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JPM
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 Posté - 12 avr. 2021 : 19:12:59
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Universimmo : les juristes sont fâchés avec les chiffres ? Et pourtant, il n'y a rien de plus juridique que la compta...
Il y a des centaines d'avocats en France qui plaident rarement et passent leur temps sur les affaires de sociétés commerciales en pinaillant les comptabilités. Ils mettent parfois en cause les experts comptables et autres contrôleurs et les cours de bourse.
Pourquoi faire des amortissements, des dotations aux provisions pour risques et charges alors que la copropriété est une institution collective civile qui ignore la notion de résultat.
Les amortissements c'est dans le carnet d'entretien qu'on peut les trouver.
C'est vrai que le droit commande : l'engagement juridique c''est l'ordre de service
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Gédehem
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Posté - 12 avr. 2021 : 21:54:24
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JPM sur mes propos :
On se tue à vous dire qu'il y a identité entre le syndicat et la masse des copropriétaires indivisaires
Si on veut me bien lire, c'est très exactement ce que j'affirme depuis le début. 
Ce qui ne semble pas correspondre à certaines autres affirmations, qui relèvent du pataugeage ......
Le syndicat des copropriétaires peut acquérir.
Il a le choix de l'affecter à un usage commun ou le transformer en partie commune
Alors il y a d'une part acquisition d'un bien qui entre dans le patrimoine propre du syndicat et d'autre part acte de disposition au profit des copropriétaires
L.16 :"Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif. "
Un lot privatif transformé en partie commune ........ Hum .!!!...
Il y aurait aussi 2 choses distinctes :
- un lot privatif "qui entre dans le patrimoine propre du syndicat". Propre au syndicat, donc distinctement de la masse des copropriétaires indivisaires ?
- Et d'autre part, "un acte de disposition"  ( par qui, comment ?) au profit des copropriétaires, ..... donc distinctement du syndicat ??
Pardon, mais tout ceci n'a ni queue ni tête ......
Un syndicat et la masse des copropriétaires indivisaires ne formant qu'une même identité, l'acquisition d'un lot par le syndicat/indivisaires le fait tomber automatiquement dans le pot commun aux indivisaires dont la propriété est partagée entre eux. Sans que le lot privatif ne perde sa qualité.
Un syndicat ne peut avoir un patrimoine qui lui soit propre, tout le pot commun étant la propriété partagée des copropriétaires.
On a vraiment du mal avec cette forme de propriété partagée, ici comme sur d'autres sujets. ...... |
Édité par - Gédehem le 12 avr. 2021 21:55:35 |
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JPM
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Posté - 13 avr. 2021 : 08:11:32
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De Gedehem : citation: Un lot privatif transformé en partie commune ........ Hum .!!!. ..
Pourquoi hum ?
Quand le syndicat achète un lot pour en faire une conciergerie, le plus souvent, le bien acheté entre dans les parties communes. C'est l'évidence même !
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Gédehem
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Posté - 13 avr. 2021 : 10:12:39
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Que dire ........
Un lot privatif reste lot privatif, sans perdre de vue ici aussi que ce qui est "LOT de copropriété" est un ensemble comprenant toujours et indivisiblement une partie privative ET une fraction de parties communes à propriété partagée.
Plus simple de parler d'un LOT, que de parler "ensemble composé indivisiblement d'une partie privative à jouissance exclusive et d'une fraction de toute les choses communes de l'ensemble immobilier".
Même chose que pour ce qui est résumé sous l'appellation "syndicat", plus simple que "organisation/groupement doté de la personnalité juridique ayant la possibilité d'exprimer la volonté collective de ses membres afin de défendre leurs intérêts dans la propriété partagée d'un immeuble". 
Sur la fiche hypothécaire du lot acquit par ce groupement, il n'y a pas la place pour mettre l'appellation entière : "Syndicat des copropriétaires" résume l'affaire. Il en est ainsi pour tous les actes ou contrat décidés par la volonté majoritaire des indivisaires.
