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sigebert
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 Posté - 09 sept. 2010 : 08:40:49
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Bonjour,
Notre copropriété est sur le point de vendre l'appartement de la gardienne avec qui nous avions signé une rupture conventionnelle en mars 2010.
L'Ag avait donc décidé en juin dernier de ne pas réembaucher de gardien et de vendre l'appartement.
D'après les échos que je viens d'obtenir d'un des membres du conseil syndical, le prix tiré de cette vente ne serait pas reversé aux copropriétaires mais "conservé" en vue de clôturer la résidence.
Sachant que notre copropriété n'a pas de compte séparé, le montant total relatif à cette vente sera donc placé sur le compte du syndic (foncia), cela semble QFD.
Ce qui suppose que ce syndic saura tirer profit d'un placement même à court terme.
Quelles seraient vos suggestions en la matière ?
Merci par avance. Cdt
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Posté - 09 sept. 2010 : 09:13:55
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sigebert :
1.pour vendre l'apparetment de la loge il faut tout d'abord que celui-ci soit identifié comme un lot de copropriété avec ses tantièmes, est-ce la cas.
2.Le poste de gardien est il prévu dans le RDC ?? si c'est le cas le vote de l'AG est nécéssaire et à l'UNANIMITE. Un seul copropriétaire pourrait alors exiger devant le tribunal qu'un gardien soit embauché. Modification du RDC c'est l'Unanimité.
3.Si ce lot est vendable, l'AG doit le décider au moins à l'article 26, et peut-être à l'Unanimité. C'est un élément commun de la coprorpiété.
4. cet appartement appartient au syndicat des coprorpiétaires, le montnat de la vente doit obligatoirement être distribué, selaon sa quote-part, à tous les copropriétaires, qui sont tous en indivision.
5. le SDC ne peut pas garder cet argent pour faire des travaux, sauf si l'AG le décide à l'Unanimité.
6.si l'AG décide de garder cet argent à l'Unanimité, l'AG peut décider d'ouvrir un livret A pour placer cet argent. Le syndic n'a rien à dire la dessus.
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JB22
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 2
Posté - 09 sept. 2010 : 09:45:50
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"1.pour vendre l'apparetment de la loge il faut tout d'abord que celui-ci soit identifié comme un lot de copropriété avec ses tantièmes, est-ce la cas."
Si ce n'est pas le cas, il faut avoir recours à un géomètre-expert qui établira un projet de modification du R.C.: création d'un lot et affectation de tantièmes.
L' A.G. devra approuver la modification du R.C. et la vente.
Le notaire fera simultanément l'acte de vente et les formalités de publication aux hypothèques.
La décision est du ressort de l'article 26. Pour mon ex-copropriété nous avons eu confirmation de la validité à l'article 26, par décision du tribunal.
"4. cet appartement appartient au syndicat des coprorpiétaires, le montnat de la vente doit obligatoirement être distribué, selaon sa quote-part, à tous les copropriétaires, qui sont tous en indivision."
EXACT, Article 16-1 de la loi:
"Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre tous les copropriétaires dans les lots desquels figuraint ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part reveant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonbstant l'existence de toute sureté grevant son lot." |
Édité par - JB22 le 09 sept. 2010 10:06:01 |
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nefer
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3
Posté - 09 sept. 2010 : 10:02:36
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citation: Initialement posté par sigebert
Bonjour,
Notre copropriété est sur le point de vendre l'appartement de la gardienne avec qui nous avions signé une rupture conventionnelle en mars 2010.
L'Ag avait donc décidé en juin dernier de ne pas réembaucher de gardien et de vendre l'appartement.
D'après les échos que je viens d'obtenir d'un des membres du conseil syndical, le prix tiré de cette vente ne serait pas reversé aux copropriétaires mais "conservé" en vue de clôturer la résidence.
Sachant que notre copropriété n'a pas de compte séparé, le montant total relatif à cette vente sera donc placé sur le compte du syndic (foncia), cela semble QFD.
Ce qui suppose que ce syndic saura tirer profit d'un placement même à court terme.
Quelles seraient vos suggestions en la matière ?
Merci par avance. Cdt
s'agit il de la copropriété où vous êtes 3 copropriétaires ? |
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sigebert
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4
Posté - 09 sept. 2010 : 10:08:42
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Je vous remercie pour toutes vos réponses qui sont précieuses.
A mon avis, ce conseiller syndical met la charrue avant les boeufs !
