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 Posté - 29 janv. 2021 : 07:11:46
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Bonjour,
Notre gardien quitte son emploi le 31 mars 2021, à l’A G nous comptons présenter 3 résolutions.
A savoir :
1 -Remplacement du gardien par un gardien.
2- Si cette résolution est refusée, l’emploi d’un employé d’immeuble en CDI 20 heures semaine soit 86 heures mensuelles.
3- Une société
Sila proposition un est refusée la loge peut on la louer ou la vendre.
Doit on aménager un petit local pour cet employé ?
Merci de vos réponses.
G Fragassi
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| Signature de Gerard Fragassi |
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Posté - 29 janv. 2021 : 09:23:20
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Il faudrait savoir ce qu'en dit votre RdC Ã propos de cet emploi de gardien.
S'il existe, et que vous vouliez ne plus avoir de gardien, il faudra d'abord supprimer l'emploi et ce à la double majorité 26 :
" c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale."
Il faudra aussi modifier le RdC en conséquence et le publier, car un nouvel acquéreur, sinon, pourrait croire qu'il achète un lot avec un gardien, donc soucis à venir....
S'il n'existe pas alors tout est possible..... |
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2021 : 09:44:32
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Ce n'est pas la question, mais celle que pose en général la publication d'une modification du RDC, qui est un frein entrainant l'immobilisme.
Or la modification d'une clause RDC n'implique pas automatiquement et obligatoirement sa publication.
Décidée par une AG, elle s'impose aux membres du syndicat.
Elle s'impose aux futurs acquéreurs par sa notification au notaire chargé des actes, généralement en même temps que les documents nécessaires, type état daté, art.20, etc ...
Inutile de brandir le spectre de la publication, des €€€ qui vont avec, pour une modification qui n'en "vaut pas le coût" ....
La proposition de ne pas remplacer le gardien impose de prévoir la suppression du poste prévu au RDC. Donc 2 questions.
Sur le fond de la question posée ici, attention à ne pas se prendre les pieds dans le tapis. Proposer 3 points découlant les uns des autres est "casse gueule".
La question que doit se poser le CS, éventuellement élargi à d'autres copropriétaires, après étude de la question, voire sondage : "Que souhaitons nous pour le service du syndicat ?"
Ce qui impose une étude, qui passe par le coût du maintien du gardien, le chiffrage d'un employé à temps partiel, le recours à un prestataire extérieur.
Les copropriétaires doivent avoir sous les yeux les différentes options, en particulier leur impact sur les finances. Avec au final l'avis (éclairé) du CS sur l'option qu'il retient en priorité. C'est cette question qui est prioritairement inscrite.
Les autres, c'est "à défaut", au cas où .....
Proposer 3 pistes égales sans en donner le mode d'emploi c'est aller au casse pipe.
Ceci étant valable pour l'employé comme pour la réalisation de travaux ou autres décision à prendre, ... dont le syndic, en présence de propositions multiples. |
Édité par - Gédehem le 29 janv. 2021 09:53:23 |
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Posté - 29 janv. 2021 : 09:59:34
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citation: Elle s'impose aux futurs acquéreurs par sa notification au notaire chargé des actes, généralement en même temps que les documents nécessaires, type état daté, art.20, etc ...
encore faudrait-il que le notaire l'insère dans les actes, parce que après la vente on ne les entend plus ....  et je ne vous parle pas quand il y a changement de syndic dans 10 ans....
perso sur ce point important je ne ferai pas l'impasse et cela peut être l'occasion de rajouter d'autres points des années passées... |
Édité par - rambouillet le 29 janv. 2021 10:00:39 |
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2021 : 10:33:42
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 Pas d'inquiétude pour le notaire.
Pas un n'omet de joindre aux actes les documents notifiés reçus, tous les documents nécessaires à la vente : syndrome du parapluie. |
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Posté - 29 janv. 2021 : 11:54:29
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citation: Pas un n'omet de joindre aux actes les documents notifiés reçus,
je ne mettrai pas un kopeck sur le "pas un"..... (expérience à l'appui)
Quant au syndic, là aussi je ne mettrai pas un kopeck sur le fait que tous les syndics successifs notifieront cette particularité à CHAQUE vente.... |
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nefer
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Posté - 29 janv. 2021 : 12:19:10
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citation: Initialement posté par rambouilletcitation: Pas un n'omet de joindre aux actes les documents notifiés reçus, je ne mettrai pas un kopeck sur le "pas un"..... (expérience à l'appui) Quant au syndic, là aussi je ne mettrai pas un kopeck sur le fait que tous les syndics successifs notifieront cette particularité à CHAQUE vente....
moi aussi... |
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Posté - 29 janv. 2021 : 14:19:16
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citation: Initialement posté par rambouillet
Il faudrait savoir ce qu'en dit votre RdC Ã propos de cet emploi de gardien.
