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goudejac
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 Posté - 28 juin 2011 : 15:04:32
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Bonjour JB22
Logiciel de comptabilité, peut-être, mais qui comporte aussi un projet-type de P.V. d'assemblée générale qui va de l'élection du président de séance jusqu'à "l'ordre du jour étant épuisé..." dans lequel le syndic n'a qu'à incorporer dans des blancs réservés les chiffres et les noms résultant des différents votes. C'est ainsi qu'il comporte notamment cette résolution dont tout le monde sur ce forum (et d'autres...) s'accorde à dire qu'elle est illégale, et que le syndic "laisse (hum!) passer". Nous copros lambda, sans formation juridique ni expérience particulière bien souvent, avons élu et payons un syndic pour nous guider dans le labyrinthe de la législation sur les copropriétés, et voilà que je m'aperçois qu'il nous entraîne dans un chemin illégal qui lui est fourni par son logiciel de gestion, derrière lequel il ne manque pas de se cacher en clamant sa bonne foi (?). Que faut-il en penser ? Négligence ? Manque de vigilance ? Incompétence ? Sans compter que cette disposition lui épargne un peu de travail, ce qui somme toute n'est pas négligeable ! Et si vous relisez bien mon texte, vous verrez que d'autres copropriétés utilisent le même texte, et qu'en revanche d'autres encore ne le connaissent pas (ou l'ont éliminé) : la règle n'est pas la même pour tout le monde ?
Affaire Ă suivre...
Cordialement. |
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JB22
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 82
 Posté - 28 juin 2011 : 16:42:33
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A goudejac
Vous m'avez mal compris, ce que j'ai voulu dire c'est que ce n'est pas le logiciel qui décide, que le logiciel comporte une comptabilité, une gestion des appels et régularisations, des pré-fabriqués de convocation d' A.G, de suivi des votes, des pré-fabriqués de P.V. d' A.G.
Le logiciel ne crée pas la loi, l' A.G. décide, le syndic doit appliquer les décisions d' A.G.
Le créateur d'un logiciel n'est pas responsable de l'usage qui en est fait.
Le fabricant d'un poĂŞle n'est pas responsable si vous faites comme Landru.. |
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goudejac
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83
Posté - 28 juin 2011 : 17:02:40
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J'ai l'impression qu'on tourne en rond...
Pourquoi un faricant de logiciels se permet-il d'inclure dans ses projets de résolution des dispositions qui ne figurent pas dans la loi, et qui sont même contraires à certains aspects de celle-ci (art. 45-1, notamment) ? Et comment se fait-il que cela dure depuis des années et soit répandu dans peut-être des centaines de cabinets de syndics sans que personne ne s'en soit indigné... peut-être même pas aperçu ? Ces logiciels ne sont donc pas mieux surveillés par des juristes ? Et si c'est ainsi pour cette résolution qui, comme j'ai eu l'occasion de l'écrire, n'est pas d'utilisation quotidienne, il en est peut-être d'autres du même acabit qui concernent d'avantage la vie courante d'une copro. Comme disait un humoriste, "jai des doutes". Et quand on tombe sur un syndic qui n'en démord pas, ce n'est pas facile de faire changer le cap, surtout si l'ensemble de l'A.G. ne comprend rien à ce qui se passe... et me laisse pratiquement seul jouer les Zorro. C'est pourtant cette anomalie qui m'a incité à m'engager dans cette galère. Je ne le regrette pas, mais j'aurais aimé trouver un peu plus d'aide et de conseils...
Cordialement. |
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etc
Contributeur senior
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84
Posté - 28 juin 2011 : 17:39:40
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goudejac,
Franchement vous perdez votre temps à correspondre avec les créateurs du logiciel !
Gardez votre Ă©nergie pour mettre votre syndic face Ă la loi.
Tous les textes concernés ont été mentionnés.
Un copropriétaire ne va pas faire un procès au logiciel pour récupérer son avance...
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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JPM
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85
Posté - 28 juin 2011 : 17:43:37
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Un logiciel d'assemblée peut être précieux pour l'établissement de la feuille de présence, l'enregistrement des arrivées tardives et départs prématurés, le décompte des votes.
Pour l'établissement du procès-verbal ? zéro pointé dans tous les domaines.
Rien ne vaut Word ou autre traitement de texte de même qualité. Le syndic doit avoir à disposition ses propres modèles de PV et de résolutions. Il prépare en outre les projets de résolutions particuliers pour telle ou telle assemblée.