Pour le lot acquit par le syndicat afin de l'attribuer comme logement de fonction, il garde bien entendu sa qualité de "lot privatif" quant bien même il entre dans le "pot commun" dont la propriété est partagée.
Mais il ne devient certainement pas une partie commune, partie indéfinie. Ce lot est traité comme une partie commune, ce qui n'est pas du tout la même chose, ce que précise L.16.
A ce propos, comme pour le 14-2 (et d'autres articles) on aura relevé la rédaction folklorique de L.16 :
Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif.
"des parties privatives" Diantre, voila que des parties privatives se baladent toutes seules, détachées de la fraction de parties communes qui leurs sont indivisiblement attachées !
Il semblait pourtant que dans nos copropriétés il n'existerait que des "lots" dont chacun connait la composition. Sauf le rédacteur, sans doute, qui ne savait pas trop de quoi il s'agissait, comme cela arrive hélas trop souvent.
Ou alors la moquette .....
Il faut dire pour pour nombre de copropriétaires, ils ont acheté un appartement, point barre, la notion de "lot" leur passant par dessus la tête.
Quant à celle de "syndicat" ... "C'est pas mes oignons, c'est l'affaire du syndic" .....
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Édité par - Gédehem le 13 avr. 2021 10:35:38 |
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JPM
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Posté - 13 avr. 2021 : 18:06:25
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Lorsque le syndicat fait l'acquisition d'un lot, il convient de préciser si le bien acquit demeurera un lot ou si, au contraire, il viendra en extension des parties communes. Dans ce cas il doit y avoir modification de l'état descriptif de division à l'issue laquelle le lot disparait.
Gedehem écrit : citation: Pour le lot acquit par le syndicat afin de l'attribuer comme logement de fonction, il garde bien entendu sa qualité de "lot privatif" quant bien même il entre dans le "pot commun" dont la propriété est partagée.
C'est inexact à moins que la survie du lot ait été choisie, ce qui est possible.
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Gédehem
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Posté - 13 avr. 2021 : 19:27:28
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De mieux en mieux, ou de pire en pire ???
Problème de vue, sans doute .... , ou de l'enfumage !! 
"Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles-ci perdent pour autant leur caractère privatif."
Le syndicat n'a pas pouvoir de changer la nature du lot privatif (*), peu importe qu'il entre dans la propriété partagée par les copropriétaires, pas plus qu'il ne peut changer la nature d'un ascenseur ou la toiture du bâtiment...
La lampe du hall d'entrée comme son interrupteur, la poignée de la porte ou l'escalier sont et restent "lampe, interrupteur, poignée de porte, escalier", leur propriété partagée ne changeant rien à leur nature.
Même chose pour le lot privatif acquis pour servir de logement de fonction, le balai ou la tondeuse à gazon, le tout étant dans le "pot commun" appelée globalement et indistinctement "choses et parties communes" aux copropriétaires indivisaires.
Il me semble que nous avons fait le tour de la question, qui montre qu'il y a encore du travail à faire comprendre cette curiosité que semble être pour certains la propriété partagée "copropriété".
(*) ou alors unanimement pour le faire disparaitre : quel intérêt ?
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Édité par - Gédehem le 13 avr. 2021 19:43:27 |
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JPM
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Posté - 13 avr. 2021 : 22:54:59
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Code Laffond Stemmer sous art L 16 n° 57 2
Lorsque l'assemblée décide d'acquérir un bien, il importe que la délibération précise si cette acquisition est destinée à constituer une partie commune (auquel cas elle interviendra pour le compte des copropriétaires représentés par le syndic) ou une partie privative entrant dans le patrimoine du syndicat (auquel cas l'achat sera fait pour le compte du syndicat représenté, là encore par le syndic)
J'ai réalisé plusieurs opérations de ce type et je connais bien la chanson. C'est Me Zurfluh qui m'a corrigé la première résolution d'assemblée que j'avais établie. Il s'agissait de l'acquisition d'un lot pour faire une partie commune club de jeunes.
