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 Posté - 09 janv. 2014 : 15:44:08
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Bonjour,
Je vends l'appartement que je possède depuis 10 ans. Le notaire de mon acheteur a mis le doigt sur un problème : cet appartement est constitué de 2 lots qui ont été réunis par une ouverture dans le mur porteur (avant mon achat). Le notaire me conseille de mettre en place une AGE pour faire valider ces travaux a posteriori, ce que je fais (celle-ci aura lieu début février).
Entretemps, j'apprends que c'est le promoteur lui-même qui avait fait ces travaux, avant qu'une copropriété existe. Donc, la question que je me pose est : à qui aurait-il dû demander une autorisation ? En quoi suis-je responsable ?
Enfin, puis-je me retourner contre le notaire qui a procédé à mon achat, il y a 10 ans et qui n'a pas soulevé le problème ?
Merci
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Posté - 09 janv. 2014 : 15:52:12
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si c'est le promoteur qui a fait ces travaux avant la constitution de la copro, c'est à dire avant la vente effective du premier lot, vous n'avez pas de problème, il n'avait qu'à demander l'autorisation à lui-même... mais encore faut-il le prouver ....
Si c'est le cas, votre premier notaire n'avait rien à signaler : nombre d'habitations ont des "trouèes" dans des murs porteurs.
votre AG de février est à double tranchant et il faudrait nous expliquer votre copro qui doit être petit et avec un syndic non pro, dit bénévole non...
soit l'AG valide ces travaux et pas de problèmes dans un premier temps
soit l'AG ne valide pas et vous etes dans la "panade"....
mais vous devez connaitre la réaction de la majorité de vos collègues (en tantièmes)
si l'AG valide, j'ai dit pas de problème, sauf que c'est vous qui entérinez la responsabilité des travaux faits puisque vous en faites la demande...
Si le promoteur existe encore, peut-être vaudrait-il mieux lui demander une attestation sur la "trouée"... |
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Gédehem
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Posté - 09 janv. 2014 : 15:59:35
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Dans la mesure où les travaux ont été réalisés avant la mise en copropriété (il faut pouvoir le démontrer, mais c'est très classique), c'est le propriétaire d'alors qui en est responsable, dautant qu'il y a eu intervention 'un architecte.
A mon avis ce n'est pas tant la réalisation e ces travaux qui pose un problème à votre notaire, mais la présence de 2 lots qui en fait n'en forme qu'un seul.
On ne le dira jamais assez : même si la division/jonction de lots peut être librement entreprise, il n'est pas possible, dans le cas d'un regroupement comme ci, de vendre (exemple) un "lot" appartement T5 alors que l'EDD/RDC joint aux actes par le notaire parle d'un "lot" T1 et d'un "lot" T3.
C'est cette modification EDD/RDC qu'il convient d'entreprendre (projet à soumettre à l'AG) pour que tout soit dans les clous.
L'affaire est très simple :
- les 2 lots n° X et Y d'origine disparaissent, sont supprimés.
- création d'un nouveau lot n° Z (N° à la suite dans l'EDD) né de la fusion de X et Y.
Ce nouveau lot fusionne les tantièmes des 2 lots initiaux (ex : 145/10... + 220/10.... : Lot n° Z 365/10....°°)
La modification, dont peut se charger votre notaire, tient en quelques lignes, le tableau récapitulatif des lots étant à reprendre pour tenir compte de la suppression des 2 lots et de la création du nouveau né de leur fusion.
Bien entendu les frais d'établissement (le projet de modif doit être joint à la convoc) et de publication seront à votre charge.
Contactez votre notaire mais surtout le syndic (et le CS qu'il faut informer) pour bien coordonner l'opération. |
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Posté - 09 janv. 2014 : 16:00:51
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Merci de votre réponse.
Non, la copropriété n'est pas petite (37 copro) et pas bénévole. Je fais faire mon maximum pour convaincre les copro, mais ce n'est pas gagné. Le notaire de mon acheteur m'a présenté les choses en me disant que c'était la seule solution ; et étant désormais au courant du problème, il aurait été malhonnète de ma part de trouver un autre acheteur en espérant que son notaire n'y voit rien ; c'est pourquoi j'ai accepté cette clause suspensive (obtenire l'autorisation de la copro).
