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bbra
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 Posté - 05 nov. 2009 : 21:02:37
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bonsoir à vs tous
suite à notre AG pour élire un nouveau syndic (3 ds notre proposition) aucun n'a été élu (aucun n'a eu 33% des suffrages) donc nous nous trouvons sans syndic. j'ai contacté un avocat, celui-ci m'a demandé en temps que présidente du conseil syndical d'envoyer un courrier en RAR à notre syndic sortant une demande de reddition des comptes.
Ma question est celle-ci : moi en temps que présidents ai-je le droit de faire cette demande ? j'ai beau lire tous les textes on me ramène au tribunal de grande intance ou au administrateur.
pouvez-vous me répondre SVP. Merci
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Édité par - quelboulot le 05 nov. 2009 21:42:09 |
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bbra
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Posté - 05 nov. 2009 : 21:05:20
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je suis désolé je me suis trompée se n'ai pas le syndic sortant
encore désolé |
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Posté - 05 nov. 2009 : 21:27:59
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Décret de 1967 citation: Article 46
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 11 JORF 14 juin 1986
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 - art. 7 () JORF 15 février 1995
A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoqués à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membres du conseil syndical.
La même ordonnance fixe la mission du syndic et, sous réserve des dispositions du dernier alinéa du présent article, la durée de celle-ci ; la durée de cette mission peut être prorogée et il peut y être mis fin suivant la même procédure.
Indépendamment de missions particulières qui peuvent lui être confiées par l'ordonnance visée à l'alinéa 1er du présent article, le syndic ainsi désigné administre la copropriété dans les conditions prévues par l'article 18, 18-1 et 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 et par le présent décret. Il doit notamment convoquer l'assemblée générale en vue de la désignation d'un syndic deux mois avant la fin de ses fonctions.
La mission du syndic désigné par le président du tribunal cesse de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
Laissez votre avocat... à ses chères études...et voir le TGI et son pt ...
Question : comment avez-vous préparer cette AG pour en arriver à ce résultat ????? |
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Édité par - quelboulot le 05 nov. 2009 21:42:28 |
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Gédehem
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Posté - 05 nov. 2009 : 21:43:26
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bbra touche du doigt un problème qu'il faut faire sortir de la tête des copropriétaires : la mise en concurrence est un piège !
Beaucoup protestent lorsqu'il n'y a qu'une proposition (contrats, travaux, syndics, etc ..) !
Sauf que lorsque les choses sont mal faites, mal préparées, c'est l'échec, les copropriétaires étant dans l'incapacité de choisir !
Lorsqu'on souhaite changer de syndic il ne faut pas arriver à l'AG avec 3 propositions. Il faut préalablement (CS, commission ad hoc) faire le tri et ne proposer que 2 candidats. Le sortant étant écarté à priori, c'est par la candidature du nouveau que commencera le vote et si tout va bien sera désigné.
Si on vient avec 3 ou 4 propositions (il y a des masos partout !), il est impératif que ceux ayant procédés aux recherches et tracatations commerciales viennent expliquer leur souhait, leur meilleur choix (ou le moins mauvais !)
Pourquoi ?
Parce qu'il faut éviter la mésaventure de notre ami : la dispersion de voix
Faute d'avoir sans doute bien préparé l'AG, ne vous reste plus que les yeux pour pleurer et, une fois séchées les larmes, le recours au TGI en passant par la case avocat. 
Vous avez une autre solution ! 
Un des 3 candidats, je pense surtout à 1 desc2 nouveaux, sortait sans doute du lot, ou du moins semble être pas mal, même s'il n'a pas obtenu les voix suffisantes.
Vous pourriez négocier avec lui qu'il vous aide dans la procédure, son avocat déposera en votre nom la requête, qui proposera la candidature comme administrateur provisoire de ce Cabinet, lequel une fois nommé convoquera l'AG ... qui le désignera à la fonction de syndic pour un an. 
Mais bien entendu, vous dvez en être d'accord et lui aussi.
A défaut, c'est le sort commun. Vous tomberez sur n'importe qui qui va vous ballader 6 mois juste pour encaisser sa rémunération ....
PS : l'avocat qui vous a donné ce conseil, c'est un pénaliste, un spécialiste du droit de la famille ???
Parce qu'en copropriété, il lui faut retourner à ses chères études .... |
Édité par - Gédehem le 05 nov. 2009 21:47:39 |
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Posté - 06 nov. 2009 : 08:18:29
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on pourrait peut-être s'appuer sur le second alinéa du 25-1 citation: Article 25-1 En savoir plus sur cet article...
