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goudejac
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41
 Posté - 22 févr. 2011 : 10:27:57
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D'accord sur à peu près tout.
Mais cela ne me dit pas :
- Peut-on faire annuler cette résolution (tout au moins le non-rembour) ;
- Comment ? |
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JPM
Modérateur
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 42
 Posté - 22 févr. 2011 : 11:48:21
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Vous avez écrit : citation: Mon syndic nous a fait voter des provisions pour travaux non encore décidés. Mais il a ajouté une disposition disant ; Cette provision restera attachée au lot. En cas de mutation, elle ne sera pas remboursée par le syndicat et le cédant aura l'obligation d'informer son acquéreur de l'existence de cette provision et de ses modalités de fonctionnement Traduction : "Moi, syndic, je garde cette provision, et le cédant devra se dém...brouiller avec son acquéreur pour récupérer son pognon...".
Vous avez donc participé à cette assemblée.
Quel a été votre vote sur la résolution proposée ? Si vous n'avez pas voté contre, vous n'auriez disposé d'aucune action en contestation.
Si vous avez voté contre, le PV vous a été notifié et le délai de contestation est sans doute expiré (2 mois à compter du lendemain de la notification).
De toute manière une action en contestation maintenant ne serait pas la bonne solution.
Il faut que vous demandiez l'inscription à l'ordre du jour de la prochaine assemblée d'une question qui pourrait être :
" Modification de la résolution adoptée par l'AG du ..., relative à la constitution d'une provision sur travaux futurs par suppression d'une modalité contraire aux dispositions de l'article 45-1 du décret du 17/03/1967 "
et le projet de résolution à joindre:
" L'assemblée constate que la décision adoptée le ... précise que " Cette provision restera attachée au lot. En cas de mutation, elle ne sera pas remboursée par le syndicat et le cédant aura l'obligation d'informer son acquéreur de l'existence de cette provision et de ses modalités de fonctionnement " ; qu'elle comporte ainsi une modalité contraire à l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 qui énonce que les avances sont remboursables ;
" Elle décide en conséquence 1) de supprimer cette modalité 2) qu'il sera procédé à l'avenir au remboursement des avances versées dans les conditions prévues par l'article 45-1 susvisé "
" Elle rappelle toutefois que cette avance n'est plus remboursable lorsque l'assemblée générale a décidé avant la réalisation de la mutation l'exécution de travaux et son emploi pour le financement de ces travaux. "
La demande d'inscription à l'ordre du jour doit viser l'article 10 du décret du 17 mars 1967. Elle doit être adressée au syndic par LRAR dès à présent. Il est possible d'en adresser copie par lettre simple au président du CS.
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goudejac
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43
Posté - 22 févr. 2011 : 14:18:32
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J'ai voté pour la résolution avec réserve sur la dernièire disposition. PV notifié, mais en dépôt dans la boîte à lettres, sans pasage par la Poste ! ! ! (Encore une illégalité...) Donc, pas de date de dépôt, mais on est encore dans les deux mois, jusqu'au 6/03, date de rédaction portée sur le PV. Je pense à une prochaine AG (au besoin extraordinaire provoquée par ma démission du CS...) comme je l'ai déjà fait (voir mes précédents messages récents). Merci pour votre réponse bien claire et circonstanciée, JPM. |
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JPM
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44
Posté - 22 févr. 2011 : 14:29:02
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Le plus clair est que vous avez voté pour. Il n'existe pas de réserve possible en ce cas. La " diffusion " du PV n'est pas imposée, donc pas réglementée. Le dépôt dans la boîte à lettres est parfaitement régulier.
Le droit de contestation ne vous est donc pas ouvert.
On peut penser par contre qu'à l'occasion d'une nouvelle vente, le notaire pourrait sauter en l'air à la lecture de l'état daté. J'en connais pas mal qui sauteraient sur leur téléphone pour rappeler au syndic l'article 45-1.
