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 Sujet  |
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Donkishotte
Contributeur débutant
16 réponses |
 Posté - 17 déc. 2003 : 08:33:09
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Bonjour,
Quelle est la législation en matière d'obligation de tenir une Assemblée pour l'approbation des comptes de l'exercice écoulé dans les six mois de la clôture de cet exercice? Est-ce un article de loi? un décret? Si oui, lequel? un article du réglement de copropriété? J'ai fais une recherche, mais je n'ai trouvé aucune information à ce sujet.
Merci de votre aide.
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kikite
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 17 déc. 2003 : 10:47:58
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l'assemblée générale est le seul organe compétent pour approuver les comptes d'une année de gestion par le syndic. C'est par le vote des copropriétaires que la décision d'approuver les comptes (c'est-à-dire la comptabilité) et de donner quitus (c.a.d. acte par lequel la gestion d'une personne est reconnue exacte et régulière)est prise (loi de 1965)
Mais ... la loi n'oblige absolument pas les copropriétaires à voter dans les 6 mois, c'est seulement une règle de bonne gestion
Mais... la loi n'oblige pas les copropriétaires à approuver les comptes et à donner quitus !
si vs avez un doute sur la gestion financière et comptable du syndic, l'assemblée générale peut :
- décider de reporter le vote des comptes à une date ultérieure
- décider de ne pas donner quitus au syndic pour sa gestion de telle année.
c'est tout à fait légal - les copropriétaires peuvent meme renouveler ces opérations plusieurs années de suite
pourquoi ? parce que, si le syndic ne fournit pas "tous les documents de nature à éclairer complètement le syndicat des copros sur la trésorerie et la comptabilité de la copro." les copropriétaires ne sont pas en mesure de juger correctement de l'exactitude de la gestion présentée le jour de l'A.G.
ne pas donner quitus au syndic n'est pas 1 acte de défiance à son égard, c'est une précaution légale, fréquemment utilisée, qui permet au syndicat des copros de se réserver tous droits en justice
kikite |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2003 : 11:38:56
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L'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que "l'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent".
Si l'exercice du syndicat correspond à l'année civile, l'assemblée appelée à voter le budget prévisionnel 2004 doit donc être réunie avant le 1er juillet 2003.
La loi ne comporte pas de sanction explicite et l'on se demande si le décret d'application pourrait en comporter une. Une chose est certaine : si l'assemblée n'a pas eu lieu avant le 31 décembre 2003, il n'y a pas de budget prévisionnel 2004 adopté et il est impossible de mettre en recouvrement la 1er appel provisionnel 2004 qui doit être effectué le 1er janvier 2004. C'est une sanction.
Pour le reste, admettons provisoirement que la réunion de l'assemblée le 15 septembre 2003 est un moindre mal. Il vaut mieux tenir une assemblée qui permettra de manifester le courroux des copropriétaires plutot de que de tenter d'invoquer la nullité de cette assemblée.
Il entre dans les attributions du CS de veiller au respect du délai de six mois.
Le système consistant à tolérer des irrégularités récurrentes en se contentant de ne pas donner quitus au syndic n'est pas conforme aux intérêts bien compris de la copropriété.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 déc. 2003 : 12:08:28
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Votre intervention est très claire et en recoupe une autre sur ce sujet : en copropriété, lorsque le syndic ou l'AG ne respectent pas les obligations légales, il n'y a aucune sanction.
Pourquoi ? parce qu'en vertu du dernier alinéa de l'art.14 de L.10.07.1965,le Syndicat des copropriétaires est responsable de TOUT.
Il est utile de rapporter cet alinéa .
"Il (le Syndicat) a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il (le Syndicat) est responsable des dommages causés aux copropriétaires et aux tiers par le vice de la construction (et oui !) ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires."
En bon français ça veut bien dire que le syndic, qui n'est chargé que de la mise en œuvre des décisions du Syndicat n'a pas, directement, de responsabilité vis à vis des copropriétaires ou des tiers. C'est, mais ça beaucoup le savaient, un "irresponsable".
Plus sérieusement, c'est le SYNDICAT, la collectivité des copropriétaires qui est toujours responsable de tout.
