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philippe30
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 Posté - 25 nov. 2009 : 09:35:44
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Il existe toutefois un léger flou entre les deux modes d'imposition et je ne suis pas certain que les impôts puissent suivre le raisonnement jusque là .
Et on a pas parler de location nue au milieu de la location meublé avec amortissement , juste pour le fun ( ca va plaire intellectuellement et comptablement à Ribouldingue ..... )
Par exemple pour faire simple : j'achète en scellier et 9 ans après je passe en microbic puis je passe au réel car j'ai investi dans un autre bien donc je dépasse le plafond et ensuite je revend et je repasse au micro bic ....
Effectivement sans pouvoir vivre 70 ans , il est sage de revendre à une autre structure pour repartir en amortissement en penser aux petits bouts choux dans la nouvelle structure.
Il faut savoir que les banques semblent un peu réticente aux opérations rachat par SCI de bien personnels et elles emploient des gros mots "abus de droit " etc ....
Il est clair qu'avec les raisonnements tenu sur ce post , on atteint la limite de la "loi" et les acrobaties qui découlent de ces modes d'imposition différents sont une aberration ( meublé , nue , etc ...)
Philippe
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Investisseur immobilier
"Si tu veux savoir ce que Dieu pense de l'argent, regarde ceux auxquels il l'a donné"
Dorothy Parker
Si l'on veut gagner sa vie, il faut travailler. Si l'on veut devenir riche, il faut trouver autre chose.
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 Posté - 25 nov. 2009 : 09:42:53
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citation: Par exemple pour faire simple :
j'achète en scellier
et 9 ans après je passe en microbic
puis je passe au réel car j'ai investi dans un autre bien donc je dépasse le plafond
et ensuite je revend
et je repasse au micro bic
En scellier, régime du focnier nu.
Au bout de neuf ans, je fais du microbic.
Je passe au réel au bout de trois ans, donc j'amortis, en 'perdant' trois ans certes mais j'ai trouvé mon avantage au microbic pendant ces trois ans..
Je revend, donc le problème est clos.
Je repasse au microbic, donc avec un nouveau bien... |
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yarol
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Posté - 25 nov. 2009 : 12:02:53
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citation: Initialement posté par ribouldingue
En scellier, régime du focnier nu.
Au bout de neuf ans, je fais du microbic.
Je passe au réel au bout de trois ans, donc j'amortis, en 'perdant' trois ans certes mais j'ai trouvé mon avantage au microbic pendant ces trois ans..
vous signez un vefa en 2009.
livré en 2010.
de 2010 Ã 2020, vous faites un scellier (vous n'avez pas de bilan).
en 2020, vous faites du micro bic (vous n'avez toujours pas de bilan).
en 2023, vous faites du régime réel. là , vous inscrivez votre bien à votre bilan.
-> pourquoi la date de début serait plutôt 2020 que 2010 ? parce que foncier nu et bic sont des revenus catégoriels différents ?
Dans ce cas, on pourrait acheter un bien 50 000 €. on fait du bic pendant 40 ans avec amortissement. on fait un foncier nu pendant 1 an. ensuite on refait du bic en amortissement à nouveau et en considérant que le bien vaut maintenant 200 000 €.
Vos "logiques" sont cohérentes ... vous risquez de tourner en rond.
citation: Initialement posté par Fanette44
S'agissant des immobilisations, [b]l'administration fiscale considère que [...]
Il faudrait avoir la trace de cette "considération" fiscale. Il doit bien y avoir un boi, un rescrit, ... une position officielle et écrite. Ca serait plus facile pour trancher.
edit :
la réponse se trouve dans un jugement rendu par la CAA de Nantes (15 mai 2002 n° 99-48 et 99-61, 1e ch.).
Dès lors que le passage du régime du forfait au régime du bénéfice réel simplifié n'équivaut pas à la création d'une entreprise nouvelle, la valeur d'inscription des biens au premier bilan d'ouverture sous le nouveau régime s'entend de leur prix d'acquisition diminué des annuités d'amortissement qui doivent être considérées comme ayant été antérieurement admises pour la détermination des bénéfices forfaitaires de l'entreprise individuelle. |
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| amateur de foncier, mes propos n'engagent que moi -_- |
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Édité par - yarol le 25 nov. 2009 12:31:26 |
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philippe30
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Posté - 25 nov. 2009 : 12:29:07
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Bonjour,
C'est sûr que là Ribouldingue , il est passé inspecteur des impôts et je ne voudrais pas tomber sur un contrôle de sa part car il connait bien le sujet le bougre.
