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JPM
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21
 Posté - 12 sept. 2010 : 10:26:24
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A propos de ce fameux art. 26 f) venant de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009, il est ainsi rédigé :
La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.
Deux bourdes majeures dans ce texte :
La suppression du poste de concierge déjà signalée. C'est bien le service collectif figurant dans le règlement de copropriété qu'il faut supprimer.
Mais de plus le logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat Tout le monde sait que les parties communes n'appartiennent pas au syndicat mais sont la propriété indivise des copropriétaires.
Un parlementaire profane peut avoir d'excellentes idées et le souci de les faire apparaître dans un amendement. Mais il doit avoir le courage de solliciter le concours d'un juriste pour les exprimer correctement. On peut aussi reprocher à certains services ministériels de laisser passer de telles énormités, a fortiori lorsque le gouvernement estime devoir appuyer ou laisser passer l'amendement.
L'observation s'applique aussi bien aux associations qui ont aussi de bonnes idées en les formulant mal.
Mon propos ne relève pas seulement de la sauvegarde du langage élégant par un disciple de Montesquieu ! Ces bourdes ont parfois des conséquences pratiques devant les juridictions.
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JB22
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 22
Posté - 12 sept. 2010 : 13:14:53
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"Mais de plus le logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat Tout le monde sait que les parties communes n'appartiennent pas au syndicat mais sont la propriété indivise des copropriétaires. "
Je ne vous suis pas dans votre démonstration,
Le syndicat est une personne morale.
Une société anonyme (ou à S.A.R.L.) est une personne morale, se sont les actionnaires les "propriétaires" et pourtant on parle de biens appartenant à la société.
Dans l'affaire URBANIA on parle bien du rachat par un groupe de sociétés, pas par tel ou tel, actionnaire, à titre personnel. |
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JPM
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23
 Posté - 12 sept. 2010 : 14:41:18
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JB 22, si vous pensez que les parties communes d'une copropriété appartiennent au syndicat, la situation est grave ;
Relisez l'article 4 de la loi de 1965. |
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sigebert
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Posté - 14 sept. 2010 : 07:31:37
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Je tire profit de vos débats car mon affaire se précise.
Je viens de recevoir un courriel d'un des membres du conseil syndical qui semble absolument escamoter l'essentiel de la procédure.
Pour l'instant la seule chose que je retienne de l'ensemble de vos observations et ce que confirme l'article 26 modifié le 12 juillet 2010 est que la suppression du poste de concierge doit être votée à la majorité de l'article 26, c'est-à -dire recueillir au moins les deux tiers des voix.
Or, la résolution suivante : maintien du poste de gardiennage de la résidence qui a fait l'objet d'un vote à l'article 25 me semble équivoque.
Pensez-vous qu'un juriste pourrait l'interpréter comme étant "bonnet blanc et blanc bonnet" ?
Toutefois, la majorité requise est contestable vu que cette résolution a été votée à l'article 25 et non 26.
La conseillère syndicale qui vient de me faire parvenir ce courriel ne mentionne pas que l'AG décidera de "supprimer le service de gardiennage prévu à l'article N du RC"
Méconnaissance, probablement ?
Mais que fait notre syndic ?
C'est la question que je vais lui poser en préambule.
Je reviendrai vers vous sur SES PROPOSITIONS qui sont, je suppose les propositions de l'ensemble des membres du Conseil syndical et de son président qu'ils auront l'intention d'inscrire à l'ordre du jour de la prochaine AG.
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JB22
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25
Posté - 14 sept. 2010 : 09:25:17
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"JB 22, si vous pensez que les parties communes d'une copropriété appartiennent au syndicat, la situation est grave ;"
Grave mais pas mortelle, continuons,
Article 16 de la loi:
"Toute acte d'acquisition ou d'aliénation de parties communes.....à condition qu"ils aient été décidés conformément aux dispositions des articles 6, 25 et 26, sont valablement passés par le syndicat lui-même et de son chef."
