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JPM
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 Posté - 11 avr. 2021 : 14:51:13
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Gédehem
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Posté - 11 avr. 2021 : 15:43:06
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Pourtant il y a X posts sur 2 pages ..!!...
UI, post 7 :
"Un lot ne peut pas appartenir au syndicat des copropriétaires, celui-ci ne pouvant avoir d'autres actifs que des créances.
Il appartient donc aux copropriétaires et doit donc être assimilé aux parties communes. Tant qu'il n'a pas de propriétaire, il doit en conséquence être retiré des répartitions, ses charges étant ipso facto réparties entre les autres copropriétaires.
Un compte pour un tel lot est une aberration, ça n'a en effet pas de sens au regard des fondamentaux de la copropriété."
Aberration du fait de la confusion "Syndicat/indivisaires" qui ne forment qu'un.
Le lot acheté par la volonté des indivisaires entre dans le patrimoine des indivisaires chacun selon sa part.. D'où son traitement "comme une partie commune"
C'est par facilité de langage que l'on parle "acquisition par le syndicat", facilité trompeuse, certains (beaucoup ?) comprenant que le "syndicat" serait une entité distincte de l'ensemble des indivisaires (*), 'syndicat' qui deviendrait alors propriétaire du lot privatif.
UI le souligne : il faut revenir, et alors s'en tenir, aux fondamentaux de la copropriété.
(*) Il est vrai qu'en France, royaume de l'individualisme forcené, on a beaucoup de mal avec toute forme d'organisation collective, qui plus est quasi autogestionnaire comme notre copropriété. |
Édité par - Gédehem le 11 avr. 2021 16:09:31 |
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JPM
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Posté - 11 avr. 2021 : 17:14:57
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Ce n'est pas une solution. C'est une conception !
Il est bien clair que le lot est la propriété indivise de tous les copropriétaires
Doit on regretter que l'on dise aussi qu'elle est la propriété du syndicat, alors que celui ci réunit l'intégralité des copropriétaires ?
C'est vraiment un mince détail qui est dépourvu de conséquences matérielles ou intellectuelles.
Ce qui m'importe est qu'on ne dise pas que l'article 10, d'ordre public, énonce que les charges ne sont pas réparties entre les lots mais entre les copropriétaires.
Que dites vous de l'article 14-2 : citation: Les sommes versées au titre du fonds de travaux sont attachées aux lots et définitivement acquises au syndicat des copropriétaires.
C'est d'autant plus ridicule que la pratique d'utilisation d'un fonds de ce genre est de rembourser chacun des copropriétaires et d'appeler une somme équivalente. Le syndicat rembourse une somme qui lui est acquise  
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JB22
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Posté - 11 avr. 2021 : 17:35:49
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"JB écrit justement : "Le syndicat ne supporte pas de charges."
Parce que les charges des lots appartenant au syndicat sont réparties entre les autres copropriétaires.
Les charges des lots existent quel que soit le propriétaire et doivent être reparties. |
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Gédehem
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Posté - 11 avr. 2021 : 18:00:09
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"Parce que les charges des lots appartenant au syndicat sont réparties entre les autres copropriétaires."
Le syndicat serait donc "copropriétaire", mais par une pirouette salto arrière ce sont "les autres copropriétaires" qui supporteraient les charges de ces lots privatifs .....
"Amusant" ..... 
Pourtant, JPM ..... : Il est bien clair que le lot est la propriété indivise de tous les copropriétaires
Pas clair pour tout le monde, à l'évidence ....
Que dire sur la rédaction du 14-2 ?
Que la moquette du rédacteur était épaisse ....
Mais c'est un autre sujet.
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Édité par - Gédehem le 11 avr. 2021 18:04:49 |
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JPM
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Posté - 11 avr. 2021 : 18:48:00
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Il ne faut pas trop généraliser :
Si le lot est utilisé comme loge de la concierge, le syndicat supporte les charges dans un premier temps. Le syndic est amené à faire des distinctions entre ce que le syndicat "propriétaire" supporte et ce que le syndicat "employeur " supporte.
Dans ce même cas la retenue de salaire correspondant à une sorte de loyer pour le logement est un profit pour le syndicat employeur et pas pour le propriétaire.
Le syndicat peut avoir un lot venu de l'absence d'enchérisseur sur une saisie immobilière. Dans ce cas il peut le louer. La location est consentie par le syndicat des copropriétaires. Il y a tout un travail à faire pour le recouvrement des charges locatives récupérables.
Bref ! Pour être clair il est indispensable dans bien des cas que le syndicat soit considéré comme propriétaire. Vous ne ferez jamais signer un bail par 15 indivisaires qui, d'ailleurs, ne se mettraient pas d'accord sur le choix du locataire.
