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dethau
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 Posté - 08 oct. 2010 : 08:14:09
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Vous serez assimilé à un professionnel, donc assujetti à la TVA. |
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dethau
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 Posté - 08 oct. 2010 : 08:15:16
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Vous serez assimilé à un professionnel, donc assujetti à la TVA. |
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jclaveau
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Posté - 08 oct. 2010 : 10:18:29
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Donc si je revends les lots avant 15 ans je cumule plus-value et TVA ? :-( |
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jclaveau
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Posté - 12 oct. 2010 : 12:17:56
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J'ai posé la question à une avocat fiscaliste et j'ai eu la réponse suivante concernant l'imposition de l'opération (lotissement créé à partir d'une partie du terrain de la résidence principale). Qu'en pensez-vous ? Etes-vous d'accord avec sa réponse ?
"Après pour ma part je pense que le risque de requalif en marchands de bien existe
il y a deux critères
Caractère habituel : c'est rempli même si les reventes proviennent d'un achat unique donc la première condition d'habitude est remplie
Après le second critère c’est l'intention spéculative et ce critère s'apprécie en fonction du délai entre les reventes, du nombre des opérations donc six ans c’est pas bcp comme délai de revente et en plus il y a pas mal de cessions...
Lorsque le caractère habituel est établi l'intention spéculative est tjs présumée
L'article c 35-I-1 du CGI
Et l'instruction sur les marchands de biens c D.adm. 8 D -1 n°1
La conséquence d'une requalification c'est l'imposition du gain non pas dans la catégorie des plus values c'est à dire 18 % + 12 %
Mais dans la catégorie des BIC (activité de commerçants), imposition au taux marginal de l'impôt soit 40 %
Pour moi c’est sûr ce sera requalifié !"
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jclaveau
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25
Posté - 12 janv. 2011 : 10:45:23
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Bonjour à tous,
Je reviens avec mon problème de création de lotissement et de fiscalité.
J'aurai besoin de réponse concrète pour savoir si mon opération est viable ou non.
Supposons que je dépose un permis d'aménager, que je viabilise moi-même et que mes frais globaux soient de 150 000 € pour 6 lots.
Prenons 80 000 € comme prix de vente pour chaque lot, soit 480 000 € en globalité.
Prenons 150 000 € comme prix d'achat du terrain.
Est-ce que je dois payer la TVA ? Si oui sur quelle base ?
Ensuite sur quelle base serai-je imposé et à quel taux ?
Merci d'avance pour votre aide. |
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jclaveau
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26
Posté - 12 janv. 2011 : 14:31:37
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En fait, d'après ce que j'ai lu, tout dépend de l'interprétation de la réponse Rép. Ferrand (AN 12 octobre 2010 p. 11144 n° 86408).
Ce terrain provient de la division de ma résidence principale et je suis muté dans une autre région.
La partie qui m'inquiète concerne la partie "dépenses d’aménagement significatives voire prépondérantes dans la valeur des cessions".
Est-ce que ce serait judicieux de contacter le service des impôts ? |
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jclaveau
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27
Posté - 13 janv. 2011 : 16:33:31
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Je poste une réponse que j'ai reçue de la part d'un autre avocat fiscaliste :
"La réponse Ferrand se rapporte au statut d'assujetti au regard. Je vous y renvoie pour la description du faisceaux d'indices traditionnellement retenu par l'administration fiscale. A priori, il ne semble pas que vous remplissiez ces critères et la revente des terrains devrait se situer hors champ Votre autre question concerne également l'aspect imposition de la plus-value immobilière dont le taux a été porté à 19%. Quant à l'application de la CSG à 12,3% elle est pour le moment suspendu et débattu. Si je comprends bien vous me demandez si vos reventes pourrait être considérée comme une activité à part entière et la plus-value requalifiée en BNC et imposée à votre taux marginal d'imposition d'IR. J'aurai là encore tendance à vous renvoyer notamment à la réponse Ferrand. Si cette activité de revente ne présente pas un caractère habituel, répétitif et dans lequel vous pouvez mettre en pratique un éventuel savoir-faire professionnel dans les transactions immobilières, il est improbable que l'administration fiscale réussisse à obtenir gain de cause (obtenir la requalification). Bien à vous." |
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doctor
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Posté - 13 janv. 2011 : 20:57:59
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Bonsoir, pour faire court, voici ma position :
1) Vous revendez une seule parcelle détachée à un aménageur ==> risque de requalification très faible
2) Vous décidez de diviser et d'aménager vous-même ==> risque de requalification très élevé
Dans cette seconde hypothèse, vous avez intérêt à procéder en deux temps
1) jclaveau propriétaire cède (ou apporte en capital) la parcelle détachée à une structure juridique ad hoc que vous allez créer
2) jclaveau en sa qualité de gérant (éventuellement) de la nouvelle structure ad hoc procède à l'opération d'aménagement. L'opération est alors véritablement commerciale et la fiscalité professionnelle.
