Je suis donc le président du conseil syndical de la résidence référencée en en-tête et dont le syndic est l' agence (nom adresse) représentée par M. (nom du syndic).

Notre syndic, contre mon avis, a fait voter à l'assemblée générale des copropriétaires une résolution dont voici les termes exacts (que vous reconnaîtrez certainement).:

"L'assemblée générale, après savoir pris connaissance des dispositions de l'article 18 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965, décide de constituer une provision spéciale de . . . . pour faire face aux travaux d'entretien ou de conservation des parties communes et éléments d'équipement communs qui pourraient être nécessaires dans les trois années à venir et non encore décidés.
Cette provision instituée restera attachée à chaque lot.

E cas de mutation, la quote-part contributive du (des) lot(s) cédé(s) ne sera pas remboursée par le syndicat des copropriétaires au(x) cédant(s).
Le(s) cédant(s) aura (auront) l'obligation d'avertir les nouveaux propriétaires de l'existence de cette provision spéciale et de ses modalités de fonctionnement."

Ces dispositions m'ont paru tout de suite étranges. M. Bosredon m'a expliqué qu'elles ressortent automatiquement d'un logiciel qui a été établi et fourni par votre société.
Après consultation de nombreux spécialistes (juristes, présidents de conseils syndicaux, et même syndics !), il apparaît que ces dispositions sont parfaitement illégales sur au moins quatre points.

1. Déjà, le terme provisions est impropre. Puisque ce sont des travaux non encore décidés ni votés, il s'agit donc d'avances.

2. L'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 (dont curieusement il n'est pas fait mention dans le texte de la résolution . . . ) est formel : "Les avances sont remboursables." Remboursables, par qui ? Bien sûr, par celui qui les a reçues et qui les détient, c'est-à-dire le syndic, pour le syndicat, à charge pour lui de faire reconstituer ces avances par l'acquéreur.

3. Des fonds ne peuvent pas être affectés à un lot, mais à un copropriétaire (un "lot" ne possède pas de compte bancaire. . . )

4. Une assemblée générale (et à plus forte raison le syndic) ne peut pas exiger d'un copropriétaire qu'il fasse le travail du syndic. C'est à ce dernier d'indiquer, dans "l'état daté" la position du compte du vendeur.

Cette résolution n'est pas seulement irrégulière, mais elle complètement STUPIDE. Quand on voit l'attention que portent les assistants à ce qui se dit dans une A.G., et que l'on sait que lors de la réception du procès-verbal (s'ils le reçoivent . . .) ils se contentent de le fourrer dans un tiroir où ce document va dormir paisiblement, on les imagine mal se souvenir de cette disposition au moment de vendre et avertir eux-mêmes l'acquéreur, qu'ils ne rencontreront peut-être pas (ce fut mon cas, je n'ai jamais vu le propriétaire qui m'a vendu mon appartement, il n'a même pas daigné assister à la signature, et ce n'est qu'à ce moment que j'ai appris la bonne nouvelle d'avoir à lui rembourser des avances, et il ne s'agissait pas de quelques centimes. . .). Et c'est encore pire s'il s'agit de personnes très âgées (comme c'est la majorité dans notre résidence) ou d'héritiers qui sont peut-être loin d'imaginer l'existence de ce genre de disposition surprenante, ou qui n'auront pas la curiosité de s'informer spontanément, par simple ignorance. De toute manière, l'acquéreur ne sera informé qu'à la signature, et c'est scandaleux.

5; En quoi consistent exactement ces "modalités de fonctionnement" ? (pour moi : = langue de bois).

En langage plus clair, ce modèle de résolution peut se traduire ainsi : "Le syndic garde le pognon et ne veut pas s'em. . . nuyer à récupérer ces fonds auprès de l'acquéreur après la vente". On pourrait peut-être aussi l'inviter à une croisière, tant qu'on y est ! ! !

Inutile de préciser que mes interlocuteurs ont taxé le syndic d'incompétence, mauvaise foi, malveillance, magouille, et j'en passe, et de gratinées !...
Bien sûr, celui-ci se réfugiait derrière le logiciel : on ne peut pas reprocher à quelqu'un de se défendre avec les outils à sa disposition. Il faut donc attribuer ces gentilles considérations en amont, aux fabricants et diffuseurs de ces outils.
Aussi, mon intervention consiste dans cette simple question :

Je souhaiterais que vous me communiquiez les références
des textes législatifs, arrêts juridictionnels,
qui vous ont permis de concevoir et diffuser
les dispositions plutôt particulières de ce logiciel ?

En espérant une réponse claire et rapide,

Je vous prie d'agréer, Messieurs, l'assurance de ma considération distinguée.