Mais il me semble qu'il y a là une sorte de vide juridique étant donnée que les travaux ont été faits par le promoteur/propriétaire avant que l'immeuble soit divisé et qu'un règlement de copro existe. |
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Gédehem
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Posté - 09 janv. 2014 : 16:07:07
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Nos posts se sont croisés !
Ce n'est pas le percement d'un mur qui bloque votre notaire (sur le fond il s'en moque !)
C'est la présence de 2 lots (mettons 2 T1 bis), alors que vous vendez un T4 (et l'acquéreur croit acheter un T4 aussi ....)!
C'est cela qui coince .... 
Il se peut que d'autres appartements soient dans le même cas : en fait formés de lots fusionnés lors des travaux d'origine.
Il faut savoir que lors de la construction d'un immeuble devant être placé sous le statut de la copropriété, l'EDD/RDC est bien souvent étabi avant l'achèvement des travaux.
Il n'est pas rare de trouver des modification par rapport au projet initial, surtout lorsque ces travaux sont demandés par un candidat acquéreur. |
Édité par - Gédehem le 09 janv. 2014 16:12:19 |
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Posté - 09 janv. 2014 : 16:09:41
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virgile000000 : si els travaux ont été réalisés avant la création de la copropriété, on ne peut pas parler de 2 lots de copropriétés réunis en un seul.
L'EDD ne pouvait que mentionner qu'un lot !!
Pas de vide juridique, car un propriétaire n'a rien à demander à persoenne( ou à sa femme peut-être) de casser un mur pour agrandir une pièce de sa maison.
pourquoi le noatrie partle t'il de la réunion de 2 ? a t'il des documents en main, nouvel EDD que vous ne connaissez pas?
Avez vous vérifier votre acte de vente et le - ou les - numéro de lot que vous avez acheté.
Avez vous vérifier votre RDC et son EDD? Avez vous demander au syndic si il exisatit dans les PV une autorisation de réunir des lots de copros et casser un mur porteur.
Un peu flou comme histoire. cherchez les documents important : EDD, modifications possibles de cet EDD, PV des l'AG, ...... car cela est plus important que les bruit de couloirs au sujet de la réunion de 2 lots avant même la création de la copro.; ceci est incohérent.
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Gédehem
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Posté - 09 janv. 2014 : 16:16:07
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"car cela est plus important que les bruit de couloirs au sujet de la réunion de 2 lots avant même la création de la copro.; ceci est incohérent. "
Pas du tout !
Sans être courant c'est une chose qui arrive...
Que la fusion vienne du promoteur qui voit que les T1bis ne se vendent pas bien et/ou qu'il y a bien un acheteur mais qui veut un T4 Ã cet emplacement.
Va pour relier mes 2 T1bis pas encore terminés... sans que pour autant l'EDD/RDC déja établi ne soit modifié. |
Édité par - Gédehem le 09 janv. 2014 16:17:04 |
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Posté - 09 janv. 2014 : 16:19:34
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C'est pourtant le notaire qui me demande de faire valider les travaux sur mur porteur a posteriori (et aussi de trouver un architecte qui précise que ceux-ci ont été faits dans les règles de l'art et de préciser que cette réunion n'a pas entrainé de changement dans les tantièmes.
Effectivement, il est bien question de deux lots sur mon acte de vente. C'est pour cela que le notaire s'est posé la question : communiquent-ils ? Ce que ne s'était pas demandé mon notaire il y a 10 ans.
Je suis remonté jusqu'au premier compte rendu d'AG, et aucune demande d'autorisation n'a été faite. De plus, j'ai eu l'info par mon voisin, l'un des plus anciens habitants de l'immeuble, que c'est le propriétaire/promoteur de l'époque qui a fait cette ouverture. |
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Gédehem
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Posté - 09 janv. 2014 : 19:47:10
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Cette question des travaux et/ou d'une autorisation d'AG ne regarde en rien le notaire, n'est pas un frein pour dresser les actes de vente de 2 lots, seraient-ils reliés.
Tout au plus peut-il donner "conseil" s'il y a une difficulté.
S'il ne veut pas passer les actes, changez ... pour celui qui vous a vendu ces 2 lots il y a 10 ans ...
Quel age cet immeuble ?
Dans la mesure où la fusion des 2 lots est d'origine, d'avant la mise en copropriété, faites faire une attestation par le syndic pour authentifier ce point.
