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fluo
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 Posté - 20 déc. 2009 : 00:38:27
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citation: Une question que je me pose dans vos cas, et qui ne me touche pas, mais qu'avait deja mentionné:
Est-il 'encore' possibel pour vous de faire des lots de petits achats antérieurs pour en faire un élément amortissable, donc que vous pouvez encore utiliser en 2009, 2010, et pslu loin, avec des dépenses faites en 2008, 2007, etc....
Ca me parait un peu risqué, mais si la préponse est positive, ca vaut le coup.
Je viens de m'entretenir longuement avec l'expert comptable et il me confirme que ce que j'ai fait est tout à fait cohérent : IL est possible de regrouper les factures pour faire un lot et le mettre en immo (donc l'amortir)
Il a juste tiqué sur mes frais de première installation. Vu le faible montant, je ne vais pas m'attirer d'ennuis.
citation: L'inconvénient du choix de cette option est que si en 2010 vous achetez un nouveau bien par exemple de 100 000 euros avec 10 000 euros de frais liés, vosu devrez obligatoirement maintenir pur ce nouveau bien l'option précédente, cad amortir sur 110 000 euros, alors que vous auriez peut-etre préféré déduire 10 000 en 2010 et amortir 100 000 sur les années suivantes.
Selon lui, il n'y a aucune contrainte à faire de même. Le choix s'exerce par acquisition et on peut avoir dans la même compta 2 façons de procéder pour les frais d'achat.
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 Posté - 20 déc. 2009 : 10:05:47
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merci de ce nouveau retour d'infos.
Quelqu'un ici avait posté un extrait d'un texte réglementaire concernant en particulier la permanence des choix comptables, qui impose en particulier de ne pas changer ce genre d'option.
Je vais essayer de retrouver ca, mais c'était dans l'ancien forum. |
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Posté - 21 déc. 2009 : 10:14:31
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Permanence de la méthode cité par pimpon dans le fil suivant:
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=63956
j'en extrais ceci, qui me fait dire que votre comptable a un petit trou momentannée, sans doute causé par l'approche à vive allure des rennes du Père Noel:
citation: les droits de mutation, honoraires, commissions et
frais d’actes des immobilisations corporelles et incorporelles peuvent donc, sur option, soit
être rattachés aux coûts d’acquisition des immobilisations, soit comptabilisés en charge. Cette
option concerne également les titres immobilisés et les titres de placement.
Selon les dispositions du paragraphe 2.3 de l’avis n°2005-d du 1er juin 2005 du Comité
d’urgence :
« […]chacune des options doit être exercée de manière globale, comme toute méthode
comptable qui ne peut pas être appliquée de manière partielle. Ainsi une entreprise, qui opte
pour l’activation des frais liés à l’acquisition, doit activer tous les frais de cette nature. […] »
Le Comité considère que l’option peut être exercée de manière différenciée, dans le
respect du principe de permanence des méthodes, pour l’ensemble des immobilisations
corporelles et incorporelles d’une part, et pour l’ensemble des titres immobilisés et des
titres de placement d’autre part.
Ainsi une entreprise peut opter pour l’activation des frais d’acquisition des immobilisations
corporelles et incorporelles (l’option est globale pour ce premier ensemble), et opter pour la
comptabilisation en charges des frais d’acquisition des titres immobilisés et des titres de
placement (l’option est globale pour ce deuxième ensemble).
Il s'agit de décisions et de recommandations concernant la comptabilité, et non pas la fiscalité, mais ce qui me gène, c'est que c'est un comptable qui vosu a répondu, pas un fiscaliste.
Il m'étonnerait (mais après tout est-ce que cela peut arriver) que la DgI sooit d'un avis différent, d'autant qu'il faudrait alors avoir une comptablité respectant ces règles, et une seconde comptabilité a but fiscale ne respectant pas le code de la comptabilité.
