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alazard
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 Posté - 26 juin 2002 : 17:08:55
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Bonjour à tous,
Nouvellement copropriétaires, nous goûtons aux joies et aux difficultés de la vie d'une copropriété. Suite à quelques problèmes avec notre cher Syndic, nous avons décidé de nous intéresser de près au travail effectué par ce dernier.
Etant novices dans ce domaine et ignorants de l'état réel de notre immeuble (et oui, nous avons su trop tard, après l'achat de notre appartement, que nous avions la possibilité de demander des renseignements par l'intermédiaire du carnet d'entretien de l'immeuble, de connaître la santé financière de ce dernier,..., mais l'agence immobilière qui est aussi syndic de l'immeuble s'est bien gardé de nous le dire! Et à présent, nous recevons le prochain contrat à voter en AG mentionnant une nouvelle prestation concernant la consultation du carnet d'entretien, à la charge de l'acquéreur, à 100 € HT, de quoi dissuader la consultation!!), nous nous sommes lancés dans l'achat de livres sur la copropriété, dans la consultation de sites, afin de connaître les trucs et astuces dans ce domaine.
En bref, il apparaît que les copropriétaires sont de véritables vaches à lait. La consultation du contrat du syndic voté avant notre arrivée nous a confirmé dans notre opinion.
Comment ne pas être en colère quand on demande des renseignements à son syndic et que tous les courriers (lettre simple ou recommandé avec AR) restent lettre morte?
Comment ne pas être en colère quand on reçoit la convocation à l'AG et que l'on constate sur le contrat à voter une augmentation considérable (non des honoraires de base (seulement 15 frs de plus), le syndic pouvant ainsi se targuer d'avoir des honoraires convenables, nous avons comparé, 300 frs de moins que la moyenne) des prestations particulières, en faisant la somme de toutes ces prestations, le syndic moissonne environ 1 300 frs de plus que l'an dernier. L'arrondissement des prix forfaitaires HT en euros finit par peser lourd dans la balance, d'autant que le syndic a déjà facturé presque 1000 frs TTC pour le passage à l'euro. Ah, cet euro, quelle belle moisson pour des rentrées d'argent supplémentaires! Encore si l'augmentation des honoraires était motivée par un grand professionnalisme, mais ce n'est pas le cas!
Comment ne pas être mécontent quand par la même convocation, on apprend qu'un courrier de la mairie datant de 7 mois auparavant, demande au syndic d'effectuer un ravalement de façades, et qu'il faut voter ces mêmes travaux, et surtout que le syndic n'a pas encore trouvé le temps de collecter des devis pour qu'on puisse en prendre connaissance avant l'AG?
Pire, comment ne pas se révolter et vouer le syndic au diable, quand on voit qu'il laisse s'accumuler des impayés importants, leur somme dépassant les 100 000 frs?
Face à tout ça, on se prend en main, on étudie le contrat du syndic, on prépare notre argumentation pour refuser certaines clauses, en ajouter d'autres, on compulse les articles de loi pour trouver une faille, un travail de titan! Pire que les révisions du bac!
Je suis certaine que je ne suis pas la seule, racontez-moi comment vous aussi vous avez tenu tête à votre syndic et quels sont les résultats.
Est-il possible de remanier un contrat type? Le syndic accepte-t-il les changements?
Lorsqu'on constate des anomalies dans les devis pour des travaux ou l'absence de devis pour le vote de travaux à la prochaine AG, que peut-on faire? Est-on en droit de refuser le vote?
Nous avons eu des problèmes concernant les charges de l'année 2001. Nous avons acheté mi-octobre 2001 et nous avons constaté que nous payons au prorata de l'année toutes les charges, y compris celles qui datent de bien avant notre arrivée. Comment se calcule vraiment le prorata : à l'année (tel est notre cas) ou au trimestre au cours duquel a eu lieu la vente (cela nous semble plus normal!)?
Est-il normal de payer des frais d'ouverture de dossier alors qu'il est prévu dans les honoraires de base l'établissement et la mise à jour de la liste des copropriétaires? Un honoraire supplémentaire qui coûte presque 700 frs!
J'aurai sûrement d'autres questions mais je les garde pour la suite.
Merci par avance de votre réponse.
Anne A.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 27 juin 2002 : 07:29:41
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Réponse très, très partielle : si vous n'avez pas encore reçu la convocation à l'AG, ou si vous l'avez reçue il y a moins de 6 jours, vous pouvez ajouter à l'ordre du jour (envoi en recommandé AR) l'élection d'un nouveau syndic, en joignant un contrat proposé par ledit syndic. Encore faut-il en connaître un bon (où habitez-vous?) et faire campagne auprès des autres copropriétaires, sans quoi il a peu de chances d'être élu.
Les augmentations que vous indiquez sont-elles celles à votre charge d'après vos tantièmes, ou celles à la charge de l'ensemble de la copropriété?
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 27 juin 2002 : 14:44:01
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Bonjour et merci de votre réponse !
Concernant l’AG, nous avons déjà reçu la convocation depuis une dizaine de jours et avons fait le nécessaire avec les autres copropriétaires pour mettre à l’ordre du jour les points que nous voulons traiter. Il se trouve que à la lecture de cette convocation, j’ai envoyé une lettre avec AR pour souligner le manque de professionnalisme de notre syndic. Pour que vous compreniez la situation, je vous en donne lecture (en enlevant les noms cités pour ne porter préjudice à personne, mais pour information, notre Syndic et notre immeuble sont situés à Asnières sur Seine (92)) :
Monsieur,
Nous avons reçu, lundi dernier, notre convocation pour la prochaine Assemblée Générale, ce 4 juillet. Quelle ne fut pas notre surprise de voir le peu de soin que vous avez apporté à la préparation des documents ! Permettez que nous énumérions, prenez cela pour un attachement excessif aux détails si vous voulez, mais certains détails sont d’importance. D’autant nous vous payons pour ce travail, nous sommes alors en droit d’attendre de vous un minimum de sérieux et de professionnalisme.
