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Lulu34
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 Posté - 03 janv. 2010 : 17:02:45
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Bonjour,
Syndic bénévole d'une petite copropriété de 6 appart, j'aimerais avoir un fond de roulement pour les interventions d'urgence (récemment fuite d'eau au niveau de la toiture : 685€) Par chance cette année une assurance nous a versé 1500€ pour le réglement d'un sinistre et j'avais donc de l'argent. Le réglement de la copropriété demande 500 Frs par personne (en 1994) or comme nous sommes 6 ça ne va pas bien loin. Compte tenu des travaux cette année les charges totales ont été de 5000€. Combien faut -il demander à chacun? (une fourchette bien sûr) Précision: il n'y a pas de mauvais payeur.
Merci
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 Posté - 03 janv. 2010 : 17:16:38
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Hum, et vous êtes syndic de la copropriété? Hum hum...
Que vient faire la somme de 500 francs dépensée en 1994 dans votre question car je ne saisis pas?
citation: Compte tenu des travaux cette année les charges totales ont été de 5000€. Combien faut -il demander à chacun? (une fourchette bien sûr Un budget peut-etre?
Au niveau d'une copro, il faut voter un budget, et appeler les fonds trimestriellement, il ne suffit pas d'additionner des dépenses disparâtres sur un papier.
Donc avant de parler de fond de roulement, il faut deja faire les appels réguliers
citation: j'aimerais avoir un fond de roulement pour les interventions d'urgence (récemment fuite d'eau au niveau de la toiture : 685€) Par chance cette année une assurance nous a versé 1500€ pour le réglement d'un sinistre et j'avais donc de l'argent Vous n'aviez pas de l'argent, mais de la trésorerie.
Que vous 'vouliez' ou non un fond de roulement, ce n'est pas vous qui décidez, c'est l'assemblée générale.
Il est en revanche bien normal que vous demandiez a avoir une petite somme pour ce genre de cas, mais il faut présenter la résolution, et il faudrait deja voir si avec les appels normaux, vous ne dispposeriez pas de ce qu'il faut. En effet, le budget doit intégrer un poste d'entretien et de petites réparations de ce genre. |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 janv. 2010 : 18:33:35
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lulu, il faut avant tout s'entendre sur les termes utilisés !
Un "fonds de roulement" est en fait une "réserve" de trésorerie, une avance consentie par les copropriétaires destinée à palier les manques éventuels de trésorerie, les dépenses étant par nature cycliques sur un exercice alors que les recettes/provisions pour charges sont constantes.
Mais cette réserve/avance de trésorerie n'est pas du tout destinée à régler des dépenses de fonctionnement ou d'entretien !
Pour cela doit être voté un "budget de fonctionnement" et les modalités d'exigibilité des provisions, aussi bien pour le budget courant annuel que pour les travaux hors budget (voir L.art.14-1 et 14-2).
Concernant ce remboursement d'assurance il vient compenser une dépenses engagée dans le temps par votre syndicat pour réparer un dommage !
Le syndicat n'a donc pas gagné au Loto avec une recette supplémentaire aux provisions que doivent verser les 6 copropriétaires ! 
Comme le précise Rambouillet, ce n'est pas à vous de décider de l'affectation de ce remboursement.
Concernant ces travaux dits "urgents" (ici, ils n'en sont pas), ils peuvent tout à fait entrer dans une ligne "travaux d'entretien" de votre budget prévisionnel, pour peu que vous l'ayiez prévu  ..., quitte à faire un appel de fonds exceptionnel pour combler un éventuel manque. |
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Posté - 03 janv. 2010 : 20:55:17
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gedehem citation: Comme le précise Rambouillet, ce n'est pas à vous de décider de l'affectation de ce remboursement
je suis innocent sur ce coup lĂ !
rendons Ă ribouldingue ce qui appartient Ă ribouldingue (mais je suis d'accord ... )  |
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GĂ©dehem
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Posté - 03 janv. 2010 : 23:57:50
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pffff ..  ... les bulles de champ's qui me jouent encore des tours .... |
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Lulu34
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Posté - 04 janv. 2010 : 10:33:12
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Bonjour,
Je pensais avoir été clair, visiblement ce n'est pas le cas. Voici plus direct.