Lors de l'AG du 3/06/2010, le syndicat s'était prononcé sur la résolution suivante (article 25) :
Vote du syndicat des copropriétaires pour le maintien du poste de la gardienne
Résolution rejetée à la majorité
Donc, d'après vos affirmations, une AG extraordinaire devrait être convoquée en vue de se prononcer sur la vente de la loge et de l'appartement de la gardienne.
Je vais donc examiner le règlement de copropriété.
A bientôt. Et merci encore.
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sigebert
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Posté - 09 sept. 2010 : 10:17:26
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Pour répondre à Nefer qui a dû prendre note de mon intervention sur un autre post. Non, je ne parle pas de la même copropriété.
Dans la copropriété en question relative au poste de gardien, nous sommes ici 45 copropriétaires.
Et le syndic dans cette copropriété est professionnel et non bénévole.
Donc, pas de parallèle. |
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JPM
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Posté - 10 sept. 2010 : 22:53:26
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Un peu de méli-mélo dans tout cela.
La première décision à prendre est celle de supprimer le service de gardiennage prévu dans le RC. La décision doit être prise à l'unanimité. La décision de ne pas embaucher une nouvelle gardienne ne vaut pas suppression du service.
Lorsque l'unanimité n'a pu être réunie. Il faut essayer d'obtenir des opposants ou défaillants un désistement de l'action en contestation de la décision. C'est une technique souvent oubliée. Mais un opposant peut refuser de se désister.
Si le service a été régulièrement supprimé, la vente peut être décidée à la majorité de l'article 26.
Il est inutile de consulter un géomètre expert. Le notaire peut créer le lot sans difficulté et il n'est pas difficile de calculer le nombre des tantièmes à affecter au nouveau lot.
Pour la distribution du prix le syndic est doté d'un mandat spécial par l'article 16-1. A la lettre du texte, le prix ne devrait pas passer dans la comptabilité du syndicat mais dans celle du syndic (!!!). Dans la pratique, les fonds passent par la compte et la comptabilité du syndicat.
La décision de vente peut prévoir que les fonds seront conservés et affectés à la consttution d'une provision pour travaux. Dans ce cas, l'assemblé doit fixer les modalités de placement. Elle peut opter pour un livret A ouvert au nom du syndicat, défiscalisé à hauteur de 76 500 €.
En cas de constitution d'une provision pour travaux, il faut veiller à la cohérence comptable de son utilisation. Le prix est réparti au prorata des tantièmes généraux. Les travux peuvent être répartis en onction d'une autre clé. La règle formelle est que les fonds placés doivent être remboursés aux copropriétaires à l'occasion des appels de fonds successifs. Ceux ci doivent être effectués, même si le prix couvre l'intégralité du coût des travaux. A chaque appel, chaque copropriétaire doit trouver sur son relevé individuel 1 500 € au débit pour l'appel travaux et 1 500 au crédit au titre du remboursement. Rien à payer, mais la comptabilité porte bien trace de l'opératiion.
Le syndic ne saurait se contenter de sortir 17 000 € du compte de placement pour payer une situation de travaux.
Il est fortement déconseillé de laisser les fonds entre les mains du syndic.
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sigebert
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Posté - 11 sept. 2010 : 07:51:43
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Je vous remercie beaucoup pour toutes ces précisions que je vais reprendre point par point et soumettre au conseil syndical afin de m'enquérir qu'il en soit ainsi.
Car parmi ce conseil syndical, un des membres est une comptable à la retraite qui d'ailleurs collabore activement chaque année à la rectification du budget prévisionnel.
Maintenant reste à savoir si ce domaine que vous citez ne dépasse pas ses compétences ?
C'est la raison pour laquelle, je lui enverrai aussi personnellement vos recommandations.
A savoir que l'assemblée, comme vous le soulignez, devra fixer les modalités de placement. Qu'il soit donc veillé à ce que le projet de résolution soit rédigé de manière explicite.
Vu que vos réponses sont pertinentes ainsi que celles des autres intervenants, je vais créer un autre sujet relatif à la comptabilité, non pas inhérent à cette copropriété mais à une autre copropriété.
Merci par avance. Cdt
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JB22
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Posté - 11 sept. 2010 : 10:31:52
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"La décision de ne pas embaucher une nouvelle gardienne ne vaut pas suppression du service."
Et rien ne dit que l'on "supprime" le service, on l'assure dans des conditions différentes.
