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ninette69
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 Posté - 29 sept. 2010 : 14:37:57
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Bonjour à tous.
Mon problème étant un peu long, je vais essayer d'être la plus claire possible.
De Septembre 2007 à début mai 2010, j'ai occupé un appartement en colocation avec 2 autres personnes. Nous avions versé un dépôt de garantie de 3000€, et avons versé 228€ de charges mensuelles, sans jamais être régularisées.
2 mois après l'état des lieux de sortie(début juillet 2010), notre dépôt de garantie ne nous a pas été restitué. Nous avons adressé une LRAR à notre gestionnaire demandant la restitution de notre dépôt de garantie sous huitaine, courrier resté sans réponse.
Mi Aout 2010, nous recevons un courrier simple de notre gestionnaire nous informant que suite à l'arrêté de compte pour notre appartement, nous sommes redevables de 3500€ au titre de la régularisation des charges locatives de 2007 à 2010! Sachant que notre dépôt de garantie a été conservé par le bailleur, nous devons donc encore nous acquitter de 500€...
Nous avons demandé à plusieurs reprises à pouvoir consulter tous les justificatifs de charges dans le mois suivant l'envoi du décompte et avons fini par réclamer, à défaut de rendez-vous, la restitution intégrale de nos 3000€.
Comme par enchantement, nous avons rendez-vous la semaine prochaine pour consulter ces justificatifs
Nous souhaitons :
- contester le montant des charges qui nous sont imputées (les décomptes sont truffés d'erreurs flagrantes) et obtenir un décompte final sans erreur
- attaquer le bailleur pour sous-évaluation manifeste des charges devant la commission départementale de conciliation de Paris (en dépit des erreurs, le montant des charges réelles de notre appartement s'élèverait à 330€, au lieu des 228€ provisionnés mensuellement)
Comment contester le montant des charges de façon efficace et légale?
Pensez-vous que ce dossier est défendable ?
Merci à tous pour votre aide
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 Posté - 29 sept. 2010 : 14:49:23
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Lisez les nombreux fils sur ls deux sujets (charges excessives et rendu du Depot de garantie) mais la première chose a faire est de vérifier les justificatifs.
Pour la menace concernant la surévaluation, attendez c'est trop tot... |
Édité par - ribouldingue le 29 sept. 2010 14:50:39 |
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joulia
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Posté - 29 sept. 2010 : 15:44:32
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vous avez fait jusqu'a present ce qu'il fallait.
et je suis d'accord avec ribouldingue.
avant de sauter sur une sous-evaluation, il vous faut verifier que les charges locatives demandées sont bien uniquement locatives !!!
c'est la 1ere chose à faire car le bailleur peut vous reclamer des charges proprio ou encore des travaux: il faut donc commencer par verifier le bien fondé de la demande.
voir les charges locatives selon ce fil qui vous donne la reference et acces au decret en plus d'autres nouveautés en matière de charges :
http://www.net-iris.fr/forum-juridi...meubles.html
donc si vous relevez des erreurs, il faut mettre en demeure le bailleur de vous donner sous 8 jours un decompte corrigé correspondant aux charges locatives relles. sinon vous precisez que vous contactez le juge de proximité du TI du lieu du logement (c'est le bailleur que vous devez assigner).
apres pour le reste, il vous faudrait des preuves ...
OK le fait d'attendre 3 ans pour vous donner une regul annuelle ... ne plaide pas en sa faveur.
mais il faudrait que vous prouviez qu'il ne savait pas que ces charges locatives se montaient REELLEMENT à ce montant ... est ce un batiment neuf (en 2007) ? ou bien etait-ce deja loué auparavant ? ou bien est ce que le bailleur a changé ou etait nouvellement bailleur en 2007 ? ok ce n'est pas une preuve formelle (il pouvait avoir les decomptes antérieurs) mais ce pourrait etre discuté.
par contre s'ils ont fait le coup aux precedents locataires, lá vous auriez des chances aupres d'un juge -
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ninette69
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Posté - 29 sept. 2010 : 16:12:49
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Merci pour ces réponses.