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Posté - 21 déc. 2009 : 10:16:38
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citation: Il a juste tiqué sur mes frais de première installation Pär envie, ou par réprobation?
Qu'en a t'il pensé? |
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fluo
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Posté - 21 déc. 2009 : 23:47:19
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Il a juste tiqué sur mes frais de première installation Pär envie, ou par réprobation? Qu'en a t'il pensé?
En fait, j'avais mis la location de la camionette pour l'aménagement et 2 Allers-retours pour aller visiter (comme vous l'aviez indiqué dans un de vos messages).
Pour lui, ce sont plutôt des charges (perdues car j'étais en micro-bic).
Toutefois, il n'a pas dit de ne pas le faire. Il trouve qu'en cas de contrôle, ce genre de truc peut donner envie au contrôleur d'être plus tatillon car si légalement ça peut se défendre, il trouve que c'est limite... surtout que le montant à amortir est faible au final (- de 1000 Euros).
Pour ce qui est des 2 raisonnements différents sur les frais d'achats, pour être franc, je lui en ai parlé vite fait à la fin mais je ne suis pas encore dans la situation. Il m'a répondu qu'il valait mieux garder la même logique mais que ça ne pourrais pas être sujet à redressement. De plus, pour ceux qui ont pu suivre mes prérégrinations, j'ai une question en suspens auprès de l'administration fiscale : j'ai 2 biens qui sont gérés avec un SIRET différent (indivision à 4 et indivision à 2). Donc les logiques différentes ne seraient pas dans la même entité comptable*.
En fait, pour toutes mes questions, il a été très affirmatif, sauf sur 2~3 points quand il n'était pas certain à 100%. En effet, il a vu que j'avais bossé le sujet et que je ne cherchais pas des réponses certaines à 99% mais fiables.
Les 2~3 points où il doit me répondre plus tard sont :
- La différence d'amortissement entre LMP et LMNP. Je lui ai dit que j'étais étonné de ce genre de remarque car l'utilisation est la même. Il m'a dit être d'accord à 99% mais il a un vague souvenir d'une situation qui le fait douter. Il m'a dit qu'il voulait me donner des réponses certaines et pas des "probablement"
-La case d'imputation des revenus pour un loueur meublé SAISONNIER : 214 ou 218.
Pour les quelques points de divergences, il y avait :
-Taxe de séjour : je ne dois pas la faire ressortir dans la 2033 car je ne suis qu'une boite à lettre (je l'avais mis en revenus puis ressorti en charges mais j'avais un doute)
-l'autotolocation : je ne vais pas développer car ça ne concerne que les loueurs saisonniers.
A la fin, il m'a rassuré en me disant qu'il ne voyais pas l'intérêt de faire appel à un comptable dans notre situation. En effet, une fois que les rouages sont compris, c'est toujours pareil. Il faut juste se tenir au courant des nouveautés.
A choisir, il me dit qu'il vaut mieux faire appel à un CGA si nous sommes bénéficiaires afin de ne pas être majoré des bénefs de 25%. Le coût est de 200~300 Euros.
De plus il m'a affirmé qu'avec la compta telle que je l'ai faite (celle présentée plus hau dans le fil), même en cas de contrôle, il ne peut y avoir redressement ou amende. En effet, à toues les questions qu'il m'a posées, il y avait une réponse logique. Il a trouvé que le boulot était très bien fait : je remercie d'ailleurs celles et ceux qui m'ont permis d'avancer dans ce labyrinthe pour trouver la sortie.
*: Pour le problème de comptabilité de ces 2 biens, j'attends la réponse écrite de l'administration. En effet, l'expert m'a dit qu'il n'avais jamais été confronté à ce cas car soit c'était une personne seule (ou un couple), soit il y avait une société, soit une seule indivision. Mais une situation panachée telle que la mienne pose question à plusieurs points de vue.
