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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
 Posté - 11 juil. 2005 : 16:41:30
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Citation :
Initialement entré par james69
Vous dîtes :
Dans ce cas, ok on fait la vente mais a-t-on vraiment à y gagner à faire cela, qu'est e qui va se passer la prohaine fois ? les relations avec les confrères ?
La prochaine fois, celui qui a acheté avec l'agence retournera la voir pour mettre en vente et voir ce qu'elle a en portefeuille, quand au relation avec les confreres, la concurrence est déjà dur entre agent co sur la mm agence, alors avec les autres agences ce ne sera pas pire !
Malheureusement, le "discount" est a prendre en compte, et il y a des parts de marché à prendre dans ce domaine, qu'on le veuille ou non, les prix des maisons ont quasi doublé en 8 ans et les com des agences aussi, est ce vraiment justifié ?
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 16:54:49
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Citation :
Initialement entré par james69
Vous dîtes :
"Nous avons tous les jours des clients qui visitent avec des agences telles que les vôtres, et qui achètent chez nous..... le contraire n'existe pas."
Vous devez effectivement avoir une politique agressive envers les acheteurs et être prêt à tout pour parvenir à vos fins.
Cela n'est pas ma vision des choses et ma conception de ce métier. En agissant ainsi, vous vous orientez plus vers une vision à court terme...
Je suis ok pour faire une vente si une agence a mal fait son travail avec un acheteur mais pas à n'importe quel prix non plus! Et surement pas en baissant des honoraires alors qu'on n'a pas fait la visite et tout ça pour récupérer une vente. Est e cela pour vous un bon agent immo ?
Dans ce cas, ok on fait la vente mais a-t-on vraiment à y gagner à faire cela, qu'est e qui va se passer la prohaine fois ? les relations avec les confrères ?
Lorsque la FNAC, en 1954, a baissé de 20% le prix des appareils photo, des postes à transistors, de la télévision..... les réactions ont été similaires aux vôtres. Il a même fallu un Jugement du Tribunal de Commerce de Paris pour contraindre les fournisseurs à livrer les commandes.... 50 ans après, la vision de la FNAC n'était absolument pas à court terme. Cellle d'Édouard LECLERC non plus (Que sont devenus les Felix Potin, les Cercle Bleus.... etc... ?)
Sinon, qui vous dit que nous faisons des transactions "à n'importe quel prix ?". Nous sommes des professionnels comme vous, disposant des mêmes garanties et des mêmes obligations, notamment celle d'afficher nos honoraires en vitrine... et de menerà bonne fin la vente pour nos mandataires.
Quant à des pratiques que vous jugez contraires au métier.... je vous laisse en juger par cet arrêt de la Cour de Cassation .
Si un mandat non exclusif de vendre le même bien est donné à plusieurs agents immobiliers, seul celui par l’intermédiaire duquel la vente a été réellement conclue a droit à la commission. Peu importe qu’un autre agent ait précédemment présenté l’acquéreur et lui ait fait visiter la maison.
Le professionnel qui n’a pas réussi à mener l’affaire à son terme ne saurait prétendre à une commission, ni à l’attribution de dommages et intérêts, sauf s’il est en mesure d’apporter la preuve d’une faute du vendeur qui l’aurait empêché de réaliser la vente. (Cass, 1° civ.9 juillet 2002 : Juris-Data n° 015144 et 015146)
Pour terminer, nous préférons répondre aux attentes explicites de nos clients, que de plaire aux confrères....
Et dites-moi, pour parler d'eux justement : en 6 années les prix ont doublé et ont suivi le même rythme que les honoraires. C'est-à-dire que la marge des agents immobiliers a doublé en 6 ans..... C'est normal. Commercialement judicieux avec des parts de marché en baisse ?
Baisser ses honoraires ne vous aidera pas à rentrer des mandats (encore que je possède les preuves du contraire), mais cela vous aider sacrément à les vendre....
Rappelez-moi votre taux de transformation ainsi que vos parts de marché sur votre zone ?
Tout le monde trouve cela normal.... comme tout le monde trouve normal qu'il y ait un nombre croissant de ventes de particulier à particulier, et autant qui se terminent devant un Tribunal (56 000 saisines en 2001 pour 600 000 transactions dans l'ancien, alors que seulement 1700 ont concerné un professionnel - sans qu'on sache vraiment si ce n'est pas le professionnel qui n'est pas allé se plaindre contre son client !)
