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inser
Pilier de forums
312 réponses |
 Posté - 20 juil. 2002 : 13:13:31
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bonjour à tous
J'aimerais savoir comment nos "gros bailleurs" qui se trouvent sur ce site ont-ils reussi à avoir plusieurs apparts locatifs, c'est à dire en passant par plusieurs prêts immobiliers en même temps ou d'afilé.
Pour ma part, je posséde 2 apparts que je fait louer, et à vrai dire je sais pas si j'aurais droit à un 3 eme crédit...Une connaissance de mon beau-frére posséde plus de 50 logements, ce que je considére comme enorme, moi qui posséde déjà 2 crédits immobiliers, châpeau...A votre avis, accumuler des crédits, possible ou pas!!!!
merci de vos réponses!!
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 20 juil. 2002 : 20:44:39
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En principe, avec les banques, pour avoir plusieurs crédits locatifs, il faut avoir de gros revenus, même si on a eu un apport personnel suffisant pour que le crédit plus les charges ne dépassent pas les loyers encaissés... Maintenant, peut-être existe-t-il des banques qui ne raisonnent pas ainsi, mais comme il n'y a plus guère de banques privées, je ne vois pas. Surtout, il y a quelques années, on pouvait acheter des chambres de bonne pour vraiment pas cher (donc, pour le crédit, pas de problème de revenu : il fallait juste être présent, car confier son bien en gestion "mine" sa rentabilité, bien sûr), les louer très cher après les avoir repeintes et meublées (exemple : une chambre payée 100.000f, repeinte et meublée pour 20.000f et louée 1500f par mois net, ou aménagée en studette pour 80.000f et louée 2.200f par mois net), donc rembourser très vite un crédit (en 10 ans par exemple). De plus, à l'époque, certaines banques n'incluaient pas le loyer des emprunteurs locataires dans le taux d'endettement, il n'y avait donc que les prêts correspondant aux chambres, ce qui permettait, par exemple à un ménage disposant de 20.000f nets par mois (moyenne Ile de France d'un couple avec deux salaires), disposant d'un apport personnel de l'ordre de 100 à 200kf (frais de notaire et un peu d'apport) d'acheter et aménager 3 à 6 chambres... Ceux qui ont fait cela, par exemple, en 1992, disposent aujourd'hui de revenus augmentés par ces locations (1200 euros par exemple), qui ne nécessitent encore que peu de travaux : ils peuvent donc emprunter à nouveau et ainsi de suite. Cela dit, ce n'est pas donné à tout le monde car il faut beaucoup de disponibilité.
Je tiens aussi à signaler que je ne suis pas un "gros bailleur" (en ce moment je ne suis même pas bailleur du tout) et que je n'ai pas utilisé ce système.
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inser
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312 réponses |
Posté - 20 juil. 2002 : 21:12:46
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je suis d'accord avec votre raisonnement concernant la necéssité d'avoir de gros revenus pour disposer d'un patrimoine immobilier important, cependant le fait d'être jeune et d'avoir très tôt travaillé peut permettre de compenser l'handicap des revenus, et de s'interesser à l'investissement locatif...Je n'ai que 26 ans et beaucoup de projet quand à l'investissement locatif, mon projet est de possedé une dizaine de biens immobiliers, et je pense ceci possible quand on commence très jeune avec de l'ambition;.
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pierroc
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 21 juil. 2002 : 09:09:05
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bonjour, j'ai 30 ans et nous achetons notre deuxième studette. Notre objectif étant d'en acheter 1 3eme l'année prochaine. Cependant, il me semble que notre ambition ne suffira pas. Bien que ma femme soit fonctionnaire, je trouve les banques très à cheval(si ce n'est frileuses) sur le taux d'endettement du ménage sans même regarder notre facilité à louer, étudier le marché. Elles réagissent méchaniquement en ne calculant que 70 % des revenus locatifs lors de la demande de nouveaux prêts. Aussi, je crois que l'ambition que nous devons avoir, nous devons la montrer auprès des banques par des remboursements systématiques de nos prêts antérieurs et ainsi augmenter de nouveau notre capacité d'endettement
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inser
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312 réponses |
Posté - 21 juil. 2002 : 16:55:08
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c'est quand meme pas normal qu'il faut attendre le remboursement antérieur des crédits immobiliers pour reprendre une capacité d'emprunt que les banques exigent.Si de plus, un ou les crédits en question est étalé sur une longue periode(15 ou 20 ans),on peut toujours courir pour se constituer un patrimoine locatif sérieux..
Pour ma part, mes crédits ont été pris sur 10 ans, comme ça je pourrais enchainer très vite sur un autre projet immobilier bien que l'idéal à mon sens serait d'1 appart tous les 1/2 ans.Mais bon, faut pas rever!!!!!!
