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sigebert
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 Posté - 17 sept. 2010 : 07:57:14
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Je dirais même que c'est du niveau de CP!
Effectivement CQFD.
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Posté - 17 sept. 2010 : 08:17:30
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sigebert : citation: Ce dernier dit qu'il fera intervenir un expert géomètre et que le syndicat sera informé en tant voulu.
Votre président du CS n'a aucun droit de décider de prendre un expert géomètre. Tout cela doit être décidé par l'AG.
Cette partie de votre dossier doit fiare obligatoirement l'objet d'une résolution.
A titre personnel, vous n'avez pas à demander la permission de porter plusieurs résolutions à l'ODJ de la prochaone AG :
1. suppression du poste de gardien ( à l'Unanimité si ce poste est prévu au RDC, art 26 si il n'y figure pas)
2. vente de l'appartement de la loge, avec une estimation de prix faite par un ou plusieurs expert immobilier. L'AG doit fixer ce prix et non le CS ou le syndic
3. Désignation d'un géomètre, avec devis
4. Désignation du syndic pour contacter un notaire, qui établira l'acte de vente, et la modification de l'EDD du RDC. Devis pour ces interventions
Sur tout ces points, en commençant par approuver le premier, les copropriétaires pourront se décider sur un dossier sérieux.
Il n'est pas sérieux pour ce president de dire que la loge ne sera pas vendue, je déciderai en temps voulu de contacter un géomètre expert. Il peut le faire et proposer un devis pour joindre à cette résolution, mais personne ne eput empêcher un ou plusieurs copros de proposer un dossier complet sur cette vente de l'appartemtn du gardien.
sigebert : seule l'AG est décisionnaire. le CS controle les comptes et la gestion du syndic, donne son avis au syndic et à l'AG, mais ni le syndic, et ni le CS ont un pouvoir de décision.
Ce dossier est complexe. les majorités art 26 et Unanimité pour adopter un tel projet sont très très rarement atteintes.
Vous pouvez également proposé de louer cette loge. Mais il vous faudra également supprimer le poste du gardien, et étbalir des tnatièmes pour que ce lot soit indentifié, pour ainsi calculer les charges récupérables aux locataires.
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sigebert
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43
Posté - 15 mars 2011 : 07:12:22
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Bonjour,
Je fais suite à l'affaire concernant la décision de vendre l'appartement de l'ancienne gardienne.
Le 9 avril courant, il a été décidé à l'AG des copropriétaires, à l'article 25-1, de vendre ledit appartement.
Il a aussi été décidé à la majorité de l'article 25 de nommer un expert géomètre.
En revanche, voici ce qu'a décidé le syndic : ne pas ajouter aux
10 000ièmes des tantièmes mais d'abaisser à chaque propriétaire ses propres millièmes de telle sorte d'obtenir un 'compte rond' si j'ose dire.
Ce dernier point me laisse perplexe.
Le syndic invoque une baisse de charges !!! je détiens 341/10000 ; j'aurais probablement 1/10000 en moins.
Car la vente d'un studio de 28m2 devra probablement aboutir à un nombre extrêmement minimal de tantièmes. Je crains fort même qu'il puisse attribuer à chaque copropriétaire un 1/10 000 en moins... Bref !
En revanche, je recherche un défaut dans cette proposition qui nous lèserait.
Quelles sont vos réactions ?
Merci par avance. Cdt |
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44
Posté - 15 mars 2011 : 07:32:23
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je ne vois pas de défaut dans cette proposition. C'est une proposition de "confort" pour les calculs à venir. Il va établir une nouvelle table de répartition.
que vous passiez de 341/10000 à 340/10000 ou à 342/10030 (par ex) ne changera pas beaucoup. La seule difficulté va être la règle des arrondis... le CS doit y regarder : je crains que vous ne soyez obliger de passer à 3399/100000  |
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Gédehem
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45
Posté - 15 mars 2011 : 10:48:23
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Ce confort "couteux" est pour le moins folklorique !! 
Encore une opération de roulage dans la farine de copropriétaires (et CS) passifs ou mal informés.
S'agissant de créer un lot supplémentaire par retrait sur les parties communes, LA solution est d'affecter des tantièmes à ce lot et de les imputer au cumul des tantièmes des lots composant le syndicat. (*)
Mettons ce nouveau lot de 28 m² à 85/°°°°°, le cumul des tantièmes du syndicat passe à 10085, chacun des autres lots conservant ses tantièmes.
Il n'y a rien à "recalculer" !!!
