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PHP
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 Posté - 08 avr. 2021 : 10:00:08
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Bonjour,
Que doit-on faire des charges réparties sur un lot privatif qui appartient au syndicat de copropriété.
Pour moi, il y aurait 3 solutions.
Soit on n'impute pas de charge à ce lot . Ce qui signifie que ces charges sont automatiquement imputées sur les autres lots.
Soit, on crée un compte de copropriétaire au nom du SDC pour ce lot et on lui impute les charges, mais dans ce cas comment solder ce compte puisque le syndicat ne peut pas se régler des charges à lui même.
On peut aussi imputer les charges sur ce compte de copropriétaire et le solder en comptabilisant une charge pour la copropriété, mais dans ce cas quel compte de charges utiliser ?
Merci pour vos réponses.
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JB22
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Posté - 08 avr. 2021 : 11:59:00
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Les charges de ce lot privatif appartenant au syndicat sont des charges à répartir entre tous les copropriétaires.
Dans mon tableur le calcul des charges et la répartition entre les copropriétaires est faite automatiquement; |
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JPM
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Posté - 08 avr. 2021 : 14:52:55
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Il faut sortir un compte pour le lot immatriculé au nom du syndicat.
Il faut aussi créer une grille de répartition ne comportant pas ce lot
Il faut passer le compte normal comme une charge répartie en fonction de la grille spécifique.
Comme l'indique JB 22 il est possible de créer un automatisme.
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PHP
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3
Posté - 08 avr. 2021 : 17:49:51
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Bonsoir JPM et JB22,
Je vous remercie pour vos réponses.
Si j'ai bien compris, c'est la solution n°1 qu'il faut retenir, c'est à dire, ne pas prendre en compte ce lot privatif lors de la répartition des charges et donc ne rien lui imputer.
C'est un peu comme pour les votes en assemblée, on ignore les voix attachées à ce lot.
Je me demande s'il faut cotiser au fonds de travaux pour un lot privatif qui appartient au SDC.
Je pense que oui.
Pour l'appel des cotisations, je pense qu'il faut faire comme pour les charges, répartir le montant total voté en AG sur l'ensemble des lots sauf celui appartenant au SDC, mais, en revanche, imputer au lot le montant de fonds de travaux correspondant à ses tantièmes de charges générales. |
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Posté - 08 avr. 2021 : 18:10:17
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citation: Si j'ai bien compris, c'est la solution n°1 qu'il faut retenir, c'est à dire, ne pas prendre en compte ce lot privatif lors de la répartition des charges et donc ne rien lui imputer.
C'est un peu comme pour les votes en assemblée, on ignore les voix attachées à ce lot.
Attention toutefois, s'il existe des charges spéciales sur ce lot (comme le batiment, l'escalier, l'ascenseur ou autres) |
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PHP
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 Posté - 08 avr. 2021 : 18:36:32
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Effectivement, s'il existe des charges spéciales et dans la mesure où le lot privatif appartient au syndicat des copropriétaires, on ne pourra pas répartir les charges spéciales afférentes à ce lot sur les seuls copropriétaires soumis à la clé de répartition de ces charges spéciales.
Il faudra toujours que la clé de répartition soit celle des charges générales en y enlevant le lot privatif.
Donc si le lot privatif qui appartient au SDC, est situé dans un bâtiment et qu'il existe des charges spéciales pour ce bâtiment, la part de charges spéciales imputable à ce lot devra être répartie sur tous les copropriétaires du SDC et pas seulement sur ceux dont les lots sont situés dans le bâtiment concerné.
Dans ce cas, comptablement, est-ce qu'il faut d'abord imputer sur un compte 45 SDC, la part de charges spéciales, et ensuite la solder en répartissant sur tous les autres copropriétaires au prorata de leur part dans les charges générales ? |
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JB22
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Posté - 08 avr. 2021 : 18:38:46
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Ce lot privatif peut être loué; d' où l 'obligation de répartir les charges pour calculer les charges locatives.
Dans ma solution on n' impute pas de charges au syndicat puisque les charges du lot appartenant au syndicat sont immédiatement réparties entre les autres copropriétaires. |
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Posté - 09 avr. 2021 : 07:14:20
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citation: Initialement posté par JPM
Il faut sortir un compte pour le lot immatriculé au nom du syndicat.
Il faut aussi créer une grille de répartition ne comportant pas ce lot
Il faut passer le compte normal comme une charge répartie en fonction de la grille spécifique.
Comme l'indique JB 22 il est possible de créer un automatisme.