QUESTION : le Syndicat étant le responsable de tout, comment voulez-vous qu'il se sanctionne lui-même de ses fautes ?
Le Syndicat est à la fois l'automobiliste qui tient le volant et décide de griller le feu rouge, et le gendarme sur le bord de la route qui verbalise.
Le Syndic n'est que le mandataire du Syndicat, Il agit comme si c'était le Syndicat qui agissait.
Le Syndic commet une faute, c'est le Syndicat qui est responsable de cette faute. Quelle sanction va t-il s'infliger ?
Il y a bien dans les textes ce paradoxe, ce chien qui se mord la queue, rendant impossible la sanction en cas de non respect de dispositions légales par le Syndicat.
En copropriété, bien que son fonctionnement soit encadré par la loi, n'existe aucune sanction pour non respect des prescriptions légales (sauf dans 2 ou 3 cas ...).
JPM, vous dites que le syndic ne peut pas appeler des fonds si le budget prévisionnel n'est pas voté, ce qui est vrai.
Mais qui est sanctionné, alors ? Le syndic (qui s'en fout) ou le Syndicat qui n'a plus de fonds pour faire face au dépenses ?
D'une façon générale, la loi est faite pour organiser la vie en société, pour protéger les citoyens contre eux-mêmes ou vis à vis des autres, pour protéger les plus faibles.
Je m'interroge depuis très longtemps sur ce point :
Où est la protection du copropriétaire, et collectivement du Syndicat, dans la loi portant statut de la copropriété de 1965 ?
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 17 déc. 2003 : 13:00:49
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Pour Gédéhem :
Citation :
En copropriété, bien que son fonctionnement soit encadré par la loi, n'existe aucune sanction pour non respect des prescriptions légales (sauf dans 2 ou 3 cas ...).
Vous serait-il possible de préciser ou rappeler ces quelques cas ? A première vue, je ne vois pas.
Elisabeth |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 déc. 2003 : 14:04:56
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Une précision importante avant de vous répondre : les sanctions dont il s'agiraient seraient celles, prévues par la loi, qui frapperaient l'auteur effectif de la faute à l'origine du préjudice. Actuellement, celui qui est à l'origine du préjudice c'est toujours le Syndicat, à charge pour lui de se retourner contre le syndic fautif, par exemple.
Les quelques cas ou LE SYNDICAT est sanctionné ?(je dis bien le Syndicat, car le syndic agissant es-qualité ne l'est jamais)
- lorsque le Syndicat ou le CS (puisque le Pdt du CS a moyen de faire) a laissé passer la date échéance du mandat du syndic et n'a rien fait pour l'obliger à convoquer une AG.
SANCTION pour le SYNDICAT: plus de syndic, adminis. provisoire.
- lorsque le syndic n'a pas ouvrert un compte séparé au nom du Syndicat dans les 6 mois qui suivent sa nomination (sauf décision contraire de l'AG), le mandat du syndic est nul de plein droit.
SANCTION pour le SYNDICAT : plus de syndic, administ. prov.
- Lorsque le syndic se fait substituer : il vend son cabinet à un tiers, changement de personne morale, ce n'est donc plus le même syndic.
SANCTION pour le SYNDICAT : plus de syndic ...même punition.
- Lorsque + du 1/4 des membres du CS démissionnent, le CS n'est plus régulièrement constitué (le mandat des autres est cependant toujours valide).
SANCTION pour le SYNDICAT : plus personne pour contôler la gestion du syndic !
Vous le voyez, dans l'histoire, tout est à sens unique, le sanctionné est toujours le même.
Le gestionnaire qui à fauté ? ....mais il n'a rien, ma chère.
Je dirais même plus :
Mettons qu'un syndic fasse une grave faute qui porte préjudice non seulement au Syndicat mais aussi à un ou plusieurs copropriétaires personnellement.
Vous allez me dire : c'est pas grave, on va faire jouer son assurance RCP. Mais celle-ci refuse à l'amiable et il faut aller en justice.