Mécaniquement, les autres lots diminuent leur part, qui passerait (mettons) de 340/10000° à 340/10085°. Le syndic doit avoir un copain géometre, outre le fait qu'il percevrait des honoraires sur cette refonte globale des tantièmes, inutile !
ARNAQUE !
(*) : que ce soit 1000, 10000, 12500, 102800, etc ..., le total des tantièmes du syndicat n'est que le cumul des tantièmes de chaque lot ! Il n'y a aucune obligation à ce que ce soit un chiffre rond. C'est totalement indifférent, sans intéret. |
Édité par - Gédehem le 15 mars 2011 10:54:27 |
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JPM
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46
Posté - 15 mars 2011 : 11:29:40
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Je me relance dans la question de formation professionnelle.
Dans certains cas, il est indispensable d'avoir recours à un géomètre expert. C'est incontestable.
Dans bien d'autres cas, un syndic et donc aussi un gestionnaire doivent être capables d'effectuer des modifications de tantièmes, des calculs à ce titre et des conversions en n/10000e de grilles en n/12215e.
Même au niveau du BTS, ces travaux devraient être courants.
Encore faudrait-il prévoir un BTS gestion de copropriétés et assimilées. Il y a suffisament de matières à absorber pour occuper toutes les heures d'enseignement allouées dans le cadre d'un BTS.
Mais faudrait des candidats gestionnaires et l'environnement actuel ne les pousse pas, surtout lorsque les études sont payantes.
La vérité est pourtant qu'en France, il y a place actuellement pour plusieurs centaines de vrais gestionnaires compétents. Une petite goutte dans le chômage, mais aujourd'hui les cévenols vous diront qu'avec des gouttes on fait des ruisseaux et même des inondations.
A noter que la formation des géomètres experts est de grande qualité, y compris pour la gestion des copropriétés.
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Gédehem
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47
Posté - 15 mars 2011 : 12:25:14
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A écire en gras !
"un syndic et donc aussi un gestionnaire doivent être capables d'effectuer des modifications de tantièmes, des calculs à ce titre et des conversions en n/10000e de grilles en n/12215e."
Cas classique lorsqu'il y a "vente de parties communes", ici création d'un nouveau lot par retrait du logement de fonction des parties communes.
Plus généralement, et nous le sommes depuis longtemps, bien d'accord avec JPM sur cette question de la formation !! |
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sigebert
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Posté - 15 mars 2011 : 13:23:24
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Toutes vos impressions m'intéressent et, je vous en remercie.
Pour Gédehem, ceci est une 'opération de roulage' dans la farine des copropriétaires et du CS passif et mal informé, ce que par ailleurs, je suis encline à confirmer.
En revanche, je dois préciser, mais cela est indépendant de ma volonté, que le géomètre en question est (incidemment) le père d'une de mes élèves... qui a été, d'après les dires, choisi, 'pour sa réputation', par le Consiel Syndical.
En l'occurrence, la question essentielle porterait sur la modification du règlement de copropriété Pensez-vous que le calcul concernant l'imputation ou l'amputation des millièmes existants à l'ensemble des copropriétaires pourrait être épargnée en raison d'un éventuel surcoût ?
J'ai une autre surprise de taille à vous soumettre. |
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sigebert
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Posté - 15 mars 2011 : 13:30:49
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La réponse de Gédéhem me satisfait pour être suffisamment pertinente et c'est précisément ce qui soulève une certaine perplexité.
Pourquoi le syndic (foncia) ferait-il cette proposition ? (venant d'un de ses apôtres, cela ne soulève que suspicion)
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JPM
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50
Posté - 15 mars 2011 : 13:33:12
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OK ! Gedehem 
Au bout de ce lien vous en trouverez un autre vers la pertinente étude d'Universimmo sur les États généraux des professions immobilières mais aussi mes idées, bonnes ou mauvaises, sur la formation des syndics en tire et des gestionnaires.
http://www.jpm-copro.com/Les%20Etat...mobilier.htm
Principe de base : il ne doit y avoir de différence entre un syndic et un gestionnaire junior qu'au niveau de l'expérience.
Il est bien évident que dans ce métier comme dans bien d'autres 15 ans d'expérience ne peuvent être négligés.
Par chez moi, il y a encore des administrateurs de biens de petite ou moyenne importance. A chaque porte une affiche : " Recherche gestionaire ( ou comptable ...) "
Qu'on se le dise ! L' ESPI est à 500 mètres.