Pour info, il s'agit d'un immeuble des années 1970, intégralement détenu par une Caisse de Retraite, et qui a changé de mandataire de gestion pendant notre location... En contactant l' ancienne gestionnaire (avec qui nous avions signé le bail), celle-ci m'a dit, de manière officieuse, que les décomptes de charges n'avaient pas été produits depuis plusieurs années, et qu'au moment de notre entrée dans les lieux, la provision sur charge n'avait été évaluée à partir de rien... et que j'avais dû avoir une grosse surprise en découvrant ma régul de charges... Effectivement!
Quoi qu'il en soit, nous comptions en effet obtenir un décompte des charges réelles avant de nous manifester sur le problème de sous-évaluation.
Certains des postes du décompte ne nous concernent pas et nous sont imputés, c'est une certitude. Mais nous avons 3 ans de décomptes (soit environ 300 factures)à éplucher, et le gestionnaire nous a accordé un créneau de seulement 2h. A-t-il le droit de nous"mettre à la porte" sans que nous ayions fini de tout regarder? |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 29 sept. 2010 : 16:40:00
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c'est encore moins excusable de la part d'un insitutionnel qui mandate une agence !!! 
citation: Initialement posté par ninette69
celle-ci m'a dit, de manière officieuse, que les décomptes de charges n'avaient pas été produits depuis plusieurs années, et qu'au moment de notre entrée dans les lieux, la provision sur charge n'avait été évaluée à partir de rien... et que j'avais dû avoir une grosse surprise en découvrant ma régul de charges... Effectivement!
vous pourriez tjs citer votre source ....
ou si ils veulent montrer qu'ils sont de bonne foi, produire les precedentes reguls des anciens locataires !  en tout cas vous pourriez tjs mentionner cela au juge ...
citation: Certains des postes du décompte ne nous concernent pas et nous sont imputés, c'est une certitude.
quel type de decompte avez vous recu ?
car avant de vous lancer dans les factures et contrats, il faut etudier le decompte et commencer par eliminer les postes qui ne sont pas dûs.
citation:
Mais nous avons 3 ans de décomptes (soit environ 300 factures)à éplucher, et le gestionnaire nous a accordé un créneau de seulement 2h.
A-t-il le droit de nous"mettre à la porte" sans que nous ayions fini de tout regarder?
allez y a 3 (les 3 locataires): vous avez le droit a la consultation.
et puis vous vous repartissez la tache en fonction des années ...
cela devrait revenir regulièrement : regardez bien le decret avant,
prenez des notes concernant les postes de charges locatives qui pourraient être les plus importants (autant ne pas s'attacher à qq euros mais aux gros postes : concierge, ascenseurs, entretien jardin ou chaufferie ... bref des gros trucs).
c'est comme cela qu'on procéde en audit. vous y gagnerez en temps.
si vous voyez des charges qui vous semblent ne pas entrer dans les charges locatives, vous demandez a prendre des copies (que vous devrez payer) - le bailleur ne peut pas refuser.
et puis à 3, vous pouvez faire de la "resistance" a la fin des 2 heures ...
:)
bon courage et revenez nous dire comment cela s'est passé.
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ninette69
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Posté - 30 sept. 2010 : 13:15:04
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citation:
quel type de decompte avez vous recu ?
car avant de vous lancer dans les factures et contrats, il faut etudier le decompte et commencer par eliminer les postes qui ne sont pas dûs.
Nous avons reçu un décompte détaillé par type de charges : charges générales, contrats de maintenance espaces verts, ascenseur, sécurité incendie, TEOM, Consommations eau, Consommations Gaz,... D'assez mauvaise qualité au passage (photocopie de photocopie sans doute, certains montants sont difficilement lisibles).
J'ai déjà passé en revue tous les postes en éliminant les aberrations du genre : fatures de gaz depuis 2005 alors que nous ne sommes rentrées dans l'appartement qu'en Sept 2007, élagage d'arbres,... J'ai également fait examiner le décompte par quelqu'un de plus compétent que moi en la matière, qui a annoté les postes non récupérables, ou récupérables à XX%. En outre, notre bail stipulait des tantièmes pour les charges, qui ne sont pas respectés dans les décomptes (c'est bien le bail qui fait foi dans ce cas-là , non?). Ex : charges d'ascenseur prévues à 32/1000 dans le bail, et facturées à 32/655 dans le décompte... Pour les charges 2010, un seul poste débiteur la consommation d'eau, mais on ne met pas à notre crédit la provision sur charges versée pendant plus de 4 mois...