ET pour y aller, il n'y a que le syndic qui peut le faire au nom du Syndicat. Vous connaissez un syndic qui va engager une action en justice contre lui-même ? NON, c'est impossible.
Il faut donc, pour que le Syndicat puisse faire prévaloir ses droits, qu'il engage une procédure en révocation de son syndic pour faute (d'où convoc d'une AG par le fautif avec à l'ordre du jour sa propre révocation), la nomination d'un nouveau syndic qu'il va bien falloir prévenir qu'il devra engager une action contre son confrère, donner mandat à ce dernier d'ester en justice (art.55), etc ...etc ....
Conclusion : pour une faute d'un syndic qui porte préjudice à un Syndicat qui est EFFECTIVEMENT sanctionné sinon en droit du moins en fait, .... je le donne en mille je le donne en cent : LE SYNDICAT.
De sanction par la loi du syndic : POINT.
C'était, dans la saga du chien qui se mord la queue ....la queue mordue !
Contente, Zabeth ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2003 : 14:22:48
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Pour être plus clair sur un point :
Je pense que le syndic qui tente d'organiser une assemblée à sa date normale sans y parvenir : en mars le président du CS est aux Baléares, en avril, il y a des vacances, il y a Roland Garros, etc.., doit, après plusieurs vaines tentatives, convoquer sans barguigner l'assemblée annuelle en gardant un délai suffisant pour qu'on puisse compléter l'ordre du jour si besoin est. Il convoque un mois à l'avance dans ce cas.
Ne me dîtes pas que ce cas ne se présente jamais. Je l'ai vu des dizaines de fois.
Deux jours fériés en plus : combien d'assemblées qui sautent. Et allez donc convoquer une assemblée un lundi de Pentecôte non férié !
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 déc. 2003 : 15:19:36
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.... sans compter, peut être, l'Aït el kébhir (ortho non garanti) et les oreillons du petit ...
Plus sérieusement, c'est vrai JPM.
Mais votre exemple ne fait que compléter les vraies fausses sanction que j'avance. C'est toujours le Syndicat qui supportera les conséquence des fautes de son gestionnaire et aussi de ses propres fautes (Là, c'est normal), fautes du Syndicat qui viennent de l'incompétence des membres du CS (je parle de leur compétence à assumer la mission fixée par la loi), de leur laxisme, ainsi que de la passivité, du j'menfoutisme, de la naiveté, de la bétise (jévite d'être grossier ...) de trop de copropriétaires.
Pour ces derniers, je veux parler de ceux qui ne prêtent pas leur voiture achetée d'occase pour rien au monde de peur que vous y fassiez une rayure, mais qui ne disent rien devant leur immeuble (pourtant leur €€€ qui peut faire des €€€€€€) qui se dégrade, ayant confié à un tiers sa gestion, les yeux fermés, gestion dont ils se lavent les mains (et parfois, ça mousse !)
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 17 déc. 2003 : 15:20:17
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Pour le plaisir, une interprétation inconoclaste de l'art. 14-1 de la loi de 1965.
Sans doute l'intention du législateur était-elle de considérer que le vote du budget prévisionnel devait intervenir avant l'ouverture de l'exercice comptable correspondant. Autrement dit, l'exercice comptable précédent dont il est ici question, vise celui de la pénulième année. Dans le cas où il y coïncidence entre l'exercice comptable et l'année civile, le budget de l'exercice 2004 doit alors être voté durant le premier semestre de l'exercice 2003, soit dans les six mois de la clôture du budget 2002. L'exercice précédent se rapporterait ainsi à l'exercice n -2.
Mais ce n'est pas à ceci que correspond la rédaction de la disposition en question, prise en tant que telle. L'assemblée vote le budget dans les six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Bien ! Et alors ! S'agissant de l'exercice 2004, le budget doit être adopté dans les six mois de l'exercice comptable précédent, soit celui de 2003. En conséquence, le budget 2004 doit être voté avant le 30 juin 2004. Reste que, dans l'intervalle, on est dans un "no man's land" juridique, et comptable !
Il serait peut-être temps que le législateur fasse attention à ce qu'il fait ou qu'il apprenne à lire et à écrire.
