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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
 Posté - 19 juin 2005 : 11:40:16
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avez vous un site internet ? quelle est votre enseigne ?
Pour le reste, je maintiens mon chiffre d'ouverture de 60 agences en 2005 (une seule fermée), et pour toutes des réalisations jamais vues dans cette profession (entre 6 et 15 ventes DÈS LE PREMIER MOIS D'OUVERTURE). Ce n'est pas une promesse... mais un simple constat.
Sachez enfin, que j'ai l'habitude de parler et de savoir de quoi je parle.
Quant au statut d'agent commercial, le mieux serait de conformer à la législation. Pour les agents commerciaux en poste, et dont certains sont effectivement de très grands professionnels, vous devriez vous poser la question de savoir pourquoi cette expérience n'est pas reconnue pour obtenir la carte verte.
C'est une VRAIE question....
Jean-Michel
[/quote]
et bien, souhaitant ouvrir une agence en septembre (j'ai la poss d'avoir la carte verte, je serais heureux de voir ce que vous proposez pour faire entre 6 et 15 ventes le 1er mois ! mais je vous demanderai de me montrer vos résultats...
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 12:04:42
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Citation :
Initialement entré par leo66
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avez vous un site internet ? quelle est votre enseigne ?
Pour le reste, je maintiens mon chiffre d'ouverture de 60 agences en 2005 (une seule fermée), et pour toutes des réalisations jamais vues dans cette profession (entre 6 et 15 ventes DÈS LE PREMIER MOIS D'OUVERTURE). Ce n'est pas une promesse... mais un simple constat.
Sachez enfin, que j'ai l'habitude de parler et de savoir de quoi je parle.
Quant au statut d'agent commercial, le mieux serait de conformer à la législation. Pour les agents commerciaux en poste, et dont certains sont effectivement de très grands professionnels, vous devriez vous poser la question de savoir pourquoi cette expérience n'est pas reconnue pour obtenir la carte verte.
C'est une VRAIE question....
Jean-Michel
et bien, souhaitant ouvrir une agence en septembre (j'ai la poss d'avoir la carte verte, je serais heureux de voir ce que vous proposez pour faire entre 6 et 15 ventes le 1er mois ! mais je vous demanderai de me montrer vos résultats...
[/quote]
Aucun souci, vous me contactez en privé (nive.consulting@wanadoo.fr)
Dans quelle ville comptez vous vous installer ?
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 12:05:44
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Citation :
Initialement entré par alsatoax
mais le fait de se poser la question ne suffira pas à faire evoluer ce statut...Et ce n'est pas non plus ma plus grande preoccupation
Ceci etant, je reste persuadé qu'une VAE sera prochainement mise en place pour permettre aux agent co veritablement professionnels (et pas aux myriades de reveurs attires par le mirage de gains faciles)de pouvoir obtenir la carte verte
Mais quelle proportion le souhaite vraiment.......?
Pour le moment une VAE est vraiment une hypothèse gratuite ! le lobby Fnaim, C21, ORPI y est farouchement opposé !
Jean-Michel |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 12:11:51
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C'est effectivement une hypothese gratuite, mais qui serait la bienvenue.
Quand au lobbying FNAIM etc, la politique de la FNAIM n'est pas d'encourager les agents co( depuis peu il est vrai)
Mais croyez vous vraiment au "complot" de plusieurs organismes et federations craignant l'arrivée de milliers d'agents co devenus agent immobilier, soyons serieux si un agent co veut sinstaller comme AI les moyens d'y arriver meme sans aptitude professionnelle sont nbx et assez facile d'acces
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 12:38:03
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| Un agent commercial qui a exercé uniquement en transaction a peu de chance d'obtenir le diplôme en V.A.E. BTS PROFESSIONS IMMOBILIERES, ni même le BREVET, en effet ces diplômes demandent aussi une pratique de la gestion immobilière (syndic de copropriété et administration de biens ). |
Edité par - a.joseph le 19 juin 2005 12:38:48 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 16:32:52
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Pourquoi l'expérience en tant qu'agent co n'est-elle pas prise en compte ? Parce que le législateur n'y avait pas pensé à l'époque (1970 - 72) et a utilisé le terme "emploi". A l'époque il y avait très peu d'agents commerciaux.