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goudejac
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45
Posté - 22 févr. 2011 : 14:39:35
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... Mais comme j'avais voté "contre" sur d'autres résolutions (notamment sur le quitus...), j'aurais dû recevoir cette lettre par RAR. De plus, cette AG était elle aussi illégale, puisque son contrat de 3 ans était terminé le 1 octobre, et que l'AG a eu lieu le 28/12 ! ! ! J'ai bien cherché à le virer, mais 6 demandes chez d'autres syndics, quatre non-réponses, une négative, une seule positive, mais au moment de réaliser, le gars que j'avais rencontré et qui était d'accord sur tout n'était plus dans l'agence et avait même quitté l'immobilier . . . . J'étais coincé et ne pouvais plus intervenir.
C'est quand-mĂŞme une drĂ´le de profession !
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goudejac
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46
Posté - 24 févr. 2011 : 16:28:51
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Je viens de rencontrer mon syndic. Pour lui, pas de problème, la clause de non-remboursement est tout-à -fait légale, d'ailleurs ce n'est pas lui qui l'a rédigée, elle est fournie automatiquement par son logiciel...
C'est donc un fabricant de logiciels qui fait la loi ?
Et tout ce que j'ai pu lire sur ce sujet dans ce forum ne serait que du pipeau ? ! ! ! !
Transmis Ă ETC...
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chenkak
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47
Posté - 01 mars 2011 : 22:42:59
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Le logiciel est ainsi, je n'y peux rien!!! C'est l'argument favori du syndic et de sa comptable.
Et cette phrase suffit, en effet, pour décourager bon nombre de copropriétaires contestataires.
Or, avec persévérance, courage et volonté, il est rare de ne pas pouvoir trouver une solution acceptable sans changer de logiciel!
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goudejac
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48
Posté - 02 mars 2011 : 15:37:20
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Merci, Chenkak. Enfin une voix dans ce silence boréal...
"... solution acceptable sans changer de logiciel...".
Par exemple, la solution suggérée par JPM, un peu plus haut dans cette page ? J'ai pensé à peu près la même chose, mais j'ajouterais toutefois : "... article 45-1 susvisé. Le syndic négociera avec l'acquéreur la reconstitution de cette avance". Là au moins, cela serait clair. Il ne me reste plus qu'à convaincre mes voisins, ce qui ne sera vraiment pas facile : "à mon âge, je n'ai pas envie de faire des histoires" (sous-entendu : les héritiers se débrouilleront !). Avec en plus Altzeimher qui traîne autour de certains lots !...
Donc cette disposition figure bien dans le logiciel utilisé par les syndics pour leur gestion. Mais qui l'a pondue ? Je soupçonne la FNAIM (ou autre syndicat du même métal) amicalement pousssée par les syndics... Ce serait donc eux à l'origine de cette contravention à la loi... Mais que dire du silence assourdissant des associations de défense des consommateurs ? Il y a longtemps qu'elles auraient dû hurler, non ? Je n'ai trouvé aucune allusion à cette turpitude. Toutes s'en tiennent à la simple (simpliste ?) phrase "... sont remboursables.", sans autre précision, formule qui, il est vrai, laisse le champ libre à des interprétations vicieuses.
A suivre...
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JPM
Modérateur
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49
Posté - 02 mars 2011 : 15:56:45
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Ma solution de comptabilité annexe vaut seulement pour les résidences services et pour les services.
L'argument du logiciel est faux car l'apurement d'un compte de mutation n'exige absolument aucune routine particulière.
Le syndic passe les écritures d'OD (Opérations diverses) nécessaires et rien dans le logiciel ne peut interdire une écriture de type. On peut aussi bien le faire en Excel voire même dans un tableau Word !!!!
La clause est radicalement illégale.
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goudejac
Contributeur actif
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50
Posté - 10 mars 2011 : 18:24:34
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Après avoir mûrement réfléchi au problème que j'ai soulevé, je me demande si nous ne nous sommes pas tous fourvoyés un peu.