Il serait souhaitable que le décret d'application que l'on annonce (mais pour quand ? C'est une autre question) rétablisse une certaine cohérence.
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 déc. 2003 : 17:12:11
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Oui, Gaudin ! Problème déjà évoqué dan s les forums.
Mais actuellement, il est bien certain que le budget prévisionnel 2004 doit être adopté lors de l'assemblée ordinaire 2003, avant le 30 juin 2003.
De plus il doit être établi avec comparatif aux charges du précédent exercice approuvé . Quand le syndic, de concert avec le CS, établit le projet de budget 2004, le dernier exercice approuvé est celui de 2001 !
Marchons comme cela. Inscrivons à l'ordre du jour de l'assemblée ordinaire 2004 : " Rectification du budget prévisionnel 2004 ". On pourra tenir compte, pour les 3e et 4e appels provisionnels 2004 des dernières actualités économiques et il n'y aura que moindre mal. Mais quid si une Cour d'appel proclame qu'il est illicite de rectifier en 2004 le budget prévisionnel de l'exercice en cours ?
A dire vrai le problème se posait déjà avant la loi SRU pour les immeubles à répartition annuelle. Et il n'y a pas de solution autre que celle de l'adoption avec ajustement en cours d'exercice.
Je parie d'ailleurs que si un avocat compétent veut, après publication du décret d'application, en faire annuler quelques dispositions, il obtiendra satisfaction si certaines dispositions de la loi elle même ne sont pas modifiées. Je ne recommande pas du tout une telle contestation mais il ne faut pas oublier que pour un avocat, un résultat de ce genre assure une promotion professionnelle.
Pour la fête c'est l'Aid el Kebir (commémoration du sacrifice d'Abraham). On peut noter en passant que dans certaines copropriétés, elle est marquée par des manifestations fort sympathiques, auxquelles le syndic, même s'il est "roumi" est souvent convié.
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gaudin_antoine
Pilier de forums
633 réponses |
Posté - 17 déc. 2003 : 17:31:55
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Oui ! Bon ! Je suis gâteux alors !
Bien cordialement.
Antoine GAUDIN
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universimmo
Administrateur
3522 réponses |
Posté - 18 déc. 2003 : 09:17:32
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Nous nuancerions la vision un peu dramatisée de gédehem : il y a le syndicat et le syndic comme il y a l'entreprise et sa direction (ses mandataires sociaux) : l'entreprise est responsable envers ses clients et le syndicat envers ses copropriétaires qui ne l'oublions pas sont les utilisateurs de ses services collectifs ses équipements et des bâtiments et ouvrages qu'il est censé entretenir.
Par contre les mandataires sociaux sont responsables de ce qu'ils font ou ne font pas, vis à vis de l'entreprise et des tiers (actionnaires ou non) et de la même façon le syndic l'est vis à vis du syndicat d'abord, au titre de sa responsabilité contractuelle en vertu de son mandat) et vis à vis du syndicat et de tous les tiers (copropriétaires ou non) au titre de sa responsabilité "délictuelle ou quasi-délictuelle" c'est à dire celle qui est mise en jeu par une faute, une négligence, le fait des gens dont on répond et des choses dont on a la garde (articles 1382 et suivants du Code civil)...
N'importe quel copropriétaire peut mettre en cause la responsabilité du syndic dès lors qu'il est en mesure d'établir un préjudice ! Cette possibilité n'est pas très connue et certainement pas autant utilisée qu'elle le pourrait, y compris par exemple quand le syndic ne convoque pas une assemblée pendant deux ou trois ans comme cela se voit malheureusement souvent, chez les professionnels comme les non-professionnels...
C'est également le cas lorsqu'il y a manquement manifeste à l'obligation de moyens par exemple dans le traitement d'un sinistre, dans le recouvrement des charges impayées, dans la défense du syndicat quand il est attaqué en justice, pour non réalisation de travaux d'entretien ou préventifs de dégradations, ou encore dans le fait de na pas avoir fait le nécessaire (dossier à monter anat travaux) pour que des copropriétaires puissent bénéficier de subventions !...