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Posté - 11 avr. 2021 : 19:10:18
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Mais le syndicat des copropriétaires le loue en tant que partie commune, dont il a la charge ! Car sans copropriétaire, c'en est une, elle fait partie du patrimoine des copropriétaires !
Pourquoi couper les cheveux en 4 ! Et vouloir faire dire à l'article 10 autre chose que ce qu'il dit (ce que la Cour de cassation sanctionne systématiquement) et faire encore mille circonlocutions pour dire que le lot appartient aux copropriétaire et au syndicat des copropriétaires, mais que le syndicat est propriétaire sans l'être et que c'est pour cela qu'il n'y a pas de compte d'actif, etc. C'est du gloubi boulga incompréhensible sans avoir fumé un hallcinogène... |
Édité par - rédaction Universimmo le 11 avr. 2021 19:10:55 |
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Gédehem
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Posté - 11 avr. 2021 : 20:52:54
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"Bref ! Pour être clair ..... "
Même avec des JVN, on n'y voit pas plus clair ......
"Vous ne ferez jamais signer un bail par 15 indivisaires qui, d'ailleurs, ne se mettraient pas d'accord sur le choix du locataire. "
Que vient faire cette surprenante remarque, quel rapport avec la question ?
15 ou 956, chacun sait que tous les actes ou contrats décidés par les indivisaires sont mis en oeuvre par le mandataire de leur groupement, le syndic, prestations de services, contrat de travail, vente, location, modification RDC, etc ....
Peut être pour faire diversion ou noyer le poisson dans la mayonnaise .....
JVN : jumelles de vision nocturne. |
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JPM
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Posté - 11 avr. 2021 : 22:44:22
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Conclusion calme et tranquille :
Universimmo a écrit : citation: Un lot ne peut pas appartenir au syndicat des copropriétaires, celui-ci ne pouvant avoir d'autres actifs que des créances. Il appartient donc aux copropriétaires et doit donc être assimilé aux parties communes. Tant qu'il n'a pas de propriétaire, il doit en conséquence être retiré des répartitions, ses charges étant ipso facto réparties entre les autres copropriétaires. Un compte pour un tel lot est une aberration, ça n'a en effet pas de sens au regard des fondamentaux de la copropriété.
L'article 16 al 2 de la loi :citation: Le syndicat peut acquérir lui même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celles ci perdent pour autant leur caractère privatif
Code de la copropriété Lafond Roux : Lorsque le syndicat acquiert ou aliène des parties privatives, il agit en son nom personnel et peut dès lors, au plan de la publicité foncière être assimilé à un propriétaire ordinaire. Il en résulte notamment qu'une fiche personnelle doit être créée au nom du syndicat à l'occasion de l'acquisition à son profit de parties privatives et annotée comme le serait celle de tout acquéreur (Sous art 16-1 de la loi n° 57 2)
A la suite l'indication que j'ai donnée plus haut : Lorsque l'assemblée décide d'acquérir un bien, il importe qua délibération précise si cette acquisition est destinée à constituer une partie commune ou une partie privative entrant dans le patrimoine du syndicat.
Y-a-t-il, oui ou non un conflit frontal entre ces deux citations ?
Celle du Code est accompagnée d'une collection d'arrêts de jurisprudence ou d'arguments tirés notamment des textes sur la publicité foncière.
La situation s'aggrave avec M. Capoulade mettant à jour l'ouvrage de Givord et Giverdon Ed 2012/2013 656 : " Cette question ne soulève pas de difficulté au point de vue juridique en ce sens que le syndicat personne morale achète normalement pour son compte des locaux ou immeubles dont il devient propriétaire.
Guy Sabatié est dans le même sens Copropriété 2015 2016 32-18
Mme Kischinewsky Broquisse n'a pas négligé cette question Ed 1989 n° 305
Elle constate que les textes créent un paradoxe. Elle constate que le syndicat peut se créer un patrimoine propre.
On en vient ainsi à la solution qui parait raisonnable
Pas de problème pour l'achat d'une partie destinée à devenir une partie commune.
Pour un lot appartement ? il reste privatif mais tombe fatalement dans l'indivision entre les copropriétaires.
Faut il alors faire un plus grand pas pour dire que la trésorerie du fonds travaux tombe également dans cette indivision ? Pourquoi pas, dès lors qu'elle a bien été appelée au prorata des tantièmes généraux de copropriété et que les emplois successifs ont été pareillement traités.
Le test sur : quid en cas de liquidation du syndicat ? Ces fonds seront réattribués sans aucune difficulté.