"Pour la distribution du prix le syndic est doté d'un mandat spécial par l'article 16-1. A la lettre du texte, le prix ne devrait pas passer dans la comptabilité du syndicat mais dans celle du syndic (!!!). Dans la pratique, les fonds passent par la compte et la comptabilité du syndicat."
L'article 16-1 précise:
"La part revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonbstant l'existence de toute sureté grevant son lot."
Il aurait dû être précisé: "Par le syndic pour le compte du syndicat."
Il doit remetre les fonds ce qui fait qu'il ne peut pas lier l'opération à la constitution d'une provision pour travaux. Il faut deux décisions et deux gestions différentes, la compensation n'est pas possible juridiquement. |
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sigebert
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Posté - 11 sept. 2010 : 11:29:56
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Initialement, vous soulevez un point crucial sur la décision de ne pas embaucher une nouvelle gardienne qui ne vaut pas suppression du service.
Je vous retranscris littéralement la résolution de l'AG du 30 juin 2010 :
Vote du syndicat des copropriétaires pour le maintien du poste de la gardienne. (article 25)
L'Assemblée Générale, après avoir délibéré, marque son accord pour le maintien du poste de gardiennage de la résidence
Résultat : Pour : 1107 sur 10000 tantièmes
Contre : 6582 SUR 10000 tantièmes.
26 copropriétaires totalisent 7930 tantièmes au moment du vote.
CETTE RESOLUTION EST REJETEE A LA MAJORITE
Pensez-vous que cette résolution soit équivoque ? |
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nefer
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 Posté - 11 sept. 2010 : 12:11:06
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le poste de gardien existant déjà , il n'y a pas lieu à décider du man!
c'est sur la suppression qu'il fallait se prononcer |
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sigebert
Contributeur senior
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Posté - 11 sept. 2010 : 13:16:09
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Pensez-vous que le fait d'avoir rédigé la résolution de cette manière : " vote du syndicat des copropriétaires pour le maintien du poste de la gardienne" soit ambigu ?
Vu que cette résolution a été rejetée à la majorité, n'implique-t-elle pas la suppression du poste de gardiennage. |
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Posté - 11 sept. 2010 : 14:09:04
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la résolution est viciée depuis le daprt et n'a été approuvé ni dans son maintien ni dans sa suppression, car c'est l'article 26 qui s'apllique : citation: Article 26
Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :
a) Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;
c) Les travaux comportant transformation, addition ou amélioration, à l'exception de ceux visés aux e, g, h, i, j, m , n et o de l'article 25 ;
d) La demande d'individualisation des contrats de fourniture d'eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation prévus par l'article 93 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ;
e) Les modalités d'ouverture des portes d'accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l'immeuble, celle-ci doit être compatible avec l'exercice d'une activité autorisée par le règlement de copropriété. La décision d'ouverture est valable jusqu'à la tenue de l'assemblée générale suivante ;
f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l'aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu'il appartient au syndicat, sous réserve qu'elles ne portent pas atteinte à la destination de l'immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l'immeuble.
Donc les décomptes de voix ne présentent nuellement les 6667 voix nécessaires, dans un sens comme dans l'autre : la situation reste en l'état, le poste est toujours présent au RDC ! |
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JPM
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Posté - 11 sept. 2010 : 14:37:49
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Si le règlement de copropriété fait explicitement mention de l'existence d'un service de conciergerie, fait mention de l'affectation de la loge au logement de la concierge, définit les tâche de la concierge, fait mention dans les charges de celles liées à la concierge, la résolution doit être la suivante :
" L'assemblée décide de supprimer le service de conciergerie prévu à l'article NN du règlement de copropriété " ;
Cette résolution doit être votée à l'unanimité des copropriétaires.
Si elle est adoptée, il s'agit d'un modification du RC qui doit être publiée à la Conservation des hypothèques.
Cette résolution doit être accompagnée bien entendu d'une ou plusieurs autres résolutions relatives à la fourniture des services d'entretien de l'immeuble, sortie des poubelles, courrier (boîtes à lettres), etc....
L'adoption de la résolution de suppression permet ensuite de vendre la loge à la majorité de l'article 26.
Il n'existe aucune autre solution susceptible d'être accueillie par un notaire sérieux chargé de la vente de la loge.
Les modalités souhaitées pour la vente (prix en particulier) doivent de préférence être fixées lors de la même assemblée.
L'affectation éventuelle et le placement du prix doivent aussi de préférence être décidés lors de la même assemblée.