JMKDB, nos réseaux progressent au même rythme, semble-t-il... Nous préconisons également le recours aux salariés, et contrairement à vous le travail en mandat exclusif.
Maintenant que notre méthode est bien au point, nos nouvelles agences font presque toutes 100 % d'exclusivités. Ce qui nous permet d'augmenter notablement le nombre de ventes par négociateur.
Je peux également donner des chiffres : une de nos agences pilotes, le mois dernier : 3 négos, un stock moyen de 30 mandats, 12 ventes.
jcm |
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 19:08:50
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Je pense aussi et surtout que les "agents commerciaux" en immobilier
auraient dû et devraient s'organiser en syndicat professionnel
spécifique à leur profession dont l'objectif aurait été la
reconnaissance de leur ancienneté comme les salariés, bien d'autres
revendications sont à défendre. Le statut actuel est en dessous de
tout ce qui peut
exister en statut. |
Edité par - a.joseph le 19 juin 2005 19:11:09 |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 19:08:57
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Je ne crois évidemment pas au complot, mais au simple fait que la FNAIM ne vit que parce qu'elle a des adhérents, et que l'on présume que ces adhérents sont opposés viscéralement au fait que les agents commerciaux puissent en obtenant la carte verte devenir agent immobilier et a priori concurrent de l'agence....
C'est, comme de nombreux calculs des agents immobiliers, une vision opportuniste et à très courte vue.
À ce sujet, il y a ces prochains jours, une élection pour élire le dirigeant d'un des plus grands groupes d'agences immobilières en France.... le programme des candidats est éloquent !
Immobilisme et attentisme.....
Pour répondre à jcm.... je serai bien curieux de voir qu'un fichier commun issu d'un mandat calitimmo puisse canaliser autant de clients...
Un mandat exclusif - et le mandat calitimmo en est un - menotte le client vendeur....et je ne vois pas là, absolument pas même, la recette miracle. En clair, avec tout le respect que je vous dois cher jcm, je n'y crois pas, ou tout du moins s'agit-il d'une performance isolée....
12 ventes, c'est le quotidien des agences le premier mois d'ouverture..... je n'ai pas encore parlé du second.....
50 ventes / mois.... pour les agences installées depuis plus de 6 mois..... voilà le résultat obtenu, non pas par du simple marketing, ou alors un marketing (jugé ravageur par ORPI), mais par l'application de règles simples du commerce : "penser client" !
Jean-Michel |
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 19:18:31
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Je ne crois pas en ce moment à autant de vente par mois, c'est tout
simplement de la propagande.
Vous appelez le chaland. |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 19:36:46
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Je ne cherche absolument pas à attirer le chaland !
À G : 11 ventes, à ST-N : 6 ventes , à LCSTM : 10 ventes , à C 9 ventes , à A : 5 ventes, à R-L_P 8 ventes, à C : 14 ventes.....
Si une personne est intéressée... qu'elle n'hésite pas à me joindre.
Pour le reste..... tous les commentaires me semblent ou superflus, ou le signe d'une méconnaissance.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 21:24:48
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Performance isolée ? Non.
Méconnaissance ? Bien sûr : vous ne dites rien quant à vos méthodes, sauf que ça marche bien et que tous les autres n'ont qu'à bien se tenir...
Quant à moi j'en ai déjà dit beaucoup, par exemple :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=21239
Au rythme où nous nous développons, nous aurons bientôt des agences sur le même secteur, alors nous verrons...
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 21:45:36
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Sans vouloir vous vexer cher jcm, vous faites ce que tous les réseaux ont décidé de mettre en place, à savoir un pseudo MLS.... au travers un mandat exclusif délégué.
Vous allez encore me dire qu'il y a des services en plus; mais vous oubliez de dire que les services en plus ne sont que des obligations liées et découlant du mandat.
C'est extraordinaire de les respecter..... c'est dire à quel point cette profession est dépassée !
Je ne dis rien sur la méthode employée.... et c'est tout le contraire ! C'est une stratégie orientée "clients"... mais avec une nuance importante ! Ce n'est pas ce que je pense que ce que les clients souhaitent..... (comme un mandat fût-il Calitimmo), mais bien ce qu'expriment les clients. À savoir :
- des honoraires beaucoup trop chers et ne correspondant pas à la réalité d'une prestation
- une indifférence manifeste
- le "menotage" par l'exclusivité
- aucun engagement de services
- pas de contrôle de qualité.
