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jmkdb
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855 réponses |
 Posté - 03 juil. 2005 : 20:59:16
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Mais je ne me voile pas la face !
Lorsque j'ai exercé en tant qu'agent immobilier, je n'ai employé que des salariés ! Si l'on me raconte que ce statut d'agent commercial est un passage obligé pour l'agent immobilier, alors je m'interroge sur son projet réel....
Qu'on ne me dise pas qu'il n'est pas possible pour une agence d'embaucher un salarié, et que par défaut ce n'est que le statut d'agent commercial qui est possible.
Ce genre d'agent immobilier ne m'intéresse pas !
Il va falloir que vous fassiez autre chose que d'interprêter mes propos.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 22:16:58
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"Voici un conseil à donner à un acquéreur : faites figurer au compromis de vente la personne qui a négocié pour vous votre acquisition. Si cette personne est un agent commercial sans carte verte, le jour de la signature authentique REFUSEZ de payer les honoraires !"
Si l'agent co est titulaire de l'attestation art. 9 du décret, je ne vois pas où est le problème pour le client ; la loi Hoguet est respectée.
Un AC est couvert par l'assurance RCP de son mandant, par sa garantie financière...
A mon avis, JMKDB, votre client irait droit dans le mur, votre angle d'attaque n'est pas le bon.
Le mien est différent.
Traiter avec un AC est un mauvais calcul pour un bon AI, et un aveu de faiblesse.
D'abord parce que quoi qu'on dise cela revient cher : il faut bien lui donner des moyens, et si on veut garder les bons, beaucoup de moyens. Sinon ce sont souvent les moins bons qui restent, et qui continuent à coûter cher... pour rien.
Ensuite et surtout parce qu'un bon AI a des méthodes. Il est impossible d'exiger d'un AC de les appliquer. Même s'il le fait au début, un beau jour il décrète qu'il est indépendant et qu'on n'a rien à lui imposer. Et on se retrouve avec une équipe ingérable.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 03 juil. 2005 : 23:02:33
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Mon conseil n'est pas bon ? Et pourtant, dans l'affaire de Montpellier qui est allée en Cassation, oubliez-vous la nullité de tous les actes rédigés par l'agent commercial en question ?
Les agents commerciaux exerçant "légalement" sont une extrême minorité, et c'est de cette minorité dont vous me parlez, et non des autres exerçant quasiment comme un agent immobilier, en toute illégalité....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 09:00:28
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L'agent co de montpellier était d'une part agent co pour un AI d'autre part agent co pour un marchand de biens qui se trouve être l'AI lui-même. Dans ce deuxième cas il aurait naturellement dû être titulaire de la carte verte, ou traiter par l'intermédiaire de l'agence ; ce qui aurait d'ailleurs été difficile pour d'autres raisons, puisqu'on ne peut pas acheter les biens pour lesquels on a reçu mandat.
Il s'agit bien d'un cas d'espèce.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 09:44:40
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Un cas d'espèce ? Vous appelez un cas d'espèce un arrêt de la Coour de Cassation réunie en pleinière ?
Mais c'est oublier que ce n'était pas le premier arrêt dans ce sens ! En 1990, 1991, 1992, 1993......et particulièrement le dernier, où la FNAIM s'était engagée à l'époque à fournir un statut digne de ce nom aux agents commerciaux....
C'est oublier aussi, qu'en 2003, le TGI de Pointe-à-Pître, saisi par la FNAIM elle-même contre un agent commercial, a statué de la même manière.
En aucun cas donc, vous ne pouvez parler d'un cas d'espèce. D'ailleurs, relisez bien les attendus de cet arrêt.....et surtout l'argumentation et les textes à l'appui de cette décision....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 10:02:04
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Eh bien nous n'avons pas la même analyse.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 10:14:22
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Pourquoi est-il besoin d'une analyse à quelque chose qui est aussi clair ?
Maintenant, prenez le problème à l'envers. Vous êtes agent immobilier, et vous possédez une carte verte que vous renouvellez chaque année.
Analysez à quoi cette carte donne droit (entremise), et quelles sont ses obligations (RCP, Garantie Financière, compte article 55)... et comparez avec un agent commercial.
Ne sont-ce pas les mêmes droits ? Les mêmes obligations ?
Exactement à l'identique !
Donc, c'est ou bien un agent commercial disposant d'une carte verte, ou bien c'est un salarié placé sous un lien de subordination d'un agent immobilier.
Vous avez lu, comme moi les commentaires de Me Rolland dans la l'Actualité Immobilière ? La seule tâche d'un agent commercial est celle de l'apporteur d'affaires....
Donc, chez jcm, comparez cela avec ce qui existe. C'est à dire le bordel absolu, créé par l'incompétence des agents immobiliers, leur manque total de vision stratégique.
Enfin, savourez les parts de marché des professionnels qui baissent inexorablement.... moins de 41% en 2005 !
