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goudejac
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 Posté - 31 janv. 2011 : 17:37:06
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Mon syndic nous a fait voter des provisions pour travaux non encore décidés. Mais il a ajouté une disposition disant ; Cette provision restera attachée au lot. En cas de mutation, elle ne sera pas remboursée par le syndicat et le cédant aura l'obligation d'informer son acquéreur de l'existence de cette provision et de ses modalités de fonctionnement Traduction : "Moi, syndic, je garde cette provision, et le cédant devra se dém...brouiller avec son acquéreur pour récupérer son pognon...". Est-ce bien légal ? L'acquéreur pourra n'être informé que le jour de la signature et devra alors rembourser en une seule fois un capital que le cédant pourra avoir mis plusieurs mois, voire années, à constituer. 
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chenkak
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 Posté - 31 janv. 2011 : 18:38:06
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Attention! Le législateur fait la différence entre "provision" et "avances".
Ils entrent maintenant dans deux comptes distincts.
Selon l'article 42-2 du décret sur les copropriétés, les "provisions" sont acquises à la copropriété.
Par contre, les "avances" sont remboursables au payeur en cas de non utilisation ou vente.
Par conséquent, lors du vote en assemblée, il faut être vigilant sur le terme exact utilisé dans la résolution.
Les provisions concernent généralement les projets de dépenses votés. |
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Posté - 31 janv. 2011 : 20:36:18
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citation: Mon syndic nous a fait voter des provisions pour travaux non encore décidés.
aussi brut que vous le dites : c'est illégal...
encore un syndic qui se prend pour Dieu le père te des proprios qui disent amen par méconnaissance.
On vote des travaux et pour payer ces travaux on "exige" des provisions.
Si on ne vote pas des travaux, on peut prévoir des "avances" qui elles sont remboursables au vendeur...
citation: L'acquéreur pourra n'être informé que le jour de la signature et devra alors rembourser en une seule fois un capital que le cédant pourra avoir mis plusieurs mois, voire années, à constituer. Pour les avances, c'est souvent le cas aussi d'une découvert chez le notaire.
enfin, un syndic ou un syndicat ne peut pas obliger un proprio à mettre dans un acte notarié des informations, c'est au syndic de dire au notaire :
* ce que le vendeur doit au SDC
* ce que le SDC doit au vendeur
* ce que l'acquéreur devra au SDC.
il y a là transfert de responsabilités inadmissibles.
Donc le tout est illégal ! |
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Posté - 01 févr. 2011 : 08:33:15
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goudejac : l'AG peut tout Ă fait voter des AVANCES et non des provisions pour des travaux Ă venir, tel que ravalement, voirie, ;....
Généralement; ces fonds sont placés sur un livret A au nom du syndicat et non du syndic.
Ces AVANCES sont récupérables lors de la vente du lot, comme le " fond de roulement" ou " avance de trésorerie".
Ce syndic ignore la loi. Qui est ce " super" syndic ????
Il est surprenant que cette AG est acceptée cela ?? personne n'a protesté contre cette résolution ??
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etc
Contributeur senior
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4
Posté - 01 févr. 2011 : 15:24:23
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Je pense que ça dépend du type de travaux.
En tout cas, ce que votre syndic à le droit de faire voter c’est cela :
citation: Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis
Article 18
Modifié par LOI n° 2010-788 du 12 juillet 2010 - art. 216
Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
[…]
- de soumettre, lors de sa première désignation et au moins tous les trois ans, au vote de l'assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d'équipement commun, susceptibles d'être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l'assemblée générale. Cette décision est prise à la majorité mentionnée à l'article 25 de la présente loi ;
Et il s’agit bien d’une provision…
La résolution fait-elle référence à cet article ?
