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pamich
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37 réponses |
 Posté - 08 juin 2003 : 08:19:22
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Nous occupons, mon épouse et moi, un appartement dont le bail arrive à échéance le 3/11/2003.
Je viens de recevoir, le 06/06/2003, de mon bailleur, une lettre RAR qui stipule qu'il m'a envoyé le 20/04/2003 une lettre RAR donnant congé pour vente( avec copie de ce congé adressé à mon seul nom )
Or à cette date nous étions à l'étranger et je n'ai aucune trace de ce courrier.
Le délai de préavis démarrant le 03/05/2003 est dépassé, mon droit de préemption court jusqu'au 03/07/2003.
Aprés consultation de ce forum, il me semble que la validité de ce congé est sujet à caution:
-la remise à domicile et non pas réception effective au locataire du congé par lettre RAR ne fait pas courir le délais de préavis
-le congé est inopposable à mon épouse, le bailleur connaissant son existence
Y-a-t-il de facto tacite reconduction du bail?
Me suffit-il d'attendre que le bailleur intente une action en validation du congé et en expulsion pour lui opposer la nullité?
Dois-je me manifester dès à présenr?
Quelle attitude adopter?
Je vous remercie à l'avance de vos précieux conseils.
A bientot!
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 08 juin 2003 : 23:32:45
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Le congé qui n'a pas atteint le locataire avant les six mois précédent la fin du bail est nul et votre propriétaire, si il s'engageait dans une action de validité, se verrait opposer les dispositions, qui sont de droit public, de la loi 89-462 du 06.07.89 (http://www.universimmo.com/accueil/unijur010.asp )
Dès lors le mécanisme - que vous évoquez - de préemption de l'article 15 de cette loi n'est nullement enclenché.
C'est à vous de voir quand et sous quelle forme vous vous manifesterez auprès du propriétaire. Au moment où il intenterait une action, certainement. Avant, c'est à voir selon vos relations avec lui.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 11 juin 2003 : 22:01:39
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Il me semble clair qu'il n'y a pas de congé valable, cependant pour montrer votre bonne foi, ce qui peut toujours être utile, il vaudrait mieux garder le justificatif de votre déplacement à l'étranger, et surtout avertir le bailleur le plus tôt possible de la nullité du congé, avant qu'il n'ait signé quoi que ce soit (compromis de vente en particulier).
Thoveyrat |
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pamich
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 12 juin 2003 : 09:47:27
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Merci à tous pour ces precieux conseils!
Depuis,je me suis quelque peu interessé à cette loi 1989!
Il s'agit d'une loi d'ordre public qui tente d'instaurer un èquilibre entre les droits et devoirs du propriétaire et ceux du locataire.
La delivrance du congé est un acte essentiel: vous ne recevez pas une lettre pour defaut de paiement de stationnement,mais elle vous informe du début d'une procedure pouvant aboutir à l'expulsion de votre habitation!
Le congé est ( assimilé à ? ) un acte de procedure civile ,avec toute la rigueur y afferent: le bailleur devra (doit?) faire tout ce qui est en son pouvoir pour informer le locataire de sa decision.
Il ne s'agit pas d'un pur formalisme : le congé devra,il me semble,etre delivré uniquement par exploit d'huissier avec toute sa rigueur.(oui,oui elle peut exister!)
Deux reflexions:
-pourquoi devrais-je apporter les preuves ( que je detiens par ailleurs C.B.,factures d'hotel, quant à mon absence) de ma bonne foi vis à vis de mon propriétaire qui ne respecte pas la loi ou l'ignore (ce qui revient au meme) ?
-pourquoi l'informer de son erreur? : il peut vendre l'appartement occupé,sans que je puisse m'y opposer (et cela est normal);il peut tenter de le vendre libre et dans ce cas je peux casser la vente.
Une autre petite question(et j'en finis) qu'en est-il du droit de visite:devrais-je informer les eventuels acheteurs que l'appartement est occupe?
Merci de votre patience et tiens à souligner la trés haute tenue de ce forum!
Bien cordialement.
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 12 juin 2003 : 10:10:48
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Le congé n'est pas obligatoirement délivré par huissier, mais c'est fortement recommandé, précisément parce qu'un recommandé n'atteint pas toujours son destinataire. Si on décide d'envoyer un congé par ce moyen, il faut toujours l'envoyer plus de sept mois avant la fin du bail pour pouvoir, en cas de retour non distribué ou d'absence de retour de l'AR, signifier le congé par huissier.
Vous n'êtes pas du tout obligé de justifier de votre déplacement, mais cela montrera que vous n'avez pas fait exprès de ne pas retirer le courrier pour éviter le congé. Même si vous l'aviez fait exprès, le congé serait nul, mais vous n'apparaîtriez pas comme de bonne foi, et cela pourrait vous être utile, sait-on jamais, par exemple pour une indemnisation si votre bailleur vous fait des misères.