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Édité par - Gédehem le 09 janv. 2014 19:49:00 |
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Posté - 09 janv. 2014 : 19:58:24
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virgile : ou est donc le problème ?? vous avez acheté 2 lots de copropriété, votre acte de vente en fait foi, avec ce mur porteur déjà ouvert !! vous vendez donc les 2 mêmes lots de copropriété, et pas un seul de ces lots.
Le notaire n'a pas à se mêler de l'autorisation de l'AG.
DE plus, si c'est le promoteur qui casser ce mur pour agrandir un lot avant même de les vendre. Il n'avait pas besoin d'autorisation de l'AG ! 
gedehem vous donne la solution, proposer le notaire qui vous a vendu 2 lots de copropriété.
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Posté - 09 janv. 2014 : 23:22:26
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Merci de vos réponses ! Il semble donc que j'aurai dû refuser la demande du notaire et trouver un autre acheteur. En attendant, je suis obligée de continuer la démarche et d'espérer obtenir la majorité. |
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nefer
Modérateur
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Posté - 10 janv. 2014 : 00:19:12
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citation: Initialement posté par virgile0000
Merci de vos réponses ! Il semble donc que j'aurai dû refuser la demande du notaire et trouver un autre acheteur. En attendant, je suis obligée de continuer la démarche et d'espérer obtenir la majorité.
non
il vous est suggéré de changer de notaire |
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Gédehem
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Posté - 10 janv. 2014 : 10:39:40
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Pourquoi trouver un autre acheteur ????
Celui que vous avez trouvé a bien visité l'appartement, à tout bien vu, vous êtes tombés d'accord sur les conditions, et tout va bien.
Il est sans doute toujours interessé.
C'est un grand classique encore que de vendre un appartement de X pièces qui est en fait, sur un plan administratif, constitué de plusieurs lots fusionnés dans le temps.
Il n'y a là aucun frein à la vente de l'appartement, de ces X lots,
Pas de frein sur la transaction, ....
Sauf que dans les faits, la transaction ne porte pas sur un appartement (Ex) T6 de 130 m² avec salon-séjour double, 4 chambres et 3 s.d'eau, mais sur les 3 lots n° 152, 153, 154, dont le descriptif indique que ce sont des T2.
C'est cela la difficulté. Pas un passage dans un mur.
Difficulté à laquelle il faut mettre fin en établissant un projet de modification EDD/RDC qui sera présenté à l'AG.
Laissez tomber cette histoire de travaux.
Voyez le syndic (et le notaire vous ayeant vendu ces lots il y a 10 ans) rapidement pour organiser l'affaire.
NB : il faut rappeler que lors de la division ou de la fusion de lots, librement décidée par leur propriétaire, il est impératif d'engager la modification correspondante de l'EDD/RDC afin d'éviter la difficulté rapportée ici |
Édité par - Gédehem le 10 janv. 2014 10:43:58 |
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Posté - 10 janv. 2014 : 11:13:11
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Pourquoi trouver un autre acheteur ????
Parce que celui que j'ai trouvé a été inquiété par son notaire et dans le compromis que nous avons signé, il a fait ajouter une clause suspensive : sous conditions d'accord a posteriori de la copro pour des travaux de percement de mur porteur et de validation par un architecte.
Le notaire a-t-il été trop zélé ? C'est ce que vous semblez penser et cela me parait maintenant plutôt évident, mais lorsque j'ai signé (j'étais dans l'urgence puisque j'avais signé ma promesse d'achat pour un nouvel appartement), je ne savais pas que c'est le propriétaire de l'immeuble lui-même qui avait fait les travaux (donc pas d'accord à demander).
C'est un grand classique encore que de vendre un appartement de X pièces qui est en fait, sur un plan administratif, constitué de plusieurs lots fusionnés dans le temps.
Il n'y a là aucun frein à la vente de l'appartement, de ces X lots,
Ce qui inquiéte le notaire et mon acheteur, c'est le percement du mur porteur, il n'a pas tiqué sur les 2 lots (sauf que ça l'a mis sur la piste de l'ouverture).