Pour ce qui est de l’arrangement entre vendeur et acquéreur, en général ça se passe bien, et l’acquéreur n’a pas vraiment le choix d’être accommodant s’il veut conclure la vente.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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goudejac
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Posté - 01 févr. 2011 : 16:12:17
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Bonjour et merci à tous. Le texte de la résolution comporte bien le mot "provision". Mais puisqu'il s'agit en fait d'une cagnote pour faire face à des dépenses non prévues et intempestives, ne s'agit-il pas plutôt d'une "avance" ? (puisque apparemment "provision" ne s'applique qu'à des dépenses prévues et votées : réponses de chenkak et rambouillet). Donc, si c'est "avances", c'est remboursable, si c'est "provisions" non. Est-ce bien cela ? De toute manière, ce n'est pas au cédant de s'arranger avec son acquéreur (ils ne sont pas toujours en contact direct : entre eux généralement intermédiaires comme syndic, agent immobilier, notaire..., ce fut mon cas à l'achat, je n'ai jamais vu le cédant, il n'était même pas présent à la signature ! Et j'ai appris au moment de signer que je devais verser 8000 F supplémentaires (c'était encore en francs), ce qui ne fait pas plaisir... Comme dit ETC, je n'ai pas eu le choix : j'avais réalisé la vente de ma maison et j'avais signé le sous-seing ! Si, PHILIPPE388, quelqu'un a protesté : moi... tout seul ! Provisions, avances : n'y aurait-il pas un problème de vocabulaire au départ ? |
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JB22
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Posté - 01 févr. 2011 : 17:27:26
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"Et il s’agit bien d’une provision…"
Il y a ambiguîté sur les termes:
L'arrêté du 14 mars 2005 relatif aux comptes du syndicat, prévoit les comptes suivants:
"102 Provisions pour travaux décidés.
1032 Avances travaux au titre de l'article 18, 6e alinéa de la loi susvisée."
Article 35 5e alinéa du Décret du 17 mars 1967:
"Le syndic peut exiger le versement:
5e Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965."
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Posté - 01 févr. 2011 : 18:07:43
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l'énarque qui propose les textes de loi et celui qui propose des textes de décret ou d'arrêté ne sont pas les mêmes, donc pour la concertation pschitt !!!!! 
ces provisions notées à l'article 18, sont bien des "avances" et donc remboursables au vendeur :
voir arrêté comptable :
citation: Article 7
Les comptes sont répartis comme suit :
Classe 1
Provisions, avances, subventions et emprunts
10 Provisions et avances :
102 Provisions pour travaux décidés
103 Avances
1031 Avances de trésorerie
1032 Avances travaux au titre de l'article 18, 6e alinéa de la loi susvisée
....
et le 6ème alinéa est celui cité par etc |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 01 févr. 2011 : 18:26:27
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Au secours AG demain!
Mais alors Provisions ou Avances cet article 18, alinéa 5 
Vous venez de me mettre la puce à l'oreille et je viens de reprendre le projet d'AG pour ma copropriété, l'AG est demain.
Et mon syndic veut justement y faire voter une résolution...
"CONSTITUTION DE PROVISIONS SPECIALES POUR TRAVAUX D’ENTRETIEN OU DE CONSERVATION"
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des dispositions de l’article 18 – alinéa 5 – de la loi du 10 juillet 1965, bla bla...
Cette provision instituée restera attachée à chaque lot.
En cas de mutation, la quote-part contributive du (des) lot(s) cédé(s) ne sera pas remboursée par le syndicat des copropriétaires au(x) cédant(s)
Le(s) cédant(s) aura (auront) l’obligation d’avertir les nouveaux propriétaires de l’existence de cette provision spéciale et de ses modalités de fonctionnement.
Qu'est-ce que je fais? Je le tape?
Aidez-moi, qu'est-ce que je dis, j'ai pas envie d'être ridicule à avancer des arguments non-fondés, et mes voisins vont rien comprendre.
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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goudejac
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Posté - 01 févr. 2011 : 18:35:37
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C'est exactement le texte que le mien nous a fait voter. Où l'ont-ils pêché ? Ce doit être une idée de la FNAIM. Mais est-elle bien "régul" ? (moi, j'avais un peu abrégé, mais sans altérer le sens, je crois) |
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Posté - 01 févr. 2011 : 19:06:45
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goudejac : citation: Mais puisqu'il s'agit en fait d'une cagnote pour faire face à des dépenses non prévues et intempestives, ne s'agit-il pas plutôt d'une "avance" ?