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 18:16:56
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
[quote]Initialement entré par james69
Si un mandat non exclusif de vendre le même bien est donné à plusieurs agents immobiliers, seul celui par l’intermédiaire duquel la vente a été réellement conclue a droit à la commission. Peu importe qu’un autre agent ait précédemment présenté l’acquéreur et lui ait fait visiter la maison.
Le professionnel qui n’a pas réussi à mener l’affaire à son terme ne saurait prétendre à une commission, ni à l’attribution de dommages et intérêts, sauf s’il est en mesure d’apporter la preuve d’une faute du vendeur qui l’aurait empêché de réaliser la vente. (Cass, 1° civ.9 juillet 2002 : Juris-Data n° 015144 et 015146)
Jean-Michel
Certains agents immobiliers ont déjà trouvé la parade avec le mandat de visite, par ex. :
http://www.edpref.com/docs/103A.pdf
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 18:27:55
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Je suis plus que réservé quant à la légalité réelle et pratique d'un tel document.... et si j'étais un acheteur, je ne vois pas pourquoi on m'oblige à contracter pour visiter....
Ce sont des procédés pour moi d'un autre âge !
Au lieu de "fluidifier" la relation, on la complique....
Et puis, j'ignore quelle pourra être la réaction d'un Juge à la lecture d'un tel document comparé à la jurisprudence nombreuse qui existe dans ce domaine.
Et je pense même que c'est une pratique abusive d'utiliser un tel contrat.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 18:55:26
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Vous prenez vos désirs pour des réalités. Un mandat a une certaine valeur, c'est même l'outil de base de l'AI, et peu importe qu'il soit donné par le vendeur ou l'acheteur.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 19:23:31
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Bien sûr, jcm... mais telle n'est pas la question....
Lorsque je lis le document.... j'y trouve un certain nombre de choses qui me dérangent au plus haut point.
Tout d'abord une durée de 24 mois.... que je trouve singulièrement abusive. Mais surtout juridiquement inepte.
Par ailleurs, il a été maintes fois jugé que l'agent immobilier ne peut percevoir une quelconque rémunération avant d'avoir effectivement conclu l'affaire, conditions suspensives levées. C'est même dans les textes, puisque c'est l'article 6 de la Loi Hoguet... donc en Cassation.... votre "truc" qui s'apparente à un truc de brigand pour moi ne tient plus la route.
Dites-moi aussi dans les conditions de l'article 6 de la loi Hoguet ce que vient faire votre clause pénale qui réclame des indemnités à l'acquéreur... notamment en cas de pluralité des mandataires dont le mandant est le vendeur ?
Je me méfie énormément des documents publiés par les Éditions Préférences.... quoiqu'il en soit....
Mais plus grave est l'impression désastreuse au public que ne manquera pas de donner, une nouvelle fois, des initiatives tordues comme celle-ci. Car enfin à qui fera-t-on croire qu'un mandat c'est la même chose qu'un bon de visite ? Comment imaginer un seul instant, que si je visite un bien dans une agence, je signe également un contrat ?
Un bon de visite c'est bien une reconnaissance de visite. cela ne pourra pas être un mandat qui "menote" en quelque sorte la personne....
Continuez comme cela, avec ce genre de document... mais n'allez surtout pas vous étonner de la glorieuse image qu'ont les agents immobiliers, et surtout des parts de marché constamment en baisse.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 20:51:34
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C'est un outil comme un autre, tout dépend de la manière dont il est utilisé. Plus lourd à gérer qu'un bon de visite (il s'agit d'un mandat, donc il doit y avoir le numéro, la rémunération...) mais plus sécurisant pour l'agent immobilier.
Quoi que vous en disiez, sur le plan jurudique, c'est béton. Aucune contradiction avec l'art. 6 notamment. Sinon, merci d'être plus précis et de m'indiquer laquelle.
Et à ma connaissance ceux qui l'utilisent n'essaient pas de faire croire que c'est un bon de visite.
Oui, c'est vrai, vous étiez déjà contre la fiche descriptive contractuelle :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=12385
qui a pourtant le mérite d'apporter une grande transparence dans la transaction.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 11 juil. 2005 : 23:33:48
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Désolé, cher jcm, mais je suis beaucoup moins affirmatif que vous sur la qualité "béton" de votre "mandat de visite", notamment sur la clause pénale qu'il contient.