Il n'empêche que l'on est sur de rien dans ce qui est dis est il faudrait effectivement un texte ou un au moins un avocat de l'immobilier pour trancher.
Ce qui a été dis tient mais dans le domaine fiscal , il ne faut être sur de rien et là on ne peux pas dire que l'on soit sûr du raisonnement.
Je suis sûr qu'aux impôts il ont pas pensé à ça encore ....
Universimmo en avance sur les lois fiscales et non pas conseiller de l'élysée ( référence à un autre post en cours )
Sinon il faut la santé pour tenir 40 ans entre le meublé , le scellier , le nu ( immobilier )
Et dire que le début du sujet était le régime réel simplifié ......
Philippe |
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Investisseur immobilier
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Posté - 25 nov. 2009 : 12:29:43
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citation: -> pourquoi la date de début serait plutôt 2020 que 2010 ? parce que foncier nu et bic sont des revenus catégoriels différents ? Ce sont des types d'exploitation différents en loi fiscale.
Le premier est un simple revenu de patrimoine, qui ne nécessite pas de comptabilité. Le fisc n'a pas prévu d'amortissement, sauf spécialité, du moins l'a abandonnée depuis la disparition de la défunte déduction forfaitaire (celle qui a fait du yoyo, ces dernières années autour de 13%)
Le second, certes bâtard, est une exploitation (considérée fiscalement comme de type) commerciale, avec la nécessite d'ailleurs d'une (certaine forme de) comptabilité.
On lui applique les principes d'amortissements d'une exploitation de type commerciale, avec certaines adaptations fiscales.
citation: Dans ce cas, on pourrait acheter un bien 50 000 €.
on fait du bic pendant 40 ans avec amortissement.
on fait un foncier nu pendant 1 an.
ensuite on refait du bic en amortissement à nouveau et en considérant que le bien vaut maintenant 200 000 €. Oui, sur le papier, je ne suis pas fiscaliste, mais je pense que c'est possible, le seul souci en ce cas, c'est que vous allez titiller le fisc sur une marotte, l'abus de droit.
Si l'exploitation en foncier nu n'a d'autre but que de réamorcer la pompe aux amortissements, vous pouvez être mal.
De plus, du foncier nu en 1 an, ce n'est pas compatible avec un contrat de bail, il faut avoir un coup de chance.
Notez que si vous regardez du point de vue de l'immeuble, il passe d'un propriétaire a l'autre, lesquels utilisent des types d'exploitation particuliers, pour des raisons qui leurs sont propres et que en effet les amortissements peuvent se suivre comme vous le dites;
Enfin, pour être honnête, je ne suis ni comptable ni fiscaliste, mais cette histoire d'amortissement des immeubles, c'est bien un truc artificiel, car le nombre d'immeubles ou de logements ou de parking, de locaux commerciaux, voire de bureaux qui se revendent BEAUCOUP PLUS chers que ce qu'ils se sont achetés, est énorme.
C'est bien preuve qu'une parte des locaux (la structure) au moins a une durée de vie bien plus longue que se que supposent les pratiques sur les amortissements.
Regardez Versailles, le Palais Bourbon ou le Louvre.
citation: citation: Initialement posté par Fanette44
S'agissant des immobilisations, [b]l'administration fiscale considère que [...] Il faudrait avoir la trace de cette "considération" fiscale. Il doit bien y avoir un boi, un rescrit, ... une position officielle et écrite. Ca serait plus facile pour trancher.
Nous sommes tous preneur. |
Édité par - ribouldingue le 25 nov. 2009 12:43:18 |
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yarol
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26
Posté - 25 nov. 2009 : 12:33:34
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Oupssss... vous avez répondu pendant que j'éditais mon message.
