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jcm
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5131 réponses |
 Posté - 05 juil. 2005 : 12:46:46
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"En outre, juridiquement, un mandat, qu'il soit Calitimo ou tout ce que vous voudrez, est TOUJOURS dénonçable...."
Et l'article 78 du décret de 72 ?
Pour le reste vous vous répétez beaucoup...
Je me répèterai donc également une dernière fois : vivement la confrontation sur le terrain...
"dois-je vous dire que je connais vos chiffres de l'intérieur ?"
Lesquels ?
jcm |
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alsatoax
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james69
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369 réponses |
Posté - 06 juil. 2005 : 17:31:09
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j'ai suivi avec bcp d'intérêt les différents dialogues.
jmkdb, quels sont les avantages pour un nogo immobilier d'un réseau comme le votre ??? j'avoue avoir du mal à comprendre les avantages pour les négociateurs d'un tel système |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 01:33:52
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D'après vous est-ce que c'est mieux 2x50 ou 6x30 ?
N'importe Chef de rayon de n'importe quel magasin, sorti d'un BTS Action Commerciale connait la réponse. Et pourtant les agents immobiliers continuent de faire la sourde oreille, continuent pour les meilleurs (tel que jcm) à vouloir perfectionner le connu....
Nous sommes un peu moins de 80 agences aujoourd'hui, qui chaque jour, alors que nous sommes agents immobiliers, dûment enregistrés et dûment garantis, à affronter les foudres de cette profession..... mais non celle des clients.....
Pourtant, Messieurs les agents immobiliers, les prix ont doublé en 6 ans... et pendant ce temps, vos honoraires ont suivi le même rythme.... est-ce normal ? Vous construisez un MLS français, qui coûtera pour l'un au minimum pour l'un quelque 54 Millions d'euros.... qui paiera ?
Êtes-vous aussi sourds qu'idiots ?
Jean-Michel |
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james69
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369 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 12:19:39
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donc vous ne répondez pas directement à la question...
on pourrait aussi dire dans le même sens, vaut il mieux 6*50 ou 6*30 !
Les prix ont monté, là tout le monde le sait et pourquoi les honoraires n'iraient il pas dans ce sens...?
Comme l'avait justement fait remarquer il y a qq temps JCM, finalement, les vendeurs, ce qu'ils recherchent c'est pas 2,3 ,4 ou 10% d'honoraires mais un service, un prix net vendeur intéressant, si on peut lier les 2 où est le problème ? |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 12:48:20
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Le problème c'est que vous ne faites pas les 6 ventes à 50 ! Faut-il enfin vous préoccuper des parts de marché des professionnels, sans cesse en BAISSE ?
Donc, quel pourrait être l'intérêt pour un négociateur de venir nous rejoindre au sein de notre réseau d'agences à frais réduits ?
D'une part, un meilleur salaire, puisque un salaire ce n'a jamais été un % mais une somme en euros... et 100 c'est mieux que 180.... (2*50 et 6*30)
En outre, notre politique est de n'employer que des salariés
Mais surtout, nous offrons à nos négociateurs la possibilité de prendre la direction d'une ou plusieurs agences et même d'en ouvrir une à leur compte. En clair, nous recrutons avec un plan de carrière... D'ailleurs cette annonce paraîtra dans le journal de l'agence en ce sens.
Pour finir, est-ce que les 15000 agents commerciaux, s'ils sont indépendants, performants, compétents, ont réellement l'esprit d'entreprise ? Est-ce qu'ils ont envie de s'assurer un meilleur avenir ?
Depuis quelques semaines, des agents immobiliers s'intéressent enfin à notre concept. 6 d'entre eux nous ont d'ores et déjà rejoint.... et ont quadruplé leur chiffre d'affaires. D'après vous la rémunération des collaborateurs n'aurait pas suivi ?
Entreprise, cela veut dire "prendre ENSEMBLE".... est-ce que l'on se comprend mieux à présent ?
Jean-Michel |
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alsatoax
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444 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 16:08:23
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Et si la part de marché des professionnels était de 76% ?
Un marché dominé par les professionnels, à la plus grande satisfaction de la clientèle : c’est ce qui ressort de l’étude réalisée par TNS Sofres, à la demande du réseau « L’Adresse ».