S'il existe, et que vous vouliez ne plus avoir de gardien, il faudra d'abord supprimer l'emploi et ce à la double majorité 26 :
" c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale."
Il faudra aussi modifier le RdC en conséquence et le publier, car un nouvel acquéreur, sinon, pourrait croire qu'il achète un lot avec un gardien, donc soucis à venir....
S'il n'existe pas alors tout est possible.....
Il faut citer le texte en entier :
Article 26
Modifié par Ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019 - art. 28
"Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
(...)
"c) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat. Les deux questions sont inscrites à l'ordre du jour de la même assemblée générale.
"Lorsqu'en vertu d'une clause du règlement de copropriété la suppression du service de conciergerie porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives, la suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat ne peuvent être décidées qu'à l'unanimité."
Ça change tout !
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Posté - 29 janv. 2021 : 15:51:08
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oui vous avez raison, mais je pense que notre ami Gérard ne semblait même pas au courant de cette première majorité... |
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2021 : 15:55:10
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Cela change les choses, effectivement.
Sauf que ce dernier point "porte atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives," s'entend généralement dans les immeubles d'un "standing" certain, où le concierge assume des taches/services en rapport direct avec la jouissance des parties privatives, quasi "à la personne".
Dans 90% des copropriétés, ce n'est pas le cas. |
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Posté - 29 janv. 2021 : 17:02:19
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Le poste de gardien est inscrit dans le RDC |
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2021 : 17:33:29
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Vous seriez sans doute dans le cas général, où la proposition de ne pas remplacer le gardien-concierge se décide à la maj. art 26 :
- Suppression du poste gardien prévu au RDC.
En précisant que cette modification interviendra à compter du 1er avril 2021.
Ensuite, décision à prendre selon le cas : employé d'immeuble (à mon avis ce n'est pas la bonne solution), recours à un prestataire (Ste d'entretien).
Dans ce dernier cas une proposition chiffrée doit être présentée à l'AG.
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Posté - 29 janv. 2021 : 19:15:44
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ainsi que du devenir de la loge dans la même AG ce qui signifie que tout cela doit être bien réfléchi avant...
Je partage l'avis, il vaut mieux une société extérieure.... |
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Posté - 30 janv. 2021 : 21:34:49
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Merci à toutes et tous de vos réponses, cela va nous permettre de mieux préparer cette opération. |
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| Signature de Gerard Fragassi |
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Neofit92
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Posté - 01 févr. 2021 : 18:35:43
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c'est sur qu'il y a un cheminement procédural à respecter mais selon la taille de votre copropriété, il faut y réfléchir à deux fois car le retour n'est pas sans risque une fois la loge cédée.
Par exemple pour une copro > 100 lots, il y a de nombreux services souterrains qui font que la copro est une vie en communauté et leur remplacement par des contrats de services font que des gestes du quotidiens deviennent vite galère.
Bien sûr, courrier, ménage, lavage des espaces techniques (poubelles, etc ...) sont généralement bien repris par ces sociétés, il n'en est pas de même avec les diverse pannes, les Rendez-vous artisans, maintenance, les suivis des déplacements internes, les assistances diverses.
Souvent cela nécessite un CS très impliqué, voire même une dépendance envers un membre de CS multi-service qui lorsqu'il est absent pose des problèmes de fonctionnement.
Je ne parle même pas du relationnel qu'apporte un gardiennage classique. Bien entendu,cela a un coût, mais les sociétés aussi.
Bref a quelques dizaines de résidents pourquoi pas, mais pour les copros moyennes et grandes, je pense que le CS doit s'attendre à des multitudes de petits problèmes qui cumulés deviennent un vrai casse-tête.