Je rappelle les faits. J'ai demandé si la disposition est normale, que nous a fait voter le syndic, à savoir : le syndicat ne remboursera pas les avances au copro qui vend, ce sera à l'acquéreur de le faire. La réponse fut unanime : ILLEGAL J'ai encore rencontré mon syndic à ce sujet. Il m'a répété que cette disposition est parfaitement légale, puisqu'elle figure dans son logiciel de gestion depuis plusieurs années... (sous-entendu : s'il elle était illégale, cela se saurait et des gens auraient protesté et l'auraient fait annuler depuis longtemps). Si cette disposition était vraiment illégale, pourquoi est-elle encore en vigueur depuis des années dans le logiciel ? Personne n'a fait opposition ? Y a-t-il une jusrisprudence ? Apparemment pas.
J'ai réussi à lui faire dire d'où venait ce logiciel (je pensais jusqu'à maintenant qu'il était l'émanation de la FNAIM, car je savais par ETC, merci, que d'autres syndics utilisaient le même texte, à la virgule et à la parenthèse près). "Pas du tout, me dit-il c'est une société spécialisée dans les logiciels d'immobilier : CRYPTO". Je n'ai eu aucun mal à trouver ses coordonnées dans Google.
Donc, il n'est pas particulièrement judicieux de tomber sur le dos du syndic (attention, qu'on ne se méprenne pas : je ne suis pas du tout en train de prendre sa défense, j'ai d'autres contentieux avec lui. Je cherche seulement à essayer d'approcher l'objectivité et éviter la mauvaise foi...). On ne peut reprocher à quelqu'un d'utiliser des dispositions qui lui sont favorables, et il y a peu de chances pour qu'il y renonce spontanément. Il serait alors peut-être préférable de lorgner vers les programmeurs (sans doute assistés de juristes) de cette société (qui d'ailleurs ne doit pas être unique). Et s'ils n'ont jamais été ennuyés, c'est peut-être qu'ils avaient de bonnes raisons de ne pas être inquiétés, par les assos de consommateurs ou la justice, car ils agissaient dans le cadre de la loi : ils se sont simplement engouffrés dans une lacune de celle-ci !
En effet, reprenons les termes du 45-1 : "... les avances sont remboursables". C'est tout ? Ah, non !, c'est un peu court jeune homme, comme dirait Cyrano ! ! ! Remboursables : par qui ? Logiquement, je traduis, et d'autres comme moi, je pense : par le syndicat (c.-à -d. le syndic) puisque c'est lui détient les sous. Mais ce n'est pas dit expressément ! Le suffixe "-able" signifie possible, en aucun cas il ne veut dire obligatoire (excusez-moi, veiller à la bonne tenue d'un texte, ce fut mon métier pendant vingt ans). Cela sous-entend que les avances peuvent être remboursées, soit, mais elles peuvent aussi ne pas l'être ! Donc, rien n'interdit au syndic de ne pas rembourser, et rien ne l'y oblige : il peut faire ce qu'il veut, notamment ne pas rembourser, c'est ce qu'ont conclu les rédacteurs du logiciel. En tout cas, c'est ce qu'ils ont décidé et qu'ils ont introduit dans leur logiciel. C'est une supposition toute personnelle, mais saupoudrée d'une pincée de quasi certitude... Même Foncia, qui ne passe pourtant pas pour philanthrope, rembourse elle-même le vendeur... mais seulement après avoir fait cracher l'acquéreur ! ! !
Ainsi, toutes les réponses se voulant péremptoires qui m'ont été faites du genre "c'est illégal", sont dangereuses. Va en justice sur ce sujet en exhibant ces réponses, et tombe avec en face de toi un avocat qui connaît bien le français (si, si, si, avec le recul de l'âge du départ à la retraite, ça peut encore éventuellement se trouver...) et t'en prends plein la... le museau !