Pour ma part je considère qu'il n'y a aucune différence entre le patrimoine du syndicat et l'indivision des copropriétaires.
Le syndicat n'est propriétaire de rien. Il fait fonction de propriétaire comme c'est officiellement le cas pour le respect des obligations légales comme cela a été le cas pour les mises en conformité des ascenseurs. C'est toujours le propriétaire qui est obligé, en fait le syndic pour les copropriétés.
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Posté - 14 avr. 2021 : 07:20:57
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citation: Initialement posté par JPM
Code Laffond Stemmer sous art L 16 n° 57 2
Lorsque l'assemblée décide d'acquérir un bien, il importe que la délibération précise si cette acquisition est destinée à constituer une partie commune (auquel cas elle interviendra pour le compte des copropriétaires représentés par le syndic) ou une partie privative entrant dans le patrimoine du syndicat (auquel cas l'achat sera fait pour le compte du syndicat représenté, là encore par le syndic)
(...)
Pour ma part je considère qu'il n'y a aucune différence entre le patrimoine du syndicat et l'indivision des copropriétaires.
Le syndicat n'est propriétaire de rien. Il fait fonction de propriétaire comme c'est officiellement le cas pour le respect des obligations légales comme cela a été le cas pour les mises en conformité des ascenseurs. C'est toujours le propriétaire qui est obligé, en fait le syndic pour les copropriétés.
D'accord sur la première partie.
Conséquence de la dernière :
Un lot conservé (non supprimé pour être transformé en partie commune) entre dans le patrimoine de l'indivision des copropriétaires, et doit donc être considéré "comme une partie commune" par le syndicat des copropriétaires, qui doit entretenir les parties privatives, et peut éventuellement les louer, le produit étant un produit du syndicat. Il est exclu des votes ET des répartitions de charges puisque celle-ci ont pour but de répartir les charges entre les COPROPRIETAIRES.
C'est ni plus, ni moins que ce que nous disons depuis le début...
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andre78fr
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 Posté - 14 avr. 2021 : 09:48:15
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J'ai eu le cas d'une copropriété composée de petits bâtiments de 4 appartements, dans un de ces bâtiments se trouvait la loge du gardien, le règlement de copropriété prévoyait des parties spéciales pour chaque bâtiment. Ils ont voté des travaux (ravalement, isolation, je ne sais plus mais peu importe) sur ces parties spéciales et - vous le voyez venir - la question du coût pour les 3 copropriétaires du bâtiment avec l'appartement du gardien s'est évidemment posée...
Est-ce que "exclure les parties privatives du syndicat des répartitions de charges" revient à faire payer 1/3 des travaux à certains copropriétaires et 1/4 aux autres ? |
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JB22
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Posté - 14 avr. 2021 : 15:29:41
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"Est-ce que "exclure les parties privatives du syndicat des répartitions de charges" revient à faire payer 1/3 des travaux à certains copropriétaires et 1/4 aux autres ?"
C' est une des raisons pour laquelle je n' exclue rien.
Je calcule les charges du lot privatif appartenant au syndicat, charges que je répartie ensuite entre les autres copropriétaires. |
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Posté - 14 avr. 2021 : 18:44:09
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Ce n'est pas cela la solution : c'est du bricolage !
Une loge de gardien n'a rien à faire dans une copropriété en tant que lot privatif : c'est le type même des cas où il faut supprimer le lot et en faire une partie commune générale !
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JPM
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Posté - 14 avr. 2021 : 18:54:26
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Réponse facile car le cas n'est pas ultra rare
Dans ce cas il existe toujours une clause du règlement de copropriété organisant la contribution des lots des bâtiments A B et C aux charges des travaux dans le bâtiment D où se trouve la loge.
Il peut même y avoir une clause prévoyant une contribution aux charges courantes pour le chauffage par exemple.
Il faudrait seulement rechercher de la jurisprudence concernant les cas très exceptionnels dans lesquels cette clause a été omise.
