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 Posté - 03 févr. 2011 : 11:41:31
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La création d'un fonds de réserve pour travaux futurs est une excellent idée, mais ce sont les copropriétaires qui sont totalement réfractaires à ce genre d'avances.
Dans notre résidence, notre CS a fait une évaluation des trvaux à effectuer en 2008 pour les 5 ans à venir, avec un plan de financement, malheureusement très mal ficelé, car le président du CS en a fait une affaire personnelle ( un très gros EGO !!!), sans aucune connaissance de gestion et de compta. Pour exemple, il mettait un montant d'économies crées par des travaux réalisés par certains memebres du CS ( entretien du bois) dans la colonne crédit !!!!!
Cette mauvaise approche a fait capoter ce projet, malheureusement.
Depuis 10 ans aucun travaux importants n'ont été réalisés;maintenant la voirie est à refaire ( plus de 25 ans sur 4 hectares), les lampadaires sont à changer, le bois a renover, .....
Sur le montant total de ces travaux, de plus sous-estimés !!!, les copros n'ont pas suivi ce plan.
Si les anciens membres du CS avaient eu une vision plus large que les petits soucis quotidiens, sur les 10 années à venir, le cout de tous ces travaux auraient été plus bas, les charges étalées sur ces 10 ans, et nous aurions en 2011 une copropriété totalement rénovée dans ses parties communes.
Maintenant des chaussées sont défoncées, les lampadaires cassés et tous à changer, ........ les travaux devront être fait dans les 3 ans, et la facture sera salée !!!!!! la faute au nouveau CS et au nouveau syndic bien évidemment. 
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JB22
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 22
Posté - 03 févr. 2011 : 12:07:32
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"Extrait de ce dossier:
Il est à noter que dans les deux hypothèses, les sommes collectées resteraient acquises au syndicat des copropriétaires en cas de vente, ce qui dispenserait les acquéreurs d’avoir lors de la signature de l’acte à verser, en supplément du prix, une somme potentiellement importante - et qui pourrait difficilement être prise en compte dans leur plan de financement - pour la reconstitution de la quote-part du fonds de travaux récupérée par le vendeur.
Bien entendu, les copropriétaires vendant leur logement intégreraient leur quote-part de ces provisions dans leur prix de vente, puisque c'est autant que les acquéreurs n'auraient pas à avancer pour la réalisation des travaux,"
Où est la différence: 250.000 € plus 10.000 € d' avance à rembourser ou
260.000 € sans supplément ?
Apparemment aucune sauf frais de mutation et taxation de la plus-value.
Difficulté à comparer les prix pour des biens similaires. |
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goudejac
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23
 Posté - 03 févr. 2011 : 18:22:37
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D'accord pour constituer une "cagnote" pour les gros travaux (et encore, je n'apprécie pas qu'un syndic me mette sous tutelle : je suis encore capable de gérer mon fric), mais ce qui me fâche c'est qu'elle soit exigible à l'acquéreur sans préavis ni possibilité de négocier un éventuel étalement de la dette qui peut être importante (voir mon message n° 5 du 01-02-11 à 16 h et quelque). Je rappelle que j'ai été mis devant le fait accompli et qu'à la signature j'ai dû débourser 8000 F de plus que prévu. C'est la raison de mon acharnement contre le syndic (qui était l'agent immobilier qui a fait la transaction : il ne m'a pas prévenu et il prétend qu'il n'était pas au courant de cette disposition. Il me prend pour qui ?).
Que faire pour faire abolir les trois derniers alinéas de cette résolution... illégale en plus d'être injuste ? |
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goudejac
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24
Posté - 03 févr. 2011 : 18:26:46
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Et je me permets d'ajouter que le fait d'être prévenu pourrait inciter l'acquéreur à négocier un peu plus le prix d'achat... notamment en faisant rabattre de la valeur de l'avance... |
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Gédehem
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25
Posté - 03 févr. 2011 : 18:29:39
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Argument avancé en tant que vendeur ! 
Placez-vous en tant qu'acquéreur : on vous fixe un prix de vente à 250.000 € .... et juste avant de signer la promesse de vente, on vous annonce qu'en plus des 250.000 € de la vente et des 15.000 de frais divers, il faudra penser à verser 10.000 € correspondant à la réserve travaux !
Vous continuez l'achat ? 