Maintenant à chacun sa vérité. |
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 Posté - 02 févr. 2021 : 05:49:55
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Bonjour,
Nous allons peut être nous diriger vers un temps partiel de 20 h semaine, soir 5 jours à 4 heures.
La loge deviendra après le vote un appartement type 3.
Nous la louerons à quel prix?
pour cet employé il n'y aura plus de wc, a t on le droit ou ce dernier est-il obligatoire?
merci de vos réponses. |
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| Signature de Gerard Fragassi |
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Posté - 02 févr. 2021 : 07:33:33
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citation: Nous la louerons à quel prix?
Un syndicat de copropriétaires n'a pas vocation à être bailleur.... et il faudra répartir le revenu pour que chacun en fasse état dans sa déclaration de revenus, etc....
Vous devez à votre employé les facilités sanitaires (ce qui n'est pas le cas pour une entreprise extérieure), donc effectivement WC (éventuellement l'utilisation de WC commun dans des étages), mais peut-être aussi vestiaire (surtout l'hiver), douche, etc.... sans compte le lieu de rangement de son matériel...
Cela ne me semble pas être le bon cheminement, c'est tout ou rien.... |
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nefer
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Posté - 02 févr. 2021 : 12:29:44
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et pourquoi ne pas choisir un gardien logé avec un temps de travail et présence selon vos souhaits ? |
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JB22
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Posté - 02 févr. 2021 : 13:16:42
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"et pourquoi ne pas choisir un gardien logé avec un temps de travail et présence selon vos souhaits ?"
C' est pour un emploi partiel cumuler tout les inconvénients d' un employé unique : Absences maladies, remplacements pendant les congés payés, indemnités de départ à la retraite, indemnités éventuelles de licenciements, etc, alors que par appel à une société de services ces problèmes sont pris en charge par celle-ci, sans oublier la simplification de gestion et le moindre coût. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 07 févr. 2021 : 09:25:59
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en réalité puisque le poste de gardien est inscrit dans le RDC , l'embauche d'un nouveau gardien ne nécessite pas le vote d'une résolution
c'est le syndic qui est en charge du recrutement
c'est la résolution concernant le poste de gardien qui doit être proposé au vote
et en cas d'approbation de la résolution concernant le vote sur la suppression du poste, l'AG devra se prononcer sur l'emploi d'un salarié (employé d'immeuble) en joignant la simulation du cout (salaires + charges patronales) et la souscription d'un contrat de services avec une entreprises (en joignant au moins 2 devis d'entreprise)
ne pas oublier qu'en cas de vote positif pour la suppression du poste il faudra attendre les 2 mois d'opposition après la notification du PV |
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Neofit92
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Posté - 08 févr. 2021 : 21:29:31
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Gérard je profite de votre problématique pour vous demander combien espérez-vous gagner en termes budgétaire par ce choix?
Car je suis toujours surpris pas les gains supposés "phénoménaux" par la suppression de ce poste qui j'en conviens reste important dans le budget d'une copro.
Jusqu'à présent, mes calculs ont abouti à quelques milliers d'euros avec une gestion moyennement pérennisée dans le temps mais peut -être avez vous un excellent syndic très impliqué où trouvé des sociétés de services à l'écoute et très réactive.
Personnellement, j'ai comme un doute que le gardiennage et les services périphériques puissent se contractualiser avec évidence et sans heurt sur le court et moyen termes. Quand au long terme ...
Ce qui m'étonne dans ce genre de problématique, c'est qu'on l'envisage pour des raisons économiques et qu'ensuite ce sujet s'évapore. On parle du process comme si cette étape (importante et nécessaire) était l'alpha et l'oméga alors que le but est de rendre un service futur équivalent ou même meilleur.
Je n'ai jamais vu de retour économique sans trou dans la raquette, mais que des affirmations prévisionnelles, un peu comme des experts économiques.
Si quelques personnes avaient des expériences concrètes réussies je suis très à l'écoute, et je pense que d'autres conseils syndicaux ou présidents aussi.
Pour un Syndic, bien entendu la facette de la problématique est un peu différente, encore faut-il que le CS ne soit pas trop exigeant car sinon, je pense que cela devient aussi potentiellement source de mésentente.
Voilà , j'ai conscience d'être un peu marginal dans ce "cheminement" mais pas loin de la vraie vie.
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Remplacement Gardien 
