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GĂ©dehem
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 Posté - 08 janv. 2010 : 14:42:49
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JB, tout dépend ce que l'on met derrière ce "obligatoire". S'il s'agit de disposition législatives ou réglementaires, effectivement il n'y en a pas !
Sauf que, comme l'indique Guymmo, ce budget rectificatif s'impose au synduicat par le fait même que le prévisionnel présenté 8 mois plus tot (mettons debut 2009) ne peut s'appuyer que sur les comptes arrétés au 31.12.2008 pour estimer les dépenses courantes futures.
Sauf qu'au début 2010, la situation ne sera pas du tout la même : quid des tarifs assurances, des salaires des employés, des tarifs gaz/élec et autres, etc etc ....
Si c'est pour établir en mars ou avril 2009 un prévisionnel "à la louche" prévoyant globalement +10%, pas besoin effectivement de se casser la tête !
Sauf qu'il ne faut pas se plaindre ensuite de l'augmentation des charges : vous pouvez compter sur le syndic pour dépenser effectivement les 10% de supplément du prévisionnel !
C'est en ce sens que j'affirme que l'élaboration d'un prévisionnel "à la louche" 8 mois avant le début de l'exercice n'a aucun sens, son but n'étant que de rendre exigible la ou les 2 premières échéances !
On se moque de savoir le montant de la ligne budgétaire de ... ou celle de ..... : sa seule finalité c'est derendre exigible la provision du 1.01 à cette date !
D'où la conclusion qui s'impose : pourquoi se casser la tête pour un prévisionnel 2010 calculé début 2009 sur des comptes 2008 ... alors que l'alinéa 2 de D.art.43 permet au syndicat d'autoriser le syndic à procéder à un appel de fonds !
Il sera temps fin 2009 début 2010 d'élaborer un véritable prévisionnel 2010 basé sur des comptes vrais arrétés fin 2009 et tenant comptes des augmentations tarifaires 2010, dans un réel soucis de maitrise des charges.
Maintenant, si tout le monde est content des prévisionnels à la louche et des augmentations de provisions qui grimpent de 8, 10 ou 15% tous les ans, continuons bêtement à adopter des prévisionnels 8 ou 10 mois à l'avance !
Mais il ne faut pas venir se plaindre ensuite d'avoir des augmentations de budget inconsidérées et des provisions en croissance permanente, ..... sans parler du syndic, sur qui vous pouvez compter pour tout dépenser sans soucis d'économie !!!!! 
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Édité par - Gédehem le 08 janv. 2010 14:46:13 |
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JB22
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 22
Posté - 08 janv. 2010 : 18:27:58
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"Maintenant, si tout le monde est content des prévisionnels à la louche et des augmentations de provisions qui grimpent de 8, 10 ou 15% tous les ans, continuons bêtement à adopter des prévisionnels 8 ou 10 mois à l'avance !"
Adopter "bêtement", mais légalement et pas nécessairement en augmentation de 8 à 15 %.
Que les budgets prévisionnels soient établis à deux ou trois mois ou 8 à 10 mois à l'avance ne présume pas de leur qualité, à "la louche" ou autres.
J'ai des exemples de budget établis par des syndics dits "bénévoles" donc avec comptes bancaires séparés et donc sans d'intérêts financiers, qui font voter, par mesure de sécurité (?) des budgets surévalués, cela ne les empêche pas d'être très vigilants sur les charges.
Je ne juge pas, je constate, et en plus les copros sont heureux des remboursements de trops perçus !... |
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GĂ©dehem
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23
Posté - 09 janv. 2010 : 09:58:36
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J'ai des exemples de budget établis par des syndics dits "bénévoles" (....) qui font voter, par mesure de sécurité (?) des budgets surévalués, ......
Je ne juge pas, je constate, et en plus les copros sont heureux des remboursements de trops perçus !..."
CQFD !