Il reste à obtenir l'accord des courtiers en syndics.
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JB22
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Posté - 12 avr. 2021 : 00:05:24
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"Parce que les charges des lots appartenant au syndicat sont réparties entre les autres copropriétaires."
De Gédehem
Le syndicat serait donc "copropriétaire", mais par une pirouette salto arrière ce sont "les autres copropriétaires" qui supporteraient les charges de ces lots privatifs .....
"Amusant" ..... "
Mais c' est ce que vous faites puisque pour vous toutes des charges de tous les lots y compris ceux du syndicat "sont réparties entre les autres copropriétaires."
Votre message du 9 avril "Bien qu'affecté de tantièmes, généraux ou spéciaux (principe du lot privatif), ce lot ne supporte pas de charges, celles ci étant indistinctement réparties entres les copropriétaires."
Si pour vous c' est "amusant" je trouve votre position lassante. |
Édité par - JB22 le 12 avr. 2021 00:15:05 |
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JPM
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Posté - 12 avr. 2021 : 07:50:37
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Si l'appartement concerné est loué, qui encaisse finalement les loyers encaissés ?
Tous les copropriétaires indivis bien sur.
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Sunbird
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 Posté - 12 avr. 2021 : 12:06:10
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Si on considère ce lot comme un lot privatif appartenant au syndicat, comment comptabilise-t-on ces tantièmes lors des AG, à qui envoyons nous la convocation, qui vote?
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JB22
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Posté - 12 avr. 2021 : 14:04:16
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"comment comptabilise-t-on ces tantièmes lors des AG, à qui envoyons nous la convocation, qui vote?"
La réponse est dans l' article 16 de la loi du 10 juillet 1965 : "Il (le syndicat) ne dispose pas de voix, en assemblée générale au titre des parties privative acquises par lui." |
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JPM
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Posté - 12 avr. 2021 : 14:28:02
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Si le lot est doté de 50 / 1000
Le total des voix de tous les copropriétaires est ramené à 950. Le lot ne vote pas.
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Gédehem
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Posté - 12 avr. 2021 : 15:16:57
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Ah, Broquisse, Capoulade et Giverdon à la rescousse .....
Il y avait longtemps .....
Il y a des lustres que la copropriété pose problème à certains, et des plus éminents, au point que même le Code civil de 1804 n'y a consacré que quelques lignes (art.664), tant cette organisation déplaisait.
Et qu'il a fallut attendre 1938 pour voir le 1er texte portant statut de la copropriété, texte élaboré durant le Front populaire. Période qui n'est pas sans intérêt pour comprendre sa nature, de propriété partagée d'un immeuble.
Au pays ou le droit de propriété est quasi sanctifié depuis la Révolution, cela indispose : mise en commun de capitaux, partage de propriété : un scandale !! 
1938, alors que la copropriété existe depuis 4 ou 5000 ans (Babylone). C'est dire la frilosité de beaucoup dans cette affaire, à commencer par le législateur..
Le statut de 65 n'a rien changé sur le fond, si ce n'est qu'il a rendu obligatoire les principales dispositions.
Sauf que depuis, nombreux sont ceux qui souhaitent revenir sur ces fondamentaux. Pourquoi en rester à la propriété commune, partagée ?
Une 'association' L.1901 ? Impossible, trop dangereux : elle peut élaborer librement ses statuts. Scandale ....
Ne faudrait-il pas tendre vers un système de type 'société', s'agissant de rassembler un groupe de personnes ayant des intérêts communs ?
C'est dans ce sens que certains orientent leur recherches et écrits, avec pour objectif de transformer peu à peu la nature même de ce qu'est cette organisation particulière, qui, de plus, fait remarquable, n'a pas une structure pyramidale : un chef en haut, des sous chefs, des sous sous chefs, et ainsi de suite dans une chaine hiérarchisée, contrairement à la grande majorité des organisations collectives.
En copropriété, organisation collective, il n'y a pas de chaine hiérarchisée.
Pas possible : c'est du communisme, les chars Russe à nos portes ..... : freinons tout cela.
Détacher l'organisation collective "syndicat" de l'ensemble des indivisaires est un non sens. Prétendre que ce 'syndicat' pourrait devenir propriétaire distinctement de l'ensemble des indivisaire c'est inventer une nouvelle organisation qui n'est pas celle de la copropriété, de la propriété collective sur un immeuble.
S'il faut changer d'organisation, il faut le dire clairement.
Mais on ne peut dévoyer le système avec des constructions déviantes, quasi partisanes.