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sigebert
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51
Posté - 16 mars 2011 : 14:11:48
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Néanmoins, après l'attribution de millièmes à ce studio, il faudra modifier le règlement de copropriété.
Du même coup, puisque la Loi SRU du 13 décembre 2000 demandait aux copropriétés de mettre leur RC en conformité avec la nouvelle règlementation, nous allons faire une pierre deux coups...
Mon autre question est la suivante :
11 lots dans le RC sont répertoriés comme étant : 'des locaux non aménagés' auxquels des millièmes ont été attribués ; ils se situent en sous-sol au même niveau que les caves ; toutefois, ceux-ci sont équipés d'une fenêtre.
Depuis les copropriétaires, qui ont acquis ses lots, les ont bien sûr aménagés de telle sorte de les rendre habitables ; sur 11 lots, 9 sont destinés à la location.
Lors de cette AG, j'ai fait remarquer que lesdits lots n'avaient jamais fait l'objet d'une modification au RC en raison du changement de destination.
Le syndic m'a répondue qu'il y avait prescription.
Toutefois, j'ai estimé qu'en raison du changement de destination, ces lots avaient pris une plus-value et qu'à ce titre, il serait plus équitable de leur répercuter des millièmes de copropriété.
Il va s'en dire que le changement de destination de ces lots n'a jamais fait l'objet d'un projet de résolution.
Je pensais me procurer dans un premier temps, la fiche de l'immeuble auprès de la Conservation des hypothèques et ensuite de me procurer un acte de propriété d'un des lots pour évaluer sa valeur réelle.
Quelles sont vos réactions ?
Merci par avance. CDT |
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sigebert
Contributeur senior
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52
 Posté - 05 août 2012 : 10:05:19
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Bonjour,
Je vous informe que l'AG a décidé de placer une partie de la vente de la partie commune sur un livret d'épargne en vue d'effectuer des travaux de clotûre ; le reste sera réparti au prorata des tantièmes de chaque copropriétaire.
Quant au calcul des millièmes, le syndic va procéder à une nouvelle répartition de telle sorte que nous ayons un total de 10.000èmes.
Cela va être un casse tête chinois !! |
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ainohi
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Posté - 05 août 2012 : 17:48:22
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Les travaux de clôture sont-ils des travaux d'entretien ou de réparation sur une clôture existante ou s'agit-il d'une amélioration ?
S'il s'agit d'une amélioration, ce qui serait le cas s'il n'y a pas actuellement de clôture, la décision prise est illégale. Les provisions prévues par la loi à l'article 18 ne peuvent être constituées qu'en vue de travaux d'entretien. En conséquence tout opposant à cette décision peut la contester et exiger le versement immédiat de sa quote part du produit de la vente conformément à l'article 16-1.
De plus, une décision de travaux d'amélioration doit être prise à la double majorité de l'article 26, voire, le cas échéant, en deuxième lecture, à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix des copropriétaires présents ou représentés.
Il a déjà été dit que pratiquer une règle de trois sur tous les tantièmes est stupide. Pourquoi faire compliqué quand on peut faire simple ? Ce qu'on fait toujours en pareil cas est de déterminer la quote part de parties communes du local extrait des parties communes en comparaison avec les lots privatifs existant et de les ajouter aux tantièmes existants laissés inchangés de sorte que le nombre total des tantièmes se trouve augmenté du nombre des tantièmes du nouveau lot.
Mais ce qui est plus grave est que ce n'est pas au syndic de faire des calculs abscons dans son coin, c'est à l'assemblée générale de décider du nombre de tantièmes à attribuer à la loge devant devenir lot privatif. Tant que cela n'aura pas été fait, la loge sera invendable. La première raison est qu'il sera impossible d'enregistrer la vente au fichier immobilier et que, de ce fait, aucun notaire n'acceptera d'authentifier un contrat de vente dans de telles conditions. A supposer qu'un notaire accepte de le faire, la deuxième raison serait que la vente serait entachée de nullité par indétermination de son objet. En effet, vendre une partie commune, c'est vendre une part d'indivision. Or, tant qu'on ne s'est pas entendu sur le nombre de tantièmes à attribuer au nouveau lot privatif extrait des parties communes, on ne s'est pas entendu sur la part de l'indivision cédé par chaque copropriétaire. Bref, on ne sait pas très bien ce qu'on vend.
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Édité par - ainohi le 05 août 2012 17:54:22 |
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JPM
Modérateur
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54
Posté - 05 août 2012 : 18:46:36
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Ainohi a parfaitement raison.