Je vous le ressert (mes excuses par avance si cela gène les modérateurs) :
la réponse se trouve dans un jugement rendu par la CAA de Nantes (15 mai 2002 n° 99-48 et 99-61, 1e ch.).
Dès lors que le passage du régime du forfait au régime du bénéfice réel simplifié n'équivaut pas à la création d'une entreprise nouvelle, la valeur d'inscription des biens au premier bilan d'ouverture sous le nouveau régime s'entend de leur prix d'acquisition diminué des annuités d'amortissement qui doivent être considérées comme ayant été antérieurement admises pour la détermination des bénéfices forfaitaires de l'entreprise individuelle. |
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Posté - 25 nov. 2009 : 12:46:51
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Oui, c'est ce que je dis le mardi 24 Novembre à 21h39 (hier soir) en donnant un exemple chiffré... |
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yarol
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Posté - 25 nov. 2009 : 13:45:47
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On est d'accord : vous aviez raison sur le principe depuis le départ.
Avec une référence à l'appuie, c'est mieux. je comprends que vous vous croyiez sur parole mais pour les autres, c'est pas forcément évident 
citation: Initialement posté par philippe30Bonjour, citation: Si vous exploitez en meublé depuis 2001, il faut faire une croix en efet sur les amortissement non utilisés, Ribouldingue , si natcrawler n'a pas fait d'amortissement sur ses biens , il peut très bien commencer à amortir à compter de ce "jour". En fait , c'est un tableau d'amortissement qui est remis aux impôts et qui initie l'amortissement , il peut commencer quand il veux. C'est ce que je vais faire cette année passage du micro bic au régime réel et je pars en amortissement sur les biens donc je dispose depuis plusieurs années. Vu avec mon comptable.
Je conseille à votre comptable de lire la précision du point 7715 du mémento fiscal francis lefebvre 2009 ;)
edit : j'avais rayé "vu avec mon comptable" au lieu de le mettre en gras. |
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Édité par - yarol le 25 nov. 2009 13:59:00 |
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Posté - 25 nov. 2009 : 13:53:09
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Yarol, merci pour la référence...
Je ne suis ni comptable ni fiscaliste, et je cherche parfois des heures pour une réponse, ca fait gagner du temps... et ca va en faire agner a la comptable ou au comptable de Philippe30 |
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yarol
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30
Posté - 25 nov. 2009 : 13:57:32
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Oui, sur le papier, je ne suis pas fiscaliste, mais je pense que c'est possible, le seul souci en ce cas, c'est que vous allez titiller le fisc sur une marotte, l'abus de droit.
L'abus de droit, c'est quelque chose de très très compliqué à prouver.
vous videz bien l'appartement, vous laisser le bail aller jusqu'à son terme naturel (évidemment vous évitez de signer avec un vieux monsieur), vous arrêtez votre exploitation au moment de passer en foncier nu, vous redémarrez bien à 0 ... bref, à partir du moment où vous respectez les règles (et que vous êtes encore vivant au bout des 41 ou 42 ans), l'abus de droit sera difficile à prouver.
mais ce n'est que mon avis (je ne compte pas essayer).
citation: Initialement posté par ribouldingue
Notez que si vous regardez du point de vue de l'immeuble, il passe d'un propriétaire a l'autre, lesquels utilisent des types d'exploitation particuliers, pour des raisons qui leurs sont propres et que en effet les amortissements peuvent se suivre comme vous le dites;
Les amortissements sur immeubles ont effectivement un coté artificiel, effectivement.
C'est encore plus artificiel avec un LMNP car l'imposition de la plus value se fait sur la valeur initiale.
Dans le cas d'une activité BIC/IS autres, la plus value est calculée sur la (valeur initiale - les amortissements). Ce qu'on vous a donné d'un coté, on vous le reprend de l'autre.
Mais là on s'éloigne de l'univers immobilier ... on s'égare ...
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fluo
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Posté - 25 nov. 2009 : 14:15:27
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Peut-on conclure par rapport à la référence (précision du point 7715 du mémento fiscal francis lefebvre 2009) que si on prend un exemple simple*:
En janvier 2005 j'achète un bien immobilier 100 000 Euros.
Pendant 5 ans, je suis en micro-BIC.
En 2010, je passe au réel simplifié.