Qu'est-ce que cela signifie cette clause ? C'est que ce bon de visite-mandat de visite (on ne sait plus trop en réalité) prévoit une rémunération. Pour un mandat, rien de plus normal. Mais ce n'est pas une rémunération en réalité, c'est une indemnité au titre de la clause pénale.
Ce qui signifie que c'est en parfaite contradiction avec l'article 6 de la loi Hoguet.
Car cet article précise qu'un agent immobilier ne peut percevoir AUCUNE RÉMUNÉRATION À QUELQUE TITRE QUE CE SOIT avant que l'affaire n'ait été effectivement conclue par lui - conditions suspensives levées.
Or, cette clause prévoit une rémunération....!
Vous m'expliquerez dans ces conditions, comment un agent immobilier titulaire d'un mandat de vente pourra être opposé à votre mandat de visite, eu égard à la jurisprudence citée, dans laquelle précisément la Cour de Cassation se fiche pas mal de qui à fait visiter à qui, pourvu qu'il y ait un mandat valide et la conclusion de l'affaire.
Pour moi, il est clair que votre document n'est pas utilisable, et demeure juridiquement faible. Et je ne parle pas de sa dimension relationnelle et commerciale. Mais nous allons prendre soin de le faire vérifier par des juristes.
Pour ce qui concerne le document cité (une nouvelle fois des éditions Préférence) que vous utilisez en annexe du mandat de vente et du compromis de vente, j'ai très exactement dit, après analyse, qu'il ne vous servait qu'à vous dégager de votre devoir de conseil vis-à-vis du vendeur.
Il est vrai que la pratique généralisée du notariat de s'affranchir de la garantie des vices cachés vous a probablement conduit à utiliser ce pseudo audit technique du bien immobilier, et que votre RCP a du quelque part en souffrir.
Sachez tout de même que 75% des sinistres pourraient étre évités si les agents immobiliers prenaient la peine de travailler dès la prise de mandat avec un titre de propriété.
Entre ce mandat de visite, et ce document là, vous voilà habillé pour l'hiver. Décidément, nous avons une autre conception des choses, et une autre manière de concevoir ce métier.
Je ne me bornerai à vous répéter les mêmes choses : vous perfectionnez le connu. C'est bien, c'est louable, et je vous ai toujours dit que vous étiez un bon agent immobilier, aux compétences assez largemenrt supérieures à la moyenne. Mais entre cette conception, et la mienne, innovante et performante.... tout un monde nous sépare. Heureusement ou malheureusement, l'avenir nous le dira.
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 12 juil. 2005 : 10:33:44
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Citation :
Initialement entré par jmkdb
"Désolé, cher jcm, mais je suis beaucoup moins affirmatif que vous sur la qualité "béton" de votre "mandat de visite", notamment sur la clause pénale qu'il contient.
Qu'est-ce que cela signifie cette clause ? C'est que ce bon de visite-mandat de visite (on ne sait plus trop en réalité) prévoit une rémunération. Pour un mandat, rien de plus normal. Mais ce n'est pas une rémunération en réalité, c'est une indemnité au titre de la clause pénale."
Vous aurez mal lu. Dans ce document il y a une rémunération ET une clause pénale, comme dans pratiquement TOUS les mandats qu'utilisent TOUS les AI de France et de Navarre.[/b[b]]"
"eu égard à la jurisprudence citée, dans laquelle précisément la Cour de Cassation se fiche pas mal de qui à fait visiter à qui, pourvu qu'il y ait un mandat valide et la conclusion de l'affaire."
Là vous allez un peu trop loin dans votre analyse. Pour la cour de cass, la visite suffit pour obtenir sa commission : "Lorsqu'un AI bénéficiaire d'un mandat fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue au sens de l'art. 6 de la loi du 2 janvier 1970, par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit à la commission convenue..." Votre interprétation ne vaut que lorsqu'il y a concours entre agences, ce qui reste l'exception.
"Pour ce qui concerne le document cité (une nouvelle fois des éditions Préférence) que vous utilisez en annexe du mandat de vente et du compromis de vente, j'ai très exactement dit, après analyse, qu'il ne vous servait qu'à vous dégager de votre devoir de conseil vis-à-vis du vendeur."