Un lot ne peut pas appartenir au syndicat des copropriétaires, celui-ci ne pouvant avoir d'autres actifs que des créances. Il appartient doc aux copropriétaires et doit donc être assimilé aux parties communes. Tant qu'il n'a pas de propriétaire, il doit en conséquence être retiré des répartitions, ses charges étant ipso facto réparties entre les autres copropriétaires. Un compte pour un tel lot est une aberration, ça n'a en effet pas de sens au regard des fondamentaux de la copropriété. |
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JB22
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Posté - 09 avr. 2021 : 09:39:01
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De rédaction Universimmo
"Un lot ne peut pas appartenir au syndicat des copropriétaires, celui-ci ne pouvant avoir d'autres actifs que des créances. Il appartient doc aux copropriétaires et doit donc être assimilé aux parties communes..."
Désolé je ne suis pas d' accord voir ci dessous:
"Article 16 de la loi du 10 juillet 1965:
Tous actes d'acquisition ou d'aliénation des parties communes ou de constitution de droits réels immobiliers au profit ou à la charge de ces dernières, à la condition qu'ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef.
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent. Il ne dispose pas de voix, en assemblée générale, au titre des parties privatives acquises par lui." |
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2021 : 14:29:54
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Il y a là une anomalie, une aberration, comme le relève UI.
Le principe de la copropriété : l'intégralité du bâti et du non bâti est réparti entre les propriétaires de lots, lesquels sont propriétaires de parties privatives, d'une part, et d'autre part d'une fraction correspondante de l'intégralité de ce qui est commun.
Le syndicat n'a rien par lui-même.
Lorsque le syndicat devient acquéreur d'une partie privative, celle-ci est considérée comme partie commune, et devient de ce fait propriété des copropriétaires, chacun selon leur fraction de parties communes.
Voir L.14, l'objet du syndicat : "Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes."
La propriété n'est pas dans son objet. |
Édité par - Gédehem le 09 avr. 2021 14:35:05 |
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Posté - 09 avr. 2021 : 14:32:33
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Cet article est un des plus complexes à comprendre de la loi. Le syndicat des copropriétaires signe, mais pour compte des copropriétaires qui sont les vrais propriétaire de la partie privative acquise. Le syndicat des copropriétaires ne dispose pas de voix pour ce lot, il ne supporte pas non plus de charges. Il n'est pas copropriétaire !
Le dernier alinéa de cet article permet de ne pas rendre automatique la suppression du lot, pour pouvoir le revendre (par exemple quand le syndicat se retrouve involontairement adjudicataire d'office lors d'une vente aux enchères...).
Il faut savoir que pour voter et supporter des charges, il faut nécessairement avoir la qualité de copropriétaire. Par exemple, il a été jugé que le propriétaire d'un lot constitué uniquement d'une jouissance privative, vu qu'il n'y avait pas de parties privatives, n'avait pas la qualité de copropriétaire et ne participait ni au vote ni aux charges...
Par ailleurs, le fait d'arrêter des charges pour ce lot et les réinjecter dans l'exercice suivant ne respecte pas le principe de l'annualité des charges. Il faudrait que la quote-part du lot soit provisionnée dans les charges du même exercice, ce qui revient à ne pas compter de charges pour le lot et les répartir entre les vrais copropriétaires...
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JB22
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Posté - 09 avr. 2021 : 15:47:09
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De rédaction Universimmo P
"Le dernier alinéa de cet article permet de ne pas rendre automatique la suppression du lot, pour pouvoir le revendre (par exemple quand le syndicat se retrouve involontairement adjudicataire d'office lors d'une vente aux enchères...)"
C' est un lot qui est mis en vente, pas une partie commune;
Dans le cas d' une vente d' une partie commune il faut créer un lot de copropriété, l' acheteur doit connaitre ce qu' il achète suivant la description du règlement de copropriété.
Un lot a des charges quelle que soit son son propriétaire.
Quand le syndicat est propriétaire d' un lot les charges de ce lot sont réparties entre les autres copropriétaires, cette répartition est faite en charges générales;
C' est là la différence de traitement, mais le syndicat n'e supporte pas de charges, il n' y a pas non plus de report d' un exercice sur un autre |
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PHP
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Posté - 09 avr. 2021 : 17:42:28
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La répartition des charges du lot privatif sur les autres copropriétaires n'est pas simple à cause des charges spéciales.
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PHP
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Posté - 09 avr. 2021 : 17:46:05
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Si on n'impute pas de charges au lot privatif, comment déterminer la part de charges récupérables en cas de mise en location du lot ? |
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2021 : 19:11:32
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La répartition des charges du lot privatif sur les autres copropriétaires n'est pas simple à cause des charges spéciales.
Que voulez vous dire par là ?