- dès le titre, nous sentons le peu d’intérêt porté à ce courrier : « Convocation en l’Assemblée Générale ordinaire ordinaire ». Permettez?nous de signaler que cette Assemblée Générale n’est pas si « ordinaire » puisque nous la demandons, de notre part, depuis quelque temps déjà. Nous vous concédons le fait que vous ayez eu la lumineuse idée de réunir dans la même soirée une Assemblée Générale ordinaire et une Assemblée Générale extraordinaire concernant le bâtiment B.
- Vote concernant l’entretien de l’immeuble : il est certes intéressant de joindre le devis qu’un des copropriétaires a bien voulu vous faire parvenir, mais comment pouvons?nous comparer ce devis au contrat en cours, si ce dernier ne nous est pas joint ?
- Avant de continuer plus avant, comment se fait-il que la demande de mise à l’ordre du jour de certains points dans des courriers envoyés dès le mois de mars ou d’avril ne trouve aucun écho dans la convocation ? Nous vous renvoyons aux courriers que nous vous avons adressés, datés du 19 mars et du 16 avril derniers.
- Vote des travaux de ravalement demandés par la Mairie d’Asnières. Vous nous joignez la copie du courrier en question et que voyons?nous ? Ce dernier est daté du 27 novembre 2001. Il est tout de même inadmissible qu’entre la fin novembre 2001 et le 14 juin 2002 (date de la convocation), vous n’ayez pas pris le temps de faire le nécessaire pour collecter des devis. Nous vous rappelons à cet effet que les « Appels d’offre, étude comparative des devis, commande et surveillance des travaux » font partie de vos honoraires de bas ! Comment expliquez?vous cela ?
Bizarrement, les entreprises choisies (« X ». et « Y ») – seulement deux, pour une comparaison plutôt restreinte – ne sont pas parmi les moins chères (à prestations équivalentes) pour les devis que vous nous avez joints concernant le bâtiment B. Il est certain qu’il est avantageux pour vous que le montant des travaux soit élevé pour les honoraires calculés en pourcentage sur le montant des travaux le soient aussi !
- Honoraires : ceci fera l’objet de négociations, mais nous constatons d’ores et déjà une forte augmentation des honoraires, non pas tant de base (seulement 2€32 TTC), mais surtout des honoraires supplémentaires. Le passage en Euros que vous avez déjà facturé 800 frs HT dans les dernières charges a bon dos, l’arrondissement des prestations HT vient s’y ajouter. Nous nous sommes « amusés » à faire la somme de tous ces honoraires pour avoir un aperçu de l’augmentation. Il apparaît que les frais augmentent de 142€83 HT, soit 170€82 TTC (1120, 54 frs TTC). Avec l’apparition d’une nouvelle prestation, ma foi, chère pour consulter un simple carnet d’entretien, dont nous ne sommes pas encore assurés de son existence. Nous tenons bien entendu à ce que vous nous le présentiez lors de l’ Assemblée Générale, d’autant que ce sera l’occasion de l’inaugurer avec tous les travaux en perspective !
Conclusion : vous pouvez avancer le fait que vos honoraires soient bas par rapport à la moyenne, mais en contrepartie, vous vous soignez sur les honoraires supplémentaires !
- En consultant le solde des copropriétaires au 31 mars, comment ne pas douter du travail effectué pour recouvrer les impayés quand vous laissez des sommes impayées de 35 000 et 60 000 frs s’accumuler. Et les nouveaux travaux vont venir alourdir plus encore ces dettes ! Que comptez-vous faire ?
- Travaux pour le bâtiment B. Nous vous savons gré de nous avoir fait parvenir les différents devis, cependant :
Pour la toiture, la moindre des choses aurait été de préciser la situation actuelle (les travaux déjà effectués, la superficie restante). En effet, aucun des devis ne mentionne la même superficie de toiture à recouvrir, cela va du simple (30 m²) à plus du double (62 m²), un devis ne mentionnant même pas la superficie et ne donnant aucun détail quant aux matériaux qui seront utilisés. Comment peut?on choisir un devis dans ces conditions ?
Pour la cage d’escalier, la situation n’est pas meilleure. Certains devis ne prennent en compte que les peintures, un autre prend aussi en charge le remplacement de portes, le placement de carrelage et la pose d’une chape à la cave.
Le devis de l’entreprise « Y » mentionne dans la rubrique « Objet » : « Travaux de peinture Cage d’escalier B (R + 3) » et poursuit le détail des travaux avec la « Cage d’escalier A (R + 4) », facturant ainsi 4 étages au lieu de 3 au bâtiment B. Cela ne vous a apparemment pas choqué !
- Enfin, concernant les photocopies, puisqu’elles nous sont facturées au prix coûtant, nous vous signalons que nous rejetons la facturation de photocopies de pages vierges numérotées à la main (pp.8 ; 14 ; 16 ; 32) et du doublon des pp.19 et 20 correspondant à un même devis photocopié deux fois.