Merci |
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Posté - 10 janv. 2014 : 11:16:18
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citation: Initialement posté par nefercitation: Initialement posté par virgile0000
Merci de vos réponses ! Il semble donc que j'aurai dû refuser la demande du notaire et trouver un autre acheteur. En attendant, je suis obligée de continuer la démarche et d'espérer obtenir la majorité.
non il vous est suggéré de changer de notaire
Ce n'est pas mon notaire, c'est celui de mon acheteur. Je peux difficilement lui suggérer de changer de notaire, d'autant plus que le compromis de vente est déjà signé. Je peux éventuellement lui dire que finalement je n'accepte pas cette clause suspensive et espérer qu'il veuille quand même achteter (ce qui me semble improbable car son notaire lui a dit que le logement était invendable en l'état !) ou trouver quelqu'un d'autre. |
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Sunbird
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 Posté - 10 janv. 2014 : 12:24:51
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Le notaire de l'acheteur en lisant le descriptif de l'appartement (les 2 lots) voit que l'acte de propriété que vous avez ne signalait pas l'ouverture du mur porteur et la réunion des deux lots, sa position me semble légitime et il conseille son client. Il est totalement normal, qu'il n'ait pas envie de transférer la responsabilité de ce percement sur l'acheteur.
La solution qu'il vous préconise est de régulariser cette situation, ce qui ne devrait pas poser problème, sachant que ces travaux sont d'origine et qu'ils datent de plus de 10 ans. L'idéal serait de pouvoir apporter la preuve de la date de ses travaux. |
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vazy
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Posté - 10 janv. 2014 : 21:38:02
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Rien ne vous empèche d'avoir votre propre notaire pour vous assister (ça ne coute rien de plus). |
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Posté - 10 janv. 2014 : 21:47:00
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citation: Initialement posté par vazy
Rien ne vous empèche d'avoir votre propre notaire pour vous assister (ça ne coute rien de plus).
Bonjour,
en fait, j'étais assistée de mon propre notaire (celui qui va s'occuper de mon achat), qui semblait plutôt d'accord avec le notaire de mon acheteur, et qui m'a conseillé de me retourner vers mon ancien notaire (celui qui a procédé à mon achat il y a 10 ans), car ce dernier aurait été négligent. Mais apparemment, le notariat n'est pas une science exacte ! |
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vazy
Contributeur vétéran
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18
Posté - 10 janv. 2014 : 22:08:06
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Le vote de l'AG sur ces travaux ne devrait être qu'une formalité, par contre suivez les conseils de Gedehem et faites voter par la même AG une modif de L'EDD et du RDC qui rendront conforme votre lot sur le papier à ce qu'il est dans la réalité. La résolution devra prévoir la publication aux hypothèques et préciser qui paye tout ces frais ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 11 janv. 2014 : 15:49:26
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".... et préciser qui paye tout ces frais !"
Et qui d'autre que le demandeur et bénéficiaire de l'opération ? 
"Le vote de l'AG sur ces travaux ne devrait être qu'une formalité ....", comme celui sutr la modif EDD/RDC.
AG qui peut être demandée au syndic rapidement (dans les 25/30 jours), sous réserve d'en supporter aussi le coût et de fournir un projet de modif EDD/RDC. |
Édité par - Gédehem le 11 janv. 2014 15:52:04 |
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sparte
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Posté - 12 janv. 2014 : 00:04:58
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citation: Initialement posté par virgile0000citation: Initialement posté par vazy
Rien ne vous empèche d'avoir votre propre notaire pour vous assister (ça ne coute rien de plus).
Bonjour, en fait, j'étais assistée de mon propre notaire (celui qui va s'occuper de mon achat), qui semblait plutôt d'accord avec le notaire de mon acheteur, et qui m'a conseillé de me retourner vers mon ancien notaire (celui qui a procédé à mon achat il y a 10 ans), car ce dernier aurait été négligent. Mais apparemment, le notariat n'est pas une science exacte !
Virgile, les réponses concernant la modification de l'EDD vous ont été données. La démarche est simple.
En revanche, je ne connais pas l'état d'esprit des autres copropriétaires.
Blindez votre dossier en faisant faire par un architecte ou un BET béton une attestation de conformité des travaux avec les règles de l'art et que la solidité de l'immeuble n'est pas mise en cause.
Cela vous coûtera un peu d'argent mais vous apportera la garantie que votre demande ne pourra être rejetée au motif d'insuffisance d'informations techniques. |
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Travaux sur mur porteur réalisés avant mon achat 
