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Gédehem
Pilier de forums
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 Posté - 01 avr. 2011 : 10:07:29
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JPM ne mélange rien du tout !
En revanche, vous semblez ignorer, et c'est surprenant, la situation juridique des conseillers syndicaux !!!
Les conseillers syndicaux, désignés nominativement, personnellement, sont des mandataires du syndicat des copropriétaires. Chacun est lié par un "contrat de mandat" avec la copropriété ainsi que l'indique expressément D.art.22 al.3
Loin d'être un rassemblement de joyeux lurons, les conseillers syndicaux sont donc juridiquement les mandataires du syndicat pour exercer par délégation de pouvoir la mission "assistance et controle" prévue par les textes.
La responsabilité des membres du CS peut donc être "contractuelle" vis à vis du syndicat, au regard de l'article 1992 du Code civil, même si l'appréciation n'est pas stricte compte tenu du fait que le mandat est "gratuit".
Cette responsabilité peut aussi être "délictuelle ou quasi délictuelle" à l'égard des tiers (les copropriétaires pris individuellement sont des tiers pour le CS) responsabilité au regard des articles 1382 et 1383 du Code civil.
Ce point a été souligné ici pour des travaux engagés par des membres du CS au profit du syndicat outrepassant leur mandat.
Le CS qui ne se réuni pas, qui n'exerce pas son mandat, qui ne controle pas le syndic, qui laisse faire, qui cache : responsabilité des membres engagée !
Votre contestation vient de cette méconnaissance !
Il ne faut pas faire de confusion entre le controle de la comptabilité par le CS et la vérification des factures, certes nécessaire (chaque trimestre) mais très insuffisante.
"Aucun CS ne lui demande les relevés de banque !!!"
CQFD : c'est entre autres points de cela dont nous parlons, situation que déplore JPM lorsqu'il parle d'insuffisance !
Lorsque l'AG approuve les comptes du syndicat, approuve t-elle les erreurs (ou le trou) de la situation bancaire, que personne n'a vérifié, controlé ?
C'est ici, entre autres points, que la responsabilité des membres du CS peut être recherchée, pour ne pas avoir exercé le mandat qui leur a été donné.
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Édité par - Gédehem le 01 avr. 2011 10:17:54 |
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JPM
Modérateur
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 22
Posté - 01 avr. 2011 : 10:10:39
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Il ne faut pas brandir la prison dès qu'on parle de responsabilité.
Le législateur français est champion pour assortir des textes banals (banaux ? c'est pour les fours et moulins seigneuriaux) de peines d'amende si effarantes que les juges évitent de les prononcer, sachant qu'elles ne seront jamais exécutées.
Le défaut principal du nouveau régime comptable est d'avoir éliminé la présentation des comptes de l'exercice sous la forme d'une balance détaillée comme unique document de synthèse de fin d'exercice.
C'est d'autant plus dommage que la normalisation du plan comptable, - meilleure mesure du nouveau régime -, devait consolider l'intérêt de la balance détaillée. Le propriétaire de 3 appartements dans 3 copropriétés distinctes pouvait alors espérer des balances structurées de manière identique.
De 1980 à 1999, nombreux ont été les conseillers syndicaux qui avaient acquis une bonne pratique de l'utilisation des balances détaillées. D'un trait de plume inconsidéré cette expérience a été envoyée au panier  .
Le résultat pratique est qu'à ce jour les modalités d'établissement des annexes demeurent incertaines.
Dans le guide du copropriétaire du Particulier Juin 2010 (globalement un très bon document) comme dans les travaux de M. Laporte (Jurisclasseur copro fasc 250) on trouve qu'il faut passer en 671 le montant des travaux votés par l'assemblée.
Est-ce l'engagement juridique ? Non puisque l'engagement juridique résulte de la signature de l'ordre de service, et non pas du vote des travaux.
Et pourtant le vote des travaux n'est pas sans portée juridique : les copropriétaires ont le droit de s'en prévaloir pour obtenir leur exécution et par ailleurs il faut en tenir compte dans l'état daté. 
Dans l'annexe 4 la colonne 2 est baptisée " Exercice clos dépenses votées " ; Or c'est souvent dans une AG de 2009, voire 2008, que l'on trouve le vote des crédits ouverts pour un chantier terminé en 2010 !!!