Au contraire, il sert à approfondir la découverte du bien avec le propriétaire. Quand vous vendez une maison en été, comment faites-vous par exemple pour savoir si le chauffage fonctionne correctement ? Vous l'essayez, ainsi que tous les autres équipements de la maison ? Vous sondez les murs et les fondations pour déceler un défaut qui vous aurait été caché par le vendeur ? Et la piscine, pour une vente en hiver ? Ou est-ce que vous posez la question au propriétaire : y a-t-il un problème particulier qu 'il faudrait porter à connaissance de l'acquéreur ? ce qui est un résumé de cette fiche descriptive. On ne résoud pas tout, loin de là, avec le seul titre de propriété !
"Il est vrai que la pratique généralisée du notariat de s'affranchir de la garantie des vices cachés vous a probablement conduit à utiliser ce pseudo audit technique du bien immobilier, et que votre RCP a du quelque part en souffrir."
[b]J'ai déjà eu l'occasion de le signaler, nous n'avons encore pas perdu de procès, en plus d'un quart de siècle, et environ 950 ventes sous la même structure en 2004, pour vous donner un ordre de grandeur.
"Mais entre cette conception, et la mienne, innovante et performante.... tout un monde nous sépare. Heureusement ou malheureusement, l'avenir nous le dira."
Jean-Michel
[b]Le problème c'est que vous répétez toujours que vous êtes le meilleur, et de loin, que tout ce que font les autres est nul, et que vous ne donnez aucun élément pour justifier vos propos, sous prétexte que c'est confidentiel. Comment voulez-vous que ce ne soit pas légèremenr irritant, à la fin...
jcm |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 12 juil. 2005 : 12:02:54
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je reviens sur ce qui a été dit plus haut : léo, je ne partage pas votre avis !
Le marché est très concurrentiel et quelque part les particuliers en abusent et en jouent même de cette concurrence et de cette gué-guerre entre les agences immo...
Sommes nous obligés de rentrer dans ce jeu là et n'est-il pas plutôt possible de faire son métier le plus honnêtement, le plus transparent possible sans avoir à rentrer dans cette guerre entre agences ?
Jmkdb, j'aimerai aussi avoir un échantillon de vos arguments, si convaincants apparemment et je ne demande quà'à les entendre et à prendre note... comment vous croire sinon ? |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 12 juil. 2005 : 12:41:27
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on retrouve ces arguments sur le site du reseau 4% immobilier
au vu du site, je reste perplexe quand à son developpement dans les annees a venir, et serein quand à nos progression de CA
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 12 juil. 2005 : 15:26:31
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Citation :
Initialement entré par jcm
Citation :
Initialement entré par jmkdb
"Désolé, cher jcm, mais je suis beaucoup moins affirmatif que vous sur la qualité "béton" de votre "mandat de visite", notamment sur la clause pénale qu'il contient.
Qu'est-ce que cela signifie cette clause ? C'est que ce bon de visite-mandat de visite (on ne sait plus trop en réalité) prévoit une rémunération. Pour un mandat, rien de plus normal. Mais ce n'est pas une rémunération en réalité, c'est une indemnité au titre de la clause pénale."
Vous aurez mal lu. Dans ce document il y a une rémunération ET une clause pénale, comme dans pratiquement TOUS les mandats qu'utilisent TOUS les AI de France et de Navarre.[/b[b]]"
"eu égard à la jurisprudence citée, dans laquelle précisément la Cour de Cassation se fiche pas mal de qui à fait visiter à qui, pourvu qu'il y ait un mandat valide et la conclusion de l'affaire."
Là vous allez un peu trop loin dans votre analyse. Pour la cour de cass, la visite suffit pour obtenir sa commission : "Lorsqu'un AI bénéficiaire d'un mandat fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue au sens de l'art. 6 de la loi du 2 janvier 1970, par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit à la commission convenue..." Votre interprétation ne vaut que lorsqu'il y a concours entre agences, ce qui reste l'exception.
"Pour ce qui concerne le document cité (une nouvelle fois des éditions Préférence) que vous utilisez en annexe du mandat de vente et du compromis de vente, j'ai très exactement dit, après analyse, qu'il ne vous servait qu'à vous dégager de votre devoir de conseil vis-à-vis du vendeur."