Les copropriétaires (et certainement leurs avocats) manquent encore beaucoup d'imagination, et il faut aussi mentionner que ce type d'actions ne sont pas comme on le croit souvent bloquées par le vote du quitus : celui-ci ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic dans le cadre de l'exécution du mandat : il ne le décharge pas de sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle (de même que l'approbation des comptes ne porte que sur les comptes généraux du syndicat et n'empêche pas un copropriétaire de contester sa quote-part ou une dépense qui lui est imputée personnellement !)...
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 déc. 2003 : 09:19:35
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AIE AIE AIE !!!
Nous ne devons pas avoir les mêmes lunettes, JPM.
Si les miennes sont bonnes, il me semble que cette question du budget prévisionnel ne se pose que parce qu'il permet au syndic d'appeler des fonds pour l'exercice suivant.
Vous le savez, et d'autres avec moins, je trouve totalement idiot de voter en mars ou avril 2003 un budget prévisionnel valable a/c du 1.01.2004, UNIQUEMENT pour permettre au syndic d'appeler des fonds au début de l'exercice 2004 !
En effet, l'art.14-1 cité précise bien que les copropriétaires versent des provisions égales au quart du budget voté.
Traduction de beaucoup : pas de budget prévis 2004 ? impossible d'appeler des fonds au 1er trim. 2004. Donc il faut bien voter, au début de l'exercice 2003, un budget prévis pour 2004, budget prévisionnel qu'il faudra de toute façon rectifier au début 2004 !
Je chausse mes lunettes et que lis-je dans cet art.14-1 ? :
"Toutefois l'AG peut décider des modalités différentes."
Ah ça, c'est une bonne phrase !
Parce qu'elle me permet de proposer à l'AG la résolution suivante :
" L'AG autorise le syndic à procéder chaque année à un appel de charge pour le 1er (..et le 2ème ) trimestre qui sera égal au quart du budget prévisionnel de l'année précédante."
Cette résolution respecte bien les préscritions de l'art.14-1, non ?
C'était, dans la rubrique "pourquoi faire simple quand on peut faire compliqué", .... le simple.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 déc. 2003 : 11:30:10
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Je trouve cela idiot aussi mais, même avant la loi SRU, pour les immeubles qui fonctionnaient en répartition annuelle, on n'a jamis pu trouver d'autre solution.
Comme vous j'ai songé à l'utilisation des " modalités différentes ". J'ai même pensé qu'il était possible de maintenir ainsi les " comptes trimestriels.
Mais l'interprétation générale est que la mention ne concerne que les modalités des appels : mensualisation ou modulation. La mensualisation n'appelle pas d'observation. La modulation c'est tenir compte de l'évolution des besoins financiers selon les périodes de l'année. On peut ainsi écarter la règle du " quart" en décidant d'appeler quatre appels de 5 000, 7 000, 7 000 et 5 000 euros.
Et il est vrai que les modalités sont les manières d'exécuter une obligation. Elles ne peuvent modifier l'obligation elle-même. Les règles classiques d'interprétation d'un texte veulent qu'une disposition dérogatoire contenue dans un alinéa ne peut concerner, sauf mention explicite contraire, qu'une disposition principale de ce même alinéa.
En l'espèce la dérogation contenue dans l'alinéa 2 ne peut concerner que la disposition principale de l'alinéa 2, c'est à dire le versement de provisions égales au quart du budget prévisionnel.
Elle ne peut s'appliquer aux dispositions principales de l'alinéa 1. Ce sont ces dispositions qui imposent le vote du budget prévisionnel au cours de l'assemblée annuelle tenue pendant l'exercice précédant.
Si la rectification du budget prévisionnel courant 2004 n'est pas déclarée illicite, tout cela n'a pas d'importance. Je pense même, sous cette réserve, que le système serait excellent.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 18 déc. 2003 : 12:16:00
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Oui,JPM, je comprends tt à fait votre remarque. Mis à part des cas particuliers, le syndic ne peut appeler de fonds que dans la mesure où l'AG a voté un budget (peu importe son nom) rendant son montant liquide.
