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benoic
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 Posté - 09 sept. 2013 : 17:26:47
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Notre ASL a concédé il y a plusieurs années un droit de passage sur notre voirie pour une maison en bordure de notre voie privée, se trouvant enclavée et n'appartenant pas à notre lotissement.
Les propriétaires de cette maison mettent en vente plusieurs parcelles de leur terrain adjacent et je me demande si un droit de passage va automatiquement être accordé à ces nouveaux acquéreurs.
Leurs parcelles sont adjacentes à la voirie d'un nouveau lotissement dont la cosntruction vient de s'achever, et il semblerait logique qu'ils obtiennent un droit de passage sur cette nouvelle voirie.
De toutes façons ces nouveaux acquéreurs peuvent-ils obtenir un droit de passage sur notre voirie sans en faire officiellement la demande ? Ou bien peuvent-ils bénéficier automatiquement du droit de passage accordé aux propriétaires originels de la maison et du terrain ?
Merci.
B
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 Posté - 09 sept. 2013 : 18:16:06
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le premier droit de passage a a priori été accordé à un fonds unique englobant les terrains actuellement en vente, non ? |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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poivresel
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France
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Posté - 12 sept. 2013 : 09:33:21
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Bonjour,
Il serait utile de connaître les conditions pour accordé le droit de passage initial? Indemnité? Participation à l'entretien de la voirie.
Le lotisseur du nouveau lotissement ne veux peut être leur accorder le passage que contre une indemnité assez forte?
Cordialement |
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hes
Contributeur actif
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Posté - 14 sept. 2013 : 17:04:46
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Bonjour
Tout dépend de la nature de la "concession".
Si la servitude de passage a été établie par contrat (titre) au profit d'une parcelle immobilière.
Elle s'applique à toutes les parcelles issues de la division de la première (art. 700 Code civil)
Si le droit de passage ne résulte que d'une situation enclavement ( servitude légale), il est remis en cause
à chaque division, et on prend le passage le plus direct pour chaque parcelle découpée.
HES |
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benoic
Nouveau Membre
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Posté - 16 sept. 2013 : 12:01:46
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Bonjour et merci de vos réponses.
Le problème n'est pas simple car ni le notaire, ni les propriétaires n'ont en leur possession un "titre" ou un contrat de concession de ce droit de passage. Le seul document en ma possession est un jugement du TGI de Marseille datant de 1987) ordonnant à mon ASL (tout ceci bien avant mon arrivée dans le lotissement et ma prise de fonction de Président de l'ASL) d'accorder un droit de passage sur notre voirie, moyennant une indemnité compensatrice. Ce droit de passage a été ordonné pour assurer le désenclavement du terrain originel à l'occasion d'une demande de permis de construire. La situation présente est une division projetée du terrain en nouvelles parcelles au sein de ce terrain originel, mais nulle part il n'est fait référence aux dites parcelles.
Je réponds à Emmanuel Wormser que oui je pense que le droit de passage avait été accordé à un fonds unique, mais je ne sais pas en fait si les deux parcelles de ce fonds étaient nécessairement concernées. Et je ne vois pas comment trouver ce renseignement. Si le droit de passage n'avait été accordé que pour une parcelle, cela simplifierait bien sûr le problème. |
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Posté - 16 sept. 2013 : 12:04:24
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benoic
Nouveau Membre
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6
Posté - 16 sept. 2013 : 12:26:56
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Merci Emmanuel, je sais que vous avez raison, c'est bien le fonds qui a été désenclavé.