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 21 juil. 2002 : 21:31:28
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Par ailleurs, je suis parfaitement d'accord sur le fait que c'est jeune qu'il faut se constituer un patrimoine locatif. Plus précisément, quand on est à la retraite, on peut s'attendre à plus ou moins court terme à ne plus pouvoir gérer le bien, or les assurances de prêt ne couvrent pas l'invalidité à partir d'un certain âge. A mon sens, arrivé à 70-80 ans, il faut avoir vendu ou donné son patrimoine locatif, et n'avoir plus que des "revenus sans souci", même s'ils sont moins rentables et ne permettent pas toujours des économies d'impôts (enfin, il me semble qu'à partir de cette âge-là, les rentes viagères ne sont pas trop mauvaises, et elles sont très peu imposables).
Bref, à chaque âge ses placements!
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inser
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312 réponses |
Posté - 21 juil. 2002 : 22:14:12
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quels sont à votre avis la composition idéale, si il y en a une, de biens immobilieres que doit avoir un bailleur?
Le fait d'avoir des petits appartements peut diminuer le risque de non payement d'une echeance, mais pensez vous qu'il est preferable d'avoir des chambres, studios ou...plutot des f2
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 juil. 2002 : 11:11:30
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Il me semble que c'est en fonction de sa disponibilité (plus elle est grande, plus on peut choisir de petites surfaces), de ses possibilités, et du pari que l'on fait sur l'avenir : qu'est-ce qui sera le plus demandé dans vingt ans, les petites ou les grandes surfaces? Une solution intermédiaire, est de choisir deux petites surfaces réunissables en cas de changement des besoins du marché.
Par ailleurs, si on est disponible, sur place et que l'on n'a pas un gros capital, le plus rentable reste souvent la studette meublée, parce que pour simplifier, on l'achète au mètre carré et on la loue à l'unité; mais il ne faut pas en avoir plus de quatre, sinon on ne peut pas imposer au locataire de rester pendant les grandes vacances, ce qui ampute les recettes d'1/3 alors que les charges continuent à courir; à moins d'être présent aussi en juillet-août, d'avoir choisi une localisation touristique et de faire de la location de vacances pendant cette période, ce qui est souvent très rentable (mais attention à ceux qui seraient tentés d'équiper leurs studios au minimum : les vacanciers sont généralement exigeants)...
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inser
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312 réponses |
Posté - 22 juil. 2002 : 21:06:51
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mine de rien, L'immobilier est un des seul investissement qui permet de se constituer un solide patrimoine à partir de crédit immobilier.De plus les taux étant très bas, c'est vraiment une bonne occasion de pouvoir un jour percevoir des revenus à la fin des crédits en complément de sa "maigre retraite". S'il faut 40 ans pour percevoir 760/800 euros de retraite, mieux vaut completer cette pension en etant jeune pour disposer de revenus complementaires...(tiens!! je me répéte...assez d'alcool!!!) 
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 juil. 2002 : 22:42:44
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A condition de revendre ou de donner au moment de sa retraite, ou en tous cas tant qu'on est valide...
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 23 juil. 2002 : 10:00:32
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Citation :
bonjour à tous
J'aimerais savoir comment nos "gros bailleurs" qui se trouvent sur ce site ont-ils reussi à avoir plusieurs apparts locatifs, c'est à dire en passant par plusieurs prêts immobiliers en même temps ou d'afilé.
Pour ma part, je posséde 2 apparts que je fait louer, et à vrai dire je sais pas si j'aurais droit à un 3 eme crédit...Une connaissance de mon beau-frére posséde plus de 50 logements, ce que je considére comme enorme, moi qui posséde déjà 2 crédits immobiliers, châpeau...A votre avis, accumuler des crédits, possible ou pas!!!!
merci de vos réponses!!
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 23 juil. 2002 : 10:20:08
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Avoir plusieurs appart ??? C'est possible ! mais attention aux impôts ! Les revenus locatifs sont imposables donc plus il y en a plus vous franchissez les tranches de l'impôt (les intérêts d'emprunt déductibles diminuent avec le temps).
Pour les crédits ?? exemple : Rev locatifs mens : 20000
Mensualité credit : 10000
Concretement les loyers financent l'emprunt: reste donc 10000
Ou 70% de 10000 = 7000 (pour tenir compte des diverses charges)
Ces 7000 se rajoutent à votre revenu, par exple +10000=17000
Si vous payez vous-meme un loyer exple 3000
le taux d'endettement est de (3000/17000)*100= 17,6%
Si on le calcule classiquement (banques!) on aurait
Charges totales 10000+3000=13000
Revenus totaux 10000+7000= 17000
Taux d'endettement = 13000/17000 = 76%
Le calcul qui donne 17,6% correspond à la réalité de la logique de l'investisseur et pourtant c'est le 2d calcul qu'applique les banques.