Créé par Loi 2000-1208 2000-12-13 art. 81 5° JORF 14 décembre 2000
Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
vous pourriez demander au syndic sortant de reconvoquer une AG sur ce point à l'OdJ.
Car en effet, on pourrait arguer qu'avant d'appliquer la procédure de l'article 46, toutes le procédures d'obtention d'une majorité n'ont pas été mises en jeu.
En effet, il n'a pas été voté contre les propositions des 3 syndics, mais que le défaut d'obtention d'une majorité réglementaire n'a pas permis de mettre en place un second vote direst à l'article 25-1.
Encore faudrait-il quele syndic sortant, qui risque de ne pas être réélu accepte.... dans ce cas il faut mise en demeure par le président du CS, etc...
Conseil préalable : aller faire une copie de la liste d'émargement de l'AG avant toute démarche  |
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bbra
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Posté - 06 nov. 2009 : 11:10:56
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bonjour et merci à vs
lors de l'élection en AG le 28 ocobre 2009 de notre nouveau syndic voici se qu'il en est ressorti
Syndic A dont le contrat se terminait au 30 ocobre 2009 a eu 22 700 tantième
Syndic B que nous voudrions avoir comme tel a eu 30 126 tantième
Syndic C a eu 4100 Tantième
Abs 4599 tantième
suite à ces résultats l'AG a pris fin. J'ai contacté aussitôt le Syndic B, l'avocat afin que celui-ci demande au Président du TGI de désigner un administrateur ou un syndic selon les textes de loi en vigueur.
Mais le Syndic A a reconvoqué une AG pour le 25 nov. 2009 bien qu'il ne soit plus syndic de notre Copro depuis le 30 ocotobre 2009.
Pour ma part je pense qu'il n'avait aucun doit . Ai-je raison ? |
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Posté - 06 nov. 2009 : 12:00:22
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bbra : citation: bonjour et merci à vs
lors de l'élection en AG le 28 ocobre 2009 de notre nouveau syndic voici se qu'il en est ressorti
Syndic A dont le contrat se terminait au 30 ocobre 2009 a eu 22 700 tantième
Syndic B que nous voudrions avoir comme tel a eu 30 126 tantième
Syndic C a eu 4100 Tantième
Abs 4599 tantième
Comment avez vous procéder aux votes. A ce que je comprends le président de scéance a demander à l'AG qui vote pour le syndic A, qui vote pour le B, qui vote pour le C, qui s'abstient ???
Si vous avez fait de cette façon il était assez évident que vous n'auriez aucune majorité significative.
Il aurait fallu demander à chacun des nouveaux syndics de défendre leur contrat devant l'AG INDIVIDUELLEMENT, les autres attendant en dehors de la salle de réunion.
l'AG AURAIT du voter sur chacun des Syndics individuellement et non comme vous l'avez apparement fait. Grosse erreur !!!
Syndic A : pour XXXX tantièmes, contre YYYYY tantièmes, Abstention ZZZZZ tantièmes
Syndic B : pour XXXX tantièmes, contre YYYYY tantièmes, Abstention ZZZZZ tantièmes
Syndic C : pour XXXX tantièmes, contre YYYYY tantièmes, Abstention ZZZZZ tantièmes
Si aucun des syndic n'avait atteint la majorité à l'article 25, vous auriez certainement un syndic qui aurait atteint les 33% des tantièmes totaux car le total du B et du C fait plus de 34%, alors un autre vote à l'article 25.1 était possible, et ce syndic aurait été élu.
Aucun des 2 nouveaux syndics ne vous a conseiller pour son élection ???
Une autre chose : pourquoi un copropriétaire ne s'est il pas présenté comme syndic bénévole, le temps de revoir ce problème de syndic, de n'en choisir qu'un seul ou deux, et de les présenter à une AG convoquée pour élir le syndic, par le syndic bénévole.
Vous êtes maintenant obligé d'aller au TGI pour la nomination d'un administarteur judiciaire, avec tous les frais supplémentaires qui en découleront !!!
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bbra
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Posté - 06 nov. 2009 : 13:02:44
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je suis entièrement d'accord avec vous, mais au début de l'AG le Syndic en place avec le consentement du Président du Conseil syndical (dont son mandat à lui aussi se finissait à la fin de l'AG) s'est accaparé le déroulement de l'assemblée.