Je suis syndic bénévôle, j'envoie 2 fois par an des appels de fonds pour les dépenses prévues (Eau, assurance....) Les co-propriétaires ont fait chacun une mise de fond de 500frs soit 76€ (demandé par le réglement de la copropriété) ce réglement date de 1994. Cette année nous avons eu une fuite sur le toit qui a nécessité l'intervention en urgence d'un couvreur. Il a fallu que je régle cette entreprise car je ne pense pas qu'elle aurait accepté d'attendre une AG pour avoir des crédits supplémentaires pour la régler. Par chance nous avons eu une régularisation d'un sinistre qui m'a permis de régler la facture rapidement.
Ma question était: de combien faut-il réevaluer le fond de roulement permanent. |
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Posté - 04 janv. 2010 : 10:42:45
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citation: Le réglement de la copropriété demande 500 Frs par personne (en 1994) Ah, bigre, c'est donc cela que cela signifiait....
Que Gédéhem n'ait pas compris, c'est normal, il avit encore des cotillons dans les yeux, mais moi, sain d'esprit (pour une fois, j'ai moins picolé au jour de l'an que n'importe quel autre jour de l'année), j'ai beau relire, je ne pouvais pas deviner (et Rambouillet non plus, quoiqu'il ait dit ou non)....
6 * 76,00 = 456 euros.
Je pense que si votre budget contien comme il est normal et qu'il est dit par les intervants précédents une ligne d'entretien prévisible, alors votre trésorerie en caisse devrait être correcte. |
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nefer
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Posté - 04 janv. 2010 : 10:49:33
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citation: Initialement posté par Lulu34
Bonjour,
Je pensais avoir été clair, visiblement ce n'est pas le cas. Voici plus direct.
Je suis syndic bénévôle, j'envoie 2 fois par an des appels de fonds pour les dépenses prévues (Eau, assurance....) Les co-propriétaires ont fait chacun une mise de fond de 500frs soit 76€ (demandé par le réglement de la copropriété) ce réglement date de 1994. Cette année nous avons eu une fuite sur le toit qui a nécessité l'intervention en urgence d'un couvreur. Il a fallu que je régle cette entreprise car je ne pense pas qu'elle aurait accepté d'attendre une AG pour avoir des crédits supplémentaires pour la régler. Par chance nous avons eu une régularisation d'un sinistre qui m'a permis de régler la facture rapidement.
Ma question était: de combien faut-il réevaluer le fond de roulement permanent.
que vous fassiez les appels de fonds 2 fois par an...si ces modalités ont bien été votées en AG, c'est normal
mais vous ne nous dites toujours rien du budget prévisionnel qui a été voté!
quelles sont les lignes budgétaires prévues ????
qu'avez vous compris dans les charges communes générales?
sur quelle base ? 2008 + % ?
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Posté - 04 janv. 2010 : 11:57:58
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lulu, pour voir si j'ai bien compris : votre RdC vous impose un appel de fonds tous les 6 mois de 76 euros... !
NON ce n'est pas cela ! votre RdC vous a imposé de mettre, en 1994, 500F ou 76€ en fonds de roulement qui s'appellent maintenant "avance de trésorerie". A chaque fois qu'il y a une vente, vous remboursez les 76€ au vendeur et vous réclamez 76€ à l'acquéreur pour reconstituer. C'est cela n'est ce pas ! ALLELUYAH !
Donc comme dans toutes copros gérés par un syndic aimant son travail et le faisant bien :....
1- vous convoquez une AG (dans les formes)...
2- lors de cette AG, entre autres, vous proposez et faites voter un budget de 10000€ (par ex !)
3- comme l'indique votre RdC, vous faites un appel de charges tous les 6 mois ! (vous etes sur de ces deux dates ....  )
4- dans ce vote de budget, vous avez bien sur prévu environ 1500€ de travaux divers au cas où ... (bien sur)
5- vous pouvez faire voter, à condition de l'avoir mis à l'OdJ, lors de cette AG une avance de trésorerie dont le montant maximum sera de 1/6 de 10000€ soit ..... 1666,67€.