Il n'en reste pas moins que d'avoir accordé un droit de passage pour une villa et deux véhicules est une chose.. Se retrouver avec trois villas et peut-être six voitures en est une autre. Mais je ne pense pas que l'on puisse contrer cela. Je vais juste essayer de demander aux propriétaires de voir s'ils ne pourraient pas demander un droit de passage sur la nouvelle voirie du lotissement nouveau qui borde leur propriété.. a tout hasard. |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 16 sept. 2013 : 13:39:20
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HES disait :"Si le droit de passage ne résulte que d'une situation enclavement ( servitude légale), il est remis en cause
à chaque division, et on prend le passage le plus direct pour chaque parcelle découpée." |
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Posté - 16 sept. 2013 : 15:32:19
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ouaip et ça me plait bien.
il va donc falloir déterminer si la servitude est conventionnelle ou judiciaire et, dans le premier cas, si elle a pour seule origine explicite l'enclave. |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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benoic
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Posté - 16 sept. 2013 : 20:51:52
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je vous cite un extrait du jugement du TGI de Marseille:
"Par jugement du 14 août 1984 auquel il convient de se rapporter pour l'exposé des faits et des prétentions des parties, il a été ordonné une expertise à l'effet de déterminer si le passage réclamé par Mme XXXXXXXX au profit de son fonds enclavé tel qu'issu du partage des biens de ses parents décédés ne peut être exercé sur le fonds voisin de sa soeur, Mme YYYYYYY co-partageante, et dans la négative de déterminer le trajet sur le ou les fonds de ses voisins le plus court du fonds enclavé à la voie publique et le moins dommageable pour le ou les voisins sur les fonds duquel ou desquels il serait accordé, en évaluant l'indemnité due par le bénéficiaire du passage, indemnité proportionnée au dommage qu'il occasionne.
Il ressort du rapport de l'expert que le désenclavement de la propriété de Mme XXXXXXXX en traversant le fonds attribué lors du passage de l'hoirie ZZZZZZZ à sa soeur Mme YYYYYYY est exclu du fait que le bâtiment existant sur ledit fonds occupe toute la largeur disponible sur la propriété et ensuite du fait de la position relative du domaine réputé public du boulevard de AA AAAAA. Il ne peut donc être recherché par ce fonds.
Il ressort également du rapport de l'expert que pour des raisons topographiques tous les accès sur les propriétés voisines (FEDE en raison de la pente supérieure à 31%; ensemble immobilier de la Bastide BB-BBBB en raison du trajet très long et dommageable; WWWWW en raison de sa longueur avant d'accéder au domaine public présentent de sérieux inconvénients. Le désenclavement doit donc être recherché ailleurs.
L'expert propose un accès par le Boulevard de AA AAAAA (pour info: ... notre voirie de l'ASL), longeant la parcelle de Mme XXXXXXXX. Le Boulevard de AA AAAAA comportant une première partie de 43 mètres à partir du pan coupé du chemin de FFFFFFF et une deuxième partie propriété de l'ASL du GGG GGGG de GG-GGGG, c'est sur deuxième partie que devrait s'effectuer l'accès à la peopriété de Mme XXXXXXXX.
Cette solution offrant un trajet court et commode d'une part, ne nécessitant aucun aménagement d'autre part, paraît pertinente. Aussi convient-il de la retenir."
Suit un paragraphe sur le mode de calcul de l'indemnité à verser au fond servant (GGG GGGG de GG-GGGG), notre ASL. Ce jugement a été exécuté en mai 1987.
Voilà les éléments. Il me semble que l'on est dans le cas cité par HES. Simple désenclavement sans convention, mais décidé par le TGI.
Qu'en pensez vous ?
B.
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majik
Contributeur senior
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10
Posté - 17 sept. 2013 : 08:44:06
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Le désenclavement judiciaire concerne les parties au TGI.
Le jugement n'a pas été publié au fichier immobilier.
Si, par suite des divisions du terrain visé par le désenclavement, les terrains sont enclavés, leurs propriétaires ne pourront pas faire valoir le droit de passage à leurs profits.