ATTENTION : vous nous parlez ici de dépenses non prévues et intempestives ?? cela figure t'il sur la résolution ??
En copropriété, il ne peut y avoir des dépenses imprévues si la gestion est correcte. Le budget de fonctionnement peut tout à fait prévoir des dépenses supplémentaires comme des honoraires d'avocat, des petits travaux d'entretien supplémentaires, MAIS on ne paut pas voter une telle résolution pour de telles dépenses. l'AG doit rejetter si cette avance ne sert qu'à boucher des trous.
Avez vous des mauvais payeurs et des difficultés de trésorerie ?? Cela seriat un moyen détourné pour boucher les trous et ne pas fiare le nécessiare pour récupérer les charges dues.
Il faut que votre syndic vous donne une idée des travaux à faire et à voter en AG pour les 3 années suivantes, ces trvaux doivent être identifiés, et un montant d'avance fixée par l'AG.
Avez vous besoin d'un ravalement, de changer les ascenseurs, de fermer votre résidence,... des gros travaux neceessaires à court terme ????
goudejac : lors de votre AG? demandez au syndic qui a proposé cette résolution des précisions sur les trvaux à venir. Le CS doit être forcement au courant de ces futurs trvaux, demander donc au président du CS des explications précises. SI cela reste pour des imprévus pas prévus, refusez de bloquer des sommes sur du vent !!!
Si les travaux sont nécessaires , vous proposez à tous les copros lors de votre AG que ces "avances", ou "provisions" , soient déposés sur un compte ou un livret A AU NOM DU SYNDICAT des COPROPRIETAIRES, et non sur le compte du syndic ( si vous n'êtes pas avec un compte séparé); ces sommes générernt des intérêts pour votre SDC.
Les autres copros devront vous suivre sur ce point. Le syndic n'a aucun droit de refuser cela, SEULE l'AG décide et le syndic exécute ses décisions. |
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Posté - 01 févr. 2011 : 19:18:47
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goudejac : pour vous aider devant votre AG, je vous joins toutes les explications concernant avances et provisions :
Ainsi, le syndic peut exiger le versement…
1. …de l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6 du montant du budget prévisionnel
Le règlement de copropriété, dans ses dispositions, peut prévoir la constitution d’une avance de trésorerie qui est, dans ce cas, une sorte de garantie financière pour le syndicat des copropriétaires, sachant que chaque copropriétaire participe en proportion de sa quote-part dans les tantièmes de copropriété.
Toutefois, en l’absence d’une affectation précise prévue dans le règlement de copropriété, cette avance de trésorerie est à considérer comme une sorte de caution ou garantie financière pour le syndicat et qu’en principe, elle ne peut être affectée au paiement des charges courantes, le budget prévisionnel en ayant la fonction.
En l’absence de disposition dans le règlement de copropriété, une assemblée générale peut instaurer cette avance de trésorerie en statuant à la double majorité de l’article 26.
Dans tous les cas, elle ne peut excéder 1/6 du budget prévisionnel.
Les fonds destinés à constituer des réserves sont nommés avances et sont ainsi remboursables en cas de vente du lot.
Fonds spéciaux
Dans certaines copropriétés, il existe un fonds de travaux ou réserves, financé par des versements périodiques des copropriétaires soit, suivant des dispositions du règlement de copropriété soit, par la volonté des copropriétaires suite à une décision prise en assemblée générale. Le problème posé par l’existence de ces fonds de travaux ou réserves est de savoir, avec précision, ce à quoi ils sont destinés. Car sous cette appellation, on trouve des interprétations très différentes, comme :
- fonds de réserves (épargne volontaire),
- fonds de prévoyance (trésorerie, impayés),
- fonds de roulement (trésorerie courante),
- fonds de travaux (affecté à certains travaux),
- etc.