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 11:12:38
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"Enfin, savourez les parts de marché des professionnels qui baissent inexorablement.... moins de 41% en 2005 !"
Pas les miennes, loin de là.
Pour le reste on tourne en rond, je n'ai rien à ajouter.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 11:16:52
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Ne me dites pas que vous pesez plus de 40% des parts de marché sur votre secteur... je ne vous crois pas.
Et cela se saurait, non ?
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 11:40:17
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Sur certains secteurs, bien plus, et partout où nos méthodes sont appliquées rigoureusement, selon le nombre de concurrents, nous faisons monter le pourcentage de ventes par agence. Puisque nous vendons 93 % des mandats.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 04 juil. 2005 : 11:53:13
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Sur certains secteurs, votre agence pèse bien plus de 40% du marché ?????
Vous me faites sérieusement rigoler pour une fois. Mais de quel pourcentage parlez-vous ? Du total des ventes ou de celles que les professionnels réalisent ?
Si c'est bien plus de 40% des ventes totales d'un secteur, j'ai le regret de vous dire, avec tout le respect que je vous dois, que je ne vous crois absolument pas. Aucune agence immobilière en France ne réalise un tel score. La seule agence qui pour moi est un exemple de fonctionnement et d'organisation, réalise 27% des parts de marché des ventes totales de son secteur.... et cela se passe en région parisienne où les statistiques sont disponibles sans erreur.
En outre, en Province, il est extrêmement difficile à un instant T de connaître avec précision les parts de marché. Je serai curieux de connaître votre méthode.
Ensuite, Calitimmo, je sais ce que c'est ! Et j'ai absolument analysé les retombées possibles d'un tel système.... d'ailleurs, cela existe en grand avec ORPI et son fichier commun. Et je ne vois pas où et comment les scores que vous annoncez seraient atteints.
Le marché des professionnels va s'organiser selon deux pôles : les MLS et les honoraires réduits. Choisissez votre camp. Si c'est le second, je pense que nous pourrions faire affaire ensemble....
mais en attendant, vous n'êtes pour moi qu'un réseau de plus parmi tous les autres.
J'ai donc des honoraires réduits, 17 engagements de service et 25 points de contrôle de qualité.... vous me suivez ou non ?
Vous disposez de 100 à 150 Keuros ? ET là oui, avec d'autres dispositifs stratégiques, je vous prie de croire que le marché de Grenoble vous appartiendra.
Ensuite, votre taux de transformation à 93% est là aussi une franche rigolade dont vous gargarisez. Car nécessairement, vous manquez des ventes.... par manque de mandats.....
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 09:35:41
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Je ne vois pas pourquoi je perdrais des ventes par manque de mandats. Cela prouve que vous n'avez pas bien analysé Calitimo. Si c'était le cas vous l'écririez d'ailleurs sans faute d'orthographe.
Vous ne me croyez pas ? Peu m'en chaut.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 11:09:57
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Vous perdez tout simplement des ventes car avec un tel taux de transformation, qui est un RATIO entre les ventes et les mandats, et comme vous ne faites nécessairement pas le plein des mandats, ni le plein des ventes, c'est bien par la dégradation de ce ratio, en augmentant le nombre de mandats rentrés que vous augmenterez non seulement votre C.A., mais également votre résultat.
Mais je comprends que vous preniez cette stratégie, car augmenter le nombre de vos mandats, cela serait renier votre politique commerciale qui consiste à menotter le vendeur par un mandat exclusif, et que vous ne pourrez convaincre que peu de gens de rentrer dans ce système....
Le jour où je suis placé en face de vous, et que je présente une autre politique commerciale, en étant moins cher... vous fermerez vos portes.
À quoi vous serviront vos mandats Calitimo, si les acheteurs viennent chez moi les acheter ?
Ensuite, l'exclusivité d'un mandat..... est moyen-âgeux d'un point de vue de la relation commerciale..... mais c'est un autre débat.
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 11:30:32
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A vous lire, votre monde semble celui de « oui-oui », sur le terrain
la réalité est tout autre et je comprends que les professionnels
perdent chaque année des parts de marché.
Un consommateur doit avoir une seule chance sur 15 de vous
rencontrer. Les « 14 » étant des pseudos professionnels reconvertis.
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Edité par - a.joseph le 05 juil. 2005 11:31:10 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 11:39:50
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Citation :
Initialement entré par a.joseph
A vous lire, votre monde semble celui de « oui-oui », sur le terrain
la réalité est tout autre et je comprends que les professionnels
perdent chaque année des parts de marché.
Un consommateur doit avoir une seule chance sur 15 de vous
rencontrer. Les « 14 » étant des pseudos professionnels reconvertis.
En clair, vous voulez dire quoi, car je ne comprends pas un traitre mot de ce que vous dites....
Le terrain, non seulement je pense bien le connaître, mais de plus je ne vois pas en quoi je serai associé aux tristes résultats des agents immobiliers traditionnels.... car quand je vois leur réaction dans une bonne ville française (à l'honneur d'ailleurs dans une étape du Tour de France), je comprends que nous les gênons et combien nous leur faisons mal, simplement en prenant le parti du consommateur....
