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 Posté - 25 mars 2011 : 20:08:43
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Bonjour à tous,
Je "tilte" sur un document adressé dans les convocations pour l'AG qui doit se tenir le 15/04/2011.
Ce document, intitulé "Etat des copropriétaires débiteurs" décrit les créances de chaque copro au 31/12/2010. Le total des créances s'élève à # 25.000 €. Or le budget de cet exercice dont on nous demande d'approuver les comptes est de 67.500 € et le budget prévisionnel pour l'exercice 2011 pareillement.
Un autre document joint à la convocation s'intitule "Réunion du Conseil Syndical du 15/02/2011": il relate que "le 15/02/2011, sur convocation du syndic (?????) le Conseil Syndical composé de MR ou Madame TRUC et de MR ou Madame MACHIN se sont réunis en présence du syndic et ont approuvé le budget de l'exercice 2010 ainsi que le budget prévisionnel de 2011"
Outre la responsabilité du syndic qui dans le mois qui a suivi la clôture de l'exercice n'a pas déclaré la "faiblesse" de la copro, il me semble que le conseil syndical, par ailleurs très bizarement constitué, a engagé lourdement sa responsabilité en ne faisant pas une vérification des comptes digne de ce nom et en prouvant son entière soumission à ce que j'appelle les figures libres du syndic. (parmi celles ci vous j'ai posté un sujet sur le R.I.B.)
Merci d'avance pour vos avis.
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| Signature de kikiladoucette |
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Guymmo
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Posté - 25 mars 2011 : 21:36:51
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La question: Un membre du Conseil Syndical engage-t-il sa responsabilité en ne faisant pas une vérification des comptes digne de ce nom?
Je pense que non. 
Si vous ne faites pas confiance aux membres du Conseil Syndical, il va falloir aller vérifier la comptabilité de votre copropriété vous-même. Il me semble. |
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mespres
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Posté - 25 mars 2011 : 22:39:38
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Un CS n'engage en rien sa responsabilité en contrôlant les comptes. S'il est effectivement écrit que le CS a approuvé les compte et le budget, il s'agit d'une grosse erreur du syndic, indigne de sa profession. Un CS contrôle les comptes, peut proposer un budget.
Il faut comprendre la raison de la créance de 25000 € : la réponse est dans le grand livre. Il faut examiner la nature de la créance.
Avec une telle ardoise, quelle est votre trésorerie ? Il y a lieu d'être inquiet. |
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JB22
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Posté - 25 mars 2011 : 22:56:32
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L' " Etat des copropriétaires débiteurs" joint à la convocation est celui après répartition, son solde de répartition n'est exigible qu'après approbation des comptes par l' A.G.
Il est donc important de connaitre quel est le solde exigible actuellement.
Ce qui est sûr c'est que si l' A.G. approuve les comptes le seuil de 25% sera dépassé. |
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Posté - 26 mars 2011 : 07:21:26
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et que dans ce cas, le syndic a obligation de saisir le tribunal pour déclarer officiellement le SDC en difficulté avec toutes les contraintes que cela va apporter...
Le syndic aurait du faire un appel de fonds exceptionnel basé sur le paiement da factrues réelles, pour éviter cela. |
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JPM
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Posté - 27 mars 2011 : 10:31:05
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JB 22 a fait la bonne et judicieuse remarque.
Pour la prévention des insuffisances de trésorerie, le contrôle doit porter sur les soldes débiteurs avant répartition des charges.
Il faut aussi se méfier d'un appel de provision trimestrielle prématurément enregistré. Cette mauvaise pratique existe.
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Posté - 27 mars 2011 : 13:12:39
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kikiladoucette : Voilà de gros soucis devant vous !!
Outre que cet état soit avant ou après la répartition, votre SDC a de nombreux mauvais payeurs, par conséquent votre SDC ne peut pas fonctionner de la sorte.
citation: le Conseil Syndical composé de MR ou Madame TRUC et de MR ou Madame MACHIN se sont réunis en présence du syndic et ont approuvé le budget de l'exercice 2010 ainsi que le budget prévisionnel de 2011"
Un syndic qui porte une telle affirmation à un ODJ est à coté de la palque. Le CS n'approuve pas les comptes et le budget, le syndic non plus. Le CS vérifie les comptes et joint son compte-rendu à l'ODJ !!! SEULE l'AG les approuve.
Ce CS avait alors une seule question importante à poser au syndic : Est-ce que le syndic a pris toutes les mesures pour récouvrer tous ces impayés ?? relances en RAR? mise en demeure, prise d'une hypothèque légale sur les lots ( TRES TRES important), actions en justice pour saisie, (loyers si bailleur, comptes bancaires, ....), et en dernier lieu et l'AG dit autoriser le syndic ( pas pour les démarches précédentes) la mise en vnete des lots de ces mauvais payeurs.
