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sigebert
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 Posté - 06 août 2012 : 09:48:05
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Bonjour,
Donc, le principe d'ouvrir un compte de livret d'épargne a été décidé à la majorité des copropriétaires présents.
Ensuite, le choix de la banque a été décidé par l'ensemble des copropriétaires.
Vu que la vente n'est toujours pas intervenue, le président du Conseil syndical ainsi que ses membres recherchent une banque ; ce qui pour moi est un détail vu que le taux du livret A est commun à toutes les banques...
Pourquoi la somme de 76.000€ ? C'est tout simplement le plafond autorisé.
Si effectivement ce placement peut fructufier le temps d'effectuer les travaux de la fermeture de la résidence, l'opération n'aura pas été vaine, mais, et c'est ce que je redoute que le syndic n'impute encore des frais d'intervention sur ses honoraires...
Et autre point de détail que j'ai souligné lors de la dernière AG : le mode de répartition des nouveaux tantièmes qui sera opéré par le syndic aura un coût pour la copropriété, ce à quoi le syndic en présence s'est bien gardé de confirmer...
Je souhaite surtout que le Conseil syndical veille au grain.
Car je suis généralement la seule à voter CONTRE certaines résolutions, en outre, étant en faveur d'un compte au nom de la copropriété. |
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JB22
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 62
Posté - 06 août 2012 : 10:37:25
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De ainohi
"Techniquement, qu'on passe les écritures de fin d'exercice et qu'on en ouvre un autre, c'est tout à fait acceptable. Mais cela n'impose nullement la convocation d'une assemblée supplémentaire. Il n'y aura juridiquement qu'un seul exercice. Et si l'on est intelligent, les annexes présenteront le cumul des deux exercices fictifs qui, au total, n'auront pas duré plus qu'un exercice normal."
J'ai dit que le syndic dans cette affaire c'était "planté".
Il ne faut évidemment pas faire deux exercices, il n'y a à passer des écritures de fin d'exercice qu'à la fin normale de l'exercice avec présentation des annexes, il n'y a donc aucune raison de convoquer deux A.G.
Par contre sur le plan pratique, la répartition des charges devra se faire sur deux clés de répartition pour les charges dans lesquelles le nouveau lot participe. Pas exemple le nouveau lot ex loge probablement situé au rez de chaussée ne participera pas aux charge's d' ascenceur.
Vente de la loge le 1er aout.
Charges générales communes de l' exercice: 22.200
Ie période: 22.200 x 7/12 = 12.950.00 répartis sur la base de 10.000/10.000
2e période: 22.200 x 5/12 )= 9.250.00 répartis sur la base de 10.086/10.086
De même pour les autres charges imputables au nouveau lot.
De sigebert
"Ce qui suppose que ce syndic saura tirer profit d'un placement même à court terme."
Votre syndic F.....a appliquera des "frais de gestion" (?) pour les fonds placés, vous ne retirerez pratiquement rien de votre placement.
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ainohi
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Posté - 06 août 2012 : 11:15:33
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citation: Initialement posté par JB22
J'ai dit que le syndic dans cette affaire c'était "planté".
Il ne faut évidemment pas faire deux exercices, il n'y a à passer des écritures de fin d'exercice qu'à la fin normale de l'exercice avec présentation des annexes, il n'y a donc aucune raison de convoquer deux A.G. Il n'y a aucune raison de convoquer deux AG.
Il est cependant possible que le logiciel utilisé n'accepte pas une modification des tantièmes en cours d'exercice (ou que le syndic ne sache pas comment faire). D'un point de vue technique on pourra fictivement scinder l'exercice en deux exercices successifs fictifs dont il faudra faire le cumul à la date normale d'arrêté des comptes. Cela imposera peut-être l'établissement des annexes à la main ou avec un tableur. Si cela n'apparaîtra pas dans les documents de synthèses remis à tous les copropriétaires, cela sera visible aux copropriétaires chargés de vérifier les comptes. |
Édité par - ainohi le 06 août 2012 11:40:06 |
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sigebert
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64
Posté - 06 août 2012 : 11:17:47
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Votre syndic F.....a appliquera des "frais de gestion" (?) pour les fonds placés, vous ne retirerez pratiquement rien de votre placement.
(je vois que vous avez deviné qui était notre syndic!!)
Quant aux fonds qui seront placés, et combien de temps ?
Le taux du livret A est à 2,75%, non ?
Je crains effectivement que le gain soit amputé d'un bonus pour le Syndic.
Je n'habite pas dans cette copropriété où je suis coïndivisaire. (je ne détiens que 20%)
D'ailleurs, je profite de ce poste pour vous demander si j'aurai droit à une reversion en tant qu'indivisaire ??
Merci par avance.
Sigebert
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JB22
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65
Posté - 06 août 2012 : 13:42:36
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"(je vois que vous avez deviné qui était notre syndic!!) "
J'ai pas le don de double vue ! voir votre message du 15 mars 2011:
"Pourquoi le syndic (foncia) ferait-il cette proposition ?"