Je réponds point par point à ces préoccupations réelles.
Jusqu'à 60% d'économie par rapport aux honoraires que vous pratiques
17 engagements de services
25 points de contrôle de qualité
Vous pensez bien que je suis à des années lumière de votre mandat, qui pour moi n'est qu'une tentative de vouloir perfectionner le connu.... mais de ceci, nous en avons déjà parlé.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 juin 2005 : 22:40:45
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"mais bien ce qu'expriment les clients. À savoir :
- des honoraires beaucoup trop chers et ne correspondant pas à la réalité d'une prestation
- une indifférence manifeste
- le "menotage" par l'exclusivité
- aucun engagement de services
- pas de contrôle de qualité."
Eh bien c'est ce que nous faisons déjà : nos honoraires sont souvent les plus bas, nous ne manifestons aucune indifférence, bien au contraire, puique nous nous engageons sur des rapports et entretiens périodiques, nous ne "menottons" pas nos clients puisqu'ils peuvent dénoncer le mandat quand ils le souhaitent, nous avons un engagement écrit de services et également un contrôle qualité... Rien de révolutionnaire jusqu'ici dans ce que vous préconisez.
jcm |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 20 juin 2005 : 08:33:15
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Ils ont été nombreux arrivant dans le secteur de l'immobilier, en annoncant tout révolutionner, et prendre les parts de marché de leurs confrères et celles restant encore disponibles....
Et puis face à la réalité du terrain, aux fonctionnements des clients qui ne peuvent en aucun cas être stéréotypés pour ensuite produire des manuels de process types, ils ont fait comme les autres, ni mieux, parfois moins bien...
Evidemment, si un tel concept venait à rallier à lui tous les suffrages, c'est avec intérêt que de nombreux professionnels se rallieraient à lui, mais aujourd'hui je crois encore ( je me trompe peut être) à du marketing viral, à des effets d'annonces qui resteront sans lendemain....
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erb
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 03 juil. 2005 : 00:42:12
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Messieurs
Vous vous éloignez du sujet du forum, qui est supposé traiter du statut d'agent commercial.
De nombreux novices ou futurs négociateurs (VRP, indépendants ou salariés) sont à la recherche de réponses concrètes sur les différents statuts possibles qu'on leur propose.
A vous lire, on s'y perd complètement surtout lorsque le sujet n'est plus centré.
SVP soyez plus indulgents à leur égard, et arrêtez de vous renvoyer les "compliments" à chaque message.
Quant aux différents statuts, voici mon humble opinion:
Les agences proposent souvent à des candidats débutants des postes d'agent commercial (indépendant), et à des négociateurs plus expérimentés un statut de VRP, voire de salarié pour les plus chanceux et plus anciens. Or, un jeune agent commercial aura bien du mal à obtenir une rémunération correcte au début, alors qu'un négociateur expérimenté obtiendra du résultat plus rapidement. Il faudra bien souvent 4 à 6 mois pour voir arriver un premier chèque, alors que les charges, quant à elles, sont bien réelles et n'attendent pas (frais de déplacements, charges sociales, frais de publicité parfois, etc..).
Il est donc ingrat pour un débutant de démarrer sous ce statut extrêmement précaire alors que c’est plutôt le processus inverse qui devrait avoir lieu : un négociateur débutant devrait démarrer au SMIC (comme dans bien d’autres professions), avec éventuellement un CDD et période d’essai (là aussi comme bien d’autres secteurs), permettant ainsi à l’employeur de se séparer d’un négociateur non productif. Ensuite lorsque celui-ci prend de l’assurance, une commission peut lui être rajoutée à son salaire (nous sommes toujours dans un schéma que l’on retrouve dans bien d’autres métiers). Et enfin, lorsque les chiffres sont là (résultats), un statut d’agent commercial (indépendant) peut lui être proposé, si celui-ci souhaite gagner plus d’argent et assumer les risques liés au statut d’indépendant en matière de charges ou encore de sécurité sociale.