D'habitude, on attend plutôt d'une enquête un pronostic sur un résultat à venir : le résultat d'une élection, par exemple. Pourquoi avoir utilisé cette technique pour dresser un bilan, celui du comportement des vendeurs et acquéreurs de logements, entre 2000 et 2005, et le rôle des acteurs réels sur ce marché ? Tout simplement parce qu’il n’existe pas, en France, de statistiques en ce domaine.
Depuis des années, bien que ne reposant sur aucune étude, il semblait établi que plus de la moitié des transactions étaient réalisées directement entre particuliers, le reste se partageant entre agents immobiliers et notaires. Constatant l’accroissement du nombre d’agences immobilières, l’organisation de la profession (formation, recrutement, développement des réseaux), analysant les contraintes (réglementaires, administratives, juridiques, fiscales) les professionnels du réseau immobilier L'ADRESSE finissaient par en douter sérieusement. Ils ont souhaité en avoir le cœur net, en demandant à TNS SOFRES une étude sur un large échantillon afin d’avoir des données totalement fiables.
Contours du marché
Pour mesurer les parts de marché, il convient tout d’abord de définir les contours de ce marché. Premier enseignement de cette étude : 11 % des transactions n’apparaissent pas sur le marché car elles se réalisent directement entre personnes se connaissant : famille, voisins, amis, etc.
Bien entendu les professionnels de l’immobilier n’ont pas vocation à intervenir dans la mise en relation ou la négociation entre personnes se connaissant déjà. Ces mutations se réalisant « hors marché », l’étude porte donc sur le marché réel............
La suite : http://www.journaldelagence.com/displayarticle167.html
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 17:43:50
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Je ne suis pas tout à fait d'accord avec cela. D'une part, parce que les statistiques existent !
en 2004 :
47% des transactions se sont déroulées entre particulier
42% par un professionnel
11% par l'entremise d'un notaire....
Cela ne sert donc à rien de dire et d'écrire, comme le fait le réseau l'Adresse, qui est à vendre soit dit en passant, que 76% des personnes interrogées souhaitent acheter ou vendre par un professionnel. Ce n'est pas là la question.
La question est de savoir ce que comptent faire les professionnels pour conquérir les parts de marché qui leur échappent !
Force est de constater leur incompétence et leur attentisme !
OK, il y aura toujours 20% des barbus profs et lecteurs de 60 millions de consommateurs qui trouveront toujours plus intelligent de se passer d'un professionnel pour tout ce qui touche à leur patrimoine immobilier (avec les dégâts considérables publiés sur le site du Ministère de la Justice : sur 600 000 ventes, 56000 transactions de particuliers terminent devant un Tribunal; alors que seules 1700 concernent un professionnel...
Jean-Michel |
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alsatoax
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444 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 17:59:56
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Citation :
Je ne suis pas tout à fait d'accord avec cela. D'une part, parce que les statistiques existent !
Où peut on les consulter ? |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 07 juil. 2005 : 18:01:10
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Je conteste bien évidemment ce chiffre de 76% des transactions réalisées par un professionnel.... si seulement cela pouvait être vrai !
C'est 76% des vendeurs OUI, mais non 76% des ventes !!!!
Mais si vous lisez attentivement le texte.... il faut bien lire entre les lignes..... car de quoi parle-t-on ?
"l'étude a porté sur un large échantillon"..... c'est quoi un large échantillon ?
On a pris les cadres, les retraités, les jeunes primo-accédants, les investisseurs ? Combien de personnes et sous quel protocole ?
La seule base fiable est celle des notaires de Paris et de la Région parisienne, et le % des transactions réalisées par les professionnels n'atteint pas 40%. Il suffit de lire le CDRom de Van dIyck..... c'est dessus.
Quelle mouche a donc piqué les responsables du réseau l'Adresse émanation gluante de la FNAIM (dont aucun cadre ou presque a pris cette enseigne, c'est tout dire....) pour dire de telles absurdités ?
Les responsables de l'Adresse doutent des chiffres, qui d'ailleurs sont repris par la FNAIM, mais il suffit de consolider les différents taux de transformation....
76% des vendeurs OUI confient leur bien à la vente à un professionnel, là je suis d'accord. Mais il ne s'agit pas des ventes !