Néanmoins, il semble que l'on se dirige vers la solution suivante (orale pour l(instant mais j'attends la confirmation) :
-Maison en indivision à 4 (2 couples) : 1 entité avec le siret au nom de l'indivision. Donc 1 liasse 2033. L'expert m'a confirmé que ça existait... certes rarement.
-Maison seuls (1 couple) : 1 entité avec 1 siret....
Par contre, j'ai senti un désarroi quand je lui ai posé ma dernière question :
Si je fais ainsi et que j'ai les résultats suivants :
-Bénéf pour maison 1
-Déficit A CAUSE DES AMORTISSEMENTS pour la 2. Comment faire.
En effet, habituellement, tous les revenus et charges sont "mélangés" dans une seule et même 2033 !
Je l'ai achevé en lui parlant du studio que j'ai vendu en juin pour lequel j'avais demandé à rester au micro-bic (nous l'avions en indivision à 4). |
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fluo
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Posté - 17 janv. 2010 : 11:33:20
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Je reviens sur ce fil suite à une visite d'un bien qui m'intéresse fortement.
En revanche, je me pose une question.
Il y a quelques travaux d'améliorations. Habituellement, c'est nous qui les faisons pendant l'été. Là , j'aimerais faire différemment : les faire faire par un ami que je rémunèrerais.
J'ai 3 solutions :
-1: Qui ne me plait guère et qui en plus n'est pas légale : le payer comme ça.
-2: Le déclarer.
-3: Faire appel à une entreprise
1 Ne me plais pas car non seulement ce n'est pas légal, mais en plus, je ne peux rien déduire de ce que je lui donne. Je ne parle pas des soucis en cas d'accidents...
2 : Est une solution intéressante mais est-il possible d'utiliser les Chèques emploi services à titre professionnel. J'ai vu sur des sites que cela peut être envisageable, mais comment cela fonctionne-t-il techniquement (le sujet du fil : la mise en musique de la compta me semble correspondre à mon questionnement). Est-ce un processus similaire mais différent . En effet, j'ai vu qu'un médecin (par exemple) pouvait compter des charges à son cabinet avec des Chèques emploi Services Universelles. Y-a-t-il possibilité d'avoir une déduction des charges patronales (comme pour le CESU particulier) : je ne suis pas contre avoir le beurre, l'argent du beurre et en prime la crémière, mais je sais que celà n'est que rarement possible (sauf si un parlementaire influent a été dans exactement la même situation est qu'une loi adéquate existe : ne soyons pas mauvaise langue)
3 : Est techniquement impossible car là où je veux faire les travaux, les entrepreneurs ne sont pas pressés et en plus, je ne parle pas du coût. Je voudrais être opérationnel pour la saison d'été.
Voilà où j'en suis de mon questionnement avant de faire une proposition au vendeur
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Posté - 17 janv. 2010 : 13:32:02
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Je ne crois pas que vous puissiez utiliser un CESU pour faire des travaux dans du locatif. Je sais que certains l'ont fait, même ici sur ce site, tant qu'ils ne sont pas pris, en effet ils sont très gagnant, mais ce n'est pas le but des CESU.
En revanche, votre ami peut se déclarer autoentrepreneur pour ces travaux, et vous l'employer comme homme de main, ou je crois que c'est plutot 'petite main'  . Il paiera 22,3% de charges sociales je crois, et 2,3 % d'impôt sur le revenu forfaitaire si ses autres revenus sont faibles.
Et il ferme sa boutique d'autoentreprenur lorqu'il a fini.
En revanche, pas d'assurance pour vos travaux, et c'est a lui de prendre une assurance responsabilité civile. |
Édité par - ribouldingue le 17 janv. 2010 13:34:21 |
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fluo
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Posté - 14 févr. 2010 : 17:52:51
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Bonjour,
Je suis peu assidu ces temps-ci car je suis beaucoup en déplacements pour rechercher un nouveau bien.