De même, si le bailleur signe un compromis pour une vente libre et que vous vous maintenez dans les lieux, il ne pourra pas vous en demander indemnisation puisque le congé est nul, mais là encore si vous vous êtes fendu d'un recommandé AR pour signaler au bailleur la nullité du congé, vous apparaîtrez comme quelqu'un de bonne foi, qui est allé au-delà de ses obligations légales.
En cas de visite, si vous en acceptez, il vaut mieux que vous disiez aux visiteurs que le bail est renouvelé jusqu'en novembre 2006, cela leur évitera peut-être de gros problèmes, mais là encore ce n'est pas une obligation. Vous n'êtes d'ailleurs pas obligé d'accepter des visites, celles-ci ne seraient que des manifestations de bonne volonté de votre part, puisqu'il n'y a pas de congé.
Au fait, le congé est nul parce qu'il n'a été signifié qu'à vous et qu'il ne vous est pas parvenu.
S'il vous était parvenu mais hors délai, il n'aurait pas été nul, mais seulement valable pour l'échéance de beil suivante.
Thoveyrat |
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pamich
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 17 juin 2003 : 08:48:30
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Bonjour à tous!
Une petite réflexion sur le congé pour vente:
-la remise hors délai du congé entraine sa nullité,mais son pouvoir s'exerce pour la prochaine échéance du bail.
-quand est-il lorsque la notification du congé n'a pas été réalisée(art.669 du NCPC,art.15 de la loi 89):cela entraine-t-il sa "non-existence" et donc son absence de pouvoir pour la prochaine échéance du bail ?
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TR
Pilier de forums
2318 réponses |
Posté - 17 juin 2003 : 10:08:03
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Comme je l'ai écrit, si le congé est notifié dans les formes mais hors délai, il n'est pas nul mais valable pour l'échéance suivante (il y a même eu une jurisprudence récente qui reportait à l'échéance suivante un congé donné pour un 1er juillet alors que le bail n'allait que jusqu'au 30 juin).
S'il n'est pas notifié (ou s'il n'est notifié qu'à un des locataires), il est nul et n'a strictement aucune valeur. Pour avoir congé à l'échéance suivante, il faudrait que votre bailleur vous le notifie exactement comme si rien ne s'était passé jusqu'alors.
Thoveyrat |
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pamich
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 24 juin 2003 : 09:06:50
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Par courtoisie,etant dans le delai de préemption, je vais adresser une lettre RAR à mon bailleur,sans toutefois mentionner le fait que mon épouse n'a pas été informée.
Monsieur,
Je me permets de vous informer que la notification du congé de vente,
mentionné dans votre lettre du 13 juin 2003,n'a pas été réalisée:
-Articles 669 et 670 du nouveau code de procedure penale
-Article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989
En consequence,ce congé est frappé de nullité.
Le contrat de bail se renouvellera de plein droit,ceci dés le 3 Novembre 2003.
Bien cordialement.
Qu'en pensez vous?
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pamich
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 24 juin 2003 : 09:09:56
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BIen etendu,apres relecture il s'agit du "congé pour vente"
Mille excuses!!
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 juin 2003 : 14:23:21
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Introduisez une petite correction, s'il est encore temps : 'civile' au lieu de 'pénale' en ligne 3 de votre lettre.
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pamich
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 24 juin 2003 : 15:57:41
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Lettre non envoyée.
Donc , avec les corrections effectuées,le libellé vous semble correct?
Je ne mentionne pas l'inopposabilité?
Merci de me confirmer mon cher Toison!
Et encore merci!!
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 24 juin 2003 : 17:46:39
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Votre texte est bon.
En toute rigueur, le nouveau bail sera à compter du 04.11.03 dans la mesure où l'actuel expire le 03.11.03.
Point besoin de parler d'inopposabilité.
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pamich
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 24 juin 2003 : 19:27:14
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Je tiens encore à remercier Messieurs Toison,Valazur et TR pour leurs competences et leur disponibilité.
Et espère pouvoir apporter ( un jour ) ma contribution à ce forum!
A bientot!
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pamich
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 25 juin 2003 : 20:04:51
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Mille excuses à TR, qui je l'en supplie, pardonnera ma maladresse!
Bisous à tous!
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pamich
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 25 juin 2003 : 20:18:04
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Je consulte le " profil utilisateur " dans memoclic:
bases de données: sexe : FEMALE !!!!!
Mille excuses à TR de ma part et ...de memoclic !!!
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pamich
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 25 juin 2003 : 23:01:41
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J'arrete de boire!
Le profil utilisateur etait bien sur universimmo!
Une petite modification à realiser sur la base de données?
Ce qui n'enleve rien à la qualité de ce forum!
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pamich
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 22 juil. 2003 : 15:30:53
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Chèr(e)s Expert(e)s,
Que pensez-vous du courrier que je viens de recevoir de mon bailleur en réponse à ma lettre RAR (infra de ce post) lui signalant la non realisation du congé pour vente?
Dois-je me manifester?
Merci encore d'avance.
Bien à vous tous!
lettre recommandée par précaution
Monsieur,
En mains votre lettre ,
A la lecture de celle-ci nous comprenons maintenant vos manœuvres qui ont consisté délibérément à ne pas réclamer la lettre recommandée avec AR contenant le congé pour vente pensant ainsi bien maladroitement pouvoir vous exonérer des obligations liées à ce congé.