Bref tout cela fourmille d'erreurs qui sont pour moi signe soit d'incompétence, soit de malhonnêteté (je penche pour un mix des deux). Et au final, notre DG a été injustement retenu (j'ai reçu hier un recommandé du bailleur m'annonçant qu'il avait transmis tous les documents au gestionnaire, et, je cite, "Dans l'attente de la régularisation des charges, vous comprendrez que nous ne pouvions pas vous restituer le dépôt de garantie" ) et fait depuis des mois des petits chez le bailleur et pas chez nous, c'est assez désagréable comme sentiment...
En tout cas merci encore pour vos réponses.
***Modération : correction de balises*** |
Édité par - maoyann le 01 oct. 2010 10:01:00 |
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nefer
Modérateur
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Posté - 30 sept. 2010 : 13:51:31
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il ne peut pas vous être opposé le pretexte de l'approbation des comptes puisqu'il s'agit d'une monopropriété.......donc le relevé des dépenses est connu rapidement après la fin de l'exercice
votre droit d'accès aux justificatifs implique vous êtes en droit de contrôler chaque facture
si vous avez un document écrit concernant ces 2 heures, il vous sera facile de contester votre accès aux justificatifs non respecté, car il n'est pas raisonnable de controler 4 années en 2 heures
vous pouvez éventuellement venir avec un scanner... |
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ninette69
Nouveau Membre
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Posté - 06 oct. 2010 : 10:18:00
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Bonjour à tous.
Nous sommes allées consulter les justificatifs de charges. Nous n'avons eu accès qu'à des photocopies, mais je suppose que la pratique est normale (?). Suite à cet examen :
- certaines factures manquent : pas de facture, charge non justifiée
- les postes type "ascenseurs" ont été récupérés à 100% alors qu'ils n'auraient dû l'être qu'à 73%.
- frais de rôles récupérés sur la TEOM
- copie de Taxe foncière illisible
- certaines factures comportant des totaux mis à la main...
-des factures d'entretiens d'espaces verts surnaturelles (gazon resemé tous les trimestres, plantation d'arbres tous les trimestres) => 3500€ d'entretien par trimestre pour un jardin, non accessible, de 60m2 au plus. Avec le changement de gestionnaire, l'entretien est passé à 900€ par trimestre... Etrange
Bref, j'en passe et des meilleures.
Comme prévu, il y a donc une grande quantité d'erreurs. Comment doit-on s'organiser? Mon idée était de contester le décompte dans sa globalité (en citant quelques points précis) et comme l'a préconisé Joulia, faire une mise en demeure au bailleur de nous renvoyer un décompte sans erreur et dûment justifié, documents à l'appui. Ou suis-je obligée de citer TOUS les points de désaccord? C'est vraiment sur le contenu de la mise en demeure que je m'interroge, en gros, dois-je leur mâcher le travail, ou les laisser se débrouiller tous seuls pour qu'ils se mettent en conformité avec la loi?
Merci par avance pour vos réponses.
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BANZAI
Contributeur vétéran
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Posté - 06 oct. 2010 : 11:06:57
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en cas de consultation sur place ( chez le propriétaire ou son mandataire)la présentation de photocopies n'est pas admissible: le propriétaire doit être en possession des originaux |
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Posté - 06 oct. 2010 : 12:29:06
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A ce niveau, j'enverrais deja un courrier de contestation au bailleur en listant tous les points a rejeter (frais de role, taxe foncière non justifiée puisque illisible, etc..) et je le mettrais en demeure de rembourser les sommes correspondant a ces dépenses si vous avez versés des provisions excédentaires, ou je lui indiquerais que je ne les paye pas en cas contraire.
Il y aura de votre coté une preuve datée et incontestable auquel le bailleur devrai répondre ou aller au tribunal pour justifer.
Puisqu'il est monopropriétaire donc destinataire de toutes les factures de dépenses, le fait de prendre date par le RAR va le mettre sérieusement en défaut si il va au tribunal de son initiative.
citation: dois-je leur mâcher le travail Non non, ne lui machez plus rien, contestez ce qui n'est pas justifié correctement.
Ca va vous couter 4,38 euros de RAR! ca en vaut la peine.
citation: suis-je obligée de citer TOUS les points de désaccord? Oui,il faut lister, mais ce sont desormais des points de rejet, plus de désaccord...