Donc, si le copro vendeur veut récupérer son capital/avances, il ne peut l'exiger du syndic. Le mien m'a rappelé qu'il signale au notaire dans l'état daté les dettes du syndicat et que c'est lui, le notaire, qui se charge d'avertir l'acquéreur d'avoir à rembourser. Tiens, tiens, ce n'est plus tout à fait la phrase de la résolution... (rappel : "le cédant aura l'obligation d'informer l'acquéreur des modalités de cette disposition". Rembourser : encore un mot qui ne convient pas dans ce cas : rembourser, c'est "rendre" de l'argent qu'on a reçu; l'acquéreur n'a rien reçu du vendeur, il ne peut donc pas "rembourser").
Et entre le vendeur, le notaire et l'acquéreur, dans la plupart des cas, il y a encore un personnage qu'on appelle "agent immobilier" : c'est lui qui est en contact direct avec l'acquéreur, et c'est donc lui qui devrait l'informer. Ouais, mais il n'aura aucune envie de risquer de rater une vente en parlant d'un supplément au prix présenté, venant s'ajouter à la commission d'agence et aux frais de mutation (ce fut mon cas, et l'agent immobilier en question est... mon syndic actuel !). Ce qui fait que l'heureux acquéreur aura la joie de l'apprendre au moment de la signature définitive, après avoir peut-être vendu son bien précédent pour financer, signé le sous-seing, versé un acompte, voire un dessous de table ("ça s'peut pas, eh ! c'est interdit... ! ! ! " Bien sûr..., bien sûr... Ben voyons ! ! !). Plus les frais de déménagement, de travaux éventuels... sans parler de toutes sortes de surprises qui peuvent se présenter. C'est-à -dire que ce brave acquéreur de bonne foi est piégé, marron, roulé dans la farine, etc., et il doit s'exécuter.
Donc, le logiciel n'est apparemment pas hors-la-loi. Il ne faut pas non plus tomber sur le dos des programmeurs qui n'ont fait qu'utiliser une faille de celle-ci. Alors, si cette loi est mal foutue, à qui s'adresser ? Tout bonnement au législateur, qui laisse planer dans son texte un doute (voulu pour ne pas faire de peine aux syndics, ou inconscient ? Dans ce cas, on frise l'incompétence). Et que dire des associations de consommateurs qui n'ont pas levé le lièvre et n'ont pas hurlé ? Serais-je le premier à dénoncer le problème ? Ce serait flatteur, mais je n'y crois pas trop ! Si personne n'a protesté, c'est peut-être qu'il n'y a pas matière à hurler... Donc, ce texte de loi prête à toutes les interprétations et ne peut être taxé d'irrégularité. Et c'est bien dommage !
Alors, la seule solution, c'est que si certains d'entre vous ont un député ou sénateur dans leurs relations, qu'ils interviennent auprès de lui pour déposer un avenant à cette loi, qui précisera QUI doit rembourser le copro vendeur de ses avances... Ce ne peut être l'acquéreur, car pour "rembourser", il aurait fallu qu'il ait "reçu" cet argent (voir plus haut).. Il ne peut tout au plus que "reconstituer" ces avances. C'est un terme qui conviendrait mieux, mais qu'on ne rencontre pas dans cette affaire.
Contournement : faire voter au plus vite des travaux qui Ă©pongeront ces avances avant qu'un copro ne veuille vendre ! ! !
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Édité par - goudejac le 10 mars 2011 18:26:04 |
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JPM
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Posté - 10 mars 2011 : 18:57:51
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Votre souci d'information et de vérification est très louable.
Mais il y a suffisamment de textes abscons et mal fichus pour qu'on ne tente pas de faire dire Ă un texte clair le contraire de ce qu'il proclame.
Le texte dit que les avances sont remboursables.
Elle ne peuvent être remboursées qu'à celui qui les a faites : le copropriétaire vendeur.
Ceci étant : qu'est ce que rembourser veut dire ? cela veut dire que le syndic doit les porter au crédit du compte du vendeur, et qu'il peut alors s'agir soit d'un crédit unique à ce compte, ou d'un article d'un compte plus complexe parce que le vendeur devait d'autres sommes. Il y a alors compensation.