On retrouve la même difficulté dans l'annexe 2. D'où la perplexité de M. Picault en p. 186 et 187 de son son excellent ouvrage.
Question alors : Les états généraux et autres colloques évoquent-ils ces difficultés ? Non à ma connaissance.
Si les praticiens et auteurs éminents pataugent dans tout celà , comment pourrait-on reprocher aux conseillers syndicaux de s'y noyer ?
Il reste que lorsque le syndicat est doté d'un compte bancaire séparé, voire même d'un sous-compte de compte unique, le conseiller qui contrôle les comptes est gravement coupable de ne pas vérifier la trésorerie.
Il est surprenant de l'entendre dire qu'il ne sait pas lire un état de rapprochement quand on sait qu'il vérifie chaque mois son propre compte bancaire en recherchant pourquoi la banque indique un solde de 2125 € alors que son petit journal d'épicier dit 2340 €.
Il brandit vite sa remise de chèque de 215 € faite à la veille de la clôture mensuelle. Comme M. Jourdain, il a fait sans le savoir un état de rapprochement 
Faut-il rappeler enfin que nombreux sont les conseillers syndicaux qui sont confrontés aux principes élémentaires de la comptabilité dans leur activité professionnelle.
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felix1930
Contributeur vétéran
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23
Posté - 01 avr. 2011 : 10:30:19
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citation: Donnez nous des jurisprudences la dessus, ou des CASS !!!
Cela est interressant pour tous les CS et leur président.
philippe88, reprenez le Litec ou similaire et dans le chapitre Responsabilité des membres du CS vous y trouverez de nombreux jugements concernant ce problème et les membres du CS et pas le conseil syndical( pas la personnalité morale)
reportez vous également à la 13ème recommandation ,de la Commission relative à la copropriété, dans laquelle au chapitre Sur la responsabilité du conseil syndical vous y retrouverez cette notion de responsabilité (possible )de chacun de ses membres et la recommandation concernant la police d'assurance dans l'exercice de leur fonction
les petits travaux que certains effectuent gratuitement n'entre pas dans l'exercice de la fonction des membres |
Édité par - felix1930 le 01 avr. 2011 10:32:11 |
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Gédehem
Pilier de forums
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24
Posté - 01 avr. 2011 : 11:06:15
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JPM relève dans un autre sujet, à propos de mémoire d'un étudiant, la nécessaire connaissance juridique pour celui qui souhaite s'engager dans la gestion immobilière.
Sachant que la copropriété c'est à 90% du juridique, je dois avouer être toujours surpris de la méconnaissance du cadre (juridique) dans lequel nous évoluons tous !
Certes, par la très grande majorité des copropriétaires, méconnaissance à l'origine de bien des litiges et déboires ....
Mais aussi par nombre de conseillers syndicaux. Désignés parmi ces copropriétaires majoritairement ignorants, il peut difficilement en être autrement.
Mais qu'ils ne cherchent pas ensuite à s'informer, ou mieux à se former, me surprendra toujours !
Sans parler de prison, il me semble que la 1ère des responsabilités est celle vis à vis des copropriétaires :
"Je suis candidat au CS, j'ai été désigné : Pour y faire quoi, au nom de qui ?"
PS : on peut relever aussi que les mêmes qui contestent cette responsabilité des membres du CS contestent (parfois/souvent) la nécessité ou même l'utilité d'un RFCS ..... |
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Posté - 01 avr. 2011 : 13:30:57
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gedehem : citation: Sachant que la copropriété c'est à 90% du juridique, je dois avouer être toujours surpris de la méconnaissance du cadre (juridique) dans lequel nous évoluons tous !
Parole du grand "maitre "gedehem " !!!
Nous sommes tous surpris de votre très grande connaissance, nous pauvres copropriétaires incultes !!!
Tout cela est " ridicule" !!!! mais je quitte immédiatement mes "mandats de président du conseil syndical, et de président d'un conseil de l'Union, vu les risques importants de cette mission bénévole, car il est trop tard pour commencer des études de droit.
Heureusement, qu'il existe autre chose que la coprorpiété !! c'est le printemps est toujours dans le juridique !!! triste vie. 