Sachant que, quelle que soit l’appellation que l’on veut donner à l’existence de ce type de trésorerie, il est indispensable que la formulation soit très clairement expliquée lors de l’assemblée générale qui décidera de la constitution de ces fonds, ainsi que des modalités d’utilisation, des montants des versements ainsi que de leurs durées.
Il est indispensable que l’assemblée générale décide du placement de ces fonds qui devront rapporter des intérêts au profit du syndicat des copropriétaires (et non au syndic) et décide également de l’affectation des intérêts produits.
Ces fonds sont des avances remboursables en cas de vente. Dans la transparence que nous réclamons, il va sans dire qu’il faut une grande rigueur dans la formulation des résolutions, pour ne pas laisser des zones d’ombres et également pour que les copropriétaires soient toujours complètement informés sur la portée de leurs engagements.
2. …des provisions du budget prévisionnel
Le budget prévisionnel couvre un exercice comptable de douze mois et il est incontournable pour faire face aux dépenses courantes (ordinaires) de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs du syndicat.
Sont assimilés à des travaux de maintenance, les menues réparations, les travaux de remplacement d’éléments d’équipement communs, tel que ceux de la chaudière ou de l’ascenseur , lorsque le prix de ce remplacement est compris forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien afférents (P3-P4).
Sont aussi assimilés à des travaux de maintenance, les vérifications périodiques imposées par les réglementations en vigueur sur les équipements communs (chaufferie, ascenseurs).
Les dépenses courantes d’administration des parties communes recouvrent, notamment, les dépenses des :
• salaires et charges sociales,
• honoraires du syndic,
• les impôts et taxes,
• les assurances,
• les coûts de divers contrats (eau, E.D.F., chauffagiste, ascenseurs ……),
• les frais de procédure,
• les frais d’assemblée,
• les frais de fonctionnement du conseil syndical,
• etc
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté le premier jour de chaque trimestre. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes (paiement par mois, par semestre…).
Pour l’exécution du budget prévisionnel, le syndic adresse, à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité, un avis indiquant le montant de la provision exigible.
Il faut savoir que, pour l’application des formalités comptables du syndicat, les provisions sur charges sont les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif résultant de l’approbation des comptes du syndicat. Attention, l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires. Cela signifie qu'un copropriétaire pourra tout à fait contester les charges qui lui ont été imputées.
3. …des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel
Les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel sont celles afférentes :
• aux travaux de conservation ou d’entretien de l’immeuble, autres que ceux de maintenance,
• aux travaux portant sur les éléments d’équipement communs, autres que ceux de maintenance,
• aux travaux d’amélioration, tel que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipements existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux, l’affouillement du sol et la surélévation de bâtiments,
• aux études techniques, tel que les diagnostics et consultations (experts, architectes, juristes, diagnostics)
• et, d’une manière générale, aux travaux qui ne concourent pas à la maintenance et à l’administration des parties communes ou à la maintenance et au fonctionnement des équipements communs de l’immeuble.
Pour ces dépenses, le syndic adresse, à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense. Il va sans dire que ces travaux doivent faire l’objet d’une décision d’assemblée générale avec tout le formalisme imposé par la loi.
4. …des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale
Ces dispositions sont peu usitées en pratique, la législation étant peu précise à leur sujet (majorité nécessaire, placement des fonds…).
En l’état actuel, il apparaît opportun de ne pas retenir cette méthode, sachant qu’étant des avances, elles sont ainsi remboursables en cas de vente du lot.
5. …des avances constituées par les provisions spéciales
Il s’agit de la constitution des provisions spéciales en vue de faire face aux travaux d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments d’équipement communs, susceptibles d’être nécessaires dans les trois années à échoir et non encore décidés par l’assemblée générale.
Ces dispositions permettent, sous certaines conditions, de constituer un fonds de réserve pour travaux futurs, sachant que seuls les travaux de conservation et d’entretien sont concernés (à l’exclusion donc des travaux d’amélioration).
Avec la réserve suivante, que ces travaux ne doivent pas avoir été décidés par l’assemblée générale et que de telles avances doivent correspondre à un projet avec un coût même estimatif.