Pour le moment, ce n'est pas trop le cas, même si des brèches peuvent être faites ici ou là . Restons aux fondamentaux. |
Édité par - Gédehem le 12 avr. 2021 15:27:35 |
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JPM
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Posté - 12 avr. 2021 : 17:04:49
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Autres lectures
Réponse du ministère : Justice
publiée dans le JO Sénat du 03/12/1992 - page 2692
Réponse. - Dans les immeubles soumis au régime de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les parties communes ne sont pas la propriété du syndicat des copropriétaires. Elles sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux. Par application de cette règle inscrite dans l'article 4 de la loi précitée, le syndicat des copropriétaires qui acquiert une partie privative qu'il pourrait affecter à un usage commun mais préfère transformer en partie commune se livre à un acte d'acquisition qui entre dans son patrimoine propre et à un acte de disposition au profit des copropriétaires. Les décisions concernant les actes d'acquisition immobilière et les actes de dispositions autres que ceux portant sur les parties communes visés par l'article 25 d sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
De cela je fais ressortir : citation: le syndicat des copropriétaires qui acquiert une partie privative qu'il pourrait affecter à un usage commun mais préfère transformer en partie commune se livre à un acte d'acquisition qui entre dans son patrimoine propre et à un acte de disposition au profit des copropriétaires.
C'est la présentation d'un mécanisme assez joli !
Le syndicat des copropriétaires peut acquérir
Il a le choix de l'affecter à un usage commun ou le transformer en partie commune
Alors il y a d'une part acquisition d'un bien qui entre dans le patrimoine propre du syndicat
et d'autre part acte de disposition au profit des copropriétaires
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Posté - 12 avr. 2021 : 17:47:19
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Tout cela est- un pataugeage assez pathétique, de la part de grands juristes patentés ! Cela prouve que la nature du syndicat des copropriétaires est nébuleuse dans l'esprit de beaucoup et pas des moindres ! Objet juridique original s'il en est !
Lorsqu'il a été question de traduire tout cela en règles comptables, qui ne souffrent pas de considérations fumeuses, les rédacteurs ont tranché dans un sens qui n'est visiblement pas celui de nos sommités. Mais celles-ci sont-elles capables de faire le lien avec la comptabilité, vu que la plupart du temps les juristes sont fâchés avec les chiffres ? Et pourtant, il n'y a rien de plus juridique que la compta...
En tous cas, si on admet que le syndicat des copropriétaires puisse avoir un patrimoine propre, il nous faut une classe 2 Immobilisations, des amortissements et des dotations aux provisions pour risques et charges. Sinon c'est une fois de plus du gloubi boulga.
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Posté - 12 avr. 2021 : 17:57:00
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Rendons hommage à Mme Kischinewsky Broquisse qui constate que "les textes créent un paradoxe"...
Vous dites JPM :
"Pas de problème pour l'achat d'une partie destinée à devenir une partie commune.
Pour un lot appartement ? il reste privatif mais tombe fatalement dans l'indivision entre les copropriétaires."
Ne voyez-vous pas la contradiction interne de cette affirmation, et avec le fait que l'appartement puisse entrer dans le patrimoine propre du syndicat ? Les parties communes sont une indivision entre les copropriétaires, pas un patrimoine propre !
Par exemple, pourrait-on -on dire que le patrimoine propre d'une ASL, acquis par transfert de propriété à son profit, est propriété indivise les membres ? Non évidemment !
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JPM
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Posté - 12 avr. 2021 : 18:05:32
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Un mot suffit
De Gedehem : citation: Prétendre que ce 'syndicat' pourrait devenir propriétaire distinctement de l'ensemble des indivisaire c'est inventer une nouvelle organisation qui n'est pas celle de la copropriété, de la propriété collective sur un immeuble.
Pourquoi distinctement ????
On se tue à vous dire qu'il y a identité entre le syndicat et la masse des copropriétaires indivisaires
Un arrêt de la Cour de cassation du 8 octobre 2015 précise que le syndicat des copropriétaires peut acquérir par usucapion.
C'est un point important mais il y a mieux encore : Il faut pour cela avoir eu avec la chose un rapport de propriétaire pendant 30 ans. Comment cela peut-il se faire ? Tout simplement les copropriétaires ont eu pendant 30 ans un tel rapport. Or il y a identité entre les copropriétaires et le syndicat. Celui ci exerce un droit collectivement créé
Le syndicat peut prescrire grâce aux actions des copropriétaires.
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JPM
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Posté - 12 avr. 2021 : 18:08:26
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Le syndicat est juridiquement transparent, l'ASL non.
Ce n'est quand même pas compliqué cela. |
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lot privatif apartenant a la copropriété 
