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uncopro
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 Posté - 12 avr. 2020 : 14:12:16
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Bonjour,
un copropriétaire ayant creusé une cave sous son lot dans l'immeuble a été condamné sous astreinte à remettre les lieux en l'état.
Il s'est contenté de faire murer l'accès à sa cave sans remblayer et d'envoyer le constat d'huissier des travaux au syndic.
Il a ignoré les mises en demeure qui lui ont été envoyées.
Président du CS, je prépare l'argumentaire que présentera l'avocat au juge d'exécution.
A cette occasion pourrais faire demander:
1- à ce que les travaux soient suivis par l'architecte de l'immeuble comme le prévoit le règlement de copropriété?
2- à ce que les travaux soient garantis par une assurance DO prévue par la loi Spinetta?
Ces points n'avaient pas été évoqués dans la demande initiale.
Merci.
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JPM
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1
Posté - 12 avr. 2020 : 15:02:08
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Votre avocat doit demander en premier lieu la communication du descriptif des travaux effectués ainsi que les qualifications de l'entreprise.
Le syndic peut effectuer cette demande et communiquer à l'avocat les résultats de sa démarche.
Le Juge commettra sans doute un expert pour faire le point de la situation.
L'assurance DO est obligatoire pour les travaux générant une responsabilité décennale
Pour le topo, faîtes simple et péremptoire.
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uncopro
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 2
Posté - 12 avr. 2020 : 15:39:01
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OK merci.
Mais la lecture de la loi Spinetta me laisse un peu dubitatif.
A quel titre sera souscrite la DO pour des travaux à réaliser sur des parties communes (reprise en sous œuvre sous les murs porteurs, etc ...) compte tenu que:
- le maître d'ouvrage sera le copropriétaire condamné,
- le propriétaire de l'ouvrage bénéficiaire de l'assurance sera le syndicat. |
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JPM
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3
Posté - 12 avr. 2020 : 20:01:56
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Il est absurde que le maître d'puvrage soit le copropriétaire
Cela veut dire qu'on a demandé au tribunal de le condamner à remettre les choses e n l'état alors qu'il fallait demander qu'il soit condamné à payer la remise en l'état effectuée par le syndicat.
Je suppose qu'il y a eu une expertise ? L'expert aurait pu être désigné comme maître d'oeuvre
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uncopro
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4
Posté - 12 avr. 2020 : 21:44:26
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Effectivement cela me semblait bizarre.
La résolution votée en AG:
demander à M. X de remettre le terre plein situé sous son lot en l'état initial,
a été reprise dans la plainte puis dans la décision du juge et
M. X a été condamné à remettre le terre plein situé sous son lot à l'état initial.
Au procès nous avions produit l'avis d'un bureau d'étude structure indiquant les risques courus par l'immeuble et la marche à suivre pour remettre les lieux en l'état.
Ce n'est que maintenant que je me rends compte que cette formulation place M. X en position de MOA pour des travaux à effectuer sur des parties communes ce qui complique tout.
A votre avis, comment m'en sortir?
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uncopro
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 Posté - 12 avr. 2020 : 22:16:54
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A la réflexion, je me rends compte que M. X, s'est contenté de murer la porte (partie privative) donnant accès à sa cave sans effectuer les travaux en parties communes aux quels il avait été condamné.
A-t-il décelé un lézard qui nous aurait échappé? |
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JPM
Modérateur
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6
Posté - 13 avr. 2020 : 11:29:31
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A-t-il eu communication de l'étude du bureau d'étude et des recommandations pour les travaux à effectuer ?
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nefer
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7
Posté - 13 avr. 2020 : 12:21:55
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dans un tel cas il fat demander à l'avocat qui sera en charge du dossier de a procédure de rédiger le texte de a résolution à mettre à l'ordre du jour de l'AG |
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uncopro
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Posté - 13 avr. 2020 : 14:02:02
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Oui, l'étude faisait partie du dossier de la dernière procédure car cela s'est passé en deux temps.
En première instance, nous n'avions présenté qu'un constat d'huissier prouvant l'existence de la cave.