Il ne s'agit que de modalités du remboursement qui reste impératif.
De toute manière, il ne peut y avoir dans le logiciel une routine impérative pour ce genre d'opération. Le syndic fait ce qu'il veut et il doi se conformer à la loi.
Point c'est tout !
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52
Posté - 10 mars 2011 : 19:47:13
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goudejac citation: En effet, reprenons les termes du 45-1 : "... les avances sont remboursables". C'est tout ? Ah, non !, c'est un peu court jeune homme, comme dirait Cyrano ! ! ! Remboursables : par qui ? Logiquement, je traduis, et d'autres comme moi, je pense : par le syndicat (c.-à -d. le syndic) puisque c'est lui détient les sous. Mais ce n'est pas dit expressément ! Le suffixe "-able" signifie possible, en aucun cas il ne veut dire obligatoire (excusez-moi, veiller à la bonne tenue d'un texte, ce fut mon métier pendant vingt ans). Cela sous-entend que les avances peuvent être remboursées, soit, mais elles peuvent aussi ne pas l'être ! Donc, rien n'interdit au syndic de ne pas rembourser, et rien ne l'y oblige : il peut faire ce qu'il veut, notamment ne pas rembourser, c'est ce qu'ont conclu les rédacteurs du logiciel. En tout cas, c'est ce qu'ils ont décidé et qu'ils ont introduit dans leur logiciel. C'est une supposition toute personnelle, mais saupoudrée d'une pincée de quasi certitude... Même Foncia, qui ne passe pourtant pas pour philanthrope, rembourse elle-même le vendeur... mais seulement après avoir fait cracher l'acquéreur ! ! !
goudejac : vous critiquez d'abord cette résolution, et posez une question simple : Est-ce bien légal.
la réponse vous a été donné par JPM - un ancien syndic pro -, et d'autres Unianutes, avec les textes de la loi !!!
Vous votez POUR cette résolution et "embrassez presque sur la bouche" votre syndic qui vous baratine dans les grnades largeur sur une histoire de programme informatique. TOUT bon copro. connait cet argument des syndics : le programme informatique a toujours raison et prime sur la loi de la copropriété !!!!!
Vous chipotez sur les textes de loi et vous pensez que le syndic fait ce qu'il veut avec la loi, que le programme informatique a raison, tout cela n'est pas sérieux après 3 pages de posts TRES clairs sur ce point.
LES AVANCES SONT REMBOURSABLES, ET LE SYNDIC EST OBLIGE DE RESPECTER LA LOI, DONC DE REMBOURSER CES AVANCES AU VENDEUR.
Votre syndic est peut-être une belle blonde à forte poitrine, ET elle vous a bien "roulé dans la farine"; au prochain rendez vous ne regardez plus son beau décolleté, ni l'ordinateur qui fait les lois, mais plutot les textes de loi sur la copro. en essayant de ne pas les réécrire à votre sauce et à celle de la blonde!!!  |
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Posté - 10 mars 2011 : 20:16:57
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il y a deux définitions à remboursable :
1- qui peut être remboursé
2- qui doit être remboursé
dans les deux cas re-m-boursé, c'est re-mettre dans la bourse, bien sur, de celui qui a dé-boursé..... |
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sybarite
Contributeur actif
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54
Posté - 12 mars 2011 : 07:31:11
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Bonjour.
Je crois que votre syndic est sur le texte d'une vieille résolution. Pour mémoire, lors de la création de l'article instituant la constitution de provisions spéciales, il était fait état de "provisions" et non d'avances. Ces provisions spéciales étaient donc acquise au SDC et non remboursable. Ce n'est que "récemment" que ces "provisions" sont qualifiées "d'avances" et doivent donc être remboursées.