Au contraire, il sert à approfondir la découverte du bien avec le propriétaire. Quand vous vendez une maison en été, comment faites-vous par exemple pour savoir si le chauffage fonctionne correctement ? Vous l'essayez, ainsi que tous les autres équipements de la maison ? Vous sondez les murs et les fondations pour déceler un défaut qui vous aurait été caché par le vendeur ? Et la piscine, pour une vente en hiver ? Ou est-ce que vous posez la question au propriétaire : y a-t-il un problème particulier qu 'il faudrait porter à connaissance de l'acquéreur ? ce qui est un résumé de cette fiche descriptive. On ne résoud pas tout, loin de là, avec le seul titre de propriété !
"Il est vrai que la pratique généralisée du notariat de s'affranchir de la garantie des vices cachés vous a probablement conduit à utiliser ce pseudo audit technique du bien immobilier, et que votre RCP a du quelque part en souffrir."
[b]J'ai déjà eu l'occasion de le signaler, nous n'avons encore pas perdu de procès, en plus d'un quart de siècle, et environ 950 ventes sous la même structure en 2004, pour vous donner un ordre de grandeur.
"Mais entre cette conception, et la mienne, innovante et performante.... tout un monde nous sépare. Heureusement ou malheureusement, l'avenir nous le dira."
Jean-Michel
[b]Le problème c'est que vous répétez toujours que vous êtes le meilleur, et de loin, que tout ce que font les autres est nul, et que vous ne donnez aucun élément pour justifier vos propos, sous prétexte que c'est confidentiel. Comment voulez-vous que ce ne soit pas légèremenr irritant, à la fin...
jcm
Bonjour jcm,
Première chose : la très grande majorité des mandats de vente étant simples (90% au plan national), il est absolument faux de prétendre que la pluralité des mandataires est l'exception....
Deuxième chose : vous devriez vous remettre à relire "l'activité immobilière" du début de cette année (Revue mensuelle de la SOCAF dont vous faites partie je crois) et dans un article de Me Rolland au sujet du bon de visite, et des clauses pénales, en commentaire d'un arrêt de la Cour de Cassation, vous y apprendrez que je ne suis pas le seul à dénoncer ce "mandat de visite" imprimés par les Éditions Préférence.
Un juge de la Cour d'Appel de Paris, confirmé en Cassation, a bien dénoncé de genre de document dont on ne sait pas si c'est un bon de visite, une reconnaissance de visite, ou un mandat de recherche....
Troisième chose, mais elle vous échappe encore... cette pratique visant à menoter l'acquéreur est d'un autre âge et contraire à la Jurisprudence que j'ai déjà citée au sujet de la pluralité des mandataires et du libre choix de l'acquéreur d'aller traiter avec l'agence qui propose les meilleures conditions financières.
On perçoit bien, d'ailleurs, que vous ne vous préoccupez que très peu du client, puisque vous préférez tenter de l'astreindre à respecter les termes d'un contrat que je juge abusif, plutôt que de lui offrir les meilleurs conditions d'acquisition.
Pour le reste, je vous ai proposé de vous rencontrer avec un autre agent immobilier, et de voir en quoi, notre vision stratégique est innovante et performante.
Cela ne vous plait pas.... pas de problème... mais je ne vois de toutes façons pas ce qui m'obligerait à détailler ce qui va nous permettre, demain, de prendre le marché.
Il n'y a rien de confidentiel, mais ce n'est ni le lieu, ni l'endroit pour cela.
Pour terminer, je viens d'avoir une confirmation absolue du caractère léger et abusif de votre mandat de visite par un Professeur de l'ICH de Bordeaux, expert auprès de la Cour d'Appel.
Je persiste donc, et je signe, votre mandat de visite, ne pourra en aucun cas, en cas de pluralité des mandataires (ce qui est le cas le plus courant) être opposable au mandat de vente.
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 12 juil. 2005 : 15:29:09
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Citation :
Initialement entré par alsatoax
on retrouve ces arguments sur le site du reseau 4% immobilier
au vu du site, je reste perplexe quand à son developpement dans les annees a venir, et serein quand à nos progression de CA
Restez perplexe.... pas de problème.... votre avis m'importe peu.... et manque singulièrement, surtout, de pertinence....