6- à la suite vous avez fixé lors de cette même AG, les dates d'exigibilité de la mise à 1666,67 € de cette avance de trésorerie.
7- à la date prévue, vous faites les appels d'"avance de trésorerie" de chacun, en déduisant les 76€ déjà déposés.
8- et bien sur cette somme de 1666,67€ est inscrite sur l'annexe 1 lors de l'approbation des comptes de l'année suivante 
....
est ce que je me suis bien fait comprendre, lulu ? |
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Guymmo
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Posté - 05 janv. 2010 : 10:56:58
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Voici un budget de chez nous, un copropriété de 6 lots:
Budget 2010
Eau 3,400.00 €
Entretien 1,000.00 €
Assurance 231.00 €
Administration 44.00 €
Electricité 125.00 €
Total 4,800.00 €
Avance de trésorerie (1/6 du budget) 800 €
Ce qui est contestable dans ce budget est le 1000 € entretien, parce que ce montant n'est basé sur aucun devis, ni d'attribution spécifique.
Il n'est pourtant pas normal de ne rien prévoir pour l'entretien! On a donc mis la somme symbolique de 1000 € pour des urgences. |
Édité par - Guymmo le 05 janv. 2010 10:59:20 |
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Lulu34
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10
Posté - 05 janv. 2010 : 11:14:49
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Voilà j'ai compris, dans mon budget provisionnel je n'ai jamais prévu une case entretien pour le cas ou..... Il est vrai que je vois régulièrement les propriétaires et lorsqu'il y a eu à faire des réparations urgentes, je leur faisais un courrier avec le détail et dans la semaine, j'avais le chèque. J'ai eu tort je le reconnais, je vais suivre vos conseils. Pour info je fais un appel de fonds en début d'année avec le budget prévisionnel, puis un second appel en Juillet(après réception de la facture d'eau) et enfin une régularisation en Janvier de l'année suivante.
Merci pour vos conseils. |
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GĂ©dehem
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Posté - 05 janv. 2010 : 11:44:13
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C'est effectivement plus clair ....
Il suffit de se caller sur le budget présenté par Guymmo et vous avez un prévisionnel qui tient la route !
Sur les 1000 e prévus pour l'entretien, sans doute qu'il faut le voir de près ! Mais si rien n'est dépensé la part de provision reste en compte des copropriétaires.
Le but de ce budget prévisionnel et d'assurer le financement du fonctionnement annuel, y compris les incidents de parcours éventuels. S'il est bien fait il y a là une réelle maitrise des charges.
Da²ns le cas de Lulu34, sa dépense 685 € pour la fuite toiture était couverte sur cette ligne budgétaire ... hélas absente.
Quant au remboursement d'assurance, il venait en déduction de précédentes dépenses. Il ne peut pas servir à des travaux ou autres, sauf décision d'AG
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nefer
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12
Posté - 05 janv. 2010 : 14:39:31
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citation: Initialement posté par Lulu34
Voilà j'ai compris, dans mon budget provisionnel je n'ai jamais prévu une case entretien pour le cas ou..... Il est vrai que je vois régulièrement les propriétaires et lorsqu'il y a eu à faire des réparations urgentes, je leur faisais un courrier avec le détail et dans la semaine, j'avais le chèque. J'ai eu tort je le reconnais, je vais suivre vos conseils. Pour info je fais un appel de fonds en début d'année avec le budget prévisionnel, puis un second appel en Juillet(après réception de la facture d'eau) et enfin une régularisation en Janvier de l'année suivante.
Merci pour vos conseils.
Il semblerait donc que vous ne fassiez pas voter de budget prévisionnel en année N-1 ?
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Guymmo
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Posté - 06 janv. 2010 : 10:21:01
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Bon point Nefer.