Et pour ceux qui s'étonneraient de voir un professionnel continuer à "tourner" sur de vieilles résolutions type, souvenez vous que beaucoup d'huissiers parlent encore de "saisie arrêt", terme qui n'existe plus depuis la loi reformant les voies d'exécution en 1992. |
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JPM
Modérateur
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55
Posté - 12 mars 2011 : 09:07:58
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Les provisions sur travaux futurs sont toujours des provisions au sens juridique et elles ont toujours été remboursables.
Il importe peu qu'un texte postérieur de réglementation comptable dise qu'elles sont des avances. Ce texte consacre le caractère remboursable sans en être le fondement.
Les campagnes en faveur des provisions qui demeureraient la propriété du syndicat sont respectables mais totalement infondées.
Primo parce que le syndicat ne peut être propriétaire de rien, pas même des balais ou wassingues
Secundo parce qu'aucune considération pratique ne justifie cette prétention depuis qu'il est clairement fixé que l'acquéreur doit reconstituer les provisions-avances remboursées au vendeur
Tertio parce que la règle de l'abandon des avances relève des grands principes de la coopération qui ne s'appliquent pas aux syndicats de copropriétaires, même lorsqu'ils sont " de forme coopérative ".
On peut saluer chaudement les réalisations du secteur coopératif tout en affirmant qu'il faudrait modifier la qualification des syndicats de copropriétaires administrés par le conseil syndical et représentés légalement par son président.
Dans le mĂŞme esprit, il faut rappeler que les associations syndicales, qui groupent des biens, ne sont pas des associations qui ne peuvent grouper que des personnes. 
A propos d'une récente opposition à mariage très médiatisée, une jeune journaliste TV peut-être pas énarque mais surement Sciences Po a dit que les parents avaient utilisé une loi vieille de 200 ans !!!!
C'est du Code civil qu'elle parlait bien sur, sans savoir qu'à son mariage le maire avait lu les textes du dit Code et qu'elle avait promis juré de les respecter scrupuleusement. 
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goudejac
Contributeur actif
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56
Posté - 06 avr. 2011 : 16:38:15
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Des préoccupations différentes m'ont tenu écarté du forum depuis quelques jours, mais ce n'est pas un
abandon.
Je dois tout d'abord remercier Rambouillet pour la précieuse précision : " Celui qui doit être remboursé est
celui qui a déboursé. " Ah! que voilà une évidence qu'elle est évidente ! ! ! Certains appelleraient cela une
"lapalissade" . . . Mais là n'est pas la question. La vraie question est : remboursé, d'accord, mais PAR QUI ?
Le syndicat ou l'acquéreur ? Tout le monde, et moi avec, penche pour le syndicat : c'est lui qui a reçu
l'argent, il est le seul à pouvoir "rembourser" ; l'acquéreur, lui, n'a rien reçu, il ne peut rembourser, il pourra
tout juste reconstituer....
Mais dans le mĂŞme post, Rambouillet dit qu'il y a deux acceptions pour "remboursable" : " PEUT " ĂŞtre
remboursé, et " DOIT " être remboursé (effectivement, plusieurs dictionnaires donnent ces deux acceptions
un peu contradictoires. Donc, le 45-1 est mal ficelé, et il ne faut pas s'étonner que certains - suivez mon
regard - en profitent. Toutefois, je note que pour la définition du suffixe -able, Grévisse ne retient que la
notion de possibilité). Si c'est "peut" être remboursé, ça peut aussi ne pas l'être, et c'est sur cette ambiguïté
que jouent les rédacteurs du logiciel que le syndic me met dans les pattes. Et j'aurais bien aimé que
quelqu'un me précise, preuves à l'appui, que c'est " DOIT " qu'il faut adopter. Il (mon syndic) a beau jeu de
me balancer dans la figure : " Vous écoutez complaisamment des interlocuteurs qui se cachent derrière des
pseudonymes (. . .) Dont vous ne connaissez même pas les compétences qui leur permettent d'avancer ces
affirmations, qui ne sont d'ailleurs que des opinions personnelles, d'intimes convictions (. . .) Qui ne sont
même pas foutus de vous fournir des preuves de ce qu'ils avancent (décrets ou arrêts de la Cour de cass, ou
de la 3e chambre civile) (. . .) Vous pensez bien que si c'était vraiment illégal, cela aurait fait l'objet depuis
longtemps d'un procès, qu'il y en aurait des traces et que cette disposition aurait été supprimée..."