Comment votre syndic paie t'il les factures ??? Vous avez beaucoup de questions à poser à l'AG à votre syndic et à votre CS.
La loi oblige votre syndoc a demander au tribunal de nommer un administrateur judiciaire si plus de 25% d'impayés !!!! Celui-ci va êrte dans une mauvaise posture, surtout si il regarde les petits opisieaux au lieu de récupérer ces fonds.
Votre AG va devoir prendre des décisions pour boucher ce trou important de trésorerie. les copropriétaires n'étant pas solidaires entre eux, le syndic peut demander l'autorisation de l'AG a appeler un fond de soutien aux copros pour faire fonctionner le SDC. Ces fonds seront récupérables par les copros si les mauvais payeurs remboursent ou sont condamnés à le fiare, et en cas de vente. Ces fonds n'appartiennet pas au SDC mais à chaque copropriétaire. |
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JB22
Pilier de forums
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7
Posté - 27 mars 2011 : 14:02:11
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De JPM:
"Il faut aussi se méfier d'un appel de provision trimestrielle prématurément enregistré. Cette mauvaise pratique existe."
Je n'ai pas l'expérience de cette pratique, qui ne présente aucun intérêt pour les syndics., sauf pour ceux qui cherchent à "embrouiller" les comptes.....
Je pose la question suivante,
Les provisions appelées pour le trimestre de l'exercice suivant ne doivent pas être imputées à l'exercice en cours, le compte 701 doit donc être débité par le crédit du compte 487 produits encaissés d'avance (Comptabilisés d'avance serait plus exact).
Quant est-il de la pratique des syndics...
Ce que j' ai constaté c'est que des appels prématurés (non comptabilisés) sont souvent payés et enregistrés avant la clôture de l'exercice;
comme il n'y a pas compensation les débiteurs apparaissent toujours débiteurs, seule la trésorerie apparaît plus favorable.... |
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mespres
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Posté - 27 mars 2011 : 15:26:01
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citation: Je n'ai pas l'expérience de cette pratique, qui ne présente aucun intérêt pour les syndics., sauf pour ceux qui cherchent à "embrouiller" les comptes.....
Arrêtons de voir le diable ! les appels de provisionnels ont lieu quelques jours avant les fins de trimestres; typiquement le 25 mars, le 25 juin, le 25 septembre ... et le 26 décembre si aucun soin n'est mis dans la gestion. Intérêt pour le syndic d'appeler le 26 décembre : facilité, l'alliée du je menfoutisme.
Tant que kikiladoucette ne communique pas, ce post est d'un intérêt moyen ... |
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JPM
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Posté - 27 mars 2011 : 16:28:00
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Tout à fait d'accord avec JB 22.
Vous voyez bien que, dans la plupart des cas, le fameux "rappel" d'une échéance se présente sous l'aspect d'un appel de fonds.
On peut y faire figurer une appel pour des travaux
C'est d'ailleurs tout à fait normal et il est même souhaitable qu'il comporte un cadre pour l'historique du compte du copropriétaire.
Mais, si l'appel est établi et expédié le 21 décembre, il faut veiller à prendre les précautions indiquées par JB22 tant pour l'appel que pour les règlements anticipés.
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Posté - 27 mars 2011 : 17:01:25
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@Mespres:
"Tant que kikiladoucette ne communique pas, ce post est d'un intérêt moyen ..."
Quelles précisions ne vous aurais je pas données pour écrire une telle chose??
Relisez bien mon post initial vous devriez y trouver les éléments que vous recherchez pour maintenir l'intérêt qui semble faire défaut.
Maintenant certaines questions du genre: il faudrait connaître les raisons de ce déficit....qui se trouvent dans le grand Livre.....quel est le solde de trésorerie.... sont, à mon goût, déplacées. Je considère que les réponses à ce genre de curiosité voire de voyeurisme ne pourraient qu'alimenter les dérapages en post incontrolés aux quels j'assiste dans la plus part des sujets lancés. Voyez à ce sujet le "Que pensez vous de ce R.I.B."
Soyez rassuré, cher Mespres, je me satisfais des premières réponses qui ont été émises sur le sujet et pour moi toute prolongation de ce forum entretenue par des dérapages hors sujet ne serait d'aucun intérêt.