En attendant de débattre de tout cela lors de l’Assemblée Générale,
J’ai donné copie aux copropriétaires de mon bâtiment, je pense d’ailleurs qu’il me faudra le faire pour l’autre bâtiment, pour que tous soient au courant. Il se trouve qu’aujourd’hui même, nous avons eu la visite de notre syndic. J’ai eu « l’immense plaisir de discuter » avec le directeur du cabinet du syndic qui m’a dit en ces termes que je n’avais écrit que des « conneries », que je n’y connaissais rien, bref passons les détails. Tout cela à cause du contrat-type que je conteste, la réponse de cette personne a été, pour résumer, que je n’avais rien à dire puisque ce contrat était rédigé par leur chambre syndicale.
Pour l’anecdote, le contrat-type souligne que des tâches seront effectuées régulièrement selon l’équipement de l’immeuble, suit l’énumération (ascenseur, monte-charge, adoucisseur et détartreur d’eau, chauffage collectif, eau chaude collective, espaces verts, etc…). Il se trouve que le seul équipement dont nous disposons concerne les espaces verts pour un arbre dans la cour séparant les deux bâtiments. D’après moi, la meilleure chose à faire est de partir certes de ce contrat-type mais de le remanier en fonction des installations présentes, histoire que le syndic montre qu’il sait de quel immeuble il prend la charge.
Une prise de bec qui annonce des débats houleux. Je pense que cette intervention aujourd’hui cherchait à nous décourager de protester, mais cela a eu sur moi l’effet inverse, étant donné que le syndic est tout de même notre obligé puisque nous le payons, je suis en droit de dire mon mécontentement (et je reste tout à fait correcte dans mes propos) et de demander des explications, sinon à quoi servent les AG ?
Concernant les charges dont je soulignais l’augmentation, ce sont en réalité les prestations payantes en plus des honoraires de base. Ce que je conteste, c’est le fait que celles-ci augmentent de manière excessive alors que les honoraires de base n’augmentent pas de beaucoup. Je suis prête à payer des honoraires de base plus chers (puisque d’après mes informations pour une copropriété comme la nôtre de 18 lots, le montant s’élève en moyenne à 1200 frs, or nous payons environ 900 frs avec ce syndic) à condition que le travail soit fait et qu’on n’ait pas à écrire sans cesse des courriers qui restent toujours sans réponse et que le syndic propose des tarifs raisonnables pour les prestations supplémentaires, car nous savons tous que ces honoraires vont directement dans leurs poches et sont rapidement mis au compte de la copropriété et parfois de manière abusive, j’ai pu le constater avec notre syndic.
C’est la raison pour laquelle, j’ai établi grâce un document que j’ai trouvé sur le site de l’ARC pour négocier les contrats de syndic et aussi en lisant les diverses lois et décrets, un contrat de syndic remanié qui prenne en compte tous nos besoins et limite dans la mesure du possible tous les abus du syndic. Par curiosité, si cela vous intéresse, je peux vous l’envoyer et taper le contrat actuel pour pouvoir voir le fossé entre les deux contrats.
Finalement, nous sommes face à un directeur de cabinet du syndic assez « grande gueule » qui cherche à faire taire toute contestation pour avoir la paix et éviter des travaux, car je ne suis pas dupe, je sais bien que ce n’est pas avec une petite copropriété comme la nôtre (en difficulté à cause de quelques copropriétaires) que le syndic gagne beaucoup d’argent, quoi que avec les prestations supplémentaires… Cependant, nous sommes en droit, comme tout copropriétaire, de demander des renseignements. Rendez-vous compte pour consulter les factures et les papiers concernant l’immeuble, il faut payer une vacation horaire, de quoi encore dissuader les gens de mettre leur nez dans leurs propres comptes !
Avez-vous connu aussi cela ? Cela a-t-il changé depuis ?
Merci encore de votre réponse.
Anne A.
Edité par - alazard le 27/06/2002 18:26:35
Edité par - alazard le 27/06/2002 18:38:15 |
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 27 juin 2002 : 15:59:03
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C'est encore moi avec mes questions.
Je viens de penser à quelque chose concernant l'AG. Plus particulièrement concernant la rédaction du PV. Normalement, cela est fait par le Syndic, mais comment cela se passe-t-il?
Comment peut-on vérifier que ce qui a été dit est bien rédigé comme cela a été demandé par les copropriétaires?
Peut-on lire le PV dès la fin de l'AG, est-il dactylographié au fur et à mesure de l'AG ou dactylographier plus tard? Histoire de vérifier.
Est-il nécessaire que le PV soit signé par une personne désignée par le syndicat des copropriétaires ou le vote de l'AG suffit à donner mandat au syndic pour ce qui a été voté?
Peut-on en tant que copropriétaire être le rédacteur du PV? Est-ce préférable de le laisser faire par le/la secrétaire du syndic, sans risque?
Comme cela va être ma 1e AG, je préfère être sûre d'un maximum de choses, d'autant que l'AG risque d'être houleuse.
Si d'autres questions me viennent, je vous en ferai part.
Merci d'avance de votre lecture et de vos réponses.
Anne A. |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 27 juin 2002 : 18:19:05
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Bonsoir Alazard,
Oula... que votre message est dense !
Ayez pitié des gentils participants que nous sommes en essayant de synthétiser vos sujets  .
Pour votre information, le rédacteur d'un message à la possibilité de le modifier à n'importe quel moment (regarder les petits icones en tête de vos messages)...
Cordialement.
Cyril  |
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 27 juin 2002 : 18:49:59
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Quelqu'un connaît-il un "bon" syndic sur Asnières ?
Merci d'avance.