C’est l’opportunité pour le syndicat de réaliser un
pré-financement pour des travaux futurs et d’étaler, sur une période de trois ans, le financement avec, comme condition indispensable, de décider du placement des fonds ainsi recueillis, sur le compte du syndicat des copropriétaires et de décider l’affectation des intérêts produits par ce placement.
Le fait de décider la constitution de provisions spéciales n’est pas une décision de réaliser les travaux projetés mais seulement de constituer des provisions.
Pour l’engagement des travaux, il faudra une assemblée générale dans les trois années à venir, qui décidera de réaliser (ou non) les travaux projetés avec tout le formalisme imposé par la loi.
Côté pratique, l’assemblée générale qui décide la constitution de telles provisions doit aussi définir les dates et les modalités d’exigibilité.
Les fonds destinés à constituer des avances pour des provisions spéciales sont des avances et donc remboursables en cas de cession de lot.
Vous y trouverez confirmation qu'en aucun cas ces sommes sont attachés au lot, elles sont toujours remboursables au vendeur.
Ne votez pas cette résolution qui est plus que suspecte dans sa rédaction, et qui ne correspond en rien aux exemples cités ci-dessus.
La copie proposée provient d'un site dédié aux copropriétaires !!!
Peut-être une copie à distribuer à vos voisins au début de cette AG.
bon courage pour demain |
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Posté - 01 févr. 2011 : 20:01:49
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citation: Le(s) cédant(s) aura (auront) l’obligation d’avertir les nouveaux propriétaires de l’existence de cette provision spéciale et de ses modalités de fonctionnement.
aucune AG et donc aucun syndic ne peut imposer Ă un proprio ce qu'il doit mettre dans un acte de vente !!!!!!!
cette résolution est illégale, il faut expliquer aux propios dans l'AG que le syndic n'a aucun droit à détourner la loi :
une avance ou une provision est toujours attachée à un proprio et non à un lot, puisque les propriétaires ne sont pas propriétaires de leur lot mais du "volume" par la jouissance exclusive.
La propriété est elle à tout le monde via le SDC.
N"hésitez pas à dire que vous serez contraint d'aller faire annuler cettte résolution et que dans ce cas, le SDC n'a rien à y gagner, le syndic qui énonce cette absurdité regardant la partie se jouer.
il faut rappeler Ă©gelement que la copro appartient aux proprios et non au syndic qui ne peut faire ce qu'il a envie.... |
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Posté - 01 févr. 2011 : 22:34:13
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goudejac: demandez au président de scéance de lire le document que je vous ai joint.
Ne laissez pas le syndic vous rouler dans la farine, et expliquez aux copros présents, qu'il y a de gros doutes sur la légalité de cette résolution, et que si l'AG vote cette résolution, vous allez demandez l'annulation de celle-ci devant le tribunal, ce qui occasionnera de nombreux frais pour tous !!!
Même si cela est exagéré, ne vous laissez pas faire par ce syndic, demandez lui le texte de loi qui autorise un SDC à voter une telle résolution ??
Vous pouvez d'ailleurs prendre tout le temps nécessaire pour expliquer que celle-ci n'est pas légale. Si le syndic bloque tout dialogue, alors demander au président de scéance de faire sortir le syndic de l'AG afin de vous exprimer sur ce point.
les copros décident et non le syndic, dont la présence à l'AG n'est pas obligatoire !!!! Il n'a pas à intervenir dans les débats sauf si le président de scéance lui donne la parole !!!
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etc
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Posté - 01 févr. 2011 : 23:13:17
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En plus, ça fait plusieurs années que mon syndic essaie de faire voter cette résolution (je précise que nous sommes malheureusement sur le compte unique du syndic)
"CONSTITUTION DE PROVISIONS SPECIALES POUR TRAVAUX D’ENTRETIEN OU DE CONSERVATION"
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des dispositions de l’article 18 – alinéa 5 – de la loi du 10 juillet 1965, ne donne pas suite.