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Gédehem
Pilier de forums
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26
Posté - 01 avr. 2011 : 16:03:25
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Philippe, vos lecteurs connaissent tous votre emportement systématique avec tout de suite de grands mots.
Tous relève que le moindre élément avancé vous est insupportable lorsqu'il va à l'encontre de vos idées !
Personne ne vous agresse, personne ne vous vise personnellement !
Sur le fond de la question, il ne viendrait à l'idée de personne de ne pas connaitre un peu le Code de la route ainsi que le mode d'emploi d'une voiture (où sont les pédales, à quoi servent-elles, le changement des vitesses, la manette du clignotant, et etc ....) avant de vouloir conduire une voiture pour prendre la route !
Les millions de conducteurs de nos WE de printemps ne sont pas des professionnels de la route, des spécialistes du Code et de la conduite automobile. Pourtant ils connaissent ...un peu, ou beaucoup ....
Se présenter pour être désigner au CS, qui est un des organes de gestion du syndicat (avec l'AG et le syndic), imposerait d'avoir une petite connaissance de ce qu'est un CS, en plus de connaitre la structure et le fonctionnement du syndicat, le "Qui fait quoi et comment" de chacun !
Pas besoin d'être diplomé, ni juriste, juste savoir lire et écrire (bien que la maitrise de l'écriture ne soit pas indispensable), et sans doute un peu de bon sens pour bien saisir ce qui est lu.
Sans oublier la curiosité des choses, qui est à la base de tout !
Combien de copropriétaires, combien de CS ont au moins lu une fois leur RDC ????
Un CS devrait l'avoir sous le coude quasi en permanence, en archive. Combien en ont seulement 1 exemplaire consultable ? 
La curiosité c'est pour aller plus loin que le RDC, comme l'achat par le CS d'un Litec et/ou Dalloz, dans lesquels chacun trouvera en plus L.65 et D.67 avec des commentaires, entre autres textes.
Les très curieux iront plus loin encore, dans ce domaine de la copropriété .... comme ils le font dans bien d'autres domaines !
Pas besoin d'avoir trainé sur les bancs d'une fac de droit, ni même d'être bachelier pour cela .... 
La formation "sur le tas" a du bon dans bien des domaines ! Pas en copropriété ? |
Édité par - Gédehem le 01 avr. 2011 16:06:53 |
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Posté - 01 avr. 2011 : 17:31:07
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gedehem : je constate que vous ne lisez pas mes mails, et que votre réponse sur la polémique devient un reflexe lorsque vous voyez mon pseudo.
Vous n'avez pas remarqué que je suis un bon petit élève, car le RDC et les statuts de notre Union sont devenus mes livres de chevet, et j'ai les consulte à chaque fois que je m'occupe de celle-ci.
Je suis aussi un "grand" vérificateur des comptes, puisque je demande et vérifie TOUS les documents comptables -Gd livre, compte de dépenses et travaux, annexes, relevé du compte bancaire, contrats, ...... et que je rappelle très souvent que la vérification des comptes n'est pas de controler les quelques factures,......
Je n'ai donc pas beaucoup de risques de me faire enfermer pour non respect de ma mission de président du CS !!! je rentre donc dans votre case des 10% qui regarde le juridique.
Ce que je n'aime pas beaucoup c'est votre suffisance et votre arrogance. D'ailleurs vous avez critiqué un étudiant en droit sur le sujet de son mémoire : la copropriété !!! ouh la !!! crime de lèse majesté !!!! Seul gedehem est habilité à parler de cela, l'étudiant DUBIEF n'est pas qualifié, et son mémoire sera très mauvais. !!!
Je ne suis pas juriste , ni avocat, ni comptable mais j'ai rémarqué que je connaissais plus de choses sur la coproproété et la comptbailté que les 3 derniers gestionnaires rencontrés !!! et sans parler de ma curiosité " maladive" sur de nombreux sujets, ne vous en déplaise gedehem !!!! je lis entre 6 et 8 livres par mois (pas des revues juridiques ni des hebomadaires people !!), et ma bibbliothèque compte au moisn plus de 6 000 livres de tout genre !!! MAIS pas de Litec. Cela manque certainement dans cette bibliothèque, je le poseria entre la bible et le coran !!