Par ailleurs, la "requalification en marchand de biens" est une expression inappropriée car le régime marchand de biens a disparu avec la réforme de la TVA immobilière.
Mieux vaut parler à présent de requalification en opération économique.
Bien à vous. |
Édité par - doctor le 14 janv. 2011 06:18:54 |
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jclaveau
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29
Posté - 14 janv. 2011 : 10:12:06
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Merci pour votre réponse mais je ne vois pas sur quoi vous vous appuyez pour justifier ce risque.
Je viens d'avoir une autre réponse à ma question d'un autre avocat fiscaliste :
"Au vu des faits par vous exposés:
- l'acquisition des parcelles objet du lotissement a été réalisée pour un usage privé (les parcelles faisaient partie intégrante de votre résidence principale),
- la vente de votre résidence principale et des parcelles à lotir attenante est motivée par votre mutation professionnelle (et non par une démarche commerciale active d'achat/revente)
Partant, vous devriez être considéré, lors de la cession des lots, comme ayant réalisé une opération de gestion de votre patrimoine privé non assujettie à TVA (en dépit du montant des travaux exposés en vue de tirer un meilleur prix global). Vous noterez que les taux d'impôt sur les plus-values immobilières ont changé au 1er janvier 2011: 19%+12,3% = 31,3%"
Je vais donc me "contenter" de ces deux réponses et considérer que je ne serai redevable que des 31.3% des plus-values.
Bonne journée à tous. |
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doctor
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Posté - 14 janv. 2011 : 10:34:41
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J'ignorais que vous cédiez la totalité, résidence principale incluse. J'ignorais aussi que ce départ était justifié par une mutation. Dans ce cas, la requalification semble pouvoir être, en effet, écartée.
A l'appui de ce propos, je vous rapporte ci-dessous, l'analyse d'une réponse ministérielle (précitée je crois) :
"Ainsi, un particulier qui cède des terrains qu’il a recueillis par succession ou qu’il a acquis pour un usage privé est présumé ne pas réaliser une activité économique.
Le fait que, préalablement à la cession, l’intéressé procède au lotissement parcellaire du terrain pour en tirer un meilleur prix global n’est pas, à soi seul, de nature à remettre en cause cette présomption, non plus que le nombre de parcelles vendues, la durée sur laquelle s’étaleront les opérations ou l’importance des recettes qu’il en tire au regard de ses autres ressources.
En revanche, cette présomption est renversée lorsque le cédant entre dans une démarche active de commercialisation foncière, acquérant les biens en dehors d’une pure démarche patrimoniale et mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les professionnels."
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jclaveau
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Posté - 14 janv. 2011 : 14:10:40
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Oui c'est bien sur cette réponse que je mets en avance pour ne pas tout donner aux impôts ;-)
Désolé j'avais omis de préciser que j'étais muté et que je vends également ma résidence principale... c'est un argument de plus pour me "dédouaner".
Il ne me reste plus qu'à créer le lotissement... |
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allezquesi
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Posté - 30 janv. 2011 : 19:04:04
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Bonsoir,
1°)le professionnel marchand de bien peut il en parrallele de son activité effectuer des operations de patrimoine sans risquer la requalification?
Pour exemple, peut il acheter une propriété similaire à celle Jclaveau en vue de garder le bâti en residence principale et revendre 2 lots à batir obtenu par DP au titre d'"...un particulier qui cède des terrains qu’il a recueillis par succession ou qu’il a acquis pour un usage privé..."