'ai bien reçu votre réponse du 19 mai à mon courrier du 16 et vous en remercie. Je vous félicite également pour la promptitude de votre réaction. Vous avez répondu rapidement à mon courrier, mais pas à mes questions.

Pour y répondre, je note que vous m'annoncez vos "principales sources" (au pluriel) et que vous ne me citez qu'un seul article (partiel) de la loi de 65 et ses "annexes", que je connaissais parfaitement, d'ailleurs, d'autant qu'il ne répond absolument pas à quelqu'une des questions que je vous posais (je vous remercie de m'avoir fait un tirage, inutilement exhaustif, d'ailleurs, de la loi de 65 : je le possède , mais sur un papier de moins bonne qualité que le vôtre; je me permettrai donc de garder votre prestation pour mes archives).

Je constate que cet article ne stipule pas expressément que le syndic peut ne pas rembourser les avances, ni qu'elles peuvent être affectées à un lot et non à un copropriétaire, ni qu'il a la possibilité d'obliger un copropriétaire vendeur à informer son acquéreur que ce dernier aura à les lui rembourser . . . Je pense donc pouvoir placer votre réponse dans la catégorie "langue de bois".

En revanche, vous semblez ignorer l'article 45-1 du décret de 67. Pour combler cette lacune, je me permets de vous en joindre un tirage Légifrance ainsi que quelques commentaires y afférant, émanant d'associations dont certaines, je le sais, donnent de l'urticaire aux syndics, mais dont les collaborateurs et ,juristes sont notoirement compétents. Vous pourrez (peut-être) découvrir que le mot "provisions" devient obsolète quand il s'agit en fait d'avances constituant des "réserves" destinées à financer des travaux non encore décidés. D'ailleurs, curieusement, l'appel de fonds émis par mon syndic avec apparemment le même logiciel que vous lui avez fourni porte bien la mention "Avance travaux non décidés" (photocopie jointe). N'y aurait-il pas là comme qui dirait . . . une certaine incohérence ? Avances ? Donc, comme vous le précisez vous-même, "sont effectivement remboursables". C.Q.F.D. : ces pseudo-provisions sont des avances et doivent être remboursées.

Pour ce qui est de l'obligation pour le vendeur d'avertir son acquéreur, je n'ai trouvé qu'une disposition presque similaire : Article 4-4 du déret de 67 : Lorsque le candidat à l'acquisition le demande, le propriétaire cédant est tenu de porter à sa connaissance le carnet d'entretien... Comme si le copropriétaire était le détenteur du carnet d'entretien ! ! ! N'importe quoi ! Décidément, les lois sur la copropriété (et peut-être d'autres aussi!) auraient besoin d'être correctement relues.

Autre confusion de votre part : vous m'adressez votre courrier à "Monsieur", et en formule d'appel, vous écrivez "Madame". J'ignorais jusqu'à maintenant, et depuis 77 ans, que je fusse bi- ou trans- ! ! !

Je pense qu'à la lumière de ce qui précède, vous n'avez plus qu'à recommander à vos clients détenteurs de ce logiciel d'avoir à le corriger en supprimant cette disposition commençnt par Ces provisions ne seront pas remboursées. Le reste tombe de lui-même. Bien sûr, des grincheux diront qu'il s'agit d'un détail, qu'une mutation n'intervient pas tous les jours, ni même peut-être tous les ans dans une copropriété. Mais, comme en comptabilité, il faut toujours chercher l'origine d'une erreur, si minime soit-elle, parce qu'elle peut en cacher une plus importante, je crains que cette disposition vicieuse à l'égard des mutations n'en cache d'autres plus importantes et touchant à la gestion courante. . . Ma confiance en mon syndic, que je n'accuse pourtant pas d'initiative mal intentionnée, pourrait en être affectée et le meilleur conseil qu'on puisse lui donner serait de changer de logiciel. Et ce serait une bonne chose, car, de plus, celui qui nous est présenté tel quel aux A.G. (état financier, répartition des charges, compte de gestion, etc.) ne convient pas du tout à l'ensemble des copropriétaires : caractères trop petits pour des personnes âgées, voire très âgées, et surtout ce sonst des documents de travail pour des comptables, incompréhensibles pour le copropriétaire lambda qui n'a pas forcément la formation requise (mais c'est peut-être intentionnel . . .). Ou alors, il faut préciser lors de la mise en vente d'un appartement : "Réservé aux experts comptables " ! ! !

Vous comprendrez donc que je ne suis absolument pas satisfait de votre réponse et que je vais communiquer ce dosier à quelques associations de consommateurs.

Recevez, Monsieur, mes salutations distinguées.