Le juge avait accordé la démolition des travaux:
"Lesdits travaux ont été exécutés sans autorisation; ils sont donc irréguliers et justifient qu'il en soit ordonné la démolition ..."
mais refusé d'ordonner la remise en état du terre plein sous astreinte faute d'un document détaillant les modalités d'exécution d'une telle décision.
Nous avons alors interjeté appel après avoir consulté un premier bureau d'étude.
Mais, si le jugement a repris les arguments du dossier dans la partie située avant "pour ces motifs la cour" comme par exemple:
- s'agissant de la remise en état initial des lieux, il indique qu'elle implique tout d'abord la remise en l'état initial du sol et des fondations indispensables à la sécurité de l'immeuble, qu'elle doit permettre d'assurer la sécurité du bâtiment en rétablissant l'ancrage des murs périphériques dans le sol ...
... il faudra faire appel à un bureau d'études structure afin de faire une descente de charges et de vérifier les poussées des terres, qu'il serait souhaitable d'avoir un géotechnicien.
il n'en a pas fait mention dans la conclusion qui, après avoir confirmé le premier jugement sauf en ce qu'il avait débouté le syndicat des copropriétaire de sa demande de remise en l'état des lieux sous astreinte
a condamné M. X
" à remettre en état sous astreinte de ... le terre plein situé sous ... conformément au plan des caves de l'immeuble ... cette remise en état justifiant la suppression de l'escalier ...
Notre avocat a envoyé 3 mises en demeure.
A la dernière était jointe le rapport d'un second bureau d'étude à qui nous avions donné pour mission de:
- vérifier la complétude des travaux effectués par M. X suite au 2ème jugement,
- établir des préconisations pour effectuer les travaux de remise en état dans les règles de l'art.
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uncopro
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Posté - 13 avr. 2020 : 16:31:00
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à nefer:
Merci de votre réponse mais de quelle AG voulez vous parler?
La seule résolution qui reste à prendre à la prochaine AG est d'autoriser notre avocat à demander la liquidation de l'astreinte ... et à demander la fixation d'une nouvelle pour la suite.
Or dans l'argumentaire que l'avocat a soumis au syndic, il n'est pas question d'assurance DO.
Et c'est ma préoccupation car il ne m'a pas répondu lorsque je lui en avais fait demander la raison.
Comme je pense la justice cohérente, le fait que l'astreinte nous ait été refusée en 1ère instance faute d'avoir précisé sous quelles conditions elle pourrait être levée et qu'elle nous ait été accordée en appel quand notre argumentaire s'était enrichi d'un dossier technique peut implicitement signifier que le juge admette que ses préconisations doivent s'imposer à M. X bien qu'elles n'aient pas été reprises dans la décision.
En l'état actuel des choses, M. X est condamné à faire des travaux sur des parties communes.
Faute d'indication contraire, il agira donc comme MOA.
La nature de ces travaux oblige à les couvrir par une assurance DO.
D'où ma question: M. X, copropriétaire, peut il souscrire cette assurance?
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JPM
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Posté - 13 avr. 2020 : 19:59:44
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NON !
Vous n'avez pas répondu à ma question
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uncopro
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Posté - 13 avr. 2020 : 21:21:50
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Je ne peux effectivement pas affirmer que le dossier du bureau d'étude a été communiqué à M. X.
Mais je me demande comment il aurait pu en être autrement.
Je suis seulement certain qu'il été communiqué par notre conseil à son avocat avant la clôture de la procédure.
Pour l'ignorer il faudrait aussi qu'il n'ait jamais lu l'arrêt qui lui a été signifié et dans lequel ce dossier est cité de nombreuses fois.
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JPM
Modérateur
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Posté - 13 avr. 2020 : 22:01:19
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Ne pensez vous pas que ce rapport précisait la nature des travaux à réaliser ?
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Sunbird
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Posté - 14 avr. 2020 : 01:27:58
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Avez vous communication les factures des travaux pour la remise en état?
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uncopro
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14
Posté - 14 avr. 2020 : 11:18:48
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Le rapport indiquait la marche à suivre, les normes à respecter et les compétences à qui faire appel.
C'était un document de cadrage.
S'il avait été suivi l'affaire aurait été close.