Anne A. |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 27 juin 2002 : 20:03:52
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Alazard,
J’ai lu avec attention tous vos propos.
Avant de répondre à certaines de vos questions, je constate qu’à aucun moment vous faites référence au Conseil Syndical de votre copropriété.
C’est regrettable car selon moi, le conseil syndical est le vrai socle de toute copropriété. Seul un bon conseil syndical peut assurer une bonne gestion des copropriétés qui semble faire particulièrement défaut dans la votre.
Voici mon avis sur quelques points que j’ai relevés dans vos messages…
1°) Honoraires de gestion courante & prestations particulières
Vous avez raison d’être vigilante sur la hausse des prestations particulières.
Elles sont souvent le prétexte pour les syndics d’augmenter les honoraires de gestion courante qui, il faut bien le reconnaître, sont souvent très –voire trop – faibles. C’est un problème de fond qui, selon moi, est une mauvaise organisation des chambres professionnelles des syndics.
Les frais de passage à l’euro sont par exemple inadmissibles, les frais de photocopie sont à surveiller. Je vous invite à consulter l’étude des contrats et des prix des syndics sur le site de l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) : http:\\unarc.asso.fr
2°) Vente & prorata temporis
D’après les informations d’Universimmo, c’est un principe qui devrait être abrogé dans le nouveau décret à sortir suite à la Loi SRU.
En octobre 2001, date de votre achat, dans quel système était la copropriété : en charges réelles trimestrielles ou en provisions trimestrielles avec reddition des comptes annuelle ?
3°) Nouvelle copropriétaire & formation
Vous avez raison de vouloir connaître les « trucs & astuces » de la copropriété. Universimmo, l’ARC que vous évoquiez sont des bonnes bases pour vous former aux règles de la copropriété. Je vous conseille également le numéro pratique n° 73 de 60 millions de consommateurs sur la copropriété.
4°) Ravalement de façade
Les travaux sont rendus obligatoire par la mairie. Le syndicat doit alors choisir les entreprises, & les conditions en AG. Un avis du Conseil Syndical aux copropriétaires serait le bien venu. Cependant, compte tenu que les impayés obèrent la trésorerie de l’immeuble, le syndic conseillera certainement certaines mesures au syndicat (appel exceptionnel de trésorerie, offre de souscription d’un emprunt collectif…).
5°) Frais imputés aux copropriétaires acquéreur
Quasiment tous les syndics imputent des frais aux copropriétaires acquéreur (ouverture de dossier, frais de prorata temporis). Ces frais sont discutables.
6°) Non-réponse du syndic à certains courriers
Lorsque des courriers intéressent toute la copropriété, pourquoi ne seraient-ils pas adressés au président du conseil syndical plutôt qu’au Syndic ?
L’un des rôles du conseil syndical (CS) est justement l’assistance au syndic (art. 21 de la Loi du 10/07/1965).
7°) Consultation des comptes
Seuls les membres du CS ont un accès permanent. Les copropriétaires ne peuvent consulter les comptes qu’à une période précise de l’année.
8°) Procès-verbal
La rédaction du PV incombe très souvent au syndic (pas toujours mais c’est souvent conseillé). La validation des informations qu’il contient est de la responsabilité du Président de Séance et des autres membres du bureau.
Cordialement.
Cyril |
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 28 juin 2002 : 10:35:36
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Merci de vos précisions, permettez que je réponde en reprenant vos propos afin de rester claire dans les miens.
"Avant de répondre à certaines de vos questions, je constate qu’à aucun moment vous faites référence au Conseil Syndical de votre copropriété.
C’est regrettable car selon moi, le conseil syndical est le vrai socle de toute copropriété. Seul un bon conseil syndical peut assurer une bonne gestion des copropriétés qui semble faire particulièrement défaut dans la votre."
Il est vrai que je n'ai pas souvent fait allusion à notre Conseil Syndical. Je connais désormais 2 des 3 membres du conseil syndical, avec qui j'ai pu discuter de certains points, mais il apparaît, selon moi, que le rôle du CS vis-à-vis du Syndic est assez limité. Par exemple, j'ai pas eu d'écho concernant une réunion préparatoire à l'AG du Syndic et du CS, de même la consultation des comptes avant AG n'aura pas lieu, ou encore la fixation d'un jour ouvré pour la consultation des comptes par les copropriétaires n'a pas été faite. Ce sont toutes ces raisons qui me poussent à vouloir faire partie du CS, à modifier le contrat du syndic pour que le rôle du CS soit clairement établi, afin que le syndic ait de véritables relations avec le CS s'il refuse, puisque tel est le cas, de communiquer avec les copropriétaires. Ainsi, le CS jouera son rôle véritable auprès des copropriétaires!
"1°) Honoraires de gestion courante & prestations particulières
Vous avez raison d’être vigilante sur la hausse des prestations particulières.
Elles sont souvent le prétexte pour les syndics d’augmenter les honoraires de gestion courante qui, il faut bien le reconnaître, sont souvent très –voire trop – faibles. C’est un problème de fond qui, selon moi, est une mauvaise organisation des chambres professionnelles des syndics."
Tout à fait d'accord, d'autant que notre syndic a eu tendance à se "cacher" derrière cette même chambre professionnelle, notamment concernant le contrat-type qu'il veut nous faire voter. La seule réponse à nos demandes de changement jusqu'à présent a été "cela se fait comme ça, ce sont des choses qui sont faites par notre chambre syndicale". Comment discuter dans ces conditions?