Vous confirmez 2 points :
- le vote de budgets prévisionnele quasi toujours surévalués
- la passivité des copropriétaires (le "bêtement") qui s'en remettnt au syndic pour bien gérer leurs dépenses communes, heureux qu'ils sont d'avoir un "trop perçu (en fait un "trop versé" ! ) |
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JB22
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24
Posté - 09 janv. 2010 : 11:31:31
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"Vous confirmez ...:
- le vote de budgets prévisionnele quasi toujours surévalués"
Et cela indépendamment des dates d'établissement des budgets et avec ou sans réévaluation ultérieures. |
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Guymmo
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Posté - 09 janv. 2010 : 11:58:33
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Quelle gestion est à préférer :
(A) : un budget prévisionnel « prudent » qui s’avère à 125% des dépenses réelles. Comment le syndic peut il prévoir la consommation d’eau par exemple? Il ne le peut pas. Et pourtant il a le devoir de honorer les factures.
(B) : Un budget qui est juste et qui s’avère un exercice en dessous des dépenses réelles et donc insuffisant.
Je vote pour (A) parce que cela revient beaucoup moins cher par rapport à (B). La copropriété de (B) sera obligée d’organiser une AG supplémentaire pour justifier les appels de fonds. Une AG supplémentaire est à mon avis extrêmement couteuse si vous prenez en compte les efforts et le temps de chacun, syndic et copropriétaires.
L’évaluation des performances n’est pas les dépenses en année N par rapport au budget, mais par rapport aux dépenses réalisées en année N-1.
Le but d’un budget est de justifier les appels de fonds. Il est une priorité d’éviter une AG supplémentaire pour réajuster le montant en cours de l’année. Une AG supplémentaire est très couteuse en efforts.
Je ne vois pas de différence entre voter un budget pour l’exercice N ou N+1. Chez nous on met les mêmes montants parce que l’inflation (autour de zéro) ne justifie aucune augmentation et de toute façon dans un an l'AG réajuste le budget en utilisant les dépenses réalisées dans l'exercice écoulé. |
Édité par - Guymmo le 09 janv. 2010 12:07:04 |
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JB22
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26
Posté - 09 janv. 2010 : 13:38:56
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Effectivement, dans la législation actuelle:"Le but d’un budget est de justifier les appels de fonds."
et quel que soit l'exercice N ou N+1, un budget peut être "établi à la louche" puisqu"'il n'y a pas de règle pour l'établissement des budgets.
Reste l'appréciation de la gestion: bonne ou mauvaise... |
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Louis92
Contributeur vétéran
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27
Posté - 09 janv. 2010 : 18:46:28
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Pour moi, le vote d'un budget n'a pas pour seule fonction de déterminer les appels car c'est aussi une occasion de communication pour le CS.
Pour un CS qui agit après une période passive, il est l'occasion de montrer que l'action d'un CS actif débouche sur du concret et que rien n'est perdu dans le monde de la copropriété : la réduction des charges, ça existe.
Quand des prestations bidons (conduits privatifs de VMC) ou douteuses (assurance protection juridique) ont été supprimées, quand on passe :
- d'un gros ascensoriste Ă un petit,
- d'un prestataire (assureur, ...) présent depuis trop longtemps à un autre après mise en concurrence,
- d'un contrat EDF surdimensionné en puissance à un abonnement adapté,
- de plusieurs lignes téléphoniques de téléalarmes à une seule,
- d'un nombre de ballons d'eau chaude surabondant à un nombre adapté,
le vote du budget doit être l'occasion de montrer que, quand un CS est actif, un progrès est à attendre. Ceci est de nature à susciter des vocations pour entrer au CS.
Il est important de s'attacher à montrer que les charges vont baisser (cf. événements ci-dessus) en faisant baisser les budgets car :
- les copropriétaires ressentent la baisse immédiatement quand elle se fait sur les appels,
- cela fait plaisir au CS : il n'est pas fait que pour trimer dans l'ombre !
