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biscotte
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 Posté - 25 nov. 2013 : 15:56:59
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bonjour Ă tous,
il y a quelques temps j'ai reçu mon appel de provisions de charges avec une majoration de 400 euros pour des "travaux urgents suite à une fuite sur canalisation"
j'ai bien sûr réglé mon dû mais je n'ai eu aucune justification de ces travaux et l'AG est dans quelques jours et je ne vois rien non plus dans le programme pour évoquer ces travaux
bref, ma question est toute simple, quand il y a des travaux d'urgence ont été réalisé est-ce qu'a un moment donné le syndic qui gère la copra doit les justifier ou les mentionner quelque part?
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Posté - 25 nov. 2013 : 16:30:44
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la procédure est précisée par le texte du décret :
citation: Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965. |
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Posté - 25 nov. 2013 : 16:37:36
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j'ai appuyé trop vite, l'effet peut-être du limoncello.... 
si j'ai bien compris, votre AG est dans quelques jours et vous avez déjà reçu la convocation.
Ces travaux ont peut-être eu lieu après l'envoi de la convocation et ne peuvent donc apparaître dans celle ci. Il est vraisemblable que le syndic vous fera voter sur un budget de l'exercice en cours qui sera majoré de cette somme. Sinon posez lui la question.
En théorie, le syndic aurait du couper l'eau et convoquer en urgence une AG pour faire voter les travaux, mais vous auriez certainement été plus mécontent de ne pas avoir d'eau que de recevoir un avis à payer non explicité à priori.
Je ne pense pas que votre syndic va éluder la question lors de la prochaine AG. Le seul problème qui pourrait se poser est : est ce que les travaux faits ou leurs montants sont justifiés, mais c'est trop tard. Le CS a du émettre un avis sur cette question : voyez l'un de ses membres. |
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Posté - 25 nov. 2013 : 18:04:49
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biscotte : le syndic peut engaer des travaux sans accord préalable de l'AG qu'en cas d'urgence. Une fuite importante peut être considéré comme des travaux d'urgence, MAIS le syndioc DOIT inforemr le CS et il peut payer un acompte sur ces travaux sur le fond de roulement;
MAIS la loi est claire, il ne peut pas appeler des fonds sans una ccord de l'AG. Pour cela il peut convoquer sous huit jours ,et non 21 jours une AG.
Il ne peut demander de nouvelles provisions pour le paiement des travaux qu'en vertu d'une décision de l'assemblée générale qu'il doit convoquer immédiatement et selon les modalités prévues par le deuxième alinéa de l'article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.
Vous auriez pu refuser de payer cet appel de fonds sans un accord de l'AG. Le syndic ne pouvant pas vous assigner pour ne pas avaoir payer cet appel suprise.
Que dit votre CS la dessus ?? L'AG annuelle proche devait prévoir un projet de résolution sur ces travaux d'urgence.
Cet appel de fonds a t'il été fait après la réception de la convocation ?
Le syndic ne paut pas appeler des fonds sans un accord de l'AG !!! mĂŞme en cas d'urgence.  |
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andre78fr
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 Posté - 25 nov. 2013 : 18:38:48
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D'oĂą sort ce chiffre de 8 jours ? |
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Posté - 25 nov. 2013 : 19:02:21
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andre78fr : convoquer une AG en urgence c'est convoquer une AG dans un délai en dessous de s21 jours légaux.
Aucun délai d'urgence n'étant indiqué dans la loi, il n'est pas interdit de convoquer sous 8 à 10 jours; de plus il parait assez difficile de fiare plus court, le temps de préaprer l'Odj, devis, et envoi des convocations 
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andre78fr
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Posté - 25 nov. 2013 : 19:15:01
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Nous sommes d'accord, je trouve comme vous que 8 jours est un bon délai mais il est bon de rappeler le flou dans la loi et l'article 37 du décret qui utilise le terme "immédiatement"...
citation:
Article 37
Lorsqu’en cas d’urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
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Posté - 25 nov. 2013 : 19:31:16
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le délai d'urgence s'adapte au syndicat :
* 4 copros : le soir même avec l'apéro
* 250 copros : peut-être 15 jours, le temps de coller les timbres et de préparer les cartons de LRAR et peut-être de trouver une salle... etc..