De ainohi
"Il est cependant possible que le logiciel utilisé n'accepte pas une modification des tantièmes en cours d'exercice (ou que le syndic ne sache pas comment faire). D'un point de vue technique on pourra fictivement scinder l'exercice en deux exercices successifs fictifs dont il faudra faire le cumul à la date normale d'arrêté des comptes."
Cela ne règle pas le problème, il faudra toujours déterminer le montant des charges à imputer pour chaque période dans chacune des clés.
Selon votre méthode:
Ier exercice fictif, montant charges à répartir en clé base 10.000/10.000 et montant à répartir en base 1.086/10.086: néant
2e exercice fictif, charges à répartir en clé base 10.086/10.086 et montant à répartir en base 10.000/10.000 néant.
Par expérience, j'ai quelques connaissances en conception, réalisation, et d'utilisation de logiciel de gestion.
Dans votre cas il ne s' agit de modifier les tantièmes, mais de "créer" de nouvelles clés, ce que savent faire tous les logiciels.
Le problème est qu'il faut affecter à chaque clé le montant à répartir.
J'ai solutionné le problème avec un simple logiciel sous EXCEL...
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sigebert
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Posté - 06 août 2012 : 13:56:43
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citation: Initialement posté par JB22
Dans votre cas il ne s' agit de modifier les tantièmes, mais de "créer" de nouvelles clés, ce que savent faire tous les logiciels.
Le problème est qu'il faut affecter à chaque clé le montant à répartir.
J'ai solutionné le problème avec un simple logiciel sous EXCEL...
Excusez mon ignorance mais je ne comprends pas votre raisonnement.
Merci par avance.
Cdt |
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ainohi
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Posté - 06 août 2012 : 14:06:36
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citation: Initialement posté par JB22
Dans votre cas il ne s' agit de modifier les tantièmes, mais de "créer" de nouvelles clés, ce que savent faire tous les logiciels.
Le problème est qu'il faut affecter à chaque clé le montant à répartir.
J'ai solutionné le problème avec un simple logiciel sous EXCEL... Solution plus élégante, j'admets. |
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JB22
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68
Posté - 06 août 2012 : 15:17:47
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De sigebert
"Excusez mon ignorance mais je ne comprends pas votre raisonnement."
Vous n'avez pas compris mon raisonnement, il n'y a rien d' anormal, la situation est complexe et exceptionnelle, ce n'est pas tous les jours qu'un syndicat cède, en cours d'exercice une partie commune.
Les charges de l'exercice, dans chacune des catégories de chaque devront être réparties suivant deux clés, une pour la première période (Avant la cession) sur la base de la clé ancienne: 10.000/10.000 l' autre sur la base d'une clé nouvelle 10.086/10.086. |
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sigebert
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 Posté - 06 août 2012 : 15:40:42
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Merci beaucoup JB22 pour ces précieux détails et d'avoir éclairé mon ignorance. Je ne sais pas si vous avez reçu en retour mon message au vôtre.
Puisque vous semblez féru en la matière, je pense ouvrir un autre poste concernant un problème de répartition de fournitures d'eau, mais cette fois-ci dans la copropriété où j'habite et, où là , les questions de droit se posent au quotidien !
Merci encore pour votre diligence.
Cdt
Sigebert |
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JPM
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Posté - 06 août 2012 : 17:43:54
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Dans un très grand nombre de cas l'incidence de l'opération de vente d'une partie commune sur les quotes-parts de charges est relativement modeste.
Une bonne solution est alors de mentionner dans la décision de l'assemblée et stipuler dans l'acte que la modification de répartition des charges ne prendra effet qu'au premier jour de l'exercice suivant.
Une autre version est de reporter pareillement la modification de l'informatique mais de prévoir néanmoins une régularisation à la charge de l'acquéreur par voie de calcul extracomptable.
Modifier les bases de répartition en cours d'exercice c'est théoriquement tout à fait possible. Dans la pratique c'est comme ouvrir une boîte de puces de parquet dans un salon bourgeois.
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sigebert
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Posté - 06 août 2012 : 18:15:30
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JPM, votre allusion métaphorique sur la boîte de puces dans un salon de bourgeois s'apparentrait-elle à l'autre métaphore 'c'est une goutte d'eau dans l'océan' ?
Merci |
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JB22
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Posté - 06 août 2012 : 19:18:24
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L'incidence de la vente d'une partie commune dépends pour les copropriétaires du montant des tantièmes affectés au nouveau lot, de leurs propres tantièmes, et du montant des charges à répartir.
Pratiquement cela peut représenter une baisse de 1 à 4 % en année pleine.
Pour l'exercice de cession il faut réduire prorata-temporis.
La solution de J.P.M. est valable à la condition que l' A.G. décide de faire une régularisation extra comptable, car le syndicat ne peut, sauf à l'unanimité de tous les copropriétaires, modifier la répartition des charges.
La régularisation des charges de l' acquéreur viendra en déduction des charges du syndicat, donc des copropriétaires lors de la répartition.
Un détail, il y aura un décalage de la régularisation sur l' exercice suivant, et l'acquéreur bénéficiera de cette réduction, répartie sur les nouveaux tantièmes. |
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Conséquence vente partie partie commune- 