Une recherche de solution s'imposera, comme dans la situation rapportée par le jugement : demande judiciaire de désenclavement. |
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Posté - 17 sept. 2013 : 08:47:37
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pas si vite, pas si vite...
attendons le retour de Hes pour confirmer cette lecture !
je n'ai pas connaissance d'arrêt rejetant l'application de l'article 700 pour une terrain issu d'une division d'un fond désenclavé par voie judiciaire...
il s'agirait sans doute d'une application du 685-1 ?
enfin, il manque une info : les voies du lotissement voisin nouveau relèvent elles du domaine public ? |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Édité par - Emmanuel Wormser le 17 sept. 2013 08:57:08 |
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benoic
Nouveau Membre
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Posté - 17 sept. 2013 : 10:09:11
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Merci de vos contributions. Réponse pour Emmanuel Wormser: la voirie du nouveau lotissement est privée (et fermée par un portail au niveau de sa jonction avec la voie publique). Pour info, la distance sur la voie privée du nouveau lotissement pour rejoindre la voie publique est en gros équivalente, voire inférieure à celle qui emprunterait notre voirie.
B. |
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Posté - 17 sept. 2013 : 10:32:23
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alors ce n'est pas gagné ! |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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benoic
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Posté - 26 févr. 2014 : 15:51:41
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je reviens vers vous pour tenter de resoudre mon problème. Peut-être Hes peut-il m'aider car en recherchant l'atricle 700 du code civil je n'ai rien trouvé concernant les désenclavements. Seulement les règles concernant la condamnation aux dépens à la suite d'un procès.
Pour l'instant, si je suis le raisonnement de Hes, le désenclavement ayant été ordonné par décision judiciare et non par convention je pense qu'il appartiendra aux nouveaux propriétaires de demander un nouveau droit de passage, soit auprès de nous, soit auprès du nouveau lotissement voisin, soit auprès des deux lotissements. Il est probable qu'il faudra passer par une expertise judiciaire pour déterminer quelle est la meilleure solution. Qui devra payer cette expertise ?
Merci de votre aide,
B. |
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Posté - 26 févr. 2014 : 16:13:28
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le 700 est un article de portée générale... applicable pour n'importe quelle procédure devant la juridiction civile...
mais le TGI ordonnant le désenclavement n'a pas indiqué par où il devait se faire ???? |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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benoic
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Posté - 26 févr. 2014 : 16:32:07
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Merci Emmanuel pour votre réaction si rapide.
Le TGI en 1967 avait stipulé que le désenclavement devait se faire par notre voirie. Il n'y avait d'ailleurs à l'époque pas d'autre solution acceptable et le TGI avait simplement suivi l'avis de l'expert judiciaire. La voirie du nouveau lotissement qui jouxte la parcelle qui doit être mise en vente sous peu, n'existe que depuis quelques mois.
Si elle avait existé avant je ne suis pas sûr que l'avis de l'expert aurait été le même. Il aurait peut-être trouvé plus pratique de désenclaver par cette voirie.
Pour en revenir à l'article 700, j'aurais bien aimé avoir en main un texte qui définit les conditions "conventionnelles" et "judiciaires" d'un désenclavement. Peut-être que Hes a cela en main...
Merci encore.
B. |
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hes
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Posté - 26 févr. 2014 : 19:01:14
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Bonjour
Ne confondons pas l'Article 700 du Code de Procédure Civile (frais judiciaires) avec l'Article 700 du Code Civil
L'article 684 ne s'applique pas à la division d'une parcelle déjà enclavée.
On relance donc le jeu avec 682.
( Petit jeu de piste que vous pourrez déchiffrer avec le Code ( le bon ) /
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hes
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Posté - 26 févr. 2014 : 19:03:19
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Le droit de passage est un domaine assez technique et délicat.
Difficile de donner des réponses précises "à distance". |
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Posté - 26 févr. 2014 : 20:04:25
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effectivement, j'étais tranquillement resté sur le 700 CpC  |
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Posté - 27 févr. 2014 : 06:32:47
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Sujet |
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extension d'un droit de passage après division d'u 
car il y a souvent mauvais "départ" de certains Conseils!