* entre les deux : le délai raisonnable est celui de la réalisation et préparation de la convocation
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andre78fr
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Posté - 25 nov. 2013 : 20:11:57
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Le délai raisonnable est celui qui permet aux copropriétaires intéressés de s'organiser pour être présents...
Dans une résidence de vacances ou lorsqu'il y a un pourcentage important de non-résidents ça doit être pris en considération.
Il faut également aller vers plus de modernité avec des outils désormais simples et accessibles de téléconférence (quelques Skype et un secrétaire-adjoint chargé de webcam !!!)...
Rien vu dans ALUR là dessus, on en est juste à mettre vaguement au point la fameuse lettre recommandée électronique :D
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Posté - 25 nov. 2013 : 20:38:26
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andre78fr : "Le délai raisonnable est celui qui permet aux copropriétaires intéressés de s'organiser pour être présents..."
Le syndic n'a pas à s'occuper de la possibilité de chaque copro à assister à une AG.
Si il y urgence, il convoque au plus vite afin d'appeler les fonds dès le lendemain de l'AG. Sinon que veut dire urgence, si le syndic doit atteindre que le film ou le match de foot soit terminé, de autres qui ont piscine ou une dinde sur le feu.
Les copros doivent se rendre à l'AG à la date fixée dans la convocation. Et le raisonnable est que TOUS les copros participent aux AG et s'interresse au bien commun. |
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andre78fr
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Posté - 26 nov. 2013 : 04:04:02
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Attention quand même à ne pas considérer cette assemblée comme une simple formalité, sinon on convoque du jour au lendemain et on fait avec les quelques copropriétaires présents...
Dans le cas des travaux urgents, rambouillet nous rappelait la possibilité d'appeler avec accord du CS une provision d'un tiers du devis avant même cette AG, ce qui relativise l'urgence absolue.
La même question doit se poser pour l'assemblée générale annuelle, rien n'interdit d'organiser l'AG le lundi matin à 8h ; pourquoi pas dans certains cas mais le plus souvent le raisonnable consiste à choisir la date et l'heure afin qu'un maximum de copropriétaires puissent participer... non ?
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biscotte
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Posté - 26 nov. 2013 : 08:46:09
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dans mon cas les travaux ont été fait il y a trois mois et il n'y a pas eu d'AG pour lever les fonds ensuite…
l'AG dont je parle et Ă venir et celle annuelle |
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Posté - 26 nov. 2013 : 08:48:36
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quelle est la grosseur de votre copro : nombre de lots principaux ? |
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Posté - 26 nov. 2013 : 08:52:58
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endre78fr :" Dans le cas des travaux urgents, rambouillet nous rappelait la possibilité d'appeler avec accord du CS une provision d'un tiers du devis avant même cette AG, ce qui relativise l'urgence absolue."
pas du tout !! le syndic ne peut pas appeler des fodns sans un accord de l'AG. payer une acompte avec le fond de roulement prévu à cet effet est une chose, mais cela n'empêche en rien l'accord obligatoire de l'AG.
Il faut bien payer les factures ET reconstituer ce fond de roulement. AG Obligatoire.
andre78fr : c'est le syndic qui gère le SDC et convoque l'AG, pas les copros. Nous savons tous que les AG sont convoquées dans leur grande majorité le soir et pas le matin à 8 H !!
biscotte : Ces travaix datent de 3 mois !!! votre syndic a donc commis une faute de gestion. IL ne pouvait pas appeler ces 400€ sans accord de l'AG. Vous pouviez ne pas régler cet appel de fond, impossibilité pour le syndic de vous assigner pour non paiement, car le juge réclamera le PV d'AG pour vérifier si elle a adopté ces travaux.
Le CS est aussi aux abonnés absents. Il devait vérifier cela, et exiger du syndic la convocation obligatoire de l'AG.