Ce qui est injuste puisque ça ne reflète pas la réalité.
Personnelemnt j'ai acquis 5 logements avec un salaire de 10000 ! pour ce faire au début j'avais un apport et surtout j'ai convaincu mon banquier d'appliquer la 1ère méthode de calcul !
Peut-être ce forum est une bonne solution pour donner les coordonnées de banquiers appliquant cette méthode de calcul spécifique aux investisseurs ??
bp |
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inser
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312 réponses |
Posté - 23 juil. 2002 : 12:18:05
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vous permettez que je vous pose une question:
Avez vous acquis vos 5 logements au fur à mesure ou d'un coup(ex immeuble)et sur quelle durée ces crédits ont-ils été contractés?
merci!!
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bprudhon
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1422 réponses |
Posté - 23 juil. 2002 : 14:36:24
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réponse à insert :
Les 5 logements en question ont été acquis en 1an (1999-2000) :
- l lot de 2studio(XIX), 1 second lot de 2studio(XX), et un 3p ds le 92.
A propos d'immeuble tant qu'à continuer je choisirai carrément un immeuble (frais de notaire moins cher par rapport à ceux découlant de l'achat de plusieurs apparts acquis au coup par coup). Evidemment se pose le problème de l'emprunt ...!
bp |
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 23 juil. 2002 : 14:39:35
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réponse à ins
j'oubliais de préciser la durée des crédits : 12ans, 15ans et 15ans
bp |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 23 juil. 2002 : 15:56:17
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merci de m'avoir repondu!!
Mazettz, 1 an pour vous constituer votre patrimoine immobilier,chapeau!!Au moins on peut dire que les banques vous ont suivis car acheter en si peu de temps, on trouve pas ça à tous les coins de rue, sinon ça se saurait
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 24 juil. 2002 : 11:00:06
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En plus, acheter un immeuble évite les problèmes de copropriété, et vous fait faire des économies substantielles si vous gérez vous-même l'immeuble. C'est ce que je souhaite faire d'ailleurs.
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 24 juil. 2002 : 15:46:47
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réponse à thoveyrat,
Attention, lorsque vous achetez un immeuble le jour où il faut faire un ravalement, ou refaire la toiture, ou la cage d'escalier c'est tout de suite une grande somme d'argent qu'il faut sortir. Ce qui n'est pas le cas lorsque que vous possédez un appart dans une copropriété: dans ce cas vous ne payez que votre quote-part.
Et c'est plus difficile d'emprunter par exemple 2millions (1 immeuble) ou 200000 (1 studio)!
Qu'en pensez vous?
bp |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 24 juil. 2002 : 16:55:29
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Si je peux intervenir, pour ma part, je preferais aussi acheter un immeuble locatif que d'avoir plusieurs apparts dans la mesure ou on peut avoir tous les locataires "sous la main" et la gestion facilité.
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 24 juil. 2002 : 20:12:02
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Evidemment, il faut avoir une gestion prévisionnelle! Mais même avec plusieurs appartements, vous pouvez avoir plusieurs choses qui vous "tombent sur le dos" en même temps, et comme vous ne pouvez en maîtriser aucune, vous êtes encore plus vulnérable; alors que si vous avez un immeuble, qu'une grosse tempête emporte la toiture et que le moins cher est de réparer complètement avant le remboursement par l'assurance au lieu de faire et défaire un bâchage, le tout avant que le prix des tuiles et des couvreurs n'augmente trop (cf début 2000) vous pouvez allouer à cette réparation la somme prévue pour le ravalement, sans avoir à convoquer une AG, faire des appels de fonds exorbitants, le tout prenant aussi longtemps que la réaction de l'assureur. Je vous signalerais au passage qu'un ravalement à 2MF, c'est pour un gros immeuble; nous parlons de petits immeubles, avec 3 à 10 appartements, sans ascenseur parce qu'avec peu d'étages (là aussi, grosses économies, sans parler de la responsabilité!), dont les ravalements (crépi) sont de l'ordre de 20 à 50.000f, et encore après la fin du prêt...
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 25 juil. 2002 : 09:41:27
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réponse à thoveyrat,
Les 2Mf dont je parlais concernait en fait l'achat d'un immeuble etnon pas le cout d'un ravalement ! Ce que je voulais dire c'est que c'est plus difficile d'emprunter 2MF pour l'achat d'1immeuble tandis que 200000F suffisent et surtout sont plus faciles à obtenir d'une banque.
Un ravalement demande quand entre 200 et 400KF pour un imeuble entier. Quand bien même vous auriez cette somme cash, la rentabilité de votre immeuble s'effondre forcément. Il faudra en effet plusieurs années de location avant de récupérer cette somme (après impots évidemment). Le mieux est de trouver un immeuble ravaler récemment, bien entretenu quitte à avoir une rentabilité moyenne non ??
bp |
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