2°)"En revanche, cette présomption est renversée lorsque le cédant entre dans une démarche active de commercialisation foncière, acquérant les biens en dehors d’une pure démarche patrimoniale et mobilisant des moyens qui le placent en concurrence avec les professionnels."
Comment qualifier et/ou apprecier la notion de demarche active de commercialisation foncière?
Qu'entend on encore des moyens mis en place en concurrence avec les professionnels?
J'ai vraiment du mal à apprecier les limites d'un professionnel ou d'un particulier oeuvrant pour son patrimoine sachant qu'en dehors de l'aspect fiscal les deux approches relevent toujours en bon père de famille de la recherche du profit économique !! |
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jclaveau
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Posté - 21 mars 2011 : 09:40:28
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Bonjour à tous,
Je reviens sur mon projet : ma résidence principale sur 8000 m2
Si je vends la maison avec 3000 m2 un simple document d'arpentage semble être nécessaire. Maintenant que devient le reliquat (5000 m2) ? Puis-je le vendre directement à un particulier ou un professionnel ? |
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Posté - 21 mars 2011 : 10:14:59
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jclaveau
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Posté - 21 mars 2011 : 10:45:41
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Désolé Emmanuel je pensais que le sujet était plus à sa place ici... c'était juste pour avoir une confirmation qu'il vaut mieux vendre la maison avant le terrain afin d'éviter toute déclaration préalable. |
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jclaveau
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Posté - 06 avr. 2011 : 11:10:15
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Bonjour,
Un article intéressant sur la fiscalité de la revente d'une partie du terrain de la résidence principale :
http://www.jurisprudentes.net/Impot...s-value.html
D'après l'article, il me semble que dans le cas d'une revente à un particulier il y aurait exonération de l'impôt sur les plus-values (pas de TVA)... j'ai demandé à mon notaire d'obtenir un rescrit fiscal à ce sujet. Je vous tiens au courant.
Si des personnes ont des articles infirmant ou confirmant ces propos... |
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zxc
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Posté - 05 mai 2011 : 11:50:27
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citation: Initialement posté par jclaveau
Bonjour à tous,
Je reviens sur mon projet : ma résidence principale sur 8000 m2
Si je vends la maison avec 3000 m2 un simple document d'arpentage semble être nécessaire.
Oui, pas besoin de DP pour vendre un lot déjà bâti, non destiné à être démoli, voir une réponse ministérielle :
citation:
Réponse du Secrétariat d'État au logement et à l'urbanisme
publiée dans le JO Sénat du 06/05/2010 - page 1158
Il résulte des dispositions de l'article L. 442-1 du code de l'urbanisme que doit être précédé d'une déclaration préalable ou d'un permis d'aménager le détachement d'un ou plusieurs lots à bâtir issus d'une ou plusieurs unités foncières. Le détachement d'un lot déjà bâti n'est pas soumis à cette obligation. Un propriétaire détache de sa propriété un lot bâti et conserve, dans un premier temps, la partie non bâtie de la propriété : l'aliénation ultérieure du solde de la propriété ne constitue pas un détachement et n'est pas soumise à déclaration préalable.
http://www.senat.fr/questions/base/...0207503.html
citation: Initialement posté par jclaveau
Maintenant que devient le reliquat (5000 m2) ? Puis-je le vendre directement à un particulier ou un professionnel ?
Oui, vous pouvez vendre, même sans formalité, d'après la réponse ministérielle.
Mais, si la vente du reliquat est soumis à un permis de construire dans un délai de 10 ans, une DP de lotissement (si lot à bâtir) éviterait le problème à la fois avec le notaire, et à la fois avec la mairie qui ne sont pas au courant de cette réponse ministérielle citée ci-dessus.
Bien cordialement |
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jclaveau
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Posté - 10 mai 2011 : 10:16:53
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Merci pour votre réponse.
Bien cordialement. |
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NFS33
Nouveau Membre
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Posté - 23 nov. 2011 : 18:16:29
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Bonjour à tous.
Je trouve que ces sujets sont vraiment intéressants car compliqués.
Je suis étonné que personne n'ai posté depuis plusieurs mois, en laissant les interrogations en suspend !
Il serait intéressant de savoir si un notaire a accepté une exonération de plus value dans ce cas, ou si quelqu'un aurait pu obtenir une réponse des impôts.
Cordialement |
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Vente résidence principale en plusieurs lots 