Il (ou une secrétaire) complète en cours d'assemblée et le PV est impeccable sans grande peine. Le logiciel doit pouvoir fournir les résultats à insérer dans le PV par copier-coller. A cet égard : précautions à prendre pour les tableaux s'il y a lieu.
Qu'on ne vienne pas me dire que le mécanisme est lourd. Ce n'est pas vrai, - du moins, il est vrai, pour quelqu'un qui manie bien le traitement de texte et l'informatique en général. Dans ce métier, c'est une nécessité absolue.
Les résultats des logiciels actuels intégrant l'établissement des PV sont souvent déplorables, et sources d'erreurs. On trouve souvent des fautes de français et, plus grave, des bourdes terminologiques.
Ceci Ă©tant il n'est pas impossible qu'une Rolls soit sortie ?
J'ai omis une remarque ! la taille des caractères ! S'agirait-il d'accroître le nombre des pages et, donc, celui des photocopies.
La dessus mĂŞme observation pour nombre de convocations et aussi de devis. Sur ce point, les CS laissent beaucoup trop filer.
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andre78fr
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86
Posté - 28 juin 2011 : 23:16:45
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Bonsoir,
Ayant personnellement conçu un logiciel pour élaborer les convocations, tenir l'AG en comptant les votes puis générer un procès-verbal (avec word évidemment) je confirme que la "matière" première ce sont des résolutions types, rédigées par le syndic au plus haut niveau et soigneusement relues et contrôlées par le gestionnaire.
En fait ça pilote Word pour éviter de copier/coller manuellement...
Ensuite, un bon logiciel doit "connaître" et respecter la loi ; limiter les pouvoirs selon la règle des 3 ou 5%, calculer les tantièmes réduits lorsqu'un copropriétaire a plus de la moitié, déterminer le résultat d'un vote (approbation, second vote immédiat ou à une prochaine AG...), gérer les tantièmes en fonction des arrivées et des retards...
Dans tous les cas, même pondue par le logiciel, une convocation doit évidemment être relue et validée et c'est trop facile d'accuser ainsi une machine ! C'est comme la personne qui provoque un accident de la route et explique "c'est pas moi, c'est la voiture !!!"....
André
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JPM
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Posté - 28 juin 2011 : 23:56:36
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Sauf erreur de ma part, il s'agit d'un logiciel que j'ai promis de tester. Un peu encombré ces temps ci, je ne l'ai pas encore fait. Je n'oublie pas ma promesse.
Quoi qu'il en soit, je suis d'accord avec les observations d'andre78fr.
Théoriquement un logiciel dédié devrait pouvoir réaliser le tout. Mais les expériences auxquelles j'ai assisté récemment chez des syndics professionnels sont négatives.
La faute en revient sans doute ux syndics qui ne sont pas assez exigeants avec les fournisseurs de logiels, et accessoiremet les auteurs.
Il faut adopter pour principes
1) que les fournisseurs doivent livrer un logiciel qui soit conforme aux exisgences du statut de la copropriété
2) et qui laisse aux utilisateurs une certain liberté d'adaptation des formules et procédures.
Ce qui est valable aussi pour les logiciels de comptabilité.
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goudejac
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Posté - 29 juin 2011 : 10:16:59
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C'est bien ce que je dis (ou voulais dire) : le logiciel est mal foutu, pas vérifié par quelqu'un de compétent, et le syndic s'en sert bêtement en pensant (et maintenant mordicus) qu'il est la fidèle représentation de la loi (= incompétence ?)... C'est donc bien le logiciel qui est à l'origine de cette irrégularité. |
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andre78fr
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89
Posté - 29 juin 2011 : 10:56:16
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Ouais sauf que est-ce-que c'est vraiment à l'éditeur de rédiger les résolutions et de maîtriser toute la réglementation ?
Un logiciel pour médecin peut imprimer l'ordonnance mais il ne doit pas faire de diagnostic à sa place, c'est pareil... c'est au syndic d'être responsable de ce qu'il produit.
Pour JPM, ce n'est pas le même logiciel en fait et le terme de "promesse" est bien excessif ;-) jetez y un oeil si vous êtes curieux mais ne vous sentez surtout pas "obligé" de quoi que ce soit !
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JPM
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90
Posté - 29 juin 2011 : 11:06:09
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Pour ce qui est de la règlementation, la réponse est affirmative. L'auteur du logiciel doit le concevoir en fonction des règles applicables à toutes les prestations assurées par le logiciel. Solution identique pour les logiciels comptables.
Il doit de plus en assurer les mises à jour nécessaires.
Ces obligations s'Ă©tendent Ă l'Ă©diteur et mĂŞme au revendeur.