Pour revenir sur les observations de JB 22 à propos de la distribution, il est exact qu'il peut théoriquement y avoir une difficulté avec un copropriétaire qui désirerait percevoir sa quote-part du prix.
Dans le même sens la rédaction de l'article 16-1 pourrait permettre à un copropriétaire débiteur de charges impayées de réclamer le paiement de sa quote-part sans que le syndic puisse déduire les impayés, même si le syndicat a fait inscrire son hypothèque !!!
Ces difficultés sont rares. Il n'existe à ma connaissance aucune jurisprudence là dessus. Pour les charges impayées, il est possible de prendre les précautions nécessaires au recouvrement effectif.
Note importante : En cas de vente d'un lot après l'assemblée ayant supprimé le service de conciergerie et pris les décisions relatives au projet de vente mais avant la réalisation effective de la vente, le syndic doit faire état des décisions prises dans la note de renseignement adressé au notaire charé de la vente du lot.
L'acquéreur doit être informé en effet de la suppression du service de conciergerie et le notaire devra faire préciser si le prix sera remis au vendeur ou à l'acquéreur et le cas échéant quel sera le sort de la provision pour travaux costituée.
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JPM
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Posté - 11 sept. 2010 : 14:54:18
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L'article 26 f ne fait que retranscrire dans la loi la solution habituelle de la jurisprudence dans un tel cas.
Il a presque toujours été admis que la suppression du service de conciergerie apporte un trouble à la bonne jouissance du lot d'un copropriétaire opposant;
Mais il y a eu un infléchissement récent permettant de considérer que le recours à un prestataire extérieur de services apporte des avantages équivalents. Cela est contestable.
Dans le même temps subsiste la controverse relative à la possibilité pour un syndicat de copropriétaires de recourir au licenciement économique d'une gardienne en place. Cette procédure est ouverte sans nul doute au syndicat mais le contrôle judiciaire est très sévère.
Dans un petit immeuble, ce genre d'opération doit être discuté entre les copropriétaires avant la tenue d'une assemblée.
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Posté - 11 sept. 2010 : 14:54:40
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jpm : pourquoi dites vous citation: Cette résolution doit être votée à l'unanimité des copropriétaires.
alors que l'article 26 permet de le faire à la double majorité, avec des restrictions certes ....  |
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JPM
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Posté - 11 sept. 2010 : 17:51:29
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Je pourrais vous répondre vous répondre que c'est parce que le texte parle de suppression d'un poste et que cela ne veut rien dire, sauf si l'on admet que c'est dans le cas où il y a une une concierge sans que le service de conciergerie soit prévu dans le règlement de copropriété.
C'est un amendement mal rédigé de plus ; il y aura bien un avocat pour plaider celà .
Mais à la vérité, c'est bien à propos des restrictions.
A priori, il faut honnir toute suppression de service dans une copropriété. On commence à s'en rendre compte dans les résidences-services dont le nouveau statut permet aux mauvais gestionnaires de se tirer d'un mauvais pas en supprimant tel ou tel service. Pareil pour les résidences de loisirs : Dupont aime la pêche. Il achète un lot dans la résidence du Goujon frétillant. Paf ! On maintient la pêche dans la Marne mais on supprime le réempoissonement de l'étang ! Trop cher. Dupont se sent floué. Il a raison.
L'avant dernier paragraphe de l'article 26 n'a pas été modifié. Le respect de la destination de l'immeuble demeure sacré. La Cour de cassation vient de sortir un arrêt assez tonitruant, pour certains, à propos de la clause d'interdiction de division d'un lot. On reviendrait à la seule définition exacte de la destination qui ait jamais été formulée : l'ensemble des qualités de l'immeuble et des actes fondateurs qui a incité le plaideur a acheter un lot.
On retrouve un peu cela dans les modalités de jouissance des parties privatives. Si j'ai acheté dans un immeuble pourvu d'une concierge, ce n'est pas pour ensuite aller chercher mon courrier dans une boîte à lettres.
Ces prétentions ne doivent pas être réservées aus propriétaires dans les immeubles cossus comme le prétend la Cour de cassation. Les propriétaires dans les immeubles modestes doivent en bénéficier et ils y sont sensibles, comme on le voit dans le cas des divisions abusives de lot. La jurisprudence se promène de l'Avenue Foch à la rue de Charonne, pour Paris du moins.
Le nouveau texte, mal rédigé, entre en collision avec un paragraphe voisin non adapté. Il va augmenter les rôles des tribunaux. Il va y avoir des solutions contradictoire : oui à Aix en Provence, non à Nîmes ou à Douai.