Ajout : dans ce cas la loge est une partie commune soit d'origine, soit acquise avec affectation comme partie commune
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Édité par - JPM le 14 avr. 2021 18:57:23 |
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JPM
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Posté - 14 avr. 2021 : 19:31:40
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D'accord sur la première partie.
Conséquence de la dernière :
Un lot conservé (non supprimé pour être transformé en partie commune) entre dans le patrimoine de l'indivision des copropriétaires, et doit donc être considéré "comme une partie commune" par le syndicat des copropriétaires,
Un lot conservé lors de l'acquisition ne peut pas être une partie commune !!!!!!!!!!!! Il est indivis entre tous les copropriétaires
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JPM
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Posté - 14 avr. 2021 : 23:12:46
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Je corrige la présentation de mon message précédant
Universimmo :
citation: D'accord sur la première partie.
Conséquence de la dernière :
Un lot conservé (non supprimé pour être transformé en partie commune) entre dans le patrimoine de l'indivision des copropriétaires, et doit donc être considéré "comme une partie commune" par le syndicat des copropriétaires,
Un lot conservé lors de l'acquisition ne peut pas être une partie commune !!!!!!!!!!!! Il est indivis entre tous les copropriétaires
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JB22
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Posté - 15 avr. 2021 : 00:09:31
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J' ai connu une copropriété composée de six bâtiments disposant d' une loge partie commune située dans le bâtiment C.
Le règlement de copropriété établi par un syndic, expert auprès du tribunal, prévoyait pour le bâtiment C des tantièmes de charges Bâtiment C pour cette partie commune.
Ces charges étaient, ensuite, réparties entre les copropriétaires suivant les tantièmes généraux.
C" est ce "bricolage" (rédaction Universimmo) que j' applique dans mon logiciel pour une partie privative appartenant au syndicat.
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Posté - 15 avr. 2021 : 08:52:24
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citation: Initialement posté par JPM
Un lot conservé lors de l'acquisition ne peut pas être une partie commune !!!!!!!!!!!! Il est indivis entre tous les copropriétaires
Nous avons dit "comme une partie commune", puisque justement il appartient à l'indivision !
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JPM
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Posté - 15 avr. 2021 : 10:12:19
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NON !
Un lot échu au syndicat à raison de l'absence d'enchérisseur est dans l'indivision mais n'est pas une partie commune |
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Gédehem
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Posté - 15 avr. 2021 : 11:13:37
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On en est encore là ?
Les parties communes sont la propriété indivise des indivisaires copropriétaires, mais pas le lot acquis par les copropriétaires puisqu'il est dans l'indivision mais pas dans les parties communes indivises ...
Gloup gloup ......
Vraiment du mal, cette propriété partagée ....
Un lot privatif acquis par le syndicat tombe dans le "pot commun" dont la propriété est partagée (c'est cela la "copropriété'), mais reste 'lot privatif' alors traité COMME il en est de l'ensemble des parties communes en indivision (propriété partagée) entre propriétaires de lots.
Lot acquis et ensemble des choses et parties communes, même combat partagé.
What else ?
Au passage : le balai ou la tondeuse, dans quel tiroir les ranger ?
Dans le 'pot commun' parties communes dont la propriété est partagée ?
Ou dans l'indivision entre copropriétaires membres du syndicat ?
Pardon : on les range dans le garage à vélos ..... |
Édité par - Gédehem le 15 avr. 2021 11:22:04 |
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Posté - 15 avr. 2021 : 11:43:26
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citation: Initialement posté par JPM
NON !
Un lot échu au syndicat à raison de l'absence d'enchérisseur est dans l'indivision mais n'est pas une partie commune
Traiter "comme une partie commune" ne veut pas dire que "c'est une partie commune" au sens de l'article 3 de la loi...
Nous ne pouvons être plus clairs... |
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JPM
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Posté - 15 avr. 2021 : 11:59:43
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Le lot comporte impérativement une partie privative et une quote-part des parties communes
Il ne peut donc être traité comme partie commune
De ces parties communes il ne comporte qu'une quote-part.
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lot privatif apartenant a la copropriété 