Nous avons pris l’attache de notre conseil dont l’analyse et même le simple examen de la jurisprudence relative aux textes dont vous faites référence confirment sans aucune ambiguïté que le congé est parfaitement valable.
Dans ces circonstances, nous vous indiquons que nous poursuivrons sans atermoiements la mise en œuvre du congé et votre expulsion si nécessaire.
Par ailleurs, votre maintien dans les lieux en violation des dispositions en vigueur sur le louage engendrera une demande de condamnation d’une part à des indemnités d’occupation qui ne sont pas nécessairement égales au montant actuel de votre loyer et d’autre part à des dommages et intérêts destinés à compenser le préjudice subi en raison de l’occupation indue des lieux faisant obstacle à la vente.
Enfin, dans le cadre de la mise en vente de votre appartement, vous avez l’obligation de permettre les visites, deux heures par jour, tous les jours ouvrables ; ainsi, vous voudrez bien nous faire connaître par retour les heures auxquelles nous pouvons effectuer ces visites.
Nous vous prions d’agréer, Monsieur, l’expression de nos salutations distinguées.
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thoveyrat
Pilier de forums
8410 réponses |
Posté - 22 juil. 2003 : 21:30:45
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Vous n'êtes pas obligé de répondre, mais ce ne serait pas mal, afin qu'il apparaisse comme ce qu'il est : quelqu'un de mauvaise foi.
Vous pourrez lui dire que vous pouvez prouver que vous étiez à l'étranger au moment où il déclare vous avoir donné congé, qu'à votre retour vous n'avez pas trouvé d'avis de passage du facteur concernant ce recommandé, que vous avez en tout point été de bonne foi, et que de toutes façons, même si tel n'était pas le cas, il n'y aurait eu congé à aucun moment. Vous pouvez ajouter que vous vous posez des questions sur son "conseil juridique".
Vous pouvez aussi préciser qu'aucun congé n'étant en cours, vous n'êtes tenu, ni à quelque dédommagement que ce soit pour un préjudice nécessairement inexistant, ni à laisser visiter votre logement; que malgré la manifestation de sa mauvaise volonté, vous êtes toutefois disposé à laisser visiter le bien une ou deux fois, suivant vos disponibilités, afin de permettre à un candidat acquéreur sur le point de signer un compromis de s'assurer que le bien est réellement tel que décrit.
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 02:02:40
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Personnellement, je continuerais dans le style court de votre première lettre (moins de 10 lignes ; plutôt cinq, formule de politesse incluse), en disant simplement (par lettre RAR):
- que vous avez pris connaissance de leur récente lettre du XXXX qui faisait suite à votre lettre du YYYY
- et que vous maintenez sans changement les termes de votre LRAR du XXXX.
A la rigueur, je reprendrais ce que dit Thoveyrat en fin de sa contribution (vous laisseriez visiter sur RdVous) et uniquement cela.
Mais je m'abstiendrais de reprendre ce qu'elle dit avant (vous étiez vraiment à l'étranger lors de leur lettre de congé hors délai de bonne réception : vous n'avez pas à vous justifier ; le "conseil juridique" est nul... : inutile à mon avis de polémiquer ; vous n'avez rien à payer : cela va de soi).
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pamich
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 13:47:18
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Je vais, comme vous le suggerez, cher(e) Thoveyrat et Toison,adresser une lettre RAR et cesser ensuite ce jeu de ping pong "j'ai raison ,vous avez tort " qui ne profitte qu'à la Poste!
Je pense donc:
-Réaffirmer ma position de nullité du congé pour vente
-Poser les règles quant à éventuelles visites pour vente d'un bien occupé.
Hors, je ne parviens pas à trouver des informations, textes de loi, jurisprudence concernant le droit de visite pour vente d'un bien occupé.
Pourriez-vous me guider dans cette recherche?
Mille mercis pour votre patience!!
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joseph toison
Pilier de forums
4897 réponses |
Posté - 23 juil. 2003 : 14:25:19
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Il n'y a pas de texte relatif à une obligation de laisser un droit de visite au proprio durant le bail (mais on peut convenir d'une telle disposition dans un bail, en en fixant le rythme du type une fois par année). En effet, durant toute la durée du bail, le locataire est chez lui, et ne rentrent dans les lieux que les personnes qu'il souhaite.
Pour les visites pour vente, le seul texte qui existe (voir l’article 4 de la loi de 1989 sur les baux) est celui qui prescrit que le bailleur vendeur ne peut exiger, à travers une clause du bail, des visites de candidats à l’acquisition plus de deux heures par jour et uniquement en semaine.
Dans votre cas, vous donneriez, unilatéralement donc, votre accord à des visites (en précisant formellement dans votre lettre, je vous le suggère, que ceci ne se ferait que sur RdVous préalablement demandé et pour le seul cas de visites de candidats à un achat du bien). Unilatéralement, parce que vous êtes fort, beau, grand et généreux...
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