Il a passé l'examen, il l'a pas eut.
C'est suite a une bonne volonté de votre part consécutive a une nouvelle réponse dument motivée de son côté et légalement acceptable ou une décision de conciliation ou de justice maintenant que vous paierez ce qui n'a pas été justifié |
Édité par - ribouldingue le 06 oct. 2010 12:32:06 |
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Posté - 06 oct. 2010 : 12:52:14
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Ah, je vois qu'il s'agit de retenue sur le DG
Ajoutez que les sommes non remboursées donnent droit a intéret au taux légal depuis la réception de ce RAR.
Sans retour de votre RAR dans le délais que vous aurez indiqué (8 jours a dater de la réception du présent courrier par exemple), vous pouvez faire une injonction de payer, gratite et sans avocat et sans audience, docuementy que vous pouvez télécharger sur le net, ou préférer une inscription au greffe du tribunal qui évite d'avoir a faire assigner votre adversaire par un huissier. |
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ninette69
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Posté - 06 oct. 2010 : 13:47:52
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Malgré tout, ne peut-on pas forcer le bailleur à reprendre ses comptes? De toute manière, notre DG est depuis longtemps dans leur poche, nous n'avons pas de mise en demeure de payer le "solde" restant, le temps n'est donc pas (encore) contre nous.
Quoi qu'il en soit, je m'étais déjà improvisée expert-comptable et fait ce travail (avec les infos dont je disposais dans le décompte uniquement), c'est ce qui m'avait permis de constater que même en supprimant de nombreux postes, les charges étaient clairement sous-évaluées, mais que le propriétaire nous devait malgré tout de l'argent.
Aujourd'hui, avec la consultation des factures je pourrais encore supprimer certains postes.
Mais lorsque je m'attaque à des points comme l'entretien des espaces verts par exemple, je vais avoir quelques difficultés :
j'ai une facture d'entretien trimestriel divisée en produits et main d'oeuvre, normal.
Dans cette facture je conteste la plantation d'arbres = le produit+la main d'oeuvre associée
-> or j'ai le détail des produits (arbres), mais pas de la main d'oeuvre...
-> idem pour l'élagage, inclus dans le montant global, comment savoir combien de main d'oeuvre cela a couté...
Que faut-il faire? Contester le montant global de la facture? D'autant que nous n'avons plus les factures sous les yeux...
Idem poru la TEOM, il y a un local commercial à prendre en compte dans le calcul des frais de rôle, et nous n'avons pas de copie de la taxe foncière...
(Nous n'avons pas tout pris en note lors de la consultation, pensant que ce serait leur boulot de reprendre le tout, quitte à ce que l'on revienne ré-examiner les facutres)
Si je commets une erreur dans mes calculs, cela ne risque-t-il pas de nous faire perdre encore plus de temps?
(J'avoue, nous sommes un peu désespérées de sortir de cette situation!)
Merci encore une fois de toutes ces réponses aussi rapides!
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Posté - 06 oct. 2010 : 13:53:25
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La plantation d'arbre est a la charge du bailleur, pas du locataire, main d'oeuvre comme matériau.
Ce serait différent si c'étaient des abustes (lilas, seringuat,..)
Comme je vous ai dit, ila passé l'examen, il n'a pas été recu, ne lui tendez pas des perches.
L'examen de rattrapage se passe maintenant devant le juge, et il n'aura pas de trosième chance pour réprésenter des documents cleans et non discutables.
Apparamment, vous voudriez lui donner une seconde chance entre vous, ne ne le ferais pas.... Si la seconde chance loupe, que faites vous? |
Édité par - ribouldingue le 06 oct. 2010 13:55:37 |
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Posté - 06 oct. 2010 : 13:59:04
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citation: Aujourd'hui, avec la consultation des factures je pourrais encore supprimer certains postes. A ce niveau, acceptez ce qui est incontestatble, et refusez le reste, puisque c'est certainement un juge qui aura a décider...
L'agence semble un peu dépassée et beaucoup malhonnête, car elle sait FORCEMENT que les frais de rôle ne sont pas récupérables par exemple.