"Les frais de passage à l’euro sont par exemple inadmissibles, les frais de photocopie sont à surveiller. Je vous invite à consulter l’étude des contrats et des prix des syndics sur le site de l’Association des Responsables de Copropriété (ARC) : http:\\unarc.asso.fr"
C'est justement avec leur guide pour négocier les contrats de syndic que j'ai remarqué les abus du nôtre. Comme quoi un contrat-type même donné par la chambre syndicale peut être remanié, en fonction de l'immeuble concerné. Leur site m'a été très utile pour mettre le doigt sur les problèmes fréquemment rencontrés et qui concernent malheureusement aussi notre immeuble.
"En octobre 2001, date de votre achat, dans quel système était la copropriété : en charges réelles trimestrielles ou en provisions trimestrielles avec reddition des comptes annuelle ?"
Oulà, bonne question. Pour l'instant, nous avons eu à payer un appel de fonds avec avance sur trésorerie permanente arrêté au 31/12/01 et un autre au 31/03/02 + le relevé des charges (au prorata sur l'année) arrêté au 31/03/02 (avec le détail des factures). D'après vous, nous fonctionnons comment, je vous avoue, que c'est un peu flou pour moi, puisque nous faisons une avance et que nous payons aussi les charges réelles, serait-ce alors la 2e solution que vous proposez?
"3°) Nouvelle copropriétaire & formation
Vous avez raison de vouloir connaître les « trucs & astuces » de la copropriété. Universimmo, l’ARC que vous évoquiez sont des bonnes bases pour vous former aux règles de la copropriété. Je vous conseille également le numéro pratique n° 73 de 60 millions de consommateurs sur la copropriété."
Merci de l'info.
"4°) Ravalement de façade
Les travaux sont rendus obligatoires par la mairie. Le syndicat doit alors choisir les entreprises, & les conditions en AG. Un avis du Conseil Syndical aux copropriétaires serait le bien venu. Cependant, compte tenu que les impayés obèrent la trésorerie de l’immeuble, le syndic conseillera certainement certaines mesures au syndicat (appel exceptionnel de trésorerie, offre de souscription d’un emprunt collectif…)."
Le Conseil Syndical n'avait pas été prévenu avant de ce ravalement, il l'a appris en même temps que nous à réception de la convocation. C'est la raison pour laquelle, je pense que nous voterons un budget prévisionnel pour ces travaux en fonction des devis présents (sans les voter).
"5°) Frais imputés aux copropriétaires acquéreur
Quasiment tous les syndics imputent des frais aux copropriétaires acquéreur (ouverture de dossier, frais de prorata temporis). Ces frais sont discutables. "
Certes, mais comment faire lorsqu'on conteste ces sommes à payer. Il se trouve que nous les avons déjà payées mais je ne suis toujours pas d'accord d'avoir eu à les payer, d'autant que le syndic ne peut pas nous opposer le contrat du syndic en cours puisque nous ne l'avons pas voté. De même, nous attendons encore le règlement de copropriété que l'ancien propriétaire ne nous a pas donné. apparemment, ce n'est pas au syndic de le fournir mais dans le contrat en cours, le vendeur a à payer un "livret du copropriétaire" à l'acquéreur lors de la vente, d'après moi, le règlement de copropriété fait partie de ce livret, et nous attendons toujours de l'avoir!
"6°) Non-réponse du syndic à certains courriers
Lorsque des courriers intéressent toute la copropriété, pourquoi ne seraient-ils pas adressés au président du conseil syndical plutôt qu’au Syndic ?"
Certes, mais ce n'est pas le cas non plus. Le PDG du syndic a une "politique centralisatrice", tous les courriers passent par lui et c'est uniquement lui qui y répond. Lorsque nous allons au cabinet pour demander des renseignements, aucun des employés n'est capable de nous répondre, il faut prendre RDV avec le directeur. Un moyen comme un autre de limiter l'information.
Merci de vos réponses, c'est par la discussion que les choses avancent, si notre syndic pouvait en faire autant!
Anne A.
Edité par - alazard le 28/06/2002 17:36:50
Edité par - alazard le 28/06/2002 17:40:21 |
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 29 juin 2002 : 18:06:50
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Quel résumé saisissant da la grande misère de la gestion des petites copropriétés ! Le principal problème vient de ce que, les honoraires de base que vous demande votre syndic (900 frs TTC x 18, moins la TVA, divisés par 250 frs que coûte au minimum en moyenne l'heure de collaborateur toutes charges du cabinet comprises, locaux, matériels et fournitures, informatique, coûts d'administration, taxe professionnelle, garantie finacière, etc...) l'autorisent à vous consacrer en tout 4 heures et demi de travail par mois, comptabilité comprise (penser au temps qu'il faut pour faire et taper un courrier, le temps passé au téléphone, etc...)! D'où les tentatives de rattrappage souvent maladroites par les honoraires de prestations particulières et surtout le fait que la mission est accomplie "a minima", et en fait bien en dessous !...
A ce compte là, si vous n'avez pas un conseil syndical qui met sérieusement la main à la pâte et canalise les copropriétaires, assure leur information, prépare les décisions et aide à la gestion sur le terrain de façon à ce que le syndic puisse se concentrer sur l'essentiel et ne perde pas son temps à des bêtises, vous n'aurez jamais de bon syndic (le drame est que même si vous payiez un syndic 3 ou 4 fois le montant des honoraires indiqué, vous n'auriez pas nettement plus de service - juste un peu plus d'attention et de considération - car l'organisation interne des cabinets impose aux collaborateurs de travailler sur un mode qui ne peut être dérogé pour un immeuble par rapport aux autres !)