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 13 juil. 2005 : 10:37:35
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Je maintiens : je n'ai pas parlé de pluralité de mandataires mais de concours entre agences, cad une agence qui vend à un client qui avait visité avec une autre. Cela reste relativement peu fréquent en tout cas par rapport à la situation habituelle du client qui visite avec une agence et achète à cette même agence.
"puisque vous préférez tenter de l'astreindre à respecter les termes d'un contrat que je juge abusif, plutôt que de lui offrir les meilleurs conditions d'acquisition."
Ce n'est pas incompatible.
"Pour le reste, je vous ai proposé de vous rencontrer avec un autre agent immobilier, et de voir en quoi, notre vision stratégique est innovante et performante.
Cela ne vous plait pas.... pas de problème... mais je ne vois de toutes façons pas ce qui m'obligerait à détailler ce qui va nous permettre, demain, de prendre le marché."
Nous avons trop de points de divergence. L'exclusivité et la fiche descriptive contractuelle notamment.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 13 juil. 2005 : 11:31:40
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je maintiens : je n'ai pas parlé de pluralité de mandataires mais de concours entre agences, cad une agence qui vend à un client qui avait visité avec une autre. Cela reste relativement peu fréquent en tout cas par rapport à la situation habituelle du client qui visite avec une agence et achète à cette même agence.
"puisque vous préférez tenter de l'astreindre à respecter les termes d'un contrat que je juge abusif, plutôt que de lui offrir les meilleurs conditions d'acquisition."
Ce n'est pas incompatible.
"Pour le reste, je vous ai proposé de vous rencontrer avec un autre agent immobilier, et de voir en quoi, notre vision stratégique est innovante et performante.
Cela ne vous plait pas.... pas de problème... mais je ne vois de toutes façons pas ce qui m'obligerait à détailler ce qui va nous permettre, demain, de prendre le marché."
Nous avons trop de points de divergence. L'exclusivité et la fiche descriptive contractuelle notamment.
jcm
Bonjour jcm,
Il y a une nuance subtile dans vos propos, et qui change tout !
Prenons un cas très concret si vous voulez bien.
Un vendeur Monsieur DURAND confie à plusieurs agences son bien à vendre. Pour cela il signe des mandats de vente à plusieurs agences X, Y, Z (en moyenne 5 à 6 agences)
Un acquéreur, Monsieur Dupont se présente dans une agence X et visite le bien. Par la suite, il se rend dans l'agence Y et s'aperçoit que les conditions commerciales sont plus favorables (un niveau d'honoraires plus bas par exemple)
Monsieur DUPONT signe un compromis de vente avec l'agence Y.
Alors très concrétement, jcm, que se passera-t-il, y compris même si l'acquéreur a signé le document dont vous parlez avec l'agence X.
Je prétends que l'agence X ne pourra prétendre à aucune rémunération. C'est d'ailleurs tout le sens de l'arrêt de la Cour de Cassation auquel vous vous êtes empressé de répondre que la "parade" existait grâce à ce document.
À présent, vous me parlez d'inter-agences....
Juridiquement, votre mandat de visite que détient l'agence X ne pourra pas être opposable au mandat de vente que détient l'agence Y.
Vous aurez beau le problème dans tous les sens vous vous heurterez au même raisonnement dont je vous confirme la justesse.
À savoir que la clause qui prévoit une rémunération dans votre mandat de visite ne pourra pas s'appliquer si l'affaire n'est effectivement pas conclue par l'agence détentrice d'un tel mandat (admettons qu'il soit valide bien entendu, dûment enregistré et surtout que l'acquéreur accepte (à moins qu'on lui cache) de signer un mandat et non un simple bon de visite comme il est naturel qu'il en soit ainsi à ce moment de la négociation). Si tel était le cas, cela contreviendrait à l'article 6 de la Loi Hoguet qui dit qu'aucune rémunération de quelque nature que ce soit ne peut être due.... (frais, indemnités, clause pénale.....etc...)
Je maintiens donc que ce document est un avatar de plus dans le juridisme qu'entretiennent parfois les agents immobiliers pour noyer le poisson. Commercialement, je le trouve même indigne d'un professionnel. Un bon de visite doit rester un bon de visite, un mandat de recherche un mandat de recherche.