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bbra
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 Posté - 06 nov. 2009 : 13:06:45
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Vous ne m'avez pas répondu concernant ma question 1ère
en tant que présidente du CS nouvellement élue puis-je demander au Syndic A la reddition des comptes ? |
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Gédehem
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Posté - 06 nov. 2009 : 15:27:39
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Votre urgence c'est de faire déposer requête en désignation d'un administrateur provisoire.
La convocation d'une AG par le syndic sortant est irrégulière, n'ayant plus qualité depuis le 29 octobre pour agir au nom de votre syndicat !
Vous parlez du mandat du sortant qui était à échéance du 30 octobre.
Sauf que, sur le fondement de D.art.46, lorsqu'une AG convoquée pour désigner le syndic ne le désigne pas, le syndic se retrouve sans syndic.
Autrement dit, l'AG appelée à désigner un syndic met fin automatique au mandat du sortant à la date de cette AG, peu importe l'échéance "de confort" initialement convenue.
Chez vous, depuis le 29.10.09 Ã 0h, il n'y a plus de syndic.
Il faut très vite faire déposer requête et surtout passer le mot (note de'info du CS) pour que personne n'aille à cette AG du 25.11 tout à fait irrégulière.
Notez que depuis le 29.10 l'ex-syndic ne peut ni recevoir ni engager de fonds, sauf peut être pour assurer le paiement de contrats courants du syndicat (type assurance, EDF, etc.) dont les factures sont en attente depuis 2 mois chez le comptable ... |
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maoyann
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Posté - 06 nov. 2009 : 15:40:19
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citation: Gédehem Posté - 06 nov. 2009 : 15:27:39
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Votre urgence c'est de faire déposer requête en désignation d'un administrateur provisoire.
La convocation d'une AG par le syndic sortant est irrégulière, n'ayant plus qualité depuis le 29 octobre pour agir au nom de votre syndicat !
Vous parlez du mandat du sortant qui était à échéance du 30 octobre.
Sauf que, sur le fondement de D.art.46, lorsqu'une AG convoquée pour désigner le syndic ne le désigne pas, le syndic se retrouve sans syndic.
Le syndicat se retrouve sans syndic ?
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Gédehem
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Posté - 06 nov. 2009 : 16:39:21
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Bien entendu, et merci d'avoir rectifier : syndicat sans syndic ....
(Promis, la prochaine fois j'enleve mes gants de boxe avant d'utiliser le clavier ....) |
Édité par - Gédehem le 06 nov. 2009 16:41:06 |
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Posté - 06 nov. 2009 : 16:42:11
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bbra : citation: Vous ne m'avez pas répondu concernant ma question 1ère
en tant que présidente du CS nouvellement élue puis-je demander au Syndic A la reddition des comptes ?
les comptes ne sont plus le problème du moment !!
Votre syndic sortant n'est plus le syndic depuis le 30 octobre, et à ce titre il ne peut plus rien faire, ni lancer des travaux voté par l'AG, ni exécuter les décisions de la dernière AG, ni rien payer du TOUT, et surtout il ne peut en aucun cas convoquer une AG.
En tant que copropriétaire, et également en tant que présidente du CS vous devez AU PLUS VITE déposer cette requ^te au TGI de nommer un administrateur judiciaire qui devra convoquer cette AG pour élir le syndic. A ce nouveau syndic élu, et vous devrez prendre la présidence de l'AG pour gérer cela correctement, l'ancien remettra dans le mois qui suit cette élection tous les documents comptbale, juridiques, et autres de votre syndicat.
Avez vous approuver les comptes lors de cette AG ??? Avez vous votez un quitus au syndic ???
Dès que vous aurez élu ce nouveau syndic, il vous suffira de prendre RDV pour consulter les comptes, et faire votre mission de CS.
Pourquoi personne n'a réagi lorsque l'ancien président du CS et le syndic ont pris en main cette AG ??? le syndic n'a pas à diriger une AG, et le président du CS redevient simple copro. A t'il été élu président de scéance ???
En ce qui concerne les comptes, vous pouvez commencer à compter les frais du mandataire judiciaire, les frais de l'AG pour élir le syndic, ..........
Les copropriétaires se sont mis dans ce pétrin tous seuls enn'élisant pas de syndic pro, et un syndic bénévole ensuite
pour éviter le tribunal et le mandataire judiciaire.