Ainsi le SYNDICAT peut transmettre à autrui la propriété d'un bien ne lui appartenant pas, et ce, sans l'accord de certains copropriétaires...
"Le syndicat peut acquérir lui-même, à titre onéreux ou gratuit, des parties privatives sans que celle-ci perdent pour autant leur caractère privatif. Il peut les aliéner dans les conditions prévues à l'alinéa précédent...."
A chaque partie privative est attachée une quote-part de partie commune dont le syndicat ne deviendrait pas copropriétaire !...
Il y a donc certainement des "bourdes majeures " selon votre expression. |
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JPM
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26
Posté - 14 sept. 2010 : 09:58:23
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Oui, cela peut être déconcertant. Le syndicat n'est jamais propriétaire de rien, mais il fait fonction de propriétaire à l'égard notamment du régime de la publicité foncière.
Cela reste vrai lorsque le syndicat devient " propriétaire " d'un lot.
Il n'est pas douteux que le lot est indivis entre tous les copropriétaires.
Si une majorité suffisante de copropriétaires veut vendre, la minorité devra s'incliner. C'est la démocratie  |
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Posté - 14 sept. 2010 : 14:36:59
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sigebert : citation: Ce qui aurait changé la donne car les opposants arguent qu'ils avaient acheté leur appartement dans notre résidence précisément en raison du poste de gardiennage qui d'ailleurs est prévu dans notre RC.
Aucune majorité que ce soit ne peut modifier la jouissance des parties privatives et communes d'un copropriétaire. par conséquent le poste de gardien, prévu au RDC ne peut pas être supprimé, sauf à l'UNANIMITE des copropriétaires.
Un des copros opposant peut tout à fait saisir le tribunal sur ce point, et il aura gain de cause.
Ce poste ne peut pas être supprimé à l'article 25 ni au 26.
LE CS n'a aucun pouvir de décider que la loge servira aux réunions du CS,ne sera pas vendue ou que l'argent de la vente sera placé pour des trvaux. SEULE l'AG décidera.
Si l'appartement de la loge est vendu ( vote à l'article 26 au minimum), le syndic est dans l'obligation de verser la quote-part de chacun, et tous les copros devront déclarer ses revenus aux impots !!!! TOUS les copors sont en indivision pour les parties communes, le syndicat n'est pas propriétaire de cette loge !!! |
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JPM
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Posté - 14 sept. 2010 : 15:08:13
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Un prix de vente n'est pas un revenu !!!!!
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Posté - 14 sept. 2010 : 18:29:46
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JPM : citation: Un prix de vente n'est pas un revenu !!!!!
JPM : lorsque vous vendez un bien en France, n'êtes vous pas imposé sur les plus values ?? Vous n'avez rien à déclarez aux impôts ???
JPM : l'appartement et la loge sont des éléments communs, ils figurent comme tels dans le RDC.
Nous avons le même cas de figure que sigebert dans notre copropriété. Le poste du gardien n'a jamais été supprimé, et la l'appartement de la loge est loué. Quelques copros ont désirés vendre cet appartement, mais notre syndic nous a répliqué, qu'étant un élément commun du SDC comme le dit notre RDC, seule l'UNANIMITE permettrait la vente.
Un seul copropriétaire demandant au tribunal de rétablir le poste de gardien comme prévu au RDC gagnerait ce proçès. |
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sigebert
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Posté - 16 sept. 2010 : 09:17:31
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D'ailleurs à ce propos, Philippe 388, je viens de lire le règlement de copropriété sur lequel je ne vois pas qu'un service de gardiennage est prévu.
Comment apparaît-il dans votre règlement de copopriété ?
Y-a-t-il une annexe spéciale au poste de gardiennage ?
En revanche, je lis à l'article 5 de notre RC relatif à la définition des parties communes : les loges (au pluriel) de concierge et les autres locaux communs.