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Posté - 27 mars 2011 : 19:56:03
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kikiladoucette : citation: Maintenant certaines questions du genre: il faudrait connaître les raisons de ce déficit....qui se trouvent dans le grand Livre.....quel est le solde de trésorerie.... sont, à mon goût, déplacées. Je considère que les réponses à ce genre de curiosité voire de voyeurisme ne pourraient qu'alimenter les dérapages en post incontrolés aux quels j'assiste dans la plus part des sujets lancés.
kikiladoucette : pourquoi une telle réponse, sur une demande d'info. supplémentaires de votre part ??
Vous parlez d'un montant de dettes de plus de 25% du budget. TOUTES les questions sont bonnes à poser pour connaitre exactement la cause de ce déficit : mauvais payeurs pour combien??, quel est le solde de trésorerie, l'apelle de fond du premier trimestre a t'il été fait le mois de décembre précédent, QUI sont les mauvais payeurs, quelles furent les actions du syndic pour les récouvrir ?? que pense le CS sur vos 25% annoncés ??
IL n'y a aucun voyeurisme la dedans; C'est le boulot du CS de vériifer les comptes, c'est à dire les facutres, les relevés debanque, le grand livre de comptes,les contrats, les comptes trvaux, les dossiers des mauvais payeurs, etc,etc,......
Sans les réponse apportées à toutes ces questions essentiellesn aucuns Uinnautes ne vous apportera une réponse exacte à votre soucis sur ces 25% !!!!
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mespres
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Posté - 28 mars 2011 : 07:36:51
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kikiladoucette, je ne fais aucun voyeurisme ! je me borne à conseiller :
citation: Il faut comprendre la raison de la créance de 25000 € : la réponse est dans le grand livre. Il faut examiner la nature de la créance.
Vous devez, à mon sens, savoir si les 25000 € correspondent Ã
-Un impayé d'un copropriétaire unique, de plusieurs années.
ou bien:
-une facilité de gestion de votre syndic.
Vous devez également savoir si vous êtes dans le rouge.
citation: Relisez bien mon post initial vous devriez y trouver les éléments que vous recherchez pour maintenir l'intérêt qui semble faire défaut.
Pour vous conseiller plus avant, nous avons besoin de connaître la nature de la créance et son impact sur votre trésorerie. Si vous estimez que cette information est confidentielle, restons en là ... |
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Gédehem
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Posté - 31 mars 2011 : 11:00:20
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"La question: Un membre du Conseil Syndical engage-t-il sa responsabilité en ne faisant pas une vérification des comptes digne de ce nom ? "
Oui, bien entendu, responsabilité personnelle de conseiller syndical.
Dans la mesure où tel conseiller en charge de la vérification des comptes n'y procède pas, ou mal, laisse passer une "boulette", ne voit pas telle erreur d'imputation, un "trou" dans la trésorerie, alors qu'il rend compte au CS et à l'AG que "tout va bien", sa responsabilité peut être recherché si le syndicat ou un copropriétaire subissait un préjudice en raison de ses manquements.
C'est en ce sens qu'il est rabaché ici et là qu'un CS doit être assuré pour la RC de ses membres, laquelle peut être recherchée.
"..... se sont réunis en présence du syndic et ont approuvé le budget de l'exercice 2010 ainsi que le budget prévisionnel de 2011""
Mise à part une manipulation du syndic, cela ne correspond à rien du tout : le CS n'a aucun pouvoir de décision pour ce qui relève ici de la compétence exclusive du syndicat !
Le CS peut donner un "avis" sur les comptes et budget. Pour les approuver, c'est à l'AG du syndicat d'en décider.
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Édité par - Gédehem le 31 mars 2011 11:02:08 |
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mespres
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Posté - 31 mars 2011 : 21:45:03
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Gedehem, Vous n'êtes pas clair !
un copro contôle lles comptes. Les comptes sont approuvés. Une grave anomalie est découverte par la suite : est il réaliste d'écrire que la responsabilité du copro peut être recherchée ? Je n'en crois pas un mot. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 31 mars 2011 : 22:20:33
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Vous n'en croyez pas un mot, c'est votre droit.
Faut-il pour autant dire à Gedehem qu'il n'est pas clair ? Ce n'est pas évident.
Il y a de nos jours trop de conseils syndicaux qui se contentent de vérifier les factures. C'est déja bien mais ce n'est pas suffisant.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 31 mars 2011 : 22:27:00
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"Heureux ceux qui croiront sans avoir vu ! "....... 
L'affaire tient à peu de chose, je vous l'accorde : à la différence qu'il y a entre le controle exercé par le CS sur toute la comptabilité et la vérification des pièces justificatives des charges effectuée par les copropriétaires !
Les copropriétaires n'ont pas accés à tous les documents comptables, à la différence du CS, qui peut consulter et obtenir copie de tout document qui concerne le syndicat.