Je l'ai trouvé, mais là n'est pas l'objet de ma question.
En négociant avec ma banque habituelle, j'ai eu l'idée de renégocier un crédit souscrit il y a 2 ans.
En effet, il y a presque 2 ans j'ai pris un crédit aux conditions du moment ... 4,9% (fixe)hors assurance.
Ma banque me propose une rénégo à un taux variable et une concurrente ma propose un 2,9% (variable CAPE à +1) sur 12 ans... cela me permettrait une économie comprise entre 19000 et 28000 Euros en tenant compte des pénalités de remboursement anticipé (5250 Euros), les frais de garantie (1500 E) et de dossier (400 E (je trouve ça élevé, mais le reste est intéressant))
Je donne ces détails car cela pourra peut-être donner des idées à certains lecteurs.
Mes questions :
-les 5250 de pénalités, je les note en charges financières, je les amortis (>500E) ou une autre méthode de comptabilisation ?
-les frais de garantis, je les amortis comme j'aurais pu le faire en cas de nouvelle acquisition, je les compte en charges financières ?
-Pour les frais de dossiers, je pense que c'est pareil.
Si je conserve la même logique qu'initialement (ce que rappelle Ribouldingue plus haut), je dois amortir les frais de dossiers et de garantie et les amortir... pour celà , il faut les intégrer dans les composants de mon immeuble : c'est là que ça se complique
Pour celà , je prends les différents composants existants et je répartis au pro-rata ? Bonjour la 2033 !
En faisant ainsi, je conserve la même logique, mais je revalorise "artificiellement" un bien déja en ma possession uniquement à cause d'une opération bancaire. Je ne trouve pas cela logique.
Le démarche est inverse que pour un achat car mes composants existent et sont estimés.
Je sais que j'ai dû perdre du monde dans mes questions, mais je pense qu'économiser 18 000 à 29 000 Euros de charges financières sur 12 ans mérite de se creuser un peu la tête.
Sinon, je reprends une question en suspens avec Ribouldingue) depuis quelques semaines :
Les impots viennent de me répondre PAR ECRIT.
J'aurais 2 entités distinctes avec 2 SIRET distincts et 2 2033 à faire (ceci dès 2009):
-Indivision DHPS (4 personnes) avec son SIRET et sa 2033
-Indivision DP (2 personnes) avec son SIRET et sa 2033
L'achat que je fais actuellement (à 2), sera un autre établissement de l'indivision DP mais sera "intégré" à la 2033 désignée ci-dessus ?
Ca a visiblement beaucoup cogité au centre des impots, mais ils ont abouti à la conclusion que je "soufflais" !!!
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fluo
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Posté - 20 févr. 2010 : 12:30:00
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Je relance le bouchon concernant les pénalités de remboursement anticipé.
Je ne sais pas si on doit les amortir (pour moi 5200 Euros) ou si on peut les mettre en charges financière.
J'interroge en parallèle un expert comptable, mais j'ai l'habitude d'essayer de recouper toutes mes infos.
Merci
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Posté - 20 févr. 2010 : 14:01:37
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citation: je ne suis pas assidu ces temps-ci car je suis beaucoup en déplacements pour rechercher un nouveau bien. C'est pas bien,
Vous ferez 2000 euros de travaux inutiles dans tous vos batiments et trois 2033 complètes pour rire.
citation: Je l'ai trouvé, mais là n'est pas l'objet de ma question. Une 2031 en plus alors.
citation: En négociant avec ma banque habituelle, j'ai eu l'idée de renégocier un crédit souscrit il y a 2 ans.
En effet, il y a presque 2 ans j'ai pris un crédit aux conditions du moment ... 4,9% (fixe)hors assurance.