Jean-Michel |
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james69
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369 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 09:38:17
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quel plaisir de vous lire jmkdb, à vous entendre, tous les professionnels sont attentistes et ne font rien ou pas grand chose, seul votre réseau, en pleine expansion, est en train de tout dévorer sur son passage... Faites attention à ne pas être trop sûr de vous non plus... Un peu d'humilité, ça n'a jamais tué personne
en plus je reste persuadé que les agences (réseaux ou indépendants, peu importe) continueront de travailler avec ou sans votre présence. Ce qui compte, c'est le travail, le degré d'implication, l'écoute... bref les qualités d'un bon commercial, après ce commercial peut effectivement être ou non dans votre réseau et c'est ce qui fera qu'une agence tourne bien ou non ! |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 10:51:28
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Voyez-vous, je suis parfaitement d'accord avec vos propos !
Mais faites attention aux effets de loupe.... dûs à l'absence quasi totale de politique commerciale des réseaux immobiliers. Par voie de conséquence, dès qu'un réseau, propose quelque chose de très simple (des honoraires réduits jusqu'à 60%, des engagements de services et un contrôle de qualité précis et pertinent) cela crée l'évènement et un effet d'annonce susceptible d'entraîner le genre de réaction que vous avez.
Je suis depuis plus de 15 ans dans l'immobilier, et confronté chaque jour aux réalités de ce terrain chaque jour plus difficile et plus complexe, et l'humilité est absolument nécessaire.
D'ailleurs, pour tout vous dire, je ne serai plus aujourd'hui dans l'immobilier, si le projet que j'ai à cœur de voir réussir aujourd'hui ne se concrétisait pas chaque jour un peu plus.
Ma vision est qu'il y aura deux types d'agences immobilières dans le futur.
Celles qui travailleront en MLS entre 6 et 8% d'honoraires TTC (ce niveau de marge est absolument nécessaire au vu des charges de cette structure) et celles aux alentours de 4%.
Si vous posez la question aux clients... la réponse est toute donnée et est évidente.
Ne subsistera dans ce MLS que ce que j'appelle les réservoirs des fonds de cuve. Les professionnels savent de quoi je parle.....
Pour en revenir à l'annonce du réseau l'Adresse..... je tiens à dire ma colère de voir ce genre de propos inacceptables par les conséquences, et surtout inexacts.
Les statistiques sont disponibles sur le site de l'INSEE et elles sont incontestables. Elles sont connues de tous les professionnels. Elles sont reprises dans le rapport annuel de la FNAIM dont d'ailleurs au passage l'Adresse est une émanation.... Mais y-aurait-il de l'eau dans le gaz des dirigeants respectifs de ces organisations ? (Je peux dire que OUI....) Ceci expliquant peut-être cela....
D'ailleurs, l'INSEE est bien un institut de statistiques et même mondialement reconnu, alors que la Sofres est un institut de sondage....
Je pense qu'il est inutile d'approfondir....
Les conséquences de tels propos sont aussi gravissimes ! À 76% de parts de marché, tous les agents immobiliers vont lever le pied ! Tout le marketing qui a tant tardé à se mettre en place (par exemple le traitement informatisé de la Pige) devient de l'Antiquité, toute la prospection des négociateurs ne sert plus à rien....
Tenir de tels propos absolument inadmissibles est une provocation. Sans doute que devant les mutations extraordinaires de cette profession, il est utile de faire parler de soi.
Je pense que c'était le but recherché de Serge REDON en faisant publier dans "Le journal de l'Agence" un tel ramassis de conneries.
Jean-Michel |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 12:02:52
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pas de problème sur les chiffres que vous annoncez...
par contre, à vous lire, votre gros argument, c'est : nous on est à 4%, on a une meilleure prestation à vous offrir et moins cher...
En plus, vous semblez être un adepte de la pige ? Vu que vous ne prenez pas d'exclus, la pige est très bien adaptée mais pensez vous avoir une relation de qualité avec vos mandants avec ce type de contrats ? |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 12:15:01
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Quoi qu'on puisse en dire, la différence se fera toujours par les hommes qui composent l'agence, que les honoraires soient à 4 ou à 10 %
Le seul frein pour les agences pratiquant des honoraires bas, sera d'avoir els moyens de se confronter à une vraie concurrence de reseaux ou d'independants professionnels
Or avec des honoraires aussi bas, combien de temps tiendront ils avant de disparaître et quels moyens ( pub, etc) auront ils pour faire connaître leurs soit disant differences
Dans 5 ans , la majorité des gogos qui auront adhérer seront en liquidation ou en provces avec leur franchiseur
Alors les effets d'annonces, on en a tous connus, ca mousse un temps et ensuite ca disparaît encore plus vite que c'est venu.....!!!