Pour le calcul des amortissements, je fais ainsi :
Bien amorti sur 25 ans soit 4000 Euros par an
Le calcul du début de l'amortissement se fait dès 2005. En conséquences les 5 premières années sont perdues. Ainsi, le dernier amortissement se fera en 2030 (et non pas en 2035 contrairement à ce que disait Philippe30**).
Je peux sembler dur à comprendre, mais je préfère m'assurer que j'ai bien compris : d'autant plus que vous citez une référence fiable.
En effet, lors de toutes mes recherches sur ce sujet, dans tout ce que j'ai trouvé IL N'EST JAMAIS FAIT ALLUSION AUX AMORTISSEMENTS dans le "package" abattement micro-bic : On nous parle des charges et frais UNIQUEMENT.
*: avant de me faire crier dessus, je précise que je sais que l'exemple est faux car je ne décompose pas l'immeuble : c'est uniquement pour ne pas allourdir car ce n'est pas le sujet. Dans un cas réel, IL FAUT DECOMPOSER
**: Philipp30, je vous cite car votre remarque m'avait intéressée (comme bon nombre d'entre nous qui passent du micro-bic au réel simplifié). Ce n'est pas un reproche (ne vous méprenez pas). |
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Posté - 25 nov. 2009 : 14:17:20
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En effet. Merci de partager sur ces deux points aussi.
J'ai compris que l'abus de droit, c'était un faisceau de présomptions, des indices qui s'accumulent, et une absence de réponse claire du présumé abuseur sur l'utilité réelle du montage, mais que la frontière ne peut jamais être claire.
En fait, plus que l'abus de droit lui-même, je craindrais tout autant la procédure d'abus de droit, qui voous fait certainement passer des nuits blanches, payer un avocat, bref passer du mauvais temps. |
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yarol
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Posté - 25 nov. 2009 : 14:46:25
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philippe30
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Posté - 25 nov. 2009 : 16:43:36
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bonjour,
Merci pour vos informations et recherches , je pars aux informations auprès du comptable par mail.
A suivre.
Yarol , tu sais pas ou je pourrais trouver sur internet ce fameux point
point 7715 du mémento fiscal francis lefebvre 2009 ?
Philippe
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Posté - 25 nov. 2009 : 17:14:28
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Sur ebay, en achetant le memento... |
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yarol
Contributeur actif
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36
Posté - 25 nov. 2009 : 17:21:30
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ça m'étonnerait que les documents soient libres d'accès sur le net (ils ne sont pas indexés par google, ça c'est sûr ... et bien dommage).
par contre, tout comptable digne de ce nom est abonné à Francis Lefebvre. c'est leur bible. |
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natcrawler
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Posté - 25 nov. 2009 : 21:37:47
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On m'a piqué mon sujet (. Je plaisante. Je vais lire tout cela demain soir à tête reposé et re-tenter de faire une simulation complète.
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philippe30
Contributeur vétéran
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Posté - 26 nov. 2009 : 08:09:22
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Ribouldingue ,
Si j'achète le memento de 2009 dans 30 jours , il n'est plus valable et il coute encore cher alors que si tu achètes celui de 2008 , il ne vaut plus rien ( 4 euros sur amazon ou priceminister )
Donc je vais attendre debut 2010 pour acheter celui de 2009 , il sera moins perimé mais surtout moins cher car de 100 euros à 4 euros ,c'est de la ristourne
Philippe
P.S : Je vous tiens au courant dès que j'ai la réponse du comptable |
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Posté - 26 nov. 2009 : 09:20:50
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Si je peux je vais essayer d'aller lire l'article chez Joseph G....T ou dans une biblioithèque de quartier (rayon enfants ou bandes dessinées, ils doivent bien avoir cas, non?) |
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Posté - 26 nov. 2009 : 09:46:28
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citation: lors de toutes mes recherches sur ce sujet, dans tout ce que j'ai trouvé IL N'EST JAMAIS FAIT ALLUSION AUX AMORTISSEMENTS dans le "package" abattement micro-bic : On nous parle des charges et frais UNIQUEMENT. Le forfait inclu TOUT, puisque RIEN d'autre n'est déductible.
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