Pour ce qui est des résolutions, la situation est différente. A mon avis, il serait préférable que l'auteur n'insère rien du tout et laisse le syndic insérer les siennes. Il faut alors prévoir la possibilité d'enregistrer des " modèles " pour les résolutions courantes.
Pourles résolutions spécifiques, le syndic les prépare pour chaque assemblée.
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JB22
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Posté - 29 juin 2011 : 11:11:16
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De goudejac
"le logiciel est mal foutu"
C'est peut-ĂŞtre vrai, mais le concepteur du logiciel n'a aucune obligation vis Ă vis de vous.
Comme le dit andre78fr "c'est au syndic d'ĂŞtre responsable de ce qu'il produit."
C'est au syndic d'exiger du fournisseur:"un logiciel qui soit conforme aux exigences du statut de la copropriété" (de JPM). |
Édité par - JB22 le 29 juin 2011 11:12:25 |
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JPM
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Posté - 29 juin 2011 : 11:48:39
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Je confirme bien Ă©videmment l'exactitude de l'observation de JB 22.
Il n'y a pas de lien juridique direct entre le syndic utilisateur et l'auteur du logiciel.
Pour ce qui est du revendeur, il faut d'ailleurs atténuer un peu l'affirmation. Dans ce cas particulier il faudrait d'ailleurs étudier un peu le particularisme du droit de l'informatique.
Le sujet pourrait rebondir la dessus. Il est vrai qu'on n'est plus très bien dans le sujet initial mais, ...finalement pas si loin !!!
Une chose certaine est que beaucoup de syndics sont trop passifs Ă l'Ă©gard des " fournisseurs " de logiciels professionnels. Du coup les dits fournisseurs ne se cassent plus beaucoup la tĂŞte.
Or, s'il y a un contentieux entre un syndicat, ou un copropriétaire, et un syndic, celui-ci se fait rembarrer s'il vient dire " c'est de la faute de mon logiciel ". S'il a un bon avocat, celui ci appelle le " fournisseur " en garantie. Ici "fournisseur " n'est pas forcément le revendeur, mais plutôt
l'Ă©diteur.
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andre78fr
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Posté - 29 juin 2011 : 12:41:25
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Je ne devrais peut être pas le dire mais en tant que micro éditeur de logiciel, je suis incapable de garantir le respect exhaustif et complet de la réglementation, il y a trop de cas de figures, de textes et de particularités... et la licence d'utilisation précise bien cette absence de garantie...
Bien sûr que j'essaye de respecter au mieux la loi mais il y a fatalement des arbitrages techniques, des choses qui seraient trop compliquées à gérer et sur lesquelles je suis contraint de faire l'impasse.
C'est au client de vérifier que l'outil correspond à ses besoins et de même qu'on peut pas tout attendre du syndic, il ne faut pas non plus trop attendre de l'éditeur ;-)
Après, avec des logiciels vraiment "professionnels" vendus plusieurs dizaines de milliers d'euros au syndic, je reconnais qu'on peut avoir des exigences un peu plus grandes.
PS : on est de moins en moins dans le sujet initial et le remboursement des provisions :D
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JPM
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94
Posté - 29 juin 2011 : 13:59:31
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Une fois de plus, un peu d'histoire est ici nécessaire.
A peu près en 1950/60 les premiers traitements comptables mécanographiques ont été élaborés par des administrateurs de biens qui ont créé à cet effet une société. Ils ont été assistés bien entendu par des techniciens spécialistes. C'était le bon moyen pour obtenir des résultats satisfaisants.
On est passé par la suite à l'informatique. L'importance du matériel nécessaire a provoqué le développement du traitement externe à partir d'enregistrements manuels dans les cabinets.
Ensuite saisie informatisée dans les cabinets mais traitement externe des supports.
Ensuite est apparu l'IBM AS 400 (si ma mémoire est bonne) qui a été utilisé au sein des cabinets importants pour l'intégralité des traitements. Les cabinets moyens ont eu recours au télétraitement.
Pendant toute cette période il y a eu d'une manière ou d'une autre, une étroite collaboration entre les informaticiens et les professionnels.
Deux points importants :
- les syndics professionnels étaient généralement dotés d'une très solide formation dans tous les domaines de la profession
- le statut de la copropriété était relativement stable et pas perturbé tous les trimestres par des réformettes et rustines dans les textes
Les logiciels professionnels étaient si pointus qu'il y avait parfois deux ou trois routines différentes pour le calcul de la pointe de trésorerie selon que le syndic était garanti par une caisse de garantie ou une autre !!! Les modalités de ca calcul n'étaient pas définies !!! Pour un chèque émis non encore débité : fallait-il l'inclure ou non dans la pointe ?