Restera les theoriciens et leurs belles theories, pr^tes a proposer d'autres "nouveautés" et à prendre dans leurs filets les neophytes du commerce associé |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 12:16:37
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Bonjour,
Qui vous a dit que la "pige" était notre seul moyen de prospection ?
En outre, qu'est ce qu'un relationnel de qualité avec un vendeur si ce n'est avoir pour seul objectif de mener la vente à bonne fin ?
Bien sûr cela passe par une évaluation juste, rendre compte de sa mission.... et des qualités pour négocier....
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 12:56:13
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Citation :
Initialement entré par alsatoax
Quoi qu'on puisse en dire, la différence se fera toujours par les hommes qui composent l'agence, que les honoraires soient à 4 ou à 10 %
Le seul frein pour les agences pratiquant des honoraires bas, sera d'avoir els moyens de se confronter à une vraie concurrence de reseaux ou d'independants professionnels
Or avec des honoraires aussi bas, combien de temps tiendront ils avant de disparaître et quels moyens ( pub, etc) auront ils pour faire connaître leurs soit disant differences
Dans 5 ans , la majorité des gogos qui auront adhérer seront en liquidation ou en provces avec leur franchiseur
Alors les effets d'annonces, on en a tous connus, ca mousse un temps et ensuite ca disparaît encore plus vite que c'est venu.....!!!
Restera les theoriciens et leurs belles theories, pr^tes a proposer d'autres "nouveautés" et à prendre dans leurs filets les neophytes du commerce associé
Bien sûr que la qualité des Hommes est déterminante, et au-delà leur formation afin de toujours coller aux attentes toujours plus exigeantes des clients.
En revanche, je ne suis pas complètement d'accord avec ce que vous dites ensuite.
La concurrence des réseaux, et même d'agences isolées et traditionnelles, nous l'avons déjà et la connaissons. Cette confrontation directe nous est favorable aujourd'hui, et les 80 agences de notre réseau pourraient immédiatement vous el confirmer.
En ce qui concerne le niveau des honoraires, vous confondez, si je puis dire le % et la marge dégagée.
Ensuite, vous devriez vous intéresser à ce qui se pratique partout en Europe : Royaume-Uni 1,47% , Irlande 1,5%, Hollande 2%.....Italie 3,5%, Espagne 4,5%.... France ? 6% ! et moins de la moitié des parts de marché.... (car bien évidemment les commentaires et les interprétations de l'Adresse suite au SONDAGE réalisé part TNS Sofres sont complètement erronées) Il est donc parfaitement FAUX de croire qu'une agence immobilière ne peut pas présenter un bon bilan er pour son dirigeant de s'assurer des dividendes avec des honoraires bas. Encore une fois, 80 agences de notre réseau pourraient vous le confirmer de suite.
Dans 5 ans ? Si je tiens compte du "trend" actuel.... nous serons plus d'un millier d'agences. Et vous ?
Et pour finir, vous parlez de "nouveauté" le fait de parler de "prix bas". je vous encourage, à ce titre, à lire me mensuel du Journal "Les Échos" sur ce sujet. À vous rappeler les grecs, les phéniciens, les chinois, et plus près de nous la Révolte des Canuts à Lyon, et bien évidemment le combat d'Édouard Leclerc au sortir de la seconde guerre mondiale.
Alors dites-moi, pour ce dernier... que sont donc devenus les B.O.F. si puissants en 1950 ?
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 14:04:50
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Vous oubliez l'Allemagne : 3% d'honoraires, 30 % de parts de marché...
Il n'y a pas que des statistiques qui vont dans votre sens.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 15:11:00
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Bien sûr ce que vous dites à propos de l'Allemagne est vrai. Mais de quelle Allemagne parle-t-on ?
L'ancienne RDA ? L'ex RFA ? Ou bien l'Allemagne réunifiée ? Parce que la réunification de l'Allemagne a eu un impact énorme sur l'Immobilier allemand. Berlin est une ville où vous trouvez à peu près de tout et pour quasiment rien.
Il est vrai que sous l'ex RDA, un couple d'enseignant d'un établissement supérieur était logé dans un deux pièces minuscule, dans un bâtiment rappelant les HLM de nos pires banlieues, le tout pour un loyer représentant 50% de leurs revenus.