Il existait effectivement un vide, dans la mesure où les appels pour les 2 premiers trimestres de l'année à venir n'était pas rendu liquides par le vote d'un budget.
Dans ce sens, et tt particulièrement pour les copros qui étaient en réel ou en terme échu, cet art.14-1 est tout àn fait logique.
En résumé, pour que le syndic puisse appeler des fonds pour les 1er trims de l'exercice suivant, il faut qu'une somme ait été rendue liquide par l'AG. Sur le fond, et dans sa finalité, l'art.14-1 ne dit pas autre chose.
Et bien qu'une AG décide d'autoriser le syndic à procéder aux appels de fonds (modalités) sur la base du budget prévis. de l'année précedante (montant rendu liquide) me semble être conforme à la fois au texte et à l'esprit du texte.
Il ne faut pas oublier que, dans le respect des textes, l'AG est souveraine pour décider ce qui est bon pour le Syndicat. Ne sommes nous pas ici dans ce cas ?
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bprudhon
Pilier de forums
1422 réponses |
Posté - 18 déc. 2003 : 16:20:05
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Pour rapporter ma modeste expérience, j'ai fait voter en avril dernier 'approbation des comptes 2002 et le budget 2003 avec la possibilité d'appeler les 2 premiers trimestres 2004 basés sur ce budget. Je l'avais fait sur les conseils de clemouel d'ailleurs. Je rends à César ....
bp |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 19 déc. 2003 : 00:01:31
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Pour Gédéhem : nous sommes pratiquement d'accord. Mais la décision d'assemblée est nécessaire pour la liquidité et l'exigibilité.
Pour bprudhon : c'est déjà bien d'avoir fait adopter les deux premiers appels de 2004 mais le texte exige bien l'adoption du budget prévisionnel en 2003.
Et pour Universimmo sur les observations de Gédehem : UI est bien dans le vent de l'évolution actuelle de la jurisprudence. Il n'est pas évident que cette évolution soit satisfaisante. Il est encore moins évident qu'il faille l'encourager.
Point question de protéger les professionnels. Les non-professionnels seraient d'ailleurs ici des voltigeurs de pointe, plus exposés encore que les professionnels. Il faut voir comment concilier les intérêts des communautés avec la sauvegarde des intérêts individuels promordiaux.
L'actualité montre les méfaits de la judiciarisation galopante, nouveau sport de combat. Pour l'instant, on constate que les juridictions ne se laissent pas manoeuvrer par les fumeurs invétérés qui veulent imputer à l'ex-SEITA les conséquences malheureuses de leurs intempérances. Il n'est pas certain que cet encadrement du contentieux conservera sa stabilité.
La logique est que le syndic n'agit qu'en sa qualité de mandataire social du syndicat. Et, si l'on peut oser le dire, c'est en cette même qualité qu'il ... n'agit pas quand il laisse les dossiers traîner. Sa responsabilité personnelle est sans nul doute engagée quand son action excède manifestement les limites de son mandat social. Que l'on parle d'excès de pouvoir ou de faute détachable, peu importe. Dans ce cas, l'action directe contre le syndic est sans aucun doute recevable.
Dans les autres cas, le syndic a agi dans le cadre de ses fonctions et pouvoirs mais il a mal agi. Il a commis une faute dans l'établissement d'une note de renseignements avant mutation par exemple. Une faute de ce genre ne peut pas être couverte par l'octroi du quitus car l'assemblée n'a aucun moyen d'avoir connaissance de la faute, que le syndic lui-même ignore jusqu'à ce que la victime se manifeste. De plus il s'agit d'une faute technique et l'on ne peut pas exiger des copropriétaires le contrôle des actes du syndic exigeant des connaissances qu'ils n'ont en principe pas. Dans ce cas encore on peut envisager l'action directe contre le syndic.
Restent les cas dans lesquels la faute du syndic est couverte par le quitus. UI écrit :
Citation :
Les copropriétaires (et certainement leurs avocats) manquent encore beaucoup d'imagination, et il faut aussi mentionner que ce type d'actions ne sont pas comme on le croit souvent bloquées par le vote du quitus : celui-ci ne concerne que les rapports entre le syndicat et le syndic dans le cadre de l'exécution du mandat : il ne le décharge pas de sa responsabilité délictuelle ou quasi-délictuelle (de même que l'approbation des comptes ne porte que sur les comptes généraux du syndicat et n'empêche pas un copropriétaire de contester sa quote-part ou une dépense qui lui est imputée personnellement !)...