Autre chose, l'appartement de la gardienne n'est pas répertorié dans la description des appartements ; ce qui veut dire qu'aucun millième de copropriété lui est rattaché.
J'attends vos réactions. Merci par avance.
Cdt - Sigbert |
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sigebert
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Posté - 16 sept. 2010 : 09:20:58
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Pouvons-nous considérer que LES LOGES tel qu'indiqué dans notre RC comprendrait l'appartement de fonction ? |
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sigebert
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Posté - 16 sept. 2010 : 09:24:47
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Pour être encore plus claire dans ma question, pensez-vous que la loge ainsi que l'appartement (studio) qui est contigu à la loge soient indistinctement intégrés ?? D'où l'absence de millièmes rattachés à ce logement. |
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Posté - 16 sept. 2010 : 12:12:17
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citation: Autre chose, l'appartement de la gardienne n'est pas répertorié dans la description des appartements ; ce qui veut dire qu'aucun millième de copropriété lui est rattaché.
cela signifie que ce lot appartient à la communauté des proprios, c'est un bien indivis !
ce qui est confirmé par : citation: En revanche, je lis à l'article 5 de notre RC relatif à la définition des parties communes : les loges (au pluriel) de concierge et les autres locaux communs.
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sigebert
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Posté - 16 sept. 2010 : 13:28:00
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Il va donc falloir que la copropriété définisse les millièmes se rattachant à cette partie commune pour pouvoir la vendre ?
Vous êtes d'accord ? |
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Posté - 16 sept. 2010 : 13:38:13
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sigebert : si vous avez supprimé le poste de gardien prévu dans votre RDC, et ceci à l'Unanimité, cela ne veut dire que l'appartment est vendable.
l'appartement et la loge sont des parties communes du SDC.
Pour vendre cet appartement, il faut que ce lot soit indentifié comme un lot de votre SDC avec ses tantièmes. La procédure est la suivante, demander à un géomètre expert de mesurer ce lot et de calculer ses tanatièmes. Puis modifier le RDC et l'EDD, et enfin demander l'accord de l'AG , au minimum à l'article 26.
Sans cela ce lot est invendable.  |
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JB22
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Posté - 16 sept. 2010 : 13:46:58
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OUI, il est donc recommandé, même si cela n'est pas obligatoire de faire appel à un géomètre expert pour déterminer les tantièmes du lot de copropriété à créer. Cela évite des contestations. L' A.G. devra approuver les modifications envisagées.
La vente et la modification du R.C se feront simultanément par le notaire avec publicité foncière. |
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sigebert
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Posté - 17 sept. 2010 : 05:41:31
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J'ai téléphoné au président du Conseil syndical qui n'avait que très peu de temps à m'accorder en insistant sur tous les points que vous avez soulevés.
Ce dernier dit qu'il fera intervenir un expert géomètre et que le syndicat sera informé en tant voulu.
A mon avis, notre affaire prendra du temps. |
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sigebert
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Posté - 17 sept. 2010 : 05:59:09
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La question que je me pose est la suivante :
Si l'on crée de nouveaux tantièmes de copropriété, comment sera équilibré le nombre total des millièmes ?
J'espère que ma question aura été suffisamment compréhensible car nous avons comme dans toute copropriété un nombre égal à 10.000èmes. |
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Posté - 17 sept. 2010 : 07:48:59
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il suffit de déterminer les tantièmes de ce lot (ex 125), et la copropriété est administrée sur 10125 millièmes... |
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JPM
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Posté - 17 sept. 2010 : 07:50:24
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Si on attribue 45 tantièmes à la loge, la base ne sera plus 10 000 mais 10 045 !!!!!!
Cela relève du programe de CM 2.
Et je maintiens que pour déterminer 45, point n'est besoin d'une géomètre expert.
Par contre en vue de la vente, il faut voir le métré Carrez. Là il faut un agrégé de diagnosticologie
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Conséquence vente partie partie commune- 