Enfin sont apparus les matériels de taille " humaine " utilisables au cabinet et progressivement polyvalents avec intégration des traitements de texte et tutti quanti.
A partir de 1990 environ, le souci du respect des textes a diminué pour des raisons diverses :
- moindre qualité de la formation des professionnels
- multiplication des réformettes et rustines aggravée par une moindre qualité des textes parfois mal préparés, mal rédigés, et parfois aussi contradictoires les uns avec les autres
- errements de la jurisprudence, aussi déboussolée que les professionnels par ces réformes peu cohérentes
Mais aussi, et progressivement :
- intrusion des financiers dans le secteur
- d'où prédominance de la recherche du profit sur la qualité des prestations
- et parfois illicéité systématique de certaines pratiques
- imposées aux gestionnaires dont certains ignoraient leur illicéité alors que d'autres ne l'ignoraient pas mais n'avait pas d'autre choix que de respecter les " bibles " de l'employeur pour sauver leur emploi.
La qualité des logiciels n'a pas vraiment été affectée par ces évolutions. Dans la plupart des cas on a négligé de servir certaines zones de saisie pour aller plus vite. Pas de zone traitée = pas de critère de traitement. On a ainsi vu disparaître dans certains cas le détail du compte de banque dans certains livres comptables de syndicats. Il fallait aller repiquer dans la comptabilité globale du cabinet une écriture litigieuse. C'est un exemple.
Pendant ce temps les syndics ont été moins exigeants avec les auteurs de logiciels. On en est là .
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oldman24
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Posté - 29 juin 2011 : 15:00:31
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... et qui trinque, tout le temps, c'est le copropriétaire, le locataire, le cochon de payant? |
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goudejac
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96
Posté - 29 juin 2011 : 15:05:17
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Donc, c'est bien cela : même si le fournisseur de logiciel avait laissé passer (ou inventé?) une illicéité, le syndic aurait dû corriger la faute spontanément... s'il était assez compétent. Ce qui peut poser une question. Mais si cette faute lui permet d'économiser un peu de travail, il serait bête de ne pas en profiter. Donc aux copros de veiller au grain. Mais quand le syndic est borné et qu'il ne veut rien entendre, il faudrait pouvoir lui mettre sous le nez une rectification signée d'une personnalité absolument crédible. Quant à aller au procès pour cela, je crois qu'il y aurait une certaine disproportion et que peu de monde suivrait le promoteur de cette action. Donc, tout bénef pour le syndic ! |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 29 juin 2011 : 15:19:55
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Goudejac,
encore une fois, la chose la plus crédible n'est pas une lettre des créateurs du logiciel disant "on s'est trompé":
C'est les textes qui vous ont été cités! |
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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oldman24
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Posté - 29 juin 2011 : 15:40:33
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Le site UNIVERSIMMO.COM est sensé être lu, non seulement , par les béotiens, les novices, mais aussi, par les professionnels qui devraient prendre en considération les excellentes contributions - les meilleures de toutes - de JPM (ancien modérateur) du site,
sans oublier le sien, recommandé à tous ceux qui veulent se former, dans ce domaine et celui de la comptabilité .
Si les syndics professionnels ne font rien -lorsque c'est nécessaire- c'est , tout simplement ,que la plupart du temps les copropriétaires sont des moutons , peu soucieux de défendre leurs biens immobiliers, et aller en JUSTICE n'est pas la panacée !
PS: correction pour éviter un pléonasme , bien que...l'on voit d'autres horreurs ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 29 juin 2011 16:42:22 |
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andre78fr
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Posté - 29 juin 2011 : 16:04:30
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L'AS400 est toujours utilisé par un grand nombre de syndics, c'est un robuste système IBM qui traverse le temps...
Au niveau progiciel, il y a effectivement des "monstres" rodés depuis des années mais qui ont été confronté au délicat virage de la loi SRU et de la mise en application en 2007 qui n'a pas toujours été très simple... et qui parfois a un peu chamboulé des vieilles solutions éprouvées...
Et je suis bien d'accord avec Oldman pour saluer la qualité et la générosité de JPM dont on peut rappeler l'excellent site : http://www.jpm-copro.com/
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goudejac
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Posté - 29 juin 2011 : 18:02:32
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Dans mon message de 10:16:59, après "incompétence", je souhaiterais ajouter "ou mauvaise foi"... mais évidemment, les deux ensemble, ce n'est pas incompatible ! |
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Sujet |
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remboursement provisions 