Je saute bien entendu le cas où une fois entré dans les murs après avoir déboursé vos 250.000 € (+ frais), le syndic vous appelle ces 10.000 € dans le mois qui suit. 
La question de fond n'est pas de faire plaisir, ni au vendeur ni à l'acquéreur, mais de sécuriser le syndicat en assurant à coup sur le gros entretien de l'immeuble et les travaux lourds, indispensables non seulement au maintien à niveau de l'immeuble, mais aussi à sa valorisation ... donc à celle des lots privatifs, point trop souvent ignoré.
Afficher une vente à 260.000 €.... dont 10.000 au titre du fonds "travaux", c'est autre chose que d'annoncer partout 250.000 € , et presqu'en douce de réclamer ensuite 10.000 €
NB : la vente est bien à 250.000 pour les taxes et autres joyeusetés fiscales, même si l'affichage est à 260.000 (ou 258.587 pour 8.587 de réserve), le fonds de réserve étant précisément identifié sur ce lot.
Ajout :
"Et je me permets d'ajouter que le fait d'être prévenu pourrait inciter l'acquéreur à négocier un peu plus le prix d'achat... notamment en faisant rabattre de la valeur de l'avance..."
C'est là une vrais fausse idée ! 
Il est évident qu'acheter dans une copropriété qui a constitué une telle réserve en continu est gage d'un bon entretien et donc dune valorisation certaine du bien !
Bien que la majorité des copropriétaires achete pour se loger, le placement constitué par l'achat d'un apparte dans une copropriété ayant une telle pratique d'entretien et de valorisation du bien est gage d'une "mieux value" importante : c'est un bien meilleur placement que la copropriété qui ne possède pas de fonds ..et même qui refuse la création de la réserve à court terme (3 ans) prévu par les textes ! |
Édité par - Gédehem le 03 févr. 2011 18:42:59 |
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goudejac
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Posté - 03 févr. 2011 : 19:13:48
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C'est ce qui s'est passé... Et j'ai été bien obligé de continuer l'achat, puisque pour le financer, j'avais préalablement vendu ma maison, et que je n'avais pas d'autre fortune personnelle ! ! ! Et j'avais signé le sous-seing... Et je répète que je suis favorable à cette "cagnote", que c'est le fait d'avoir été mis devant le fait accompli qui m'a "foutu les boules". |
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goudejac
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27
Posté - 03 févr. 2011 : 19:30:02
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...Et ce n'est pas à la promesse de vente que j'ai été prévenu, mais à la vente elle-même... |
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JB22
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Posté - 03 févr. 2011 : 20:23:53
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Je peux comprendre la point de vue de goudejac, si lorsque j'ai acheté un appartement en 1975 on m'avais demandé le jour de la signature de l'acte, dix pour cent du montant de la transaction je n'aurais pas pu faire face...(Mes mensualités de remboursement de mon prêt étaient égales à deux fois mon loyer antérieur et le taux d'emprunt 12.75 % ???).
Vous êtes surpris du taux, il ne faut pas oublier qu'en 1981 Mitterrand à fait un emprunt d'état à plus de 19 %....
Certes dans l'état actuel de la législation il s'agit d'une "avance" mais il faut être en mesure d'avancer les fonds.
L'avance à rembourser n'est pas prise en compte dans le calcul du prêt. |
Édité par - JB22 le 03 févr. 2011 20:27:53 |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 03 févr. 2011 : 22:01:21
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J’ai bien suivi vos échanges sur la nécessité de tels fonds sur lesquels je ne suis pas foncièrement contre, et sur les éventuels problèmes que cela peut soulever lors de la muation d’un lot.
Pour revenir sur la légalité d’une telle résolution, bien que nous semblions tous d’accord :
Au lendemain de mon AG, je vous re-cite la résolution en question et vous donne le fin mot de mon histoire.
Goudejac,
Je vous confirme, de mon côté, comme du vôtre, ça fleure bon la FNAIM…
citation: "CONSTITUTION DE PROVISIONS SPECIALES POUR TRAVAUX D’ENTRETIEN OU DE CONSERVATION"
L’assemblée générale, après avoir pris connaissance des dispositions de l’article 18 – alinéa 5 – de la loi du 10 juillet 1965, bla bla...
Cette provision instituée restera attachée à chaque lot.
En cas de mutation, la quote-part contributive du (des) lot(s) cédé(s) ne sera pas remboursée par le syndicat des copropriétaires au(x) cédant(s)
Le(s) cédant(s) aura (auront) l’obligation d’avertir les nouveaux propriétaires de l’existence de cette provision spéciale et de ses modalités de fonctionnement.