On peut ajouter à ce sujet que préalablement à la vente de la loge partie commune, il faut la constituer en lot. Il faut donc lui attribuer des tantièmes de propriété des parties communes et aussi, le cas échéant, des tantièmes de contribution à certaines charges comme le chauffage par exemple.
La vente ne peut porter que sur un lot.
L'assemblée doit donc voter successivement (mais le même jour !!!)
- le détachement de la loge des parties communes et la création d'un nouveau lot
- la vente de ce nouveau lot à M. Dupont pour le prix de nn €
- la réalisation de travaux ou d'une opération exceptionnelle
- l'affectation totale ou partielle du prix au financement des travaux ou de l'opération.
Le point 1 est voté avec la condition suspensive de réalisation de la vente de la loge.
Quand il y a affectation du prix, le syndic, - légalement mandaté à cet effet par la loi -, doit néanmoins distribuer le prix aux copropriétaires. Il réalise en même temps un appel de fonds popur les travaux ou l'opération.
L'opération est donc relativement complexe. Elle est néanmoins courante.
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sigebert
Contributeur senior
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Posté - 05 août 2012 : 20:28:38
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Bonsoir et merci à tous de réagir mais vu que c'était moi qui avais ouvert ce poste en septembre 2010, je n'étais pas intervenue depuis lors.
Bien sûr que nous avions désigné un expert géomètre afin de terminer les tantièmes de cette loge/appartement qui était réputée partie commune.
L'expert géomètre a attribué 86/10.000ème à ce studio.
Donc, pour retomber sur les 10.000èmes, le syndic va procéder à un recalcul des tantièmes de chaque copropriétaire...
Nous avons voté à la dernière AG qui s'est tenue en avril 2012, un prix plancher de la vente de ce studio : 145 000€ - prix de vente : 160 000€.
Et la majorité a décidé de placer 76.000€ sur un livret d'épargne.
La reliquat sera reversé au prorata des tantièmes à chaque copropriétaire.
Et la majorité a donc relancé l'assemblée afin d'utiliser les fonds aux travaux de fermeture de la résidence en application d'une résolution votée en avril 2009.
Personnellement, je me suis opposée à la fermeture de notre résidence mais ici en région parisienne, c'est un principe que je ne partage pas certes, mais l'argument opposé est que non seulement cela sécurise les copropriétaires mais aussi que cela donne une plus-value à la résidence !!
C'est une résidence avec un grand espace arboré.
Au plaisir
Sigebert |
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ainohi
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Posté - 05 août 2012 : 21:39:35
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citation: Initialement posté par sigebert
Bien sûr que nous avions désigné un expert géomètre afin de terminer les tantièmes de cette loge/appartement qui était réputée partie commune.
L'expert géomètre a attribué 86/10.000ème à ce studio. C'est rassurant.
citation: Initialement posté par sigebert
Donc, pour retomber sur les 10.000èmes, le syndic va procéder à un recalcul des tantièmes de chaque copropriétaire... C'est totalement inutile et cela va certainement augmenter le prix de la modification de l'état descriptif de division : il y aura plus de pages et plus de saisie à faire.
Le calcul est très simple à faire, ce n'est qu'une règle de trois. Les nouveaux tantièmes seront les anciens affectés multipliés par 10 000 / 10 086, idem pour la loge qui aura alors 86 * (10 000 / 10 086) 10 000 èmes, soit 85,26 10 000 èmes qu'il faudra arrondir à 85. Complètement stupide.
citation: Initialement posté par sigebert
Et la majorité a décidé de placer 76.000€ sur un livret d'épargne. En infraction avec l'article 16-1 comme déjà dit.
La reliquat sera reversé au prorata des tantièmes à chaque copropriétaire.
citation: Initialement posté par sigebert
Et la majorité a donc relancé l'assemblée afin d'utiliser les fonds aux travaux de fermeture de la résidence en application d'une résolution votée en avril 2009. Curieux. Si on décide, on fait, ou alors on décide franchement de ne rien faire. |
Édité par - ainohi le 05 août 2012 21:41:10 |
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filomat
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Posté - 05 août 2012 : 23:06:33
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Je sens que je dois dire encore une bêtise mais je suis étonné qu'on puisse vendre une partie commune qui appartient à tous les copropriétaires avec seulement la majorité de l'article 25, c'est à dire la moitié seulement de la totalité des voix du syndicat (et même encore moins quand il s'agit du 25.1).