Ces décisions idiotes ne sont pas la faute du syndic ou de l'ancien président du CS, mais de chacun d'entre vous. Syndic et CS ne décident de rien !!!!! |
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Posté - 06 nov. 2009 : 17:56:36
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bbra j'ai l'impression que votre syndic sortant applique la procédure que je préconisai.
Pouvez vous nous dire quelle était la résolution qui avait mis en place le syndic sortant, comment était libéllé sa fin de mandat.
vous devriez en profiter car cela vous coutera bien moins cher.... qu'un administrateur provisoire.
et votre pb de reddition n'est pas important par rapport au pb actuel. Et à quoi vous servira la reddition des comptes ? |
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Posté - 06 nov. 2009 : 18:20:43
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rambouillet : citation: vous pourriez demander au syndic sortant de reconvoquer une AG sur ce point à l'OdJ.
Son mandat est échu depuis le 30 octobre, et l'AG n'a pas renouvellé son contrat !!!
Il ne peut convoquer l'AG car il n'est plus le mandataire du SDC.
Sur quel base légale pourrait il le faire ???
l'AG n'a pas élu de syndic, le seule sortie possible est le mandatiare judiciaire. |
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bbra
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Posté - 06 nov. 2009 : 18:52:56
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lors de l'AG pour la constitution du bureau je me suis présentée pour être Présidente mais je n'ai pas été retenue, par contre le Président du CS s'est présenté et il a été élu comme chaque année.
Comment si prendre pour que les copropriétaires ne viennent pas à cette AG illégale? J'ai déjà reçu des pouvoirs. |
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Posté - 06 nov. 2009 : 19:04:24
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philippe, vous dites le mandat est échu le 30 octobre, mais on ne connait toujours pas la résolution qui l'a mis en place ; donc rien ne dit que son mandat est échu au 30.
quant à la procédure que je préconisai, lisez plus avant ou plutôt remémorez vous ce que j'ai écrit plus haut... |
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bbra
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Posté - 06 nov. 2009 : 19:22:54
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projet de résolution
l'assemblée Gle aprés avoir délibéré, désigne F en qualité de syndic, selon contrat joint à la convocation, à compter de la présente assemblée, jusqu'à la date de l'Assemblée Générale appelée à statuer sur les comptes de l'exercise arrêté au 30 septembre 2010 ou celle convoquée en application de l'article 25-1, dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965, statuant aux conditions de majorité simple.
Son mandat prendra fin, en état de cause, au plus tard le 31 mars 2011.
Idem de projet de résolution pour les deux autres Syndics. |
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nefer
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Posté - 06 nov. 2009 : 19:45:44
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citation: Initialement posté par rambouillet
philippe, vous dites le mandat est échu le 30 octobre, mais on ne connait toujours pas la résolution qui l'a mis en place ; donc rien ne dit que son mandat est échu au 30.
quant à la procédure que je préconisai, lisez plus avant ou plutôt remémorez vous ce que j'ai écrit plus haut...
à partir du moment ou la nomination du syndic est à l'ordre du jour d'une AG, le mandat du syndic se termine le jour de l'AG |
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Posté - 06 nov. 2009 : 19:57:58
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rambouillet : J'ai bien lu votre post, et je vous répondrais que le syndic sortant n'a pas été renouvellé ou élu.
bbra vient de nous confirmez cela.
Son SDC n'a plus de syndic, la convocation qu'il vient d"envoyer est illégale. Il n'a plus le droit de gérer cette copropriété, ni de convoquer une AG, juste pour se faire élir peut-être !!!!!
bbra : Vous pouvez toujours informer les coprorpiétaires que cette convocation est totalement illégale, et que l'ancien syndic n'a aucun pouvoir pour la convoquer, et que personne n'a ce pouvoir car l'AG n'a pas élu son mandataire syndic.
Aux copropriétaires de prendre leur responsabilité, il devront bien passer par l'administrateur judiciaire. Toute autre action pour éviter des frais supplémnetires serait attaquableau tribunal, et votre SDC perdrait encore du temps et de l'argent.
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bbra
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Posté - 06 nov. 2009 : 20:56:40
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c'est bien se que j'avais compris mais je voulais une affirmation par apport au texte de loi et à votre expérience. Maintenat mon problème c'est d'informer les copros de ce fait. dois-je les informer de ce qui se passe en leur envoyer un courrier en AR, ou attendre la décision du TGI, sachant que ds la copro ns avons 97 bailleurs sur 214 et que les copros qui habitent sur place vont se rendre à la future AG |
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