Cela ne me dérange pas que vous preniez cet exemple, cher jcm... car c'est bien l'exception qui confirme la règle.
Vous auriez pû prendre la Suisse également.... mais pour des raisons radicalement différentes.
Il est évident à l'analyse des différents marchés européens qu'il y a une corrélation très forte entre le niveau des honoraires pratiqués et les parts de marché.
Quoiqu'il en soit, la France possède des agents immobiliers qui non seulement sont les plus chers d'Europe, mais aussi (à l'exception de l'Allemagne) ont les parts de marché les plus faibles....
Dites-moi que cela n'a rien à voir, juste pour rire ! :-)
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 11 juil. 2005 15:11:35 |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 15:32:25
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Citation :
Initialement entré par jcm
Vous oubliez l'Allemagne : 3% d'honoraires, 30 % de parts de marché...
Il n'y a pas que des statistiques qui vont dans votre sens.jcm
Cher jcm,
À moins que je possède une très mauvaise mémoire, vous m'avez tout de même dit il y a quelques mois que vous étiez d'accord avec le niveau élevé et surtout injustifié des honoraires.
Votre stratégie consiste à ne travailler que des mandats exclusifs et ENSUITE, une fois les parts de marché conquises dans ce sens (cela reste à démontrer, mais admettons), vous baisserez vos honoraires.
Je n'y crois absolument pas. Il n'y a rien qui me frappe dans votre raisonnement. Rien qui me permette de dire que les choses bougeront ainsi et dans votre sens.
Les règles du commerce me semblent d'une toute autre nature...
C'est comme les adeptes du MLS.... qui disent la même chose.... en oubliant qu'avec ce système, le coût de production a considérablement augmenté.... et il faudra baisser la marge quand ? Et dans quel contexte ? Quand en plus, il faudra partager les honoraires avec un confrère ? Mais marche-t-on à côté de ses pompes autant que cela dans ce métier ?
Les dirigeants des grands réseaux savent très bien de quoi il s'agit.... mais ils ne peuvent rien faire.... faire bouger la "base" leur est quasiment impossible.... c'est une rupture culturelle trop importante. Ils ne sont pas plus idiots que cela. Mais paralysés comme ils le sont, leur intelligence stratégique ne sert plus à rien. Tant que cela durera, n'est-ce pas....
Pourquoi ne tenteriez-vous pas le contraire avec moi ? Pourquoi ne pas essayer de faire quelque chose de plus simple, de plus évident... d'un peu moins agent immobilier et d'un peu plus commercial ?
Nous avons tous les jours des clients qui visitent avec des agences telles que les vôtres, et qui achètent chez nous..... le contraire n'existe pas.
Toujours pas convaincu ?
Vous rêvez d'une confrontation directe m'avez-vous dit.... Je préfèrerai de loin qu'on se rencontre et qu'on en discute.... les portes de nos agences vous sont ouvertes. À vous de voir.
Plusieurs confrères, anciens agents immobiliers traditionnels, nous ont rejoint. Passant ainsi à la vitesse supérieure. L'un d'entre eux possédait plusieurs agences au sein d'un mini réseau régional..... Peut-être pourrions-nous nous rencontrer ? Parce que bien évidemment, je ne dis pas tout ici.... il y a bien d'autres choses à découvrir sur la manière d'envisager cette activité, et votre développement.
Jean-Michel |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 16:07:49
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Vous dîtes :
"Nous avons tous les jours des clients qui visitent avec des agences telles que les vôtres, et qui achètent chez nous..... le contraire n'existe pas."
Vous devez effectivement avoir une politique agressive envers les acheteurs et être prêt à tout pour parvenir à vos fins.
Cela n'est pas ma vision des choses et ma conception de ce métier. En agissant ainsi, vous vous orientez plus vers une vision à court terme...
Je suis ok pour faire une vente si une agence a mal fait son travail avec un acheteur mais pas à n'importe quel prix non plus! Et surement pas en baissant des honoraires alors qu'on n'a pas fait la visite et tout ça pour récupérer une vente. Est e cela pour vous un bon agent immo ?
Dans ce cas, ok on fait la vente mais a-t-on vraiment à y gagner à faire cela, qu'est e qui va se passer la prohaine fois ? les relations avec les confrères ?
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