C'est là que le bât blesse. Il est vrai que l'on considère habituellement que le syndic est mandataire du syndicat et non ces copropriétaires. C'est nier la transparence juridique du syndicat, qui est pourtant reconnue par ailleurs. Elle existe ou elle n'existe pas. On l'admet pour l'action directe des fournisseurs contre les copropriétaires, et pour la théorie de la répartition immédiate des charges qui sous-tend cette action. On doit l'admettre dans tous les cas : le barème des honoraires exceptionnels doit être opposable aux copropriétaires et le quitus idem (mais dans ce domaine restreint seulement comme précisé plus haut).
Il est donc contraire à la nature juridique du syndicat de prétendre qu'il n'existe aucun lien de droit entre le syndic et les copropriétaires. Ce lien ne peut être que contractuel, - ou conventionnel comme on voudra -. Dans le cadre du mandat, il ne peut y avoir cumul de la responsabilité contractuelle et de la responsabilité délictuelle.
Ce n'est pas la position actuelle de la Cour de Cassation ? Je peux vous faire la liste des revirements de jurisprudence de la Haute Juridiction en matière de copropriété depuis 1965.
Alors la victime serait sans recours ? Le syndicat n'a-t-il pas lui même commis une faute en donnant le quitus ? Les forums abondent de sujets du genre : cela fait trois ans qu'aux assemblées je signale telle irrégularité mais les autres copropriétaires sont gnan-gnan et ne veulent pas m'écouter.
J'en connais qui vont répondre : le syndic commet des fautes et ce sont les copropriétaires qui vont encore trinquer. Dans un tel cas : OUI !
Il y a des cas différents ? Oui, certainement. Il faut approfondir le débat. Ici encore l'actualité montre qu'on ne règle pas un problème d'un trait de plume.
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 19 déc. 2003 : 23:48:16
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Universimmo a dit :
Citation :
N'importe quel copropriétaire peut mettre en cause la responsabilité du syndic dès lors qu'il est en mesure d'établir un préjudice ! Cette possibilité n'est pas très connue et certainement pas autant utilisée qu'elle le pourrait, y compris par exemple quand le syndic ne convoque pas une assemblée pendant deux ou trois ans comme cela se voit malheureusement souvent, chez les professionnels comme les non-professionnels...
C'est également le cas lorsqu'il y a manquement manifeste à l'obligation de moyens par exemple dans le traitement d'un sinistre, dans le recouvrement des charges impayées, dans la défense du syndicat quand il est attaqué en justice, pour non réalisation de travaux d'entretien ou préventifs de dégradations, ou encore dans le fait de na pas avoir fait le nécessaire (dossier à monter anat travaux) pour que des copropriétaires puissent bénéficier de subventions !...
Cela fait très plaisir de lire tout ceci.
Mais concrètement comment fait-on pour se retourner contre son syndic quand, connerie après connerie (pardon !), il lèse aussi bien l'ensemble de la copropriété qu'un certain nombre de copropriétaires individuellement.
Et quand je dis "lèse", c'est peu dire ! Il est en train, avec le concours d'un CS qui lui est tout dévoué, de "couler" la copropriété !
Il est bien évident que si je pouvais, sans alerter toute la copropriété, faire valoir mes droits, entre autres à remboursement de charges indûment réclamées, je le ferais.
Et par exemple, concernant des dossiers d'ANAH qui n'ont pas été montés par le syndic pour de gros travaux, faisant perdre à de nombreux copropriétaires des sommes non négligeables, que pouvons-nous faire ?
Elisabeth |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 20 déc. 2003 : 10:21:46
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Voilà au moins un sujet précis de responsabilité éventuelle du syndic qui est présenté par Elisabeth.