Explication concrète: Nos assemblees générales sont en février. Afin de justifier les appels de fonds début janvier il est nécessaire d’avoir un budget voté. Le budget pour 2010 présenté plus haut a été voté en février 2009. Bientôt en février 2010 nous allons ajuster ce budget et voter (normalement une copie) pour l’année 2011, pour justifier lers appels de fonds de trimestre 1 [et éventuellement de trimestre 2 en cas de retard de l'AG] de 2011. |
Édité par - Guymmo le 06 janv. 2010 10:25:18 |
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GĂ©dehem
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Posté - 06 janv. 2010 : 10:53:25
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Je l'ai déja écrit, quitte à me faire fusiller : cette procédure de voter très à l'avance, ici en février 2009, un budget prévisionnel qui ne s'appliquera que 8 ou 10 mois plus tard, ici au 1er janvier 2010, c'est de la fumisterie ..... puisque, comme l'expose justement Guymmo, il faudra votre début 2010 un "budget prévisionnel rectificatif" !!
Ceci explique en grande partie l'explosion des charges, rien n'étant maitrisé, tout étant calculé "à la louche" !
Comprenons nous !
Question : Pourquoi faut-il voter un budget prévisionnel avant le début de l'exercice ?
Réponse : pour que la ou les premières provisions soient exigibles afin d'assurer le financement des dépenses dès le premier jour.
Il n'y a pas d'autre motif !
Il faut aussi rappeler qu'il n'y a plus légalement d'appels de fonds, les provisions devant être payées spontanément par les copropriétaires selon l'échéancier d'exigibilité décidé par l'AG.
Or, D.art.43 prévoit d'autoriser le syndic, pour ces premières provisions, à procéder à des appels de fonds, ce qui résoud le problème.
Il sera bien temps, fin 2009 pour être adopté début 2010, délaborer un véritable Budget prévis. qui tienne compte à la fois de la réalité des prix, des éventuelles re-négociations, tout ceci dans le cadre d'une véritable politique de maitrise des charges !
Il faut mettre fin à cette marche en avant, dénoncée ici par de nombreux intervenants, sur l'explosion des budgets prévisionnels et au final sur le montant des charges que personne n'a maitrisé. |
Édité par - Gédehem le 06 janv. 2010 10:57:02 |
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Guymmo
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Posté - 07 janv. 2010 : 11:52:11
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Inutile de vous énerver gédehem:
Il y a d'ailleurs une contradiction dans votre logique : Vous classez de tromperie le vote d’un budget pour l’année N+1 [parce que selon vous cette pratique gonfle le budget]. Ensuite vous expliquez pourquoi ce vote est pourtant nécessaire.
Votre crainte de gonfler le budget est injustifié. Il me semble impossible de ne pas mettre à l’ordre du jour le vote du budget pour l’année N. Même si un budget pour année N avait déjà été approuvé en année N-1. Donc le réajustement du budget prévisionnel est automatique.
Il n’y a pas d’alternatif. On pourrait proposer de voter le budget pour l’année N (comme d’habitude) et ensuite d’adopter un texte qui permet le syndic de recevoir les fonds pour le trimestre 1 et 2 de l’année N+1. Ce genre de texte justement n’est pas autorisé ! Il est absolument nécessaire que le budget soit approuvé par l’AG pour que le syndic réclame validement les trimestres d’appels de fonds.
Conclusion : Voter un budget pour l'année N+1 est nécessaire et ce vote ne gonfle pas le budget. |
Édité par - Guymmo le 07 janv. 2010 17:14:58 |
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GĂ©dehem
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Posté - 07 janv. 2010 : 18:52:54
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Il n'y a aucune contradiction dans mon propos .... !
Tout simplement parce que vous n'avez sans doute pas bien saisi sa raison d'être (ajout : "du budget prévisionel") AVANT le début de l'exercice ....
Principe (que rappelle ou précise D.art.35, à lire ou relire !)
- Le syndic ne peut exiger le versement de fonds que lorsqu'ils ont été préalablement décidés ou autorisés par une AG
Ce principe découle en particulier de L.art.14-1 et L.art.14-2
Sa traduction pratique : le syndic ne peut maintenant (depuis 01.2002) engager de fonds qui n'aient été préalablement décidés par une AG.
La question qui se pose : pertinence de décider en (mettons) février ou mars 2009 d'un budget prévisionnel qui s'appliquera a/c du 1.01.2010 uniquement pour permettre l'exigibilité de la 1ère ou des 2 premières échéances. ??