Voyez ce qu'en dit UI :
"Il faudrait que la quote-part du lot soit provisionnée dans les charges du même exercice, ce qui revient à ne pas compter de charges pour le lot et les répartir entre les vrais copropriétaires...
Bien qu'affecté de tantièmes, généraux ou spéciaux (principe du lot privatif), ce lot ne supporte pas de charges, celles ci étant indistinctement réparties entres les copropriétaires.
Pour ces derniers, acquisition commune d'un lot privatif ou pas, aucun changement. Il n'y a rien de plus ou de moins qu'avant cette acquisition.
Comme par exemple la transformation d'un local commun (logement de fonction gardien) en lot privatif, lot privatif "en copropriété/indivision entre copropriétaires", comme il en est des parties communes, chacun selon sa quote part..
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JB22
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Posté - 09 avr. 2021 : 19:16:40
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"Si on n'impute pas de charges au lot privatif, comment déterminer la part de charges récupérables en cas de mise en location du lot ?'
J' ai attiré l' attention sur ce problème dans mon message du 8 avril, il faut appliquer les tantièmes pour répartir les charges locatives.
"La répartition des charges du lot privatif sur les autres copropriétaires n'est pas simple à cause des charges spéciales."
Je ne vois pas et n' ai pas rencontré de difficultés. On réparti un montant global de charges entre les autres copropriétaire sur la clé charges générales. |
Édité par - JB22 le 09 avr. 2021 19:24:20 |
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JB22
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Posté - 09 avr. 2021 : 19:47:05
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"Il faudrait que la quote-part du lot soit provisionnée dans les charges du même exercice,"
C' est ce que je fais automatiquement, calcul des charges du lot et répartition immédiate entre les autres copropriétaires.
De Gédehem
"Lorsque le syndicat devient acquéreur d'une partie privative, celle-ci est considérée comme partie commune,"
Voir article 16 de la loi :
"Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. " |
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JB22
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Posté - 09 avr. 2021 : 20:01:43
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De Gedehem
"Voir L.14, l'objet du syndicat : "Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes."
La propriété n'est pas dans son objet."
Exact, mais certaines opérations sont prévues et autorisées comme la location de parties communes, par exemple des emplacements pour installations d' antennes. |
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nefer
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Posté - 09 avr. 2021 : 20:43:49
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citation: Initialement posté par JB22
Exact, mais certaines opérations sont prévues et autorisées comme la location de parties communes, par exemple des emplacements pour installations d' antennes.
et aussi les panneaux publicitaires... |
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JPM
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Posté - 10 avr. 2021 : 00:02:16
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L'article 16 de la loi précise que le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles ci perdent pour autant leur caractère privatif.
Universimmo écrit : citation: Un lot ne peut pas appartenir au syndicat des copropriétaires, celui-ci ne pouvant avoir d'autres actifs que des créances. Il appartient doc aux copropriétaires et doit donc être assimilé aux parties communes. Tant qu'il n'a pas de propriétaire, il doit en conséquence être retiré des répartitions, ses charges étant ipso facto réparties entre les autres copropriétaires. Un compte pour un tel lot est une aberration, ça n'a en effet pas de sens au regard des fondamentaux de la copropriété.
Tout est inexact la dedans puisque contraire de plein front au texte de l'article 16.
La procédure que j'ai indiquée est couramment utilisée quand un syndic a acquis un studio pour en faire un logement de concierge sans décider en même temps sa conversion en partie commune
En l'article 14 de la loi le syndicat est un régime spécifique de la collectivité des copropriétaires permettant à celle ci d'avoir la personnalité civile.
Il est vrai que le bien acquis par le syndicat, c'est à dire par l'indivision des copropriétaires, tombe dans cette indivision. Mais Universimmo fait erreur en écrivant : citation: Il appartient doc aux copropriétaires et doit donc être assimilé aux parties communes.
Ici encore cette affirmation est contraire à la loi.
Pour la question posée je maintiens donc qu'un compte doit être attaché à ce lot comme à tous les autres. Sa contribution aux charges doit être déterminée.
Elle est ensuite répartie entre tous les copropriétaires au moyen d'une grille de répartition ne comportant pas le lot en question.
Tout cela est parfaitement clair.
Dans un domaine voisin, l'article 14-2 précise que les sommes versées au titre du fonds travaux ALUR sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat. Ici encore le syndicat n'est rien d'autre que la collectivité des copropriétaires.
La disposition ne présente aucun intérêt. Elle démontre un souci psychiatrique de réglementer.
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JPM
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Posté - 10 avr. 2021 : 00:07:41
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J'ajoute que les indications données par GEDEHEM sont pareillement inexactes.
Seul JB 22 est dans le vrai.
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lot privatif apartenant a la copropriété 