Avant l’AG, je suis allé consulter les comptes de ma copropriété et ai décelé certaines anomalies, mais cela est une autre histoire.
Par la même occasion, j’ai touché un mot à mon syndic sur cette résolution qu’il s’apprêtait à nous faire voter.
Je lui ai dit qu’il s’apprêtait à faire voter quelque chose d’illégal.
Il m’a répondu « mais nous avons des juristes qui sont des professionnels, bla bla… »
Je lui ai dit que ces juristes s’étaient engouffré dans la brèche « provisions spéciales donc provisions et pas avances donc pas remboursables » mais qu’ils s’étaient trompés.
Il m’a répondu que j’étais bien prétentieux, je lui ai répondu que je voulais bien leur expliquer par A + B mais que je prenais les mêmes honoraires que le syndic à la vacation.
Il finit quand même par m’écouter et me demande qu’est-ce qui me fait penser le contraire.
Je lui dit que la CLCV (ce qu’a cité philippe388, merci !) rappelle qu’il s’agit d’avances.
Il me répond « oh la la attention à leurs interprétation, bla bla… ».
Je lui dit c’est également ce que rappelle la 8ème recommandation de la Commission relative à la copropriété, laquelle est composée d’un collège consommateurs et d’un collège professionnels, lesquels, si ce n’est pas son cas, s’accordent sur ce point.
Je lui cite enfin l’article 35 du Décret de 1967, qui parle bien d’avances, puis l’arrêté du 14 mars 2005 relatifs aux comptes du syndicat qui nomme le compte 1032 « avances travaux aux titre de l’article 18 de 1965 » et finis par « c’est d’ailleurs ‘avances’ qui est mentionné au compte 1032 dans ce que vous nous avez envoyé avec la convocation ».
Enfin, je lui conseil de faire passer le mot à ses collègues gestionnaires pour leur éviter des problèmes non seulement avec ma copropriété mais aussi avec les nombreuses autres qu’ils gèrent.
Sa réponse « Bon, je vais vérifier, si vous voulez on met ‘avances’ dans la résolution à l’AG ».
A l’AG (mais de toute façon tout le monde a voté contre), je l’ai bien expliqué à mes voisins qui n’y comprenaient rien et lui, le gestionnaire était, pour une fois, tout penaud. (car, mais c’est une autre histoire pour laquelle je me prépare à poster sur une AG très spéciale…).
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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goudejac
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Posté - 05 févr. 2011 : 17:43:15
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Particulièrement à ETC (mais il n'est pas interdit aux autres de le lire !) :
Votre syndic s'appuie sur des "juristes" ; ce ne sont pas des "législateurs". Les plus grands ******* et fraudeurs utilisent les services de "juristes" qui connaissent bien les lois... pour les contourner ! ! ! Et s'il met en doute les citations d'une association de consommateurs qui, elle, s'appuie sur les textes de lois, il frôle (c'est un euphémisme) la mauvaise foi... Merci de m'avoir informé de votre entretien, cela me permet de préparer mes réponses au mien s'il me sort les mêmes balivernes. J'ai hâte de connaître vos autres "histoires". |
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Gédehem
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Posté - 05 févr. 2011 : 20:54:30
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"Les plus grands ******* et fraudeurs utilisent les services de "juristes" qui connaissent bien les lois... pour les contourner ! ! "
C'est exactement ce que relevait ce matin un journaliste sur France Info (pardon pour la pub ! ) à propos d'un "avocat d'affaire" appelé à de hautes fonctions ..... |
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goudejac
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Posté - 10 févr. 2011 : 11:02:26
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Pour résumer :
"Provisions" pour travaux votés, restent acquis à la copropriété, même en cas de vente du lot.
Pour travaux non encore décidés, ce sont des "avances" remboursables au vendeur par le syndicat (c.-à -d. le syndic, qui se retournera vers l'acquéreur pour remplacer les fonds remboursés).
Le fait de déclarer ces avances non remboursables et que ce soit le proprio cédant qui doive en aviser son acquéreur sont des dispositions abusives, et illégales.
Mais si elles ont été (par ignorance) votées par l'AG, ce n'est pas une décision pouvant faire force de loi (ce genre de décision ne le peut qu'en cas de lacune de la loi).