La sécurité juridique implique de rechercher une décision unanime, au moins dans les petits immeubles.
Ceci dit, les syndicats peuvent prétendre profiter du 26 f. On comptera les points ensuite.
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Posté - 11 sept. 2010 : 18:12:00
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je suis néammoins d'accord avec ce pragmatisme : citation: La sécurité juridique implique de rechercher une décision unanime, au moins dans les petits immeubles.
malgré cela si l'AG vote la décision à la maj 26, il faudra que celui qui n'est pas d'accord aille au TGI, pour PEUT-ETRE faire entendre raison, mais sans certitude.  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 11 sept. 2010 : 18:35:32
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Oui, c'est exact.
Deux ou trois ans avec une situation boiteuse pour le syndicat qui ne saura que faire ?
Embaucher une concierge ? Si le syndicat gagne, il faudra la licencier.
Garder la loge vide et passer contrat avec une entreprise ? Si le copropriétaire gagne, il obtiendra des dommags et intérêts qui alourdiront la facture.
Et pendant ce temps la loge ne sera pas vendue. Les travaux devront être financés autrement.
Mauvais texte opportuniste qui, à la vérité, n'ajoute au statut qu'une simple illusion.
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sigebert
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Posté - 12 sept. 2010 : 08:12:41
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Vous avez raison de soulever un point important quant au vote à la majorité de l'article 25 de cette résolution qui requérait l'article 26.
Ce qui aurait changé la donne car les opposants arguent qu'ils avaient acheté leur appartement dans notre résidence précisément en raison du poste de gardiennage qui d'ailleurs est prévu dans notre RC.
Savez-vous que l'aboutissement de cette décision est le fruit d'une longue négociation et en présence d'un avocat, choisi par le syndic et rémunéré par la copropriété....!!
C'est la conséquence d'une rupture conventionnelle intervenue en mars dernier entre le syndicat et la gardienne du fait des ses absences répétées et prolongées.
Suite à son inaptitude confirmée par la médecine du travail à exercer dans notre résidence qui invoquait un harcèlement de la part de certains copropriétaires.
Autre point : Il y a la loge d'une part et, l'appartement de fonction de 30 m3 qui est contigü à la loge d'autre part.
Le président du Conseil Syndical m'a confié qu'il était question de ne pas vendre la loge qui servirait aux réunions des membres du CS.
Quoi qu'il en soit, plusieurs résolutions devront être inscrites à l'ordre du jour de cette AG extraordinaire.
Et je souhaite qu'elles ne soient pas aussi ambigües que celle qui avait été inscrite à l'AG de juin dernier...
Je dois préciser que je n'habite pas cette résidence ; je suis copropriétaire indivisaire.
La plupart des copropriétaires sont, certes actifs mais surtout imbus d'eux-mêmes.
Les trois quarts sont à la retraite et ont occupé des postes à responsabilité ; ils n'aiment pas recevoir de conseils !!
Je dois souligner que cette copropriété est saine ; (et les copropriétaires ambitieux...)
Pour maintenir le "standing" de la résidence, ils en veulent toujours plus!
Sur la décision de clôturer la résidence, je m'y étais opposée mais je dois subir le choix de la majorité.
Donc, aujourd'hui, je ne veux pas être le pavé dans la marre mais je prends note de tous vos commentaires et saurai leur rappeler qu'en vue de cette décision, le RC devra être, en outre, modifié.
Merci de vos contributions.
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Posté - 12 sept. 2010 : 09:51:08
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citation: Le président du Conseil Syndical m'a confié qu'il était question de ne pas vendre la loge qui servirait aux réunions des membres du CS.
et si l'AG en décide autrement ..... ?
citation: Vous avez raison de soulever un point important quant au vote à la majorité de l'article 25 de cette résolution qui requérait l'article 26.
article 26 au minimum ! JPM l'a dit "pour uen plus grande sécurité juridique", il aurait mieux valu l'unanimité. Comme quoi un syndic et un avocat, sont parfois totalement en dehors des clous, et après on a beau parler de "plus grande sécurité juridique" (mais je suis en accord avec JPM sur ce point  ).....................
Face à un TGI, je suis sur que cet avocat trouverait des arguments, le TGI donnerait tort et des proprios diraient "la justice est mal faite" .... alors qu'à l'origine.... |
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Conséquence vente partie partie commune- 