Ce schéma permettrait en outre de faire valider son expérience si l’on souhaite un jour obtenir la carte verte et s’installer à son compte (suite logique), et de ne pas se retrouver sur une voie de garage avec parfois de très nombreuses années d’expérience comme agent commercial indépendant, mais dans l’impossibilité de les faire valider (encore une aberration).
D’autre part, une agence qui fait une offre d'emploi (auprès de l'ANPE par exemple) doit assumer ses responsabilités et accepter le fait que cet emploi va générer une charge. On voit trop d'agents immobiliers prêts à embaucher sans scrupule (via l’ANPE !!) des équipes de commerciaux à qui l'on promet des salaires mirobolants, mais qui savent pertinemment bien que les jeunes vont aller au "casse-pipe" la plupart du temps. La spécialité du métier semble être de vouloir faire travailler les autres (tout en restant au chaud au bureau, ou au frais en été), et cela sans engager aucune responsabilité financière pour ses collaborateurs. Cependant le travail est bien réel: le jeune négociateur (et on parle du candidat volontaire, pas le tire au flanc), effectue un travail important de prospection, de mise en place de contacts, de visites, ...). Pourquoi cela ne serait-il pas rémunéré ? L’on s’étonne alors que le « turn-over » est important dans cette profession…. En réalité la raison en est simple, il s’agit simplement de démotivation.
Quand on lit sur le forum que certains employeurs se plaignent d’être une petite structure, et donc de ne pas avoir les moyens financiers d’embaucher. Ma réponse est simple : n’embauchez pas, et sortez faire le travail vous-même !
Dans bien d'autres secteurs d'activités, le résultat commercial compte tout autant. Mais tous ne s'abritent pas derrière ce statut aberrant (ou aberration du statut devrais-je dire). Si le résultat attendu n'est pas là, les autres statuts (salariés, ou VRP) permettent des portes de sorties dans la relation professionnelle entre une agence et un négociateur.
Ne me méprenez pas ! Le statut d’agent commercial est tout à fait adapté pour des négociateurs expérimentés, qui ont choisi délibérément ce statut, et qui savent en profiter. Ou encore, dans d’autres professions où les résultats sont visibles plus rapidement que dans l’immobilier où les délais de conclusion d’une affaire sont toujours plus lents. Mais ça c’est une autre histoire…..
Enfin un mot sur les salaires dits « avances sur commissions » :
Là au moins l’agence s’engage un minimum financièrement et évite une démotivation trop rapide du négociateur par manque de rémunération. En effet celui-ci est rassuré financièrement, (car il est dégagé de son besoin « alimentaire » immédiat) et peut donc mieux se consacrer à son travail. Cependant il a tout intérêt à obtenir du résultat le plus rapidement possible, au risque de voir sa commission disparaître au profit des mois de salaires déjà perçus. Au plus rapide il sera, au plus il touchera. Tout le monde s’y retrouve, y compris l’employeur. Le risque étant cependant une démotivation sur le moyen terme en l’absence de commission, car le négociateur verra sa commission partir au profit de son salaire…déjà perçu ! Un accord peut alors être envisagé avec l’employeur pour une éventuelle remise à zéro du « compteur salarial ».
On s’aperçoit que rien n’est simple, et que le sujet fera encore couler beaucoup d’encre. Mais il faut absolument redorer le blason de cette profession et adapter justement les différents statuts en fonction des motivations de chacun, mais surtout de leur capacité à démarrer et tenir dans le temps. On arrêtera alors peut-être un jour ce « turn-over » important des agents commerciaux.
A bon entendeur.
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 01:20:29
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Bien évidemment, je suis complètement de votre avis quant aux embauches de débutants dans la transaction immobilière au statut d'agent commercial. C'est même proprement scandaleux, et à voir des grands réseaux tels que ERA (avez-vous vu la publicité où ERA rétrocède 80% des honoraires, quel scandale !), Century21, ORPI etc....
En revanche, je suis beaucoup plus réservé sur le second point de votre intervention, au sujet notamment des avances sur commissions.
Car dans votre analyse, vous oubliez deux choses très importantes :
- la première est le cadre réglementaire, et la loi Hoguet est bien une contrainte qu'il vous faut prendre en compte, notamment sur la rémunération de l'agent immobilier.