Ma banque me propose une rénégo à un taux variable et une concurrente ma propose un 2,9% (variable CAPE à +1) sur 12 ans... cela me permettrait une économie comprise entre 19000 et 28000 Euros en tenant compte des pénalités de remboursement anticipé (5250 Euros), les frais de garantie (1500 E) et de dossier (400 E (je trouve ça élevé, mais le reste est intéressant)) Si on raisonne a inflation nulle (je n'aime pas assimiler les bons euros de 2010 avec les euros dévalués de 2025 qui vaudront certainement la moitié) c'est plutot pas mal.
citation: -les 5250 de pénalités, je les note en charges financières, je les amortis (>500E) ou une autre méthode de comptabilisation ? Il me semble en effet que je les aurait mis en classe 660 en charges financières en effet.
Ils sont bien engagés en vue d'une amélioration de l'exploitation et une hausse des revenus fiscalisables, donc das votre intérêt du moins dans l'intérêt de votre explooitation, pas votre intéret personnel.
citation: -les frais de garantis, je les amortis comme j'aurais pu le faire en cas de nouvelle acquisition, je les compte en charges financières ?
En cas de nouvelle acquisition, vous ne pouvez pas amortir ces frais.
Vous n'avez que le choix d'exercer une option parmi deux:
1/ Vous les mettez en charge d'exploitation, soit certaienetn en 660 ou en 616 (assurance)
2/ Ou alors vous les assimilez au cout d'achat. En cas d'exercice de cette option, EN EFFT, cela se passe COMME SI vous amortissiez, mais remarquez bien que vous n'amortissez pas réellement les frais, puisque vous les décomposez de facto en autant de composants que votre actif a.
En aprticulier, vous découpez illico un morceau d'environ 15% qui n'est pas amortissable puisque affecté au cout d'achat du terrain.
Ici je ne vois pas d'assimilation posible, vous n'avez donc QUE la possibilité unique de les considérer en charges d'exploitation.
citation: -Pour les frais de dossiers, je pense que c'est pareil. Frais fiancier, soit 660 en effet.
citation: Je sais que j'ai dû perdre du monde dans mes questions, mais je pense qu'économiser 18 000 à 29 000 Euros de charges financières sur 12 ans mérite de se creuser un peu la tête. Quand on se creuse la tête ca allège forcément quelque chose
citation: Sinon, je reprends une question en suspens avec Ribouldingue) depuis quelques semaines :
Les impots viennent de me répondre PAR ECRIT.
J'aurais 2 entités distinctes avec 2 SIRET distincts et 2 2033 à faire (ceci dès 2009):
-Indivision DHPS (4 personnes) avec son SIRET et sa 2033
-Indivision DP (2 personnes) avec son SIRET et sa 2033
L'achat que je fais actuellement (à 2), sera un autre établissement de l'indivision DP mais sera "intégré" à la 2033 désignée ci-dessus ?
Ca a visiblement beaucoup cogité au centre des impots, mais ils ont abouti à la conclusion que je "soufflais" !!! Merci de cette réponse, c'est tres intéressant. |
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fluo
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Posté - 20 févr. 2010 : 15:26:30
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Merci de vos réponses aussi claires que concises.
Vous me confortez, mais j'avoue que j'étais "pollué" par cette histoire de 500 Euros.
Je vais donc avoir des charges financières énormes cette année.
Question subsidiaire (je termine ma 2e 2033 en punition) .
Comme je le disais plus haut, je vais donc faire deux 2033 :
-l'une au nom de l'indivision DHPS
-l'autre au nom de l'indivision DP
-Sur la 2033 DHPS, j'aurai un bénéfice fiscal (case 370 de la 2033) de 1780
-Sur la 2033 DP, je serai à 0 en ne pouvant pas utiliser tous mes amortissements (report).
Les 2031 seront de "même", mais il n'est pas possible "d'éponger" les bénéfices de notre part DHPS (50%) par l'indivision DP !!!
J'ai posé la question à l'expert comptable qui n'a pas su me répondre, car il m'a dit qu'il n'avais jamais vu une même personne avoir la possibilité de remplir deux 2033 distincts pour une même activité sans truchement d'une société.