Mais comment s'en sortir ? Convocation d'une AG extraordinaire qui votera l'annulation de ces dispositions ? C'est ce que j'ai réussi à obtenir pour un cas similaire : le syndic a fait voter des "provisions" pour les deuxième et troisième tranches de la mise en conformité de l'ascenseur, alors que nous n'avions qu'un seul devis (pas de mise en concurrence), que nous ne nous étions pas encore prononcés, que le syndic avait fait des appels de fonds rétroactivement sur les deux trimestres précédents (!), que la provision votée était importante, avec la même clause de non-remboursement, ce qui revenait à faire payer d'avance des travaux dont ne connaissait même pas la nature ni le délai de réalisation, et cela pour une somme importante, à un tiers des proprios qui avaient plus de 85 ans ! ! !
Dois-je tenter de recommencer cette démarche ? Tous les avis seront les bienvenus...
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felix1930
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Posté - 10 févr. 2011 : 11:23:52
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ce "problème" d'avance remboursable est légalement réglé par l'article D 45-1:
-sont nommés avances les fonds destinés,par le RDC ou une décision de l'AG,à consituer des réserves ou qui représentent un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Les avances sont remboursables
attaché au lot c'était l'ancienne vision ou formule type mais un décret du 27.05.2004 est passé par lÃ
"je suis capable de gérer mon argent" nous n'en doutons pas mais cela n'est pas le fait de tout le monde et peut aussi dépendre les "aléas" de la vie.
"chez nous" en 2010 la réfection des façades ( d'origine depuis 1978) est passée sans problème pourtant il y en avait pour 120000€/30 mais sur NOTRE compte CE il y avait le maxi défiscalisé =75300€ |
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Gédehem
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Posté - 10 févr. 2011 : 12:21:37
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Le problème de ce décret de 2004, c'est qu'il a fait des dégats ici et là , en particulier sur cette question d'un fond de réserve pour travaux affecté au lot.
Rappel du livre blanc d'UI :
http://www.universimmo.com/docs/UI_LB2010_1.pdf
C'est un non sens que de laisser ce fonds à la dispsition des copropriétaires afin qu'il leur soit rembousé !
Créer une tel réserve pour financer des (gros) travaux d'entretien revient à faire un placement pour valoriser le bien !
La valeur des lots n'en sera que plus grande si des travaux d'entretien et d'amélioration sont engagés, en partie grace à ce fonds permanent.
C'est vouloir le beurre et l'argent du beurre que de vouloir d'un coté le remboursement d'un fonds, et de l'autre, le bien privatif étant valorisé grace à ce fonds, le vendre mieux, plus cher !
Vouloir gagner sur les 2 tableaux ? Vouloir refroidir/limiter les acheteurs qui devront ajouter XXXX € à leur achat ?
Cela n'a aucune cohérence.
Comme UI, comme l'ARC et comme bien d'autres, il faut revenir sur les incohérences des technocrates et décider en AG de la création d'un tel fonds permanent "travaux" affecté au lot. |
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goudejac
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Posté - 16 févr. 2011 : 10:50:23
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Je suis très étonné de la réaction de Gédéhem.
Je n'ai jamais dit que j'étais hostile à la création d'une avance pour travaux futurs. Ce que j'ai voulu détruire, c'est l'avance pour financer la mise aux normes de l'ascenseur, qui était un gros morceau inspirant aux copros le refus d'envisager d'autres frais, alors que les paliers sont à rénover (moquette murale de trente ans, crasseuse, plafonds dégradés, lumière défectueuse. De plus, fuites à la terrasse qui provoquent traînées noires sur tous les murs extérieurs...). Voilà des travaux qui "valoriseront le bien", puisque ce semble être le souci de Gédéhem. C'est pourquoi j'ai proposé d'annuler cette "provision" (en réalité "avance") et de financer l'ascenseur (quand ? On ne sait pas encore : on attend le bon vouloir de M. Apparu ! ! !) par un emprunt, ce qui aura pour effet également de le faire payer... par ceux qui l'utiliseront (je rappelle qu'une grande partie des copros a plus de 80 ans...). C'est ce qu'on m'a répondu quand j'ai râlé en devant payer 8000 F de plus à la signature : "C'est normal, c'est vous qui en profiterez !".