Face à ces arguments, qu'ai-je de palpable pour le contrer vraiment ? R-I-E-N. J'ai beau répéter "illégal,
illégal, illégal" en sautant comme un cabri. . . cela ne suffit pas pour le convaincre, et j'en suis bien marri.
Reste le vote en AG. Alors lĂ , c'est une autre paire de manches : Sur vingt-trois lots, deux copros qui me
suivent, trois qui sont de ses copains, qui ne vont donc pas le contrarier, deux qui ne comprennent plus
rien, trois ou quatre qui ne sont jamais lĂ et les autres qui s'en foutent parce que ce n'est pas eux qui
vendront, ils sont trop vieux.... Comme on dit, je suis mal barré ! ! !
De toute manière, au fond, le principal, c'est que le vendeur soit remboursé, quelle que soit la source,
syndic ou acquĂ©reur. Et ce dernier pourra toujours se faire rembourser par son acquĂ©reur quand il vendra Ă
son tour ! ! !
Aussi, je vais me mettre en roue libre quelque temps, le temps de peut-ĂŞtre trouver quelqu'un qui
m'apportera une solution nette et efficace pour essayer à nouveau de faire abroger cette résolution à la
prochaine AG qui se tiendra dans le premier semestre de l'année prochaine. Cette récréation va me
permettre de consacrer un peu plus de temps à mon activité principale de retraité : l'archéologie.
Quand à l'aimable humoriste qui me soupçonne "d'embrasser mon syndic sur la bouche", je lui signale que
celui-ci est un sexa confirmé (moi septua très très avancé), bedonnant (moi aussi) et chauve (pas moi). On
est très loin de la blonde au décolleté avantageux dans lequel je plongerais pour me laisser embobiner, et
je laisse volontiers cet honorable correspondant se vautrer avec délectation dans la fange de la vulgarité
comme une laie dans son marigot. . . .
Cordialement Ă tous.
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Posté - 06 avr. 2011 : 17:38:12
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goudejac, ma lapalissade ne l'est pas pour tout le monde, puisque votre syndic vous dit le contraire.
ensuite, tout au long de ce post, on vous a cité les textes qui disent que cette avance est remboursable au copro. Mais votre syndic ne fournt aucun texte qui dit que ces avances seraient en fait des provisions. Potant pour nous clore le bec ce serait la solution. Il met en avant le fait de son logiciel ... (peut-être ne paie t il pas la maintenance du logiciel..).
non je pense que votre syndic vous embobine par des bonnes paroles appuyées sur aucun texte, alors que c'est son métier. Mais maintenant si vous etes le seul à "rouscailler", effectivement il faut prendre du recul dans le temps : apparemment votre spécialité .
Si dans vos recherches vous trouves un "homo syndicus" faites le nous savoir.
Bonne récré...  |
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goudejac
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58
Posté - 06 avr. 2011 : 17:45:52
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Bonjour, Rambouillet
Je vous invite à relire mon premier message du 31 janvier : mon syndic a bien utilisé le terme "provision"... Alors... Il me cloue le bec, C.Q.F.D. Pourtant, pour des travaux non encore décidés, il s'agit bien d'avance, non ? Donc, il y a confusion de termes qui embrouille tout. Cordialement. |
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etc
Contributeur senior
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59
Posté - 07 avr. 2011 : 15:52:27
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Bonjour goudejac,
Il n’y a pas à chercher plus loin que les textes.
Pour rappeler à nouveau ce qui a été mentionné :
- article 35, Décret de 1967 : on y parle bien d’avances
- arrêté du 14 mars 2005 relatifs aux comptes du syndicat : compte 1032 = « avances travaux aux titre de l’article 18 de 1965 ».