Je ne peux pas dire si la résolution proposée contenait le même texte, car seul ce que je viens de vous citer apparait sur les PVs d'AG.
Si je comprends bien la seule chose que j'ai Ă retenir c'est ce que cite philippe388:
"Les fonds destinés à constituer des avances pour des provisions spéciales sont des avances et donc remboursables en cas de cession de lot."
et comme le dit rambouillet, que le compte1032 est pour les Avances travaux au titre de l'article 18, 6e alinéa de la loi susvisée.
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etc
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Posté - 01 févr. 2011 : 23:33:58
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goudejac
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Posté - 02 févr. 2011 : 18:43:56
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Particulièrement vers philippe388 : merci pour vos suggestions, mais cette AG a eu lieu (vous confondez peut-être avec ETC qui devait avoir son AG aujourd'hui) et cette résolution a été votée (avec mes réserves sur les deux alinéas en cause). Je garde tous ces renseignements pour la prochaine, j'espère convaincre mes voisins d'ici là (pas facile : résidence de 23 lots, et à part un couple et une célibataire d'une quarantaine d'années, TOUS les autres ont plus de 75 ans, c'est mon cas, un tiers plus de 80 et un tiers plus de 90... Et il y en déjà deux sous tutelle).
"Pas de dépenses intempestives si gestion correcte..." : on ne peut tout de même pas programmer une armoire d'ascenseur qui crame ou un égout bouché qui déborde dans les baignoires du RdC ! (ce qui est arrivé récemment et a inspiré la constitution de cette cagnote).
Je vais essayer de convaincre le syndic qu'il a fait une co..., mais pas facile : je ne vais pas pouvoir lui montrer ce courrier, il ne manquerait pas de m'envoyer dans les gencives : "Qui se cache derrière ces pseudonymes ? Des juristes... ou des humoristes ?" De toute manière, j'avais bien l'intention de lui demander d'où il tient ce texte : il ne l'a pas inventé puisque ETC produit exactement le même. Mais il ne doit pas s'agir d'une loi ou d'un décret, mais plutôt d'une recommandation de la FNAIM, comme la demande de quitus : donc sujet à caution (à ce sujet, je dois préciser que le syndic en question est... le représentant départemental de la FNAIM...).
D'autre part, le président du CS... c'est moi : j'ai été amené à me lancer là -dedans sans trop de conviction parce que j'en avais marre de ne rien voir bouger, les CS précédents n'étant que des papiers peints. Dans ces cas, on ne vote pas, on ne choisit pas, on se débarrasse, trop content qu'il y ait un couillon qui se présente ! ! ! Quite à lui tirer dans les pattes après.
Bonne soirée à tous. |
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Posté - 02 févr. 2011 : 19:00:57
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goudejac : désolé pour avoir mélangé 2 histoires très proches.
vous dites : citation: on ne peut tout de même pas programmer une armoire d'ascenseur qui crame ou un égout bouché qui déborde dans les baignoires du RdC ! (ce qui est arrivé récemment et a inspiré la constitution de cette cagnote).
Ne mélangez pas des provisions, ou des avances pour travaux futurs ou boucher un trou de trésorerie. Relisez bien mon long post.
On n'appelle pas des avances pour des choses imprévisibles comme une amroire qui brule, ou le toit qui s'envole lors d'une tempete. Ces cas d'urgence sont également prévu par la loi.
En cas d'urgence le syndic peut commander des trvaux pour la sauvegarde de l'immeuble, c'est sa mission. Il peut payer un acompte ( le fond de roulement est fait pour cela) MAIS il devra convoquer une AG rapidement, sans avoir à tenir compte du délai légal de 21 jours pour proposer les devis de ces réparations que l'AG adoptera; il pourra ainsi appeler les fonds pour payer les factures.
Goudejac : ce syndic est le représentant local de la FNAIM !!!!! Bravo !! quel beau syndic.
N'hésitez pas alors à écrire à la direction national en mentionnant les textes exacts de cette résolution non conforme à la loi !!!