Comme peu de copropriétaires font usage de la possibilité offerte par L.
art.18-1 pour vérifier les "pièces justificatives des charges" (mais non les pièces comptables !!) , on comprnd toute l'importance du controle de cette comptabilité par le CS.
Dans la mesure où le ou les conseillers en charge de ce controle ont manqué à leur mission, entrainant un préjudice pour le syndicat mais aussi à tel copropriétaire, le syndicat comme ce copropriétaire peuvent en demander réparation à celui ou ceux qui ont laissé passer la boulette !
L'approbation des comptes du syndicat tenus par le syndic n'exonère pas de responsabilité le conseiller controleur si par sa faute, son mauvais controle ou l'absence du controle prévu, un préjudice surgissait après !
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Posté - 31 mars 2011 : 23:25:32
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gedehem : citation: Dans la mesure où le ou les conseillers en charge de ce controle ont manqué à leur mission, entrainant un préjudice pour le syndicat mais aussi à tel copropriétaire, le syndicat comme ce copropriétaire peuvent en demander réparation à celui ou ceux qui ont laissé passer la boulette !
L'approbation des comptes du syndicat tenus par le syndic n'exonère pas de responsabilité le conseiller controleur si par sa faute, son mauvais controle ou l'absence du controle prévu, un préjudice surgissait après !
L'AG est seule décisionnaire; elle approuve les comptes du SDC et PERSONNE ne conteste cette résolution dans les 2 mois.
Le CS, composé de membres actifs MAIS non comptables de formation, n'a pas vu une imputation de factures mal affectée. Le rôle du CS est de vérifier les comptes en d'en rendre compte devant l'AG. Un mauvais contrôle !!! Un CS contorole mais n'a aucun pouvoir de décions comme l'AG.
Vous parlez de responsabilité du contrôleur !! qui est ce controleur, le CS en entier si tous sont présent lors de ce controle ?? le président ?? un des CS tiré au sort ???
Un expert comptbale engage sa responsabilité, c'est son métier et il peut être condamné pour cela.
gedehem : donnez nous un texte de loi sur la responsabilté du CS en cas d'une boulette lors d'un controle des comptes, si celui-ci a été correctement fait par des bénévoles , non comptables mais qui sont femme de ménage, boucher, ingénieur informatique ou petit patron de PME .
Vous parlez de préjudice pour le SDC, mais l'AG a approuvé les comptes sans être contestée ??? De quels préjudices parlez vous pour ce SDC après l'approbationd es comptes par le SDC réuni en son AG ??
Donnez nous des jurisprudences la dessus, ou des CASS !!!
Cela est interressant pour tous les CS et leur président.
Quelles sont les peines encourrues; amendes, prison, .... |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 01 avr. 2011 : 02:33:08
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JPM, ne mélangeons pas tout !!!
citation: Il y a de nos jours trop de conseils syndicaux qui se contentent de vérifier les factures. C'est déja bien mais ce n'est pas suffisant.
Certes, mais peut on poursuivre un bénévole à ce motif ?
Gedehem, ce que vous écrivez est énorme. Je vous défie de produire une jurisprudence allant dans votre sens. Comme le souligne JPM, la quasi totalité des CS ne font pas de controles de comptes, ils se bornent à pointer les factures. J'ai contrôlé les comptes d'une copro d'un ami. Le syndic m'a expliqué que j'étais le seul à avoir fait le rapprochement bancaire !!! Aucun CS ne lui demande les relevés de banque !!!
Tous les CS en prison ?
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Posté - 01 avr. 2011 : 09:28:10
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mespres : citation: Tous les CS en prison ?
NON, pas vous ni moi. nous vérifions TOUT, OUF!OUF !!
Mais il est vrai que très très peu de CS vérifie le grand livre, les relevés de banque, les contrats, les comptes trvaux ( important !!!),....
Il y a 5 ans, en vérifiant le grand livre j'ai trouvé plus de 10 000 € de vieux comptes (depuis 1999). Les anciens CS n'ont jamais relevé cela, malgré un comptable de la Fnaim au sein de ce CS!!! Aurais-je alors pu les attaquer en justice pour cela si l'on en crois gedehem ?? ces 10 000 € ont rapportés des interêts au syndic, et non ma propre quote-part si je l'avais placé sur mon livret A?
J'ai donc subit un préjudice personnel . Aurais-je pu également attaquer ce syndic qui n'a pas redistribué ces fonds aux copropriétaires ?? |
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Posté - 01 avr. 2011 : 09:51:42
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citation: Tous les CS en prison ?
et qui, qui va payer les constructions de prisons pour tous nous enfermer ?  |
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dettes Copropriétaires débiteurs = plus de 25% bud 