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biscotte
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Posté - 26 nov. 2013 : 08:56:24
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je vous remercie, l'AG est demain je vas voir ce qu'il en est
je ne regrette pas d'avoir payé, de toutes façon il fallait bien les faire ces travaux mais la prochaine fois j'aimerais que cela soit fait correctement |
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mfld
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Posté - 26 nov. 2013 : 12:45:28
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Posté - 26 nov. 2013 : 20:32:03
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mfld : relisez donc ^ce même article et mes postys, qui ne sont que la réplique de cet article de loi !! Avez vous compris que le syndic DOIT convoquer immédiatement uine AG, payer un acompte après inpfrmation au CS, ET il ne peut demander une provisions qu'après accord de l'AG.
Plutot clair, il me semble !!!
UN syndic ne paut appeler des fonds sans accord de l'AG. Pyer un acompte est une autre chose, cette AG convoquée en urgence prendra en compte cet acompte qui ne fera que remettre à niveau le fond de roulement.
Qu'avez vous lu de différent dans cet article 37 cité sur ce fil ? |
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mfld
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Posté - 26 nov. 2013 : 21:21:11
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Non, nous ne sommes toujours pas d'accord : le syndic PEUT appeler des provisions pour le tiers des travaux prévisibles, AVANT l'AG. Il ne s'agit pas de puiser dans l'avance de trésorerie permanente, sauf urgence absolue. L'avance de trésorerie est comme son nom l'indique, calculée en fonction du plus bas du compte 512. Ce n'est pas un fonds travaux.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Posté - 27 nov. 2013 : 08:59:12
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mfld : " le syndic PEUT appeler des provisions pour le tiers des travaux prévisibles, AVANT l'AG."
Nous parlons icic de trvaux d'urgence, le fond de roulement ou avance de trésorerie est créé pour ce genre de situation de travaux non prévus ou d'urgence !!
la loi dit : le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.; on parle bien de versement de provisions et non d'appel de provisions
Mais sans accord de l'AG, aucun appel de fonds possible. Dans le cas de biscotte, ce syndic s'est même exonéré de convoquer une AG 3 mois après les travaux !! |
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mfld
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Posté - 27 nov. 2013 : 10:37:00
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Vous jouez sur les mots, Philippe : "exiger le versement d'une provision", c'est "faire un appel de cette provision". Ou alors vous confondez provision et dépense (ou engagement de la dépense).
De plus vous vous trompez sur l'avance de trésorerie permanente. Elle n'a jamais été prévue pour être un fonds travaux d'urgence mais pour couvrir les creux prévisibles de la trésorerie (elle s'évalue en fonction du budget, du calendrier des rentrées et des sorties, et se vérifie avec l'historique du solde du compte 51x).
Elle est donc associée à la gestion courante, pas avec les travaux, fussent-ils d'urgence. D'ailleurs, vous ne verrez jamais un débit explicite sur ce compte, mais une utilisation indirecte de l'excès de trésorerie.
Une telle utilisation de cet excès de trésorerie est source d'abus, pour réaliser soit-disant des travaux d'urgence qui pouvaient très bien attendre la prochaine AG, et échapper ainsi à son contrôle, surtout quand le budget a été correctement ajusté par un CS vigilant. Il faut donc aussi ne pas hésiter à réajuster cette avance si ce comportement était constaté.
Pour le reste, nous sommes d'accord.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Édité par - mfld le 27 nov. 2013 10:39:54 |
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sparte
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Posté - 28 nov. 2013 : 22:01:00
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Ce qui est étonnant dans ce dossier, c'est également que le syndic n'ait pas profité de l'AGO pour au moins faire ratifier ces travaux commandés en urgence dans l'AGO.
Je ne me permettrais pas de critiquer D37, mais franchement, il y a des fois oĂą la tentation de s'asseoir dessus est grande
Quand vous comptez le prix des LR/AR pour la convocation, les multiples frais postaux pour les notifications aux absents très nombreux à ces AG, les frais du syndic, de copie...
Cela fait cher le respect d'une procédure parfois inutile.
Une chaudière à 30 ou 40 000 euros ok, mais un ballon d'eau chaude à 8500 euros hs qui ne peut rentrer dans le cadre du budget de fonctionnement et que dans tous les cas il fallait changer .
Ce truc en fait coûtera 10% plus cher...
Etonnant non? |
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