Un conseil : si vous voulez vous investir, il faut entrer et même prendre la tête du conseil syndical, autrement, l'action en "franc-tireuse" de l'extérieur ne peut qu'ajouter de la confusion, démotiver encore plus le syndic (s'il est mauvais, il faut en changer, mais d'abord s'assurer qu'il est vraiment mauvais et que le problème ne vient pas justement de l'absence du conseil syndical et de l'ingouvernabilité de la copropriété !) et retarder l'avancement des affaires de l'immeuble...
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 01 juil. 2002 : 15:36:33
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Bonjour à tous,
Suite à une convocation à la prochaine AG (début juillet), nous avons appris que la mairie de notre ville (dans un courrier de fin novembre 2001 : soit 7 mois entre ledit courrier et la connaissance de ce dernier par la copropriété) demandait à notre syndic de procéder rapidement au ravalement des façades de l'immeuble. Il se trouve que le syndic, à la date de l'envoi des convocations, n'avait pas encore entre ses mains des devis qu'il avait demandés à 2 entreprises (souvent sollicitées par lui!). L'ordre du jour souligne que nous devons voter et voir quel sera le financement de ces travaux.
Est-on en droit de refuser de voter un des devis présentés par le syndic le jour de l'AG? Ne doit-il pas faire un appel d'offre auparavant et faire une étude comparative des devis?
De notre côté, nous tentons de joindre des entreprises pour faire établir des devis, cependant ces derniers ne seront pas donnés à temps lors de la tenue de l'AG. Que faire?
Peut-on refuser le vote pour non-information du conseil syndical? Puisque cela fait 7 mois que le syndic a pris connaissance du courrier et n'en a averti le conseil syndical et les copropriétaires que par l'envoi de la convocation.
Merci par avance de vos réponses toujours intéressantes.
Anne A.
Edité par - alazard le 01/07/2002 15:38:34 |
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 01 juil. 2002 : 15:45:55
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Bonjour
Petit appel à vos expériences personnelles concernant la négociation du contrat de votre syndic. Comment les choses se sont-elle déroulées?
La négociation est-elle difficile?
L'ajout de clauses dans la gestion courante est-il facilement accepté du syndic?
etc...
Merci par avance.
Anne A. |
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kim shamsa
Contributeur vétéran
136 réponses |
Posté - 10 juil. 2002 : 16:26:30
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Dieu ! (et ses saints.... ! Patience, Tenacité, Endurance et Sourire )
Que la négociation du contrat pour le choix d'un nouveau syndic fut difficile !
Nous, (Conseil Syndical), nous y sommes pris en 9 temps ET MIS 1 AN POUR TROUVER UN SYNDIC DIGNE DE CE NOM :
1°) Etude du contrat du syndic de l'époque ( document succint) ; mise en forme des remarques, informations et sollicitations que nous souhaitions voir strictement définies dans le cadre de nos relations " copropriété-syndic". Et information du syndic de l'époque (sa mise en concurrence) de notre démarche,
2°) Recherche d'informations par le biais de contrats existants dans notre ville (transmis par des amis, relations, etc...), interrogations du service de la concurrence et des fraudes, contacts avec des Unions de consommateurs et achat du petit livret édité par l'Unarc-Arc (10 F en 1999 : "comment choisir son syndic"),
3°) Rédaction d'un " contrat - type " clair et très fouillé en essayant de ne rien 'laisser au hasard' qui puisse par la suite poser problèmes,
4°) Etablissement d'une liste d'agences immobilières susceptibles de répondre à notre "cahier des charges" - Choix fait via l'annuaire France Télécom et le Minitel et portant sur tous les cabinets mentionnant en priorité "gestion et syndic d'immeubles".
AU TOTAL : 16 'gestionnaires' (grand cabinet comme syndic de 'quartier'),
5°) Envoi à chacun, d'une lettre demandant "s'il souhaitait participer à notre mise en concurrence", accompagnée d'une fiche signalétique qu'il devait remplir ( ancienneté de l'agence, nombre de collaborateurs, gestion financière, technique, inscription à l'ordre des agences immobilières, numéro de carte professionnelle....), ET GRAND ETONNEMENT DE CES PROFESSIONNELS QUI N'AVAIENT PAS L'HABITUDE D'UNE TELLE DEMARCHE ! ! ! ?
6°) Transmission, en même temps, à notre syndic de l'époque, du contrat-type envoyé aux "concurrents potentiels",
7°) Etude de toutes les réponses ( seules 3 agences sont allées au bout de notre démarche ); notre contrat type "étant trop bien ficelé" (sic !); beaucoup nous ayant répondu qu'elles ne voulaient pas de notre contrat ; d'autres en réfutaient le principe d'une énonciation claire des modalités contractuelles ; notre syndic ne daignant pas répondre à notre demande. Au final, UNE SEULE sur 16, signait provisoirement l'acceptation de "notre contrat-type".
8°) Inscription à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale Annuelle de l'article : " renouvellement du mandat du syndic ou éventuellement élection d'un nouveau syndic",
9°) Boycott de notre syndic ; ajournement de l'A.G. - il n'a pas voulu inscrire l'article sur ''son renouvellement ou...'' -, réponse écrite de sa part sur la ''non qualification du conseil syndical pour établir un contrat-type'' , sur ''l'illégalité de nos demandes ''....