Le syndic ne peut appeler des avances pour travaux futurs et les liés aus lots. Ces avances sont TOUJOURS remboursables aux copros vendeurs.
Ce syndic va se créer un petit magot de coté si il propose la même chose à tous ces copropriétés, il en touchera des intérêts si il fait voter la destination de ces fonds sur son compte. Avez vous voter la destination de ces avances sur le compte du syndic ou sur un compte au nom du SDC ??? ( voir mon post la dessus également)
N'hésitez pas à adhérer à une association comme l'ARC ou autre, il pourront vous conseiller sur le coté juridique de votre problème. Envoyez leur le dossier de votre problème de provisions, et la copie de ce post, en mentionnant surtout la qualité de ce syndic, responsable de la FNAIM.
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Posté - 03 févr. 2011 : 10:12:44
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La résolution n'est effectivement pas légale en ce qu'elle veut attacher au lot la provision article 18 votée (qui est bien en fait une "avance" au titre de l'article 35 du décret) ; savoir cependant que l'ARC préconise ce type de résolutions et milite, de concert avec d'autres associations de consommateurs et organisations de défense des copropriétaires, ainsi que pour le coup avec les grandes fédérations de syndics pour que la législation évolue et permette la constitution de "fonds travaux" à long terme, fondés sur des plans pluriannuels de travaux, notamment pour la rénovation énergétique des copropriétés. Nous appuyons cette action, dont l'argumentaire a été au printemps dernier synthétisé dans un Livre Blanc en ligne sur notre site : http://www.universimmo.com/docs/UI_LB2010_1.pdf
L'approche de ce type de fonds travaux est fortement inspirée de l'expérience québecoise, mais d'autres pays comme les pays Bas appliquent une approche similaire avec fonds travaux obligatoires. Bien entendu, l'ARC y met comme conditions que l'usage des fonds soit sécurisé, qu'ils soient déposés sur des comptes bancaires réglementés et qu'ils soient placés au profit de la copropriété, que les appels s'appuient sur un plan pluriannuel de travaux digne de ce nom établi à la suite d'un audit lui-même sérieux et complet, etc. |
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GĂ©dehem
Pilier de forums
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Posté - 03 févr. 2011 : 11:02:00
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Nous sommes effectivement nombreux (je crois) à proner la création de ce fonds de réserve "amortissement/investissement" dans les copropriétés.
D'autres pays l'ont rendu obligatoire, tout en réglant la question du compte du syndicat, du placement de ces fonds.
Que cette réserve soit attachée au lot et non au copropriétaire est une très bonne chose, même si ce n'est pas dans l'air du temps. |
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Guymmo
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Statut:
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20
Posté - 03 févr. 2011 : 11:24:22
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Extrait de ce dossier:
Il est à noter que dans les deux hypothèses, les sommes collectées resteraient acquises au syndicat des copropriétaires en cas de vente, ce qui dispenserait les acquéreurs d’avoir lors de la signature de l’acte à verser, en supplément du prix, une somme potentiellement importante - et qui pourrait difficilement être prise en compte dans leur plan de financement - pour la reconstitution de la quote-part du fonds de travaux récupérée par le vendeur.
Bien entendu, les copropriétaires vendant leur logement intégreraient leur quote-part de ces provisions dans leur prix de vente, puisque c'est autant que les acquéreurs n'auraient pas à avancer pour la réalisation des travaux, et on peut imaginer qu'en contrepartie cette part du prix soit exclue des droits de mutation...
Aujourd'hui la loi exige des droit de mutation sur le prix de vente (et non pas sur le prix de vente moins la réserve). Aussi, le fisc taxe le gain (dans certaine conditions) et considère le prix de vente (y inclus la réserve !!!) comme base.
Tant que la loi ne change pas: mieux vaut prévoir que le syndicat rembourse (comme l'exige la loi aujourd'hui) le vendeur.
À mon avis la législation financière en France bloque la constitution de reserves "gros travaux" parce qu'elle ponctionne sur la réserve (des droits de mutation, et une taxation sur le "gain") les copropriétaires en cas d'achat ou vente.
Cordialement
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