Avec de tels comportements elle va passer un mauvais moment devant un juge. |
Édité par - ribouldingue le 06 oct. 2010 14:01:27 |
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ninette69
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Posté - 06 oct. 2010 : 14:46:16
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OK, je récapitule pour être sûre d'avoir bien tout compris.
Pour chaque année de régularisation :
- je reprends chaque ligne du décompte que je conteste,
- je demande au bailleur de déduire le montant correspondant du montant de notre régularisation(=> à lui de faire tous les calculs, à nous de les vérifier lorsqu'ils nous répondront),
- je mets le bailleur en demeure de nous rembourser le trop perçu (le trop conservé plutôt...) sous huitaine ?
ou alors :
- je reprends chaque ligne du décompte que je conteste,
- je mène tous les calculs jusqu'au bout et j'annonce textuellement au bailleur combien il doit nous rembourser,
- je mets le bailleur en demeure de nous rembourser le trop perçu (le trop conservé plutôt...) sous huitaine ?
(Désolée, je crois que notre incompréhension vient de là : Je ne sais pas jusqu'ou je dois aller!)
En fait, ce qu'il y a d'incroyable, c'est que le gestionnaire actuel (en fonction depuis janvier 2009) a procédé à la régularisation de 2009,mais pour 2007 et 2008, c'est l'ancien gestionnaire qui a établi les décomptes en Août 2009(mais que nous n'avons jamais eus avant cet été, donc Août 2010...). Et c'est dans celles-ci (2007 et 2008)que l'on retrouve le plus d'erreurs (notamment pour les frais de rôle de la TEOM, la plantation d'arbres, les élagages, les factures de gaz de 2 ans antérieures à notre entrée dans l'appartement).
Mais au final c'est bien le gestionnaire actuel qui nous a envoyé l'ensemble des documents (donc qui a pris la responsabilité de les faires siens), en sachant très bien que 2007 et 2008 étaient remplis d'erreurs(pour les frais de rôle, ou pour les ascenseurs, le gestionnaire nous en a parlé directement lors de la consultation : il le savait, mais n'a rien modifié)... Ou l'art de prendre les gens pour des idiots... |
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Posté - 06 oct. 2010 : 16:37:59
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Le RAR n'a pas pour vocation de se concilier les bonnes grace d'un bailleur défaillant.
La RAR est une preuve physique devant le futur juge que vous avez bien demandé la somme de 1354,77 euros que vous demandez maintenant au juge de vous accorder par condamnation de votre bailleur.
Il faut donc que vous demandiez a votre bailleur de vous restituer 1354,77 euros justifés comme suit:
depot de garantie initial restituable, telle valeur
déduction faite de:
telle dépense OK,
telle dépense, pas de justficatif ou justificaif ilisible, rejetée,
telle dépense, charge non locative, rejetée
telle dépense, consomation antérieure a votre entrée, rejetée
je trouve 1 354,77 euros que je vous mets en demeure de me restituer sous 8 jours...
Je vous indique que le sommes non restituées deux mois apres la fin du préavis soit le.. donnet droit a intéret au taux légal..
ce n'est pas a vous de gérer le foutoir, vous accepter ce qui est justifiée, vous rejetez globalement le reste, sachant qu'il aura quand meme le loisir d'apporter tardivement des pièces en meilleur état.
Vu qu'il se moque un peu de vous (il ne peut pas rejeter la responsabilité sur l'agence puisqu'il a pris en main la gestion, autant ne pas prendre de gants. |
Édité par - ribouldingue le 06 oct. 2010 16:39:45 |
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ninette69
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Posté - 07 oct. 2010 : 12:58:27
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OK pour tout cela!
Petite question subsidiaire : je reviens sur mes factures d'espaces verts qui me semblent plus que douteuses. En 2007, pour chaque facture d'entretien il y avait des semences pour le gazon : je comprends donc que la pelouse de ce jardin a été replantée tous les trimestres. Sans être jardinier-paysagiste, je trouve la pratique étrange... mais sans faire de mauvais esprit, le fait de replanter le gazon est-il une charge récupérable? |
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Posté - 07 oct. 2010 : 14:11:31
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Le fait de planter du gazon est uen charge récupérable, le fait de le replanter chaque trimestre si il y a de gros degats est peut etre un moidre mal, mais ... ca métonnerait que quelqu'un fasse ca, et je pense que le juge va trouver ca tres tres curieux...