Je pense qu'il n'est pas très compliqué de nous indiquer les éléments de l'affaire :
D'abord l'époque des faits, puisqu'il y a eu récemment un changement du régime ANAH :
L'assemblée a décidé des travaux. Globalement de quelle nature ?
A votre avis l'ANAH aurait pu être sollicitée ? Pour des prêts ? ou des subventions ? au profit du syndicat ? au profit de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux ?
Que reprochez vous au syndic ? De ne pas avoir signalé cette possibilité de financement ? Voux parlez d'une défaut de montage de dossier.
A titre personnel, soit comme simple copropriétaire, soit comme membre du CS, êtes-vous intervenue d'une manière ou d'une autre ?
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 20 déc. 2003 : 23:24:39
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Je soutiens 100 % Elisabeth et reviens sur sa question :
Concretement comment fait-on pour se retourner contre le Syndic ?
Je vois votre réponse pointer : NE PAS LE REELIR mais vous savez bien et surtout ILS le savent bien ces Syndics que c'est la sacro sainte réunion d'AG où ne se pressent qu'un pelé et 3 tondus qui votera à la majorit"é absolue, chose donc quasi impossible dans les 8/10e de cas.
Gedehem insiste pour dire que le Syndicat est responsable de...beaucoup de choses ou toutes mêmes, alors que c'est le Syndic qui fait tourner la boutique . J'en conclue que le CS doit avoir un oeil très affuté et très présent envers son Syndic, et non de superviseur ou de conseiller comme on l'entend dire. je n'ai que trop d'exemples rien que dans le suivi des copropriétaires mauvais payeurs ou même le suivi des travaux tout court. Quelque soit le SYndic (et j'en fréquente plusieurs) il faut malheureusement être presque omniprésent. N'oublions pas qu'il est rémunéré pour cela et bien de nombreuses résidences ne sont pas d'accord sur le "label" qualité/prix qu'il nous offre
Je pense en conclusion que chaque gestionnaire donne le sentiment d'avoir trop d'immeubles à gérer et oublie donc certaines tâches qui seraient à traiter en priorité . Et je veux bien admettre que celles-ci se bousculent bien souvent
hcor |
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Elisabeth
Pilier de forums
1905 réponses |
Posté - 21 déc. 2003 : 15:42:06
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Pour JPM :
Effectivement, je sais qu'il y a eu un changement au niveau de l'ANAH, 1er janvier 2003 me semble-t-il.
Chronologie des faits :
Mars 2000 : décision de remplacer toutes les colonnes verticales d'eau chaude et froide.
Mars 2001 : changement de syndic.
Février 2002 : nouveau syndic n'a rien entrepris concernant le vote des travaux en 2000.
Mai 2002 : suite à une totale impréparation du dossier technique concernant le remplacement des canalisations, nouveau vote où nous décidons de commencer par remplacer les canalisations horizontales d'eau chaude et froide dans un premier temps, puis canalisations verticales dans un deuxième temps.
Lors de cette AG, un autre copropriétaire et moi-même avons signalé qu'il faudrait peut-être voir s'il n'y a pas moyen d'avoir des subventions de l'ANAH (4 bailleurs dans la copropriété et la plupart des autres copropriétaires pas "riches" du tout).
Première tranche de travaux commence début juin 2002, alors qu'auncun appel de fonds n'a été fait (alors qu'il avait été "promis" pour fin février 2002).
Deuxième tranche de travaux à partir de début octobre 2002.
Mars 2003 : "parodie" de vote pour le remplacement de toutes les canalisations de chauffage.
Début des travaux : juillet 2003 jusqu'à fin septembre 2003.
A ma connaissance, rien n'a été fait au niveau de l'ANAH par le syndic.
A aucun moment, le syndic n'est intervenu pour signaler la possibilité de faire appel à l'ANAH. Et à aucun moment, il n'a pris la moindre initiative à ce sujet.
Donc il a gravement manqué à son devoir de conseil.
Et je précise que pendant tout ce temps, des centaines de m3 d'eau sont partis dans les égouts, du fait des nombreuses fuites d'eau sur les canalisations.
Peut-on faire quelque chose et comment ?
Elisabeth |
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