Cdlt. Louis92.
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syndicb
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 Posté - 30 avr. 2010 : 18:35:43
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Bonjour,
Est ce que quelqu'un pourrait me dire si il faut rendre le fonds de roulement au copropriétaire vendeur ou bien au copropriétaire acquéreur? |
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JB22
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29
Posté - 30 avr. 2010 : 18:49:40
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Les avances sont remboursables à celui a qui elles appartiennent, donc au vendeur, l'acquéreur devant reconstituer les avances, c'est à dire en verser le montant au syndic.
Dans la pratique, le notaire rembourse le copropriétaire vendeur et retient le montant de l'avance sur le compte de l'acquéreur et en informe le syndic qui transfère l'avance au crédit de l'acquéreur. |
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ABCT
Contributeur senior
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Posté - 01 mai 2010 : 17:43:54
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Nous recevons notre convocation à l'A.G. et Nous voterons le bueget prévisionnel 2011.....
Ce budget n'est pas effectué à la louche mais très sérieusement dans la mesure où figure sur le document préparatoire les charges comparatives depuis 2004, sur une trentaine de "postes"
Le plus alléatoire en ce moment c'est le poste chauffage (collectif au gaz).
Néanmoins, sur l'exercice 2008 (B.P voté en 2007). La différence entre le BP et la conso réelle s'élève à 316,05€ de (Boni) soit une "erreur d'estimation de 1,28%. Par contre sur 2009 la différence est négative de 444,48€.(erreur d'estimation -1,74%).
Donc un BP prévisionnel peut être "sérieux" quelque soit le moment de son établissement. |
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nefer
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31
Posté - 01 mai 2010 : 19:26:50
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citation: Initialement posté par syndicb
Bonjour,
Est ce que quelqu'un pourrait me dire si il faut rendre le fonds de roulement au copropriétaire vendeur ou bien au copropriétaire acquéreur?
c'est le syndic qui le décide
cela figure dans l'état daté
il faut parler de l'avance de trésorerie et plus du fond de roulement |
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JB22
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32
Posté - 01 mai 2010 : 20:28:55
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De nefer
"c'est le syndic qui le décide"
Non, l'avance de trésorerie (ex fonds de roulement) est toujours remboursée à celui qui l'a versée, par le syndic, après versement de l'acquéreur, ou par l'intermédiaire du notaire.
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nefer
Modérateur
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33
Posté - 01 mai 2010 : 22:08:32
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citation: Initialement posté par JB22
De nefer
"c'est le syndic qui le décide"
Non, l'avance de trésorerie (ex fonds de roulement) est toujours remboursée à celui qui l'a versée, par le syndic, après versement de l'acquéreur, ou par l'intermédiaire du notaire.
JB22: avez vous lu la page 5 de l'état daté???
" A COMPLETER PAR LE SYNDIC
...
le syndic devra préciser les modalités à retenir par les parties aux termes de l'acte:
Solution 1:
L'acquéreur rembourse directement le vendeur......
Solution 2:
L'acquéreur verse entre les mains du syndic le montant......
"
Il est même indiqué " cocher la case correspondante"....case située à droite de Solution 1 et Solution 2 |
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JB22
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34
Posté - 01 mai 2010 : 23:44:33
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Nefer, avez-vous lu la question:
"Est ce que quelqu'un pourrait me dire si il faut rendre le fonds de roulement au copropriétaire vendeur ou bien au copropriétaire acquéreur?
et ma réponse:
"L' avance de trésorerie (ex fonds de roulement) est toujours remboursée à celui qui l'a versée, par le syndic, après versement de l'acquéreur, ou par l'intermédiaire du notaire".
C'est l'acquéreur qui verse et le vendeur qui est remboursé comme je j'ai indiqué suivant l'une ou l'autre des méthodes. |
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Avance fond de roulement 