S’il ne comprend pas, ce type n’est pas un gestionnaire mais une chèvre.
Tirez lui la barbichette pour lui coller la gu*ule sur les textes, et surtout appuyer bien, peut-être qu’il imprimera mieux.
Si sa seule base d’argumentation c’est son logiciel, ce type est un abruti !
Comme je vous l’ai déjà dit, alors qu’au début mon gestionnaire me prenait pour le petit prétentieux dont les arguments ne valaient pas grand-chose face à leurs nombreux juristes, sur la base de ces deux textes, j’ai fait changer la résolution avant l’AG.
Si nous avions en commun la même résolution au mot près, pour moi le logiciel de mon syndic indique bien « avances travaux aux titre de l’article 18 de 1965 ». Je n’avais d’ailleurs pas manqué de montrer la contradiction à mon gestionnaire.
Suite à un échange avec le directeur du cabinet, un mois et demi après mon AG, celui-ci a admis l’erreur qu’était cette résolution, et a prétendu l’avoir lui-même repérée et demandée à ce qu’elle soit changée.
Je pense qu’il a dit ça pour ne pas trop perdre la face, car je crois que c’est moi qu’il l’y ai un petit peu aidé par l’intermédiaire de mon gestionnaire.
Je lui ai bien entendu avoué que je trouvais ça étrange et que ça devait alors être très récent de sa part puisque c’était encore le cas juste avant mon AG, et qu’en tout cas cette erreur avait perduré pendant de trop nombreuses années.
Quand on pense qu’ils gèrent plusieurs centaines de copropriétés, et que, ils peuvent m’en remercier, viennent juste d’ouvrir les yeux après des années, cela veut dire qu’ils ont soumis au vote cette résolution illégale des milliers de fois.
A quand un décret, pas seulement pour l’interdiction de dispense d’ouverture de compte séparé, mais surtout pour l’obligation de formation continue pour ces incompétents ?!
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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bigbadlol
Nouveau Membre
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Posté - 21 avr. 2011 : 18:28:52
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Bonjour Ă tous.
Je suis nouveau sur le site et j'ai besoin de vos lumières
En janvier 2004, j'ai acheté un appartement. Des provisions ou avances avait été faites sur l'ancien proprio pour la rénovation de la cage. Ces travaux n'ont jamais étaient réalisés. Le syndic de l'époque était peu scrupuleux (2 AG en 5 ans) et d'autres problèmes plus important ont pris le pas dans la gestion de la copro. J'ai moi-même était laxiste sur cette affaire.
L'année dernière le nouveau syndic a voulut réaffecter ces sommes sur la copro. Sur la dernière AG nous étions tous OK pour que les différentes sommes soient affectées au lot d'où elle proviennent. Un mois après la comptable du syndic me dit que l'opération ne peut se faire à cause des droits de mutation. Je ne suis pas en mesure financière pour faire executer ces travaux. L'ancien propriétaire est dans la nature, je n'ai pas de moyen pour le joindre et lors de nos derniers échanges il m'avait fait savoir qu'il préférer me laisser cette somme plutôt qu'elle passe en perte et profit dans la corpo (mais c'était il y 5 ans ...). La somme concernant mon lot tourne autour 1000 €. Si la somme est réaffecter sur la copro, il ne m'en restera plus que 200 €.
Nous tenons notre prochaine AG d'ici un mois et demi.
La question n'a pas était remise à l'ordre du jour mais je compté tout de même la remettre sur le tapis.
Il faut savoir que nos AG son très souvent houleuses du fait de l'installation d'un commerce qui s'est permis de prendre possession de la cave d'un de mes voisins. Le propriétaire du local commerciale y voit naturellement valorisé et le voisin se sent lésé d'où des guerres interminables et des débats sans fins.
Donc j'attends vos lumières sur la réaffectation de ces charges qui me semblaient acquises
D'avance merci
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