CONCLUSION :
6 mois de démarches ;
1 syndic professionnel ( "de quartier" - gestion de 60 copropriétés et de plus de 5 000 lots) ayant accepté sans aucune difficulté nos '"conditions'" et n'y trouvant rien d'illégal ;
5 mois supplémentaires pour Administration Provisoire (jugement du TGI) - notre ancien syndic (un très gros cabinet national) qui, malgré d'énormes pressions morales auprès des copropriétaires en A.G., n'a pas vu son contrat renouveller ET qui, de fait, nous a laissé "volontairement" dans la panique (Châpeau ! les "Professionnels" Quand s'assumeront-ils ?) -
MAIS AU FINAL :
1 gestion saine, conforme aux textes légaux, un syndic disponible, une complémentarité de travail avec des relations constantes avec le conseil syndical, une remise en ordre de la copropriété ( affolant le nombre de malversations que nous découvrons sur l'ancienne gestion...), des économies au niveau des charges et l'acceptation par ce syndic d'une remise en concurrence tous les 3 ou 4 ans - sachant que son contrat vient en renouvellement tous les ans.  
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 10 juil. 2002 : 16:53:28
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Ouah!
Bonjour à vous!
Je viens tout juste de lire votre message. Je constate que changer de syndic est loin d'être une chose aisée. De notre côté, nous voulons faire la même chose : j'avais prévu à l'occasion de la tenue de notre AG annuelle (le 4 juillet dernier) de demander au syndic de revoir son contrat avec notre copropriété. Il se trouve qu'en exposant les clauses à rajouter ou demandant des explications, je me suis vu répondre par le syndic, qu'en gros, il n'était pas question de changer le contrat en cours puisqu'il avait été voté tel quel lors de sa première élection. Quel conservatisme! qui bien entendu n'est pas en faveur des copropriétaires.
Je ne suis pas sûre qu'un syndic ne puisse pas revenir sur le contrat en cours afin q'y apporter quelques modifications, mais je comprends (enfin presque) qu'il ne le veuille pas parce cela l'obligerait à rendre des comptes à la copropriété.
Comme vous, j'avais préparé "mon" contrat, en m'étant aidée des conseils de l'ARC sur Internet, mais cela n'a pas servi. Ce n'est que partie remise, car nous avons l'intention de ne pas en rester là avec ce syndic. Nous nous sommes présentés pour être membre du CS, et nous comptons bien faire bouger les choses. Donc, comme vous, il nous faudra courir les autres syndics pour négocier un contrat qui se rapproche le plus de nos exigences, étant bien conscients qu'il faudra faire quelques concessions.
Il est tout à fait clair que quand quelques personnes cherchent à améliorer les choses, la situation devient plus favorable pour la copropriété, mais malheureusement les gens se sentent plus concernés. Pas ceux des forums d'Universimmo, bien entendu! Je parle des autres copropriétaires de notre immeuble, il nous a fallu attendre plus d'une demie heure pour avoir le quorum requis, c'était moins une, car le syndic s'apprêtait à reconvoquer une AG en septembre! Bon sang, les pouvoirs, ça existe!
Donc pour vous, tout est à présent pour le mieux dans le meilleur des mondes, j'espère que cela nous arrivera bientôt aussi! Courage.
Merci de m'avoir fait partager votre expérience, c'est toujours enrichissant.
PS : Vous ne seriez pas de Montpellier, par hasard? Je suis une montpelliéraine exilée en Ile de France!
Anne A. |
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 10 juil. 2002 : 17:00:17
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Bonjour à tous,
Suite à la tenue de notre AG, j'aurais une question à vous poser concernant les impayés. Il se trouve, malheureusement, que notre copropriété est composée de quelques copropriétaires peu prompts à régler leurs charges. Selon la loi du 13 décembre 2000, à partir de la mise en demeure c'est au copropriétaire défaillant de payer les frais générés pour le recouvrement des impayés. J'ai signalé cela à mon syndic, pour que ce ne soit plus à la copropriété de payer les frais de relance, d'avocat, etc... mais, je me suis vu "gentiment" répondre que certes cette loi était passée, mais que deux jugements pour des affaires de type avaient été rendus, demandant à la copropriété et non au copropriétaire défaillant de payer, donc en l'état, cela restait à la charge de la copropriété de payer les frais. Je ne vois pas vraiment pourquoi, y a-t-il jurisprudence?
Merci de vos éclaircissements!
Anne A. |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 10 juil. 2002 : 17:41:07
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Anne,
C'est malheuresement exact.
Je vous invite à lire à ce sujet, les doléances formulées justement par l'ARC sur son site internet (www.unarc-asso.fr). Reportez vous aux discussions à propos du nouvel article 10-1.
Cela dit, rien n'empêche à votre syndic de faire un peu de forcing en attendant.
Cordialement.
Cyril |
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 10 juil. 2002 : 19:19:40
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Bonjour et merci de votre réponse, qu'entendez-vous par "Cela dit, rien n'empêche à votre syndic de faire un peu de forcing en attendant."
Forcing à quel niveau ? Car il s'appuie sur les deux jugements pour le laisser au compte de la copropriété, de telle sorte qu'il est sûr d'être payé pour les prestations qu'il a accomplies, se moquant bien des remarques des copropriétaires plus que mécontents de payer pour les autres, même si c'est ça aussi la copropriété!
Anne A. |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 11 juil. 2002 : 00:05:08
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Anne,
Le thème du mois de juin 2002 de l'ARC sur "La Loi S.R.U et le recouvrement des charges de copropriété : les problèmes en cours" (http://www.unarc.asso.fr/site/actumois/juin02.htm) vous exposera qu'il s'agit de deux jugments de la Cour d'Appel de Paris.
Mais la cours d'appel n'est pas la juridiction suprême. D'autant que ces jugements sont soumis à polémique.