Même s'il est d'accord que vu notre situation c'est logique car les protagonistes ne sont pas les même.
De même, j'ai atteint les limites de la consultation gratuite avec cet ami d'ami car il ne m'a toujurs pas dit clairement dans quelle casede la 2033 je devais mettre mon ca (en 214 ou 218). En effet, avec la réforme de 2009, cela a changé pour les non saisonniers.
Je sais, je veux le beurre, l'argent du beurre ....
Dernière question pour Ribouldingue : vous avez une comptabilité super-simplifiée ou non ?
En effet, vous mentionnez toujours les comptes du plan comptable, ce qui me laisse penser que vous n'avez pas opté pour cette solution.
Par contre, je crois me souvenir que pour votre compta, vous utilisez excel.
C'est bien celà ?
Si vous n'êtes pas au super-simplifié, pouvez-vous me direce qui a motivé ce choix (je ne pense pas que ce soit de l'ordre du mystique ou religieux ) |
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Posté - 20 févr. 2010 : 15:36:37
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Chaque exploitation est indépendante, je ne vois pas qu'il est possibel d'utiliser les maortissements de l'un pour éponger les bénfices de l'autre. Chaque stock d'actif est dument et séparément délcarée, donc vous ne pouvez pas utiliser une dotation aux amortissements venant d'un actif ne faisant pas partie de l'exploitation.
Pour le second point, je me demande sur l'autre fil si vous faites vraiment du saisonnier, car saisonnier sur trois saisons, ca fait beaucoup.
Pour le dernier point, je fais une comptabilité, qui n'est pas supersimplifiée.
Pourquoi, parce que cela me parait plus rationnel.
Les lignes de la 2033 ressembles aux postes du plan comptable, alors autant aller en direct au résultat final. |
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fluo
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53
Posté - 20 févr. 2010 : 15:54:53
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Sérieusement, avez-vous pensé à la formation ?
En effet, quand vous expliquez un point, après, on se deande comment on a pu se poser une telle question.
Je ne peux pas amortir mon frigo de DP pour diminuer les bénef de DHPS. C'est logique!
citation: Pour le second point, je me demande sur l'autre fil si vous faites vraiment du saisonnier, car saisonnier sur trois saisons, ca fait beaucoup.
Vous arrivez encore à me faire faire des recherches et ce que j'ai pu trouver comme définition de location saisonnière est sur ce lien : http://www.jurimodel.com/DISPLAY/fi...-saisonniere
citation: Traditionnellement, une location saisonnière est de courte durée,
Je rentre bien entendu dans ce cas, car je loue a de nombreuses personnes sur des courtes durées. CQFD
J'ai d'ailleurs des agréments préfectoraux pour 2 des 3 logements. Vu l'évolution de la législation, je vais faire agréer mon 3e logement en même temps que je ferai agréer celui que je suis en train d'acquérir.
Pour le 3e point, je me doutais bien que votre réponse serait dans ce style. |
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stef45
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54
Posté - 21 févr. 2010 : 10:25:24
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Bonjour,
Je poste sur le votre pour éviter un doublon ,car je suis également LMNP pour une location saisonniere
Je calcule en ce moment mes amortissements,a ce propos j'ai trouvé ce site qui résume assez bien (avec quelques largesses sur certaines durées d'amortissement) http://lmnp.comprendrechoisir.com/
Avec toutes les charges déductibles ,je suis deja a environ un déficit d'environ 1800 € ,les amortissements peuvent -ils creuser ce déficit ou ne servent -ils que qu'en cas de bénéfice pour le faire baisser .
A ce propos pour la méthode de calcul des composant ,je fais bien valeur d'achat - 15% du terrain ,donc je décompose sur 85 % le reste a travers 4 composants (structure etc )et je calcule au pourcentage de chaque composant ,puis divise au nombre d'années amortissables ?