ET je suppose que nous ne sommes pas que tous les deux dans ce cas, mais la différence entre nous, c'est que je ne casserai jamais un jeune dans son désir de connaissance !!!!
Bonne journée, gedehem.
PS gedehem : votre seul argument est encore la conduite automobile, hors sujet !!!! 
PS2 : les cimetières sont plein de gens indispensables
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mespres
Contributeur vétéran
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28
Posté - 01 avr. 2011 : 17:41:38
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je viens de parcourir http://sos-net.eu.org/copropriete/crc/13.htm
très intéressant.
pour le cas qui nous occupe :
citation: Rappel étant fait que :
Le conseil syndical n'étant pas doté de la personnalité morale, sa responsabilité ne peut pas être engagée. En revanche, chacun de ses membres pourrait voir engager sa responsabilité personnelle pour faute, étant néanmoins précisé que le caractère gratuit du mandat et le
rôle essentiellement consultatif des conseillers syndicaux ne rend pas fréquente la mise en jeu de cette responsabilité.
La commission recommande :
Que la police d'assurance de l'immeuble couvre la responsabilité de chacun des membres du conseil syndical
Fort bien, c'est la première fois que j'en entends parler et cela ne me trouble pas plus que cela.
Concernant les comptes, arrêtons de délirer ! imaginons une grosse erreur, précarisant le syndicat. Imaginez vous un instant un membre du CS attaqué ? Absurde. Les copropriétaires attaqueront le syndic, pour faute de gestion et non respect de son contrat.
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JPM
Modérateur
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Posté - 01 avr. 2011 : 18:42:29
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Vous oubliez que la pratique des délégations au conseil syndical est de plus en plus courante !
Dans ce cadre les irrégularités se multiplient :
Délégations données sur des questions relevant de majorités de l'article 25 ou de l'article 26
Délégations dont l'objet est mal défini, sans limitation du crédit à utiliser
Délégations données à des conseils syndicaux dépourvus de règlement de fonctionnement et donc de tout pouvoir de décision
Délégations non suivies l'année suivante d'un compte rendu d'exécution,
J'en passe, et des meilleures.
Il faut y ajouter le cas des immixtions dans la gestion et l'administration du syndicat imputables à certains présidents de CS.
Si les syndics, de leur côté, commettaient moins de bévues, il y aurait une place plus importante pour la responsabilité des membres du CS.
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Posté - 01 avr. 2011 : 19:35:51
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JPM : citation: Vous oubliez que la pratique des délégations au conseil syndical est de plus en plus courante !
Entièrement d'accord avec vous, et je refuse de revevoir toutes délégations de l'AG. Cela entraine des dérives ingérables.
Les copros se déchargent ainsi de leur responsabilité et de leur liberté de choix. Mais les CS qui débordent ainsi de leur mission sont ils les vrais responsables ???
JPM : citation: Il faut y ajouter le cas des immixtions dans la gestion et l'administration du syndicat imputables à certains présidents de CS.
Le faute du CS et des présidents ou syndic ??? nous avons connu cela avec des présidents dictateurs et des gestionnaires syndics. Président du CS qui gérait et décidait à la place du syndic, et qui rédigeait l'ODJ entièrement sans aucune connaissance précise des textes, le gestionnaire se contentant de faire des copier-coller sur l'entête du syndic; président qui menaçaient même le syndic par courrier d'être virer à la prochaine AG si celui-ci ne suivait pas ses ordres.
Mais personne nous a donné ici des exemples de condamnations de conseillers syndicaux ou de son président en cas d'infraction à la loi !!!
Mais si un CS déborde de sa mission, le role du syndic professionnel n'est il pas de lui rappeler la loi, ET de ne pas accepter ces dérives; et également d'en informer les copros à l'AG.
Mettre la responsabilité sur le CS est aussi facile, mais n'est elle pas partager avec TOUS les copros présents et absents des AG et le syndic ??
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Posté - 03 avr. 2011 : 11:03:10
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kikiladoucette : pourquoi une telle réponse, sur une demande d'info. supplémentaires de votre part ??
La demande d'info.supplémentaires provient de votre part et non pas de la miène.
Vous êtes en état de confusion permanente. |
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| Signature de kikiladoucette |
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