Car l'obligation quasi automatique de décider en début 2010 d'un "prévisionnel rectificatif", au plus près des réalités, montre bien l'absurdité de voter 8 ou 10 mois avant l'exercice un prévisionnel qui n'a en fait comme en droit qu'un seul est unique objet : rendre exigible la 1ère provision de l'exercice (ici au 1er janvier 2010, devant être payée au plus tard à cette date).
Autrement dit :
- pour cette première échéance, autorisation donnée au syndic (D.art.43 al.2)
- pour le prévisionnel 2010, adoption début 2010 selon calculs élaborés à partir des comptes 2009 arretés en 12.2009 et la réalité des choses de 2010 à plus près de cet exercice 2010 pour une bonne maitrise descharges.
C'est mieux comme cela ? |
Édité par - Gédehem le 07 janv. 2010 20:51:49 |
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océan
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Posté - 07 janv. 2010 : 22:34:32
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En IDF, la plupart (sauf petites copros)des AG ont lieu au 2ème trimestre (après vacances de paques, ponts de mai), voire plutot fin juin il reste donc la solution de l'autorisation au syndic pour les 2 trimestres.
Si cela était bien fait on prendrait en compte les dépenses à fin décembre et aussi les dépenses déjà réalisées depuis le début de l'année lorsqu'à lieu la réunion CS-syndic quand elle existe. La plupart mettent un % d'augmentation ... |
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JB22
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Posté - 07 janv. 2010 : 23:14:22
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De GĂ©dehem
"- Le syndic ne peut exiger le versement de fonds que lorsqu'ils ont été préalablement décidés ou autorisés par une AG"
L'article 43 du décret de 1967 prévoit:
"Toutefois si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté..."
Personnellement je considère qu'il n'y a pas " l'obligation quasi automatique de décider en début 2010 d'un "prévisionnel rectificatif", est qu'il n'est utile de voter un budget rectificatif que pour des modifications importantes. |
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Guymmo
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19
Posté - 08 janv. 2010 : 11:28:06
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Les deux questions que nous débattons est de
1) savoir si une Assemblée Générale en exercice N doit voter un budget pour exercice N+1 ou pas.
2) Savoir si une Assemblée Générale en exercice N doit voter un réajustement du budget pour exercice N ou pas.
L'article 43 du décret de 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affic...xte=20100108
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne.
Toutefois, si le budget prévisionnel ne peut être voté qu'au cours de l'exercice comptable qu'il concerne, le syndic, préalablement autorisé par l'assemblée générale des copropriétaires, peut appeler successivement deux provisions trimestrielles, chacune égale au quart du budget prévisionnel précédemment voté. La procédure prévue à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne s'applique pas à cette situation.
Donc:
1) Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois. Il est voté avant le début de l'exercice qu'il concerne. La réponse sur la question 1) est donc « OUI ».
2) Pour des raisons pratiques il y a, à mon avis, toujours un vote sur un réajustement du budget sur l’exercice N (déjà en cours). Les raisons étant : a) L’AG vient d’approuver la comptabilité d’exercice N-1. Il s’impose logiquement d’utiliser les détails des dépenses réalisées pendant exercice N-1 dans le budget prévisionnel d’exercice N. b) Si le vote sur le budget N ne figure pas dans le compte rendu de l’AG N, chacun doit référer au procès verbal de l’année N-1 pour justifier les appels de fonds pendant l’année N : il est évidemment illogique d’avoir besoin du PV 2009, alors que le PV 2010 est sorti, pour savoir ce qu’on paye en juillet 2010. La réponse est : OUI dans la pratique l'AG réajuste le budget sur exercice N.
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Édité par - Guymmo le 08 janv. 2010 11:29:43 |
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JB22
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Posté - 08 janv. 2010 : 13:06:22
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De Guymmo
"2) Pour des raisons pratiques il y a, à mon avis, toujours un vote sur un réajustement du budget sur l’exercice N (déjà en cours)."...
" OUI dans la pratique l'AG réajuste le budget sur exercice N."
"Pratique" ne veut pas dire "obligatoire" ni même "nécessaire"
Le budget étant voté il n'y a pas obligation de révision, pour la révision possible l'A.G. est souveraine.
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Avance fond de roulement 