Je posterais mes résultats plus tard. |
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fluo
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55
Posté - 21 févr. 2010 : 10:53:03
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Bonjour,
Me voilà enfin de la compagnie en tant que loueur meublé SAISONNIER (nous sommes ultra minoritaires sur le forum).
Pour ce qui concerne votre lie, il renvoie sur la page d'accueil et il y a effectivement de nombreuses informations intéressantes.
Toutefois, pour décomposer, je privilégie largement les documents source (c'est à dire les textes de loi initiaux) : ils ne sont pas contestables.
Je redonne ce lien qui m'a servi ainsi qu'Ã d'autres membres du forum :
http://www.lexisnexis.fr/pdf/DO/actifs.pdf
Il y a beaucoup de choses, mais la page 86 est celle qui résume tout :le tableau indique des fourchettes qui vous permettent de vous positionner en fonction de votre immeuble. En restant dans les % indiqués, vous ne risquez pas de redressement ultérieur.
citation: A ce propos pour la méthode de calcul des composant ,je fais bien valeur d'achat - 15% du terrain ,donc je décompose sur 85 % le reste a travers 4 composants (structure etc )et je calcule au pourcentage de chaque composant ,puis divise au nombre d'années amortissables ?
Oui, 'est cela. A titre informatif, si cela peut vous aider, j'ai déja envoyé par courriel le fichier qui m'a servi à décomposer un de mes immeubles. Si cela peut vous éclairer davantage, je peux aussi vous le faire suivre (envoyez-moi un message perso avec votre adresse courriel).
Je propose cela car si cvous avez lu tout ce sujet, vous avez pu voir que j'ai pas mal tatonné avant d'en arriver à tenir ma compta seul avec la décomposition.
citation: Avec toutes les charges déductibles ,je suis deja a environ un déficit d'environ 1800 € ,les amortissements peuvent -ils creuser ce déficit ou ne servent -ils que qu'en cas de bénéfice pour le faire baisser
Les amortissements ne peuvent creuser le déficit.
Par contre, ils ne sont pas perdus lorsqu'ils ne sont pas utilisés, vous les retrouvez lorsque vous passez bénéficiaire.
Sans être nombriliste ni désagréable, je pense que si vous arrivez à suivre les conversations de ce fil (en prenant dès le début) avec les renvois sur le fil des amortissements de Ribouldingue, je pense que vous avez toutes les informations qui peuvent être utiles pour savoir remplir les 2033 : il y a même des exemples concrets "validés" par expert comptable.
Je les ai mis, car lors de mon apprentissage, j'ai galéré et je cherchais des exemples concrets pour être certain de bien comprendre et ne pas faire d'erreur.
Par contre, une petite remarque au passage, sans les amortissements, vous êtes déficitaire ? C'est bien cela ?
Cela veut dire que vos rentrées ne couvrent pas les charges d'intérêt de crédit et les divers frais ?
Attention, je parle bien de charges d'intérêts et pas de mensualités de crédit !
Je me permets cette question~remarque car si ce n'est pas votre première année d'exercice, cela pourrait signifier que votre rendement est faible.
Attention, ce n'est qu'un remarque sans beaucoup d'informations, qui n'a donc guère de valeur, mais c'est plus fort que moi, je "dis" toujours ce qui me passe par le tête. |
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stef45
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Posté - 21 févr. 2010 : 21:29:55
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J'ai lu en long et travers les differents posts a ce sujet,je pense avoir synthétisé l'ensemble ,c'est instructif et compliqué a la fois .
Effectivement ,j'ai plus de charges que de recettes , mais seulement en incluant toutes les dépenses externes ,telles prestations de service ,pub etc liées a la location saisonniere ,mais c'est un achat "plaisir" (location montagne) et ensuite investissement ,en rentabilité brute mes loyers couvrent le crédit.