Si personne n'a contesté dans les deux mois, alors, en effet c'est que tous les copropriétaires acceptent ce qu'a décidé l'assemblée.
Ou qu'ils sont censés ignorer la loi, ce qui à nul n'est permis, surtout quand on est copropriétaire !
En relisant les pages 1 et 2 je vois que tout le monde est d'accord pour dire qu'il faut au moins la majorité de l'article 26, puis en page 3 on nous apprend que la vente a été votée à l'article 25.1.
Par contre l'article 30 indique depuis 2004 :"L’assemblée générale a seule qualité pour fixer le nombre et la catégorie des emplois." , mais lorsqu'il s'agit de supprimer le poste de gardien il faut la majorité de l'article 26 si l'on en croit l'article de loi rappelé par rambouillet en page 1.
citation:
Les décisions de l’assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s’il n’en est autrement ordonné par la loi.
donc il en irait ainsi pour les employés en général, à l'exception du gardien pour lequel justement la loi ordonne :citation: Article 26 :...f) La suppression du poste de concierge ou de gardien et l’aliénation du logement affecté au concierge ou au gardien lorsqu’il appartient au syndicat, sous réserve qu’elles ne portent pas atteinte à la destination de l’immeuble ou aux modalités de jouissance des parties privatives de l’immeuble.Â
Si on n'applique pas la loi en copropriété, à quoi peut-elle donc bien servir ?
Â
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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JB22
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Posté - 06 août 2012 : 00:20:41
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Je confirme la nécessité de la majorité de l' article 26 pour la vente d'une partie commune. (Pour notre copropriété nous avons eu une décision de justice en ce sens.
Il n'est pas nécessaire et inutile de recalculer les tantièmes sur 10.000
Il suffit d' attribuer des tantièmes de copropriété et de charges diverses au nouveau lot créé: Par exemple tantièmes du lot 86, répartition sur 10.086 tantièmes.
Cela simplifie la publicité foncière puisque cela ne nécessite qu'un modificatif.
Autre problème, l' acquéreur n'est redevable des charges qu'à la date de son achat. Il faut donc prévoir deux périodes de charges à répartir sur 10.000 et sur 10.086.
Notre syndic c'est planté dans l' opération en faisant deux exercices avec 2 A.G. sans relevé les compteurs d' eau chaude...et en prenant en compte les appels effectués au cours de chaque période: Nous avons eu un remboursement pour une période et un appel pour la deuxième.
Le syndic a invoqué l'impossibilité pour son "logiciel" de procéder autrement.??? Coùt de deux A.G.pour le syndicat.
Le C.S.a avalé toutes les couleuvres...J'étais seul contre tous.
Aucune décision d' A.G. n' a été prise pour modifier les dates d'exercice. |
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ainohi
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Posté - 06 août 2012 : 00:50:46
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citation: Initialement posté par JB22
Notre syndic c'est planté dans l' opération en faisant deux exercices avec 2 A.G. sans relevé les compteurs d' eau chaude...et en prenant en compte les appels effectués au cours de chaque période: Nous avons eu un remboursement pour une période et un appel pour la deuxième.
Le syndic a invoqué l'impossibilité pour son "logiciel" de procéder autrement.??? Coùt de deux A.G.pour le syndicat.
Le C.S.a avalé toutes les couleuvres...J'étais seul contre tous.
Aucune décision d' A.G. n' a été prise pour modifier les dates d'exercice.
Techniquement, qu'on passe les écritures de fin d'exercice et qu'on en ouvre un autre, c'est tout à fait acceptable. Mais cela n'impose nullement la convocation d'une assemblée supplémentaire. Il n'y aura juridiquement qu'un seul exercice. Et si l'on est intelligent, les annexes présenteront le cumul des deux exercices fictifs qui, au total, n'auront pas duré plus qu'un exercice normal. |
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JPM
Modérateur
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60
Posté - 06 août 2012 : 09:27:16
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Sur l'indication donnée par Sigebert " Et la majorité a décidé de placer 76.000€ sur un livret d'épargne."
Ainohi signale " En infraction avec l'article 16-1 comme déjà dit. "
Non pas !
Le syndic doit d'une part distribuer le prix porté au crédit des copropriétaires concernés
et, en même temps, appeler 76 000 € pour le livret A.
Il doit veiller à utiliser les clés de répartition appropriées en fonction des différents cas de figure.
Ainsi la distribution du prix aura bien été effectuée conformément aux dispositions de l'article 16-1.
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Sujet |
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Conséquence vente partie partie commune- 