Aussi, rien n'empêche à votre syndic d'imputer les frais sur le compte individuel du copropriétaire.
Peut-être que la refonte prévu du décret de 1967 indiquera quels sont "les frais rendus nécessaires" dans une procédure en recouvrement de charges de copropriété.
Enfin, n'oublions pas pour les conseillers syndicaux :
- de suivre le recouvrement des charges ;
- de négocier avec le syndic les frais divers non compris dans la gestion courante pour le recouvrement des impayés qui peuvent être mis à la charge de toute la copropriété.
Tiens justement, s'il y a des membres syndics sur le forum, combien de temps vous faut-il pour remettre un dossier à l'huissier ou à l'avocat et quels frais prenez-vous au copropriétaire (ou à la copropriété) ?
Cordialement.
Cyril |
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 11 juil. 2002 : 10:02:31
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Cyril,
Merci de votre information concernant le thème du mois de l'ARC. Je suis tout à fait d'accord avec vous pour dire que la cour d'appel n'est pas la "juridiction suprême". Cependant, notre syndic a l'air de le penser, préférant laisser dans l'état, à savoir à la charge de la copropriété, les pénalités pour le recouvrement des charges, et non à la charge du copropriétaire débiteur. Malheureusement, je crois que de ce côté, nous ne pouvons rien faire, car la moindre négociation est impossible. Je me suis vu rétorquer, à chacune de mes demandes, que je n'étais pas obligée de voter le renouvellement et en gros que je pouvais "aller voir ailleurs". Ce n'est que partie remise, puisqu'en tant que nouveau membre du CS, je compte bien aller pêcher quelques autres contrats négociés avec d'autres syndics, pour soit renégocier le contrat en cours si le syndic tient absolument à garder notre copropriété en charge, soit changer de syndic et se sentir moins "vache à lait"!
Nous fonctionnions jusqu'à présent sur charges réelles, nous venons de passer en bugdet prévisionnel, nous verrons bien ce que cela va donner.
"Tiens justement, s'il y a des membres syndics sur le forum, combien de temps vous faut-il pour remettre un dossier à l'huissier ou à l'avocat et quels frais prenez-vous au copropriétaire (ou à la copropriété) ?"
Bonne question. Pour info, au niveau des honoraires (je ne peux répondre sur le temps passé, bien que j'aie une petite idée là-dessus...!), notre syndic, très équitablement, prend les mêmes honoraires pour la remise du dossier à l'huissier (alors qu'on sait qu'il lui suffit d'avoir le montant à payer et l'origine de la dette!) et à l'avocat, à savoir 80 € (HT) + TVA par dossier + frais d'huissier/d'avocat à la charge de la copropriété!
Autre question : je viens de me rendre compte en regardant le contrat de syndic signé par le président de séance et le syndic que le contrat est en vigueur du 1e janvier 2002 au 31 décembre 2002, alors que l'AG qui a voté ce contrat a eu lieu le 4 juillet 2002. Est-ce normal? Cela veut dire que dans un peu plus de 6 mois nous devrons à nouveau réunir une nouvelle AG. Je ne trouve pas ça très correct.
Cordialement,
Anne A. |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 11 juil. 2002 : 11:23:59
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Anne,
Pour votre renégociation du contrat de syndic, vous pouvez vous inspirer d'un modèle de contrat établi par l'ARC (http://www.unarc.asso.fr/site/contsyn/contra.pdf).
N'oubliez pas qu'il vous, en plus de toutes les démarches du CS, fédérer une majorité de copropriétaires à votre projet.
Concernant la date des AG, le nouvel article 14-1 de la Loi du 10/07/1965 prévoit désormais que "[...]L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent[...]".
De plus, la Cour d'appel de Paris (encore elle), 23e chambre B, 22 novembre 2001, précise qu'"une assemblée générale, même réunie après l'expiration du nouveau mandat, est valable tant qu'elle n'a pas été annulée.".
Pour nous résumer sur ce point donc Anne, votre prochaine AG devrait se tenir entre le 01/01/2003 et le 30/06/2003 et elle fixera, entre autre, les conditions du contrat de syndic pour l'année 2003.
Cordialement.
Cyril |
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alazard
Contributeur débutant
24 réponses |
Posté - 11 juil. 2002 : 11:30:31
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Cyril,
Merci de votre explication, c'est tout à fait clair maintenant.
Par simple curiosité et pour avoir un ordre d'idée, quels sont les frais appilqués par votre syndic pour la remise de dossier à l'huissier et à l'avocat?
Merci encore ,
Anne A. |
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clemouel
Pilier de forums
2912 réponses |
Posté - 11 juil. 2002 : 14:00:25
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Anne,
Nous avons la chance (je touche du bois) de ne pas avoir d'impayé dans notre copropriété.
Pour satisfaire votre curiosité, voici un extrait de notre contrat de syndic :
"Recouvrement des impayés
Lettre de relance simple NEANT
Première relance recommandée NEANT
Mise en demeure 19,00 euros TTC (124,63 francs)
Remise du dossier à l'Huissier 122,00 eurs TTC (800,26 francs)
Constitution du dossier pour l'Avocat 183,00 euros TTC (1200,40 francs)
Suivi de la procédure à la vacation pendant les heures ouvrables) 58,50 euros TTC (383,73 francs).
Les frais exposés par le Syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'u'ne créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, sont imputables à ce seul copropriétaire - art 81 de la loi n° 2000.1208 du 13.12.2000."
Cordialement.
Cyril
Edité par - clemouel le 11/07/2002 14:01:10 |
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