J'en suis a ma 4 eme année ,cela demande un effort financier ,a refaire ,je ne sais pas ,mais quand on aime la montagne on ne compte pas !
je possede un logement nu ,je vois bien la difference de gestion ,beaucoup plus facile ! |
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natcrawler
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Posté - 21 févr. 2010 : 23:22:21
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Bonsoir,
Je reviens après un petit temps d'absence. Non je ne cherche pas un nouveau logement mais un nouveau poste, mobilité géographie oblige!!
Savez vous quel est la date limite de déclaration ? en effet je pense que je vais peut etre passer par un expert comptable pour la premiere fois. Après je le ferai moi-même.
Cordialement |
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stef45
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58
Posté - 23 févr. 2010 : 17:27:32
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J'ai fini mes amortissement ,voila ce que je trouve
Achat studio:35000 €-terrain(15%>5250)>>29750 €,ma base pour le calcul .
>Structure:40% sur 45 ans >>>22 €
>Facade :20 % sur 25 ans >>>>20 €
>Installation générale:15 % sur 15 ans >>>25 €
>Agencement:10 % sur 12 ans >>>21 €
Ce qui me donne la somme de 88 €,étant deja déficitaire ,je place cette somme dans les amortissement excédentaire ,donc le jour ou je suis bénéficiaire ,je peux piocher dedans .
Peut -on tout les ans cumuler cet excedent d'amortissement ? |
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fluo
Contributeur senior
France
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59
Posté - 23 févr. 2010 : 18:08:09
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citation: Achat studio:35000 €-terrain(15%>5250)>>29750 €,ma base pour le calcul .
Jusque là , je suis d'accord. En considérant que vous avez :
-soit ajouté les frais d'achat (notaire)
-soit vous les déduisez dès la première année.
D'ailleurs, si vous avez acheté se studio il y a 4 ans (si j'ai bien interprété vos messages précédents).
Par contre, pour la suite, voici ce qu'il en est pour moi (sachant que je reprends votre répartition qui se base sur le total avec la valeur du terrain : je ne connais pas l'immeuble et ne peut donc pas juger). Personnellement, il me paraît plus opportun de prendre 85% de la valeur puis de décomposer le résultat plutôt que de décomposer sur la base de l'immeuble ET du terrain. Mais, bon, cela n'est pas grave. Je reprends donc votre décomposition sur les 85% restants :
>Structure:40% sur 45 ans : 35000*0,4=14000 sur 45ans, soit 311,11 par an(22 €)
>Facade :20 % sur 25 ans : 35000*0,2=7000 sur 25 ans, soit 280 par an (20 €)
>Installation générale:15 % sur 15 ans : 35000*0,15=5250 sur 15 ans, soit 350 par an (25 €)
>Agencement:10 % sur 12 ans : 35000*0,1=3500 sur 12 ans soit 291,67 par an (21 €)
Ce qui donne la somme de 88 € (311,11+280+350+291,67=1232,78).
citation: étant deja déficitaire ,je place cette somme dans les amortissement excédentaire ,donc le jour ou je suis bénéficiaire ,je peux piocher dedans .
Peut -on tout les ans cumuler cet excedent d'amortissement ?
Oui et Oui. par contre, il faut bien penser à remplir le tableau adéquat (cf discussion avec Ribouldingue plus haut dans ce fil) pour pouvoir récupérer ces amortissements en temps voulu. |
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stef45
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Posté - 24 févr. 2010 : 18:04:38
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l'achat du studio est de 35000 € ,je n'ai pas inclu les frais de notaire (ni déduit),car ils sont perdu depuis le temps ,non ?
Par contre pourquoi prenez vous comme référence la valeur globale du studio ,donc avec la part du terrain,dans differents post ,l'on sépare justement ces 2 éléments avec "la règle "des 15 %,est-ce du a l'age de l'immeuble (construit dans les années 1985 de mémoire ). |
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