Sauf que, comme aucune approbation préalable par le syndic n'avait été prévue, l'assurance DO aurait pu ne pas être souscrite ce qui aurait causé un sacré préjudice à tous les copropriétaires
La remise en l'état a été laissée à l'initiative de M. X qui, ne l'ayant pas commencée, n'a communiqué ni devis ni facture, hormis le murage de sa porte.
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Sunbird
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Posté - 14 avr. 2020 : 13:36:55
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"La remise en l'état a été laissée à l'initiative de M. X qui, ne l'ayant pas commencée, n'a communiqué ni devis ni facture, hormis le murage de sa porte."
Dans ce type de travaux on attend au minima la communication des factures (les devis ne veulent rien dire).
Sans aucune facture, impossible de savoir si l'entreprise qui a fait ces travaux était habilitée et assurée, et surtout si les travaux ont été faits conformément au rapport.
Il va falloir que le syndic fasse son travail et fasse une mise en demeure, et envisager de poursuivre ce copropriétaire à nouveau devant un tribunal.
Nous avons eu un copropriétaire comme cela, en plus d'avoir décaissé la cave sous les fondations, il avait également créé une trémie entre son appartement et sa cave.
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uncopro
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Posté - 14 avr. 2020 : 13:54:21
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Ah si; une facture nous l'avons.
Communiquée par l'huissier qui a fait le constat adressé au syndic.
Celle de l'entreprise de plomberie qui a muré la porte d'accès de sa cave en carreaux de plâtre.
Le syndic et l'avocat font leur boulot: il y a eu 3 mises en demeure.
Ne reste plus que le JEX.
La résolution pour s'y présenter à l'ordre du jour de la prochaine AG. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 14 avr. 2020 : 14:17:35
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Pas d'autorisation nécessaire pour la mise en oeuvre des voies d'exécution
L'adversaire va plaider qu'il s'agit d'une nouvelle demande
Un bonne opération serait la délivrance d'un commandement d'exécuter le jugement avec sommation interpellative de présenter le devis descriptif des travaux exécutés et le mémoire.
Au fait, que dit votre avocat ?
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Sunbird
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Posté - 14 avr. 2020 : 14:36:15
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A quel titre a-t-il muré l'accès de sa cave?
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uncopro
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Posté - 14 avr. 2020 : 15:24:28
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Notre avocat estime qu'il faut une autorisation spécifique de l'AG pour saisir le JEX.
Il m'a soumis un argumentaire pour cette saisine et j'essaie de le compléter.
Au début cela m'avait surpris car il me semblait que le syndic pouvait engager toutes les actions découlant de l'habilitation qui lui avait été donnée mais quelques recherches m'ont convaincu qu'il faut une autorisation spéciale pour la liquidation d'une astreinte qui n'est pas une voie d'exécution forcée.
Reste à savoir s'il est possible d'y spécifier des contraintes comme la souscription d'une DO ou la surveillance par l'architecte de l'immeuble.
On est trop tard pour présenter une requête en omission de statuer.
M.X a muré l'accès de sa cave car la condamnation comportait deux volets:
travaux en parties communes: remettre le terre plein en l'état,
travaux en parties privatives: murer la porte de la cave et supprimer l'escalier d'accès à celle ci. |
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Sunbird
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Posté - 14 avr. 2020 : 16:14:19
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Si vous avez les factures des travaux, que le syndic contacte les entreprises pour savoir si ils ont été faits en accord avec le rapport de l'étude de structure.
Idem avec l'architecte.
Pour la DO, très probable qu'il n'a pas pu en contracter une, dans ce cas ce copropriétaire aura sa responsabilité engagée si jamais il y avait un problème dans les 10 ans. Maintenant que le syndic demande les décennales des entreprises qui ont fait les travaux, il faut que le syndic s'assure que les travaux qui ont été faits sont couverts par la décennale des entreprises.
L'absence de DO lui compliquera la vente de son bien pendant ces 10 ans, car c'est le copropriétaire qui devra garantir les frais en cas de problème avec la décennale.
Il serait important que le syndic le note si jamais il y avait un problème dans les 10 ans.
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obligation assurance DO suite à condamnation 