Ca se voit, une pelouse qui et replantée chaque trimestre... |
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ninette69
Nouveau Membre
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Posté - 25 oct. 2010 : 12:48:52
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Bonne nouvelle!
J'ai écrit une lettre au bailleur dans laquelle j'ai listé toutes les erreurs et incertitudes relevées dans le décompte des charges et les copies des justificatifs.
Au vu de toutes ces erreurs, je l'ai mis en demeure de nous restituer sous huitaine le DG ainsi que de produire un nouveau décompte sans erreurs et dûment justifié. Et qu'à partir de là seulement nous règlerions ce que nous devions. Et surtout, qu'en cas de manquement, je saisirais sans délai les autorités compétentes.
N'ayant pas eu de réponse de la part du bailleur dans le délai imparti, j'ai envoyé vendredi une demande de saisine de la commission départementale de conciliation de Paris.
Et aujourd'hui, surprise, mon ancien gestionnaire m'a appelée pour m'informer que notre DG allait nous être restitué intégralement dans la semaine! Comme quoi tout arrive! Dès que le chèque est entre mes mains, j'annule la saisine de la commission.
Il ne nous reste plus qu'à attendre le nouveau décompte des charges...
Moralité : ne jamais lâcher!
Merci à tous les intervenants de ce forum!
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Posté - 25 oct. 2010 : 13:15:58
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Merci d'etre revenu pour nous dire cela. Attendons le retour du DG donc.. |
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ninette69
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Posté - 02 déc. 2010 : 10:28:45
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Bonjour,
suite des événements :
suite au coup de téléphone du gestionnaire, j'ai reçu une lettre recommandée du bailleur nous confirmant qu'effectivement notre DG allait nous être restitué dans les plus brefs délais, qu'ils s'excusaient pour la gêne occasionnée. Et qu'en outre un nouveau décompte des charges allait être établi.
Depuis la réception de cette lettre, nous avons attendu les fameux chèques. En vain. Nous n'avons donc pas annulé notre demande de saisine de la commission de conciliation.
La semaine dernière, j'ai reçu la lettre de convocation à l'audience de conciliation. Etant informée que l'ensemble du dossier était consultable à la préfecture, j'ai donc appelé pour prendre rdv afin de consulter les pièces que notre ancien bailleur avait fournies à la commission... La responsable du dossier m'a répondu qu'il était inutile que je me déplace : le bailleur n'a envoyé qu'une lettre en date du 19 Novembre indiquant qu'il nous avait envoyé un courrier en recommandé pour nous informer qu'il allait nous restituer le DG (c'est le cas), et que "les chèques étaient déjà partis et sûrement déjà encaissés". Aucune date d'envoi de ces chèques, aucun numéro de chèque. J'ai répondu qu'à ce jour (26Novembre), nous n'avions ni reçu, ni encaissé le moindre chèque. Pour nous, cette lettre du bailleur est un tissu de mensonges, s'il avait vraiment fait partir des chèques avant le 19 Novembre, nous les aurions déjà reçus. Et il me paraît plus qu'improbable que les 3 courriers avec les 3 chèques aient été perdus par la poste entre Paris et Paris...
La responsable du dossier m'a conseillé (dans la mesure où j'avais pris connaissance de la lettre) d'appeler le bailleur pour lui remettre un coup de pression, et obtenir le remboursement du DG sans avoir à passer par la commission.
Avec mes colocataires, nous sommes un peu partagées : nous avons déjà à de maintes reprises donné l'occasion à notre bailleur de régler le litige sans aller devant une instance. Et si je n'avais pas appelé pour prendre connaissance du dossier, nous serions bien gentiment en train d'attendre le jour de l'audience.
Dans la mesure où le bailleur a lui aussi reçu une convocation, je me dis qu'il va forcément se replonger dans le dossier et voir qu'il n'a pas fait ce qu'il nous avait promis.
Nous avons pour l'instant décidé d'attendre pour voir si le bailleur va réagir.
Pensez-vous que nous devons malgré tout le rappeler ? La commission peut-elle nous reprocher de ne pas avoir fait le maximum pour récupérer notre DG avant l'audience, sachant que de fait, le bailleur était d'accord pour nous le restituer?
Merci pour vos avis. |
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Charges locatives sous-évaluées 
