de quoi remplacer quelques serrures.
La question au top est maintenant de savoir comment opérer quand on veut affecter une partie des fonds à des travaux de chauffage dotés d'une grille de répartition distincte. Un bon conseil : faîtes tout avec la même clé (abonder et utiliser).
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JB22
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Posté - 19 déc. 2019 : 09:55:01
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De goutelette :
"Cette phrase me parait trouble, le financement de chaque lot ne peut pas être utilisé uniquement pour le lot.!
Si vous prévoyez des travaux en parking, et 20 lots sur 30 disposent d' un parking , il est préférable de faire un appel de financement classique."
Le financement des travaux à partir du "fonds travaux" n' est pas obligatoire, le syndicat peut décider un financement total ou partiel ou pas de financement.
Dans des travaux répartis suivant une clé spéciale seuls les lots participants aux travaux peuvent utiliser le fonds travaux, les autres conservent leur fonds.
Si ultérieurement des travaux sont votés auxquels ils participent ils
pourront utiliser leur "fonds travaux", alors que ceux qui l' ont déjà utiliser ne le pourront plus. Au final chacun récupère ce qu' il a versé au fonds travaux. |
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