- la seconde est le cadre conventionnel. La définition d'emploi de négociateur contenue dans la Convention collective ne permet pas grand chose. La FNAIM, et ses dirigeants, plus préoccupés d'accrocher une légion d'honneur à leur veste, et l'ensemble de la Commission paritaire n'a pas fait preuve d'originalité et d'innovation, c'est le moins qu'on puisse dire.
Il est préoccupant que dans ce pays, la Production dans son ensemble - cela dépasse bien le cadre de l'immobilier - soit la dernière roue du carosse.
Mais que dire des étudiants des Grandes Écoles de Commerce, qui se destinent à 99% à la Finance... 1% à la DRH pour les moins bons.
C'est où le chemin de l'usine ? La production ? Le Commerce ?
Pas valorisant. Car jamais valorisé.
Il suffit de voir la place qu'occupent les commerciaux de l'immobilier dans la Convention Collective du même nom, pour bien prendre conscience que décidément, beaucoup de choses devraient changer....
Personnellement, je suis pour un système de fixe+%....
Mais posez-vous la question de savoir à quelles tâches, correspondant à la définition d'emploi du négociateur immobilier, correpondraient ce fixe.
C'est cela la vraie question.
Mais j'ai comme un léger doute, hormis quelques tentatives utopistes ici ou là, sur la capacité de cette profession à imaginer des solutions modernes et efficaces...
Jean-Michel |
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 09:53:00
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Les agents commerciaux en immobilier ne savent pas défendre leurs intérêts. Ils sont en ordre dispersés.
Ils existent bel et bien des syndicats d’agents commerciaux mais inadaptés à la spécificité de leur métier.
Tant qu’ils ne se prendront pas en charge comme dans toute profession, ils resteront la dernière roue du carrosse.
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 12:14:27
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Cela ne me dérange nullement qu'ils s'organisent, notamment par exemple à faire en sorte que leur expérience soit reconnue et prise en compte pour l'attribution de la carte verte; mais tout d'abord que cette "profession" respecte la réglementation actuelle.
Est-il tolérable qu'agent immobilier et agent commercial soit classé sous la même rubrique dans les pages jaunes de l'annuaire ?
Est-il normal, alors que la législation l'impose ainsi qu'une réponse ministérielle (I. GUIGOU je crois) que le N° de carte professionnelle soit systématiquement absent de toute insertion publicitaire ?
Est-il normal de voir trop souvent (alors que c'est interdit) un numéro de portable à appeler pour répondre à une annonce d'un soit disant professionnel, et ainsi qui se cache derrière l'apparence du "particulier" ?
Il est absolument anormal que le consommateur ne sache et ne puisse savoir à qui il a à faire : agent immobilier ou agent commercial....
Les garanties, les assurances, les autorisations d'exercer et les compétences ne sont pas les mêmes.....
Je persiste et je signe, ce statut est aujourd'hui complètement obsolète. Non seulement vis-à-vis de la relation clients, mais si on dispose de l'honnêteté intellectuelle, vis-à-vis de la législation et de la jurisprudence constante (1993, 2004 pour ne citer que les cas les plus célèbres.....)
Un agent commercial ne peut être qu'un apporteur d'affaires. Il ne peut en aucun cas occuper le poste de négociateur au sein d'une agence. Et c'est pas une nuance de style.
Voici un conseil à donner à un acquéreur : faites figurer au compromis de vente la personne qui a négocié pour vous votre acquisition. Si cette personne est un agent commercial sans carte verte, le jour de la signature authentique REFUSEZ de payer les honoraires !
Jean-Michel |
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 13:04:59
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Bref, je constate une différence majeure entre le statut d'agent
commercial (loi 1991) et le statut d'agent "non-statutaire"
d'aujourd'hui, c'est simplement qu'il est moins protecteur pour
l'agent commercial et pour l'agent immobilier.
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Edité par - a.joseph le 03 juil. 2005 13:07:28 |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 18:01:19
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cher jmkdb, il n'y aurait pas d'agent co s'il n'y avait pas d'agent immo pour les faire travailler, ceci est la réalité, de plus je persiste et signe en disant que certains agents co sont bien plus competent que certains agents immo...
arretez de vous voiler la face, les agents co existent et font vivre beaucoup trop d'agents immobiliers qui, en faisant (dans le meilleur des cas) signer le compromis empoche 60% de la com de l'agent co. Si ceci n'est pas de l'exploitation...
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