Alors de quoi vous parlez ?
Jean-Michel |
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a.joseph
Pilier de forums
394 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 12:04:19
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Je parle du consommateur, vous semblez unique, sur le terrain c'est
autre chose, on rencontre des commerciaux qui savent à peine remplir
un mandat correctement. Ensuite il n'y a plus rien, le consommateur
se retrouve dans l'incertitude :
S'occupe t-il de la vente de mon appartement ?
Voilà c'est l'une des raisons qu'on s'applique :
On est toujours mieux servi que par soi-même.
Dans votre monde à vous, le consommateur est au petit soin (!) Etes
vous vraiment sur le terrain ou comme certains professeurs (en théorie) ?
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Edité par - a.joseph le 05 juil. 2005 12:08:28 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 12:12:29
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Probablement plus que vous....
Mais cessez de me comparer à des agences traditionnelles, nous sommes aujourd'hui plus de cent, et visons 3000 agences sur 3 réseaux....
Comme d'habitude vous vous exprimez sans savoir et en échafaudant des hypothèses bien hasardeuses.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 12:17:11
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Quand une agence passe de 100 % de mandats simples à 100 % de Calitimo elle rentre autant de mandats.
Constat d'un chef d'agence (4 négos) qui est passé brutalement d'un jour à l'autre à Calitimo, 8 mois après : "ils ne rentrent pas moins de mandats"
Alors ne dites pas que vous savez ce qu'est calitimo.
Et les clients ne sont pas "menottés" puisqu'ils peuvent dénoncer dès le début. Et nous n'avons pour ainsi dire pas de dénonciation de mandats.
jcm |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 12:20:08
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
Le jour où je suis placé en face de vous, et que je présente une autre politique commerciale, en étant moins cher... vous fermerez vos portes.
Alors là, franchement, j'ai hâte de voir ça !
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 05 juil. 2005 : 12:37:08
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Le mandat Calitimo n'est pas un mandat exclusif peut-être ? Mais savez-vous donc ce que les négociateurs racontent à leurs clients vendeurs sur le terrain, en entretien de vente ?
J'ai pu en avoir une petite idée dans la région de Grenoble.... c'est hallucinant !
En outre, juridiquement, un mandat, qu'il soit Calitimo ou tout ce que vous voudrez, est TOUJOURS dénonçable...., et vous savez comme moi, que bon nombre de clauses d'irrévocabilité sont toujours jugées abusives....
Quant à la délégation de mandat contenue dans votre mandat Calitimo, c'est une idée nouvelle qui date de 1965, puisque inventée par des agents immobiliers français, plus précisément installés dans la banlieue ouest de Paris.... et qui ont été à l'origine d'ORPI.... vous ne me ferez pas croire que ce système mis en part, doublé par l'exigence d'une exclusivité, soit révolutionnaire au point de canaliser autant de clients et prendre les parts de marché que vous déclarez. Je n'y crois pas, car les faits sont têtus....dois-je vous dire que je connais vos chiffres de l'intérieur ?
Jamais il n'a été question de plus de 40% de parts de marché.... tout juste de 7 à 9%, et encore...
C'est bien; je vous ai déjà dit que c'était mieux que toute agence isolée.... mais ce n'est pas LA solution....
Le monde est aux réseaux.... donc vous avez créé le vôtre, avec une bonne réussite comparée aux autres.... mais vous restez pour moi que dans le perfectionnement du connu, vous n'êtes qu'une organisation immobilière de plus. En aucun cas je considère que vous correspondez à un réseau citoyen, répondant aux attentes du consommateur français.
Celles-ci sont connues..... archi-connues.... et votre attentisme est symptomatique d'une profession que je juge comme étant des allumeurs de réverbère.
À l'heure actuelle, nous avons publié un journal avec 17 engagements de services, 25 points de contrôle de qualité et des honoraires réduits.... et un concept marketing puissant.
J'attends encore votre équivalent..... qui ne viendra jamais. Vous êtes convaincu qu'un mandat exclusif avec délégation est LA solution. Certes, cela doit améliorer deux ou trois choses... mais en aucun cas vous me ferez croire que grâce à ce dispositif et un peu d'emballage vous prendrez des parts de marché significatives... en aucun cas.
Si vous voulez me rencontrer, aucun problème.... mais n'oubliez pas qu'un jour vous vous trouverez en face de moi, nécessairement.
Que préférerez-vous dès aujourd'hui ? Vous trouver en face de Calitimo, ou en face de moi ? Car c'est dès aujourd'hui qu'il va vous falloir vous décider....
Maintenant tout dépend de la pérenité que vous espérez.... pour votre propre réseau. Si c'est 4 à 6 ans... alors restez comme vous êtes.... si c'est plus.... réféchissez un peu alors.
Jean-Michel |
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