Le remboursement de ces avances en cas de cession me semble donc juste, à charge pour le syndic de récupérer ces fonds auprès de l'acquéreur, en lui laissant le choix de s'en acquitter en une fois, ou de trouver un accord pour étaler la dette, ou encore, s'il ne tient pas (ou ne peut pas) se démunir tout de suite, le prévenir qu'il aura à payer la totalité au moment des travaux. C'est ce qui (mais puis-je me tromper...) me semble le plus "cohérent".
Alors, sans rancune ?
Quant à ETC, j'ai hâte de lire le récit de ses tribulations en AG. |
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goudejac
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Posté - 19 févr. 2011 : 18:15:19
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Je pensais que c'était les vacances... Mais non, Gédéhem a répondu sur un autre sujet hier soir... Alors, on me laisse tomber ?
J'aimerais simplement savoir comment je peux faire rectifier le tir pour cette résolution illégale.
De plus, le syndic nous a fait parvenir le PV de l'AG... en le déposant simplement dans la boîte à lettres, sans même passer par un courrier ordinaire, alors qu'il devrait être en RAR ! ! ! ! C'est peut-être une raison suffisante pour faire annuler l'AG... |
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JB22
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Posté - 19 févr. 2011 : 19:57:58
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"De plus, le syndic nous a fait parvenir le PV de l'AG... en le déposant simplement dans la boîte à lettres, sans même passer par un courrier ordinaire, alors qu'il devrait être en RAR ! ! ! ! C'est peut-être une raison suffisante pour faire annuler l'AG..."
Le P.V. ne doit être adressé en R.A.R. qu'aux opposants (Ayant votés contre la résolution) et aux défaillants (Absents).
"J'aimerais simplement savoir comment je peux faire rectifier le tir pour cette résolution illégale."
Même "illégale" une décision d' A.G. s'applique, passée le délai de contestation, tant qu'une décision de justice n'en a pas décidée autrement.
Toute la France n'est pas en vacances.... |
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goudejac
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Posté - 20 févr. 2011 : 07:45:55
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Justement, j'étais opposant (moi et quelques autres sur d'autres résolutions). J'ai déjà réussi à faire annuler une résolution d'AG par pétition et AG extraordinaire... Mas là , comme il n'y a pas d'argent à récupérer, je ne suis pas sûr... Je suis encore dans les délais pour contester, mais sans avoir besoin de la Justice ?
Merci.
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goudejac
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39
Posté - 20 févr. 2011 : 10:02:37
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Et j'y pense... Si "même illégale une décision d'AG s'applique..." ......Une assemblée docile, un CS acquis, et voilà un syndic qui peut changer la loi comme il veut : majorités, les modalités de son mandat, gestion fantaisiste, que sais-je ? Cela me paraît tout de même un peu fort de cacahuètes...
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JPM
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Posté - 21 févr. 2011 : 18:03:47
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Une provision sur travaux futurs (créée par la loi du 21 juillet 1994) est maintenant une avance parce que la loi du 13 décembre 2000 (SRU) et les textes postérieurs ont modifié la terminologie.
Les praticiens de la gestion coopérative, - souvent très qualifiés -, ont tenté de faire passer la notion de provision attachée au lot parce que c'est une pratique du secteur coopératif.
Dès lors que la reconstitution par les acquéreurs des provisions remboursées aux vendeurs est désormais organisée clairement par le statut de la copropriété, il n'y a plus de risque de perte pour le syndicat. La demande des associations est donc dépourvue d'objet réel. Il faut seulement obtenir le concours des notaires pour que l'opération soit toujours réalisée le jour même de la signature de l'acte. Cela évite au syndicat d'attendre la reconstitution pendant des semaines voire des mois.
Reste alors le problème de la suffisance de l'information préalable de l'acquéreur. C'est au jour de la signature de l'acte préparatoire(compromis, promesse de vente, etc ...) que l'état daté et la note renseignement devraient être établis. Il y a bien d'autres points que l'acquéreur ignore quand il s'engage : procès ruineux, injonction administrative, situation financière du syndicat déplorable, etc ...
C'est un véritable scandale. On rit jaune quand on connait bien les rigueurs parfois abusives de l'information préable dans d'autres domaines économiques.
On balance 60 pages de diagnostics à l'acquéreur sur l'état des paillassons ; on lui annonce trois jours avant la signature de l'acte qu'il faudra ajouter 3500 € à son paiement et l'existence d'une injonction de travaux ; sur certains points on ne lui dit rien du tout.
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Sujet |
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remboursement provisions 