Si votre métier consiste à présent à exiger de votre acquéreur un mandat de visite pour visiter, alors OUI, jcm nous n'avons pas la même idée du métier, et au-delà d'un commerce sain, moderne et intelligent....
La réalité risque d'être tout autre, et elle existe déjà ! Vous faites signer à votre acquéreur n'importe quoi, lui racontant qu'il ne peut surtout pas aller dans une autre agence voir ne serait-ce que si l'herbe y est plus verte...
Je rappelle donc l'arrêt de la Cour de Cassation, ou le juge a bien écrit que "peu importe qui a visité avec qui, c'est celui qui conclut l'affaire qui pourra prétendre à une rémunération.
Pour tout vous dire, en tant que tel, votre document ne m'inquiéte pas. Ce que je trouve grave et pernicieux, c'est d'enrhumer vos clients, de les perturber outre mesure avec ce genre de mandat.
Pour ce qui concerne une nouvelle fois la seconde partie de votre post et particulièrement le document en annexe du mandat et que vous joindrez au compromis. Là encore, cela va à l'encontre (et je le déplore, mais c'est ainsi) des décisions des Tribunaux au sujet du devoir de conseil des agents immobiliers, vis-à-vis des vendeurs.
Ma position est très simple quant à moi, si un bien immobilier est indigne d'être vendu, c'est très simple : je ne prend pas le mandat !
D'ailleurs, dans l'émission de Capital consacrée à l'immobilier, où il était question d'un bien maquillé par le vendeur (lambris neufs cachant des murs pourris), l'agent immobilier de la ville avait refusé de prendre le mandat.
Je me vois mal, quant à moi, tenter de vendre ce bien, grâce à votre document.....
Ce n'est donc pas avec un papier que l'on exerce avec conscience son devoir de conseil.... je préfère utiliser mon intelligence à autre chose.
Comme toujours, je vous ferai le reproche de vouloir perfectionner le connu. Voilà encore un bel exemple de ce que je veux vous signifier ainsi.
Prenez l'exemple des concessionnaires automobiles. Ils ont assez bien relevé le défi de la vente entre particuliers.
Regardez comment ils ont fait ! Ils ont proposé à leurs clients des garanties (la garantie OR) et aujourd'hui ce sont quasiment les mêmes que si c'était un achat neuf. Ils n'ont pas cherché à menoter le client.... Ils lui ont offert plus pour moins cher.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 13 juil. 2005 : 14:19:22
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-j'ai déjà proposé des garanties de ce genre à mes clients il y a plus de 15 ans
-avec "un tel papier" on peut vendre à quelqu'un qui achète en connaissance de cause, c'est toujours mieux que de découvrir des problèmes après l'acte authentique ; ce document ne va pas "à l'encontre" du devoir de conseil du professionnel mais au contraire permet de l'accomplir sereinement et efficacement. Vous préférez démonter chaque bien que vous avez à vendre ? Ce qui n'exclut naturellement pas de faire toutes les recherches nécessaires par ailleurs.
Vous ne posez aucune question au propriétaire concernant l'état de son bien, le bon fonctionnement du chauffage, etc...? Dans ce cas il me semble plus sérieux de le faire par écrit. On n'oublie rien, on est à l'abri d'un propriétaire malhonnête qui aurait quelque chose à cacher, et on renseigne parfaitement l'acquéreur.
-je ne vous ai pas parlé d'inter agences mais de concours entre agences qui est l'expression usitée pour le cas qui nous occupe
-le mandat de visite n'a pas à être opposable au mandat de vente, ce n'est pas le même mandant
-comme en présence de n'importe quel mandat la rémunération sera bien sûr due en cas de conclusion effective de l'affaire. Vous vous placez exclusivement sur le plan d'un litige éventuel. C'est un autre problème.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 13 juil. 2005 : 14:30:13
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Citation :
Initialement entré par jcm
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-je ne vous ai pas parlé d'inter agences mais de concours entre agences qui est l'expression usitée pour le cas qui nous occupe
-le mandat de visite n'a pas à être opposable au mandat de vente, ce n'est pas le même mandant
-comme en présence de n'importe quel mandat la rémunération sera bien sûr due en cas de conclusion effective de l'affaire. Vous vous placez exclusivement sur le plan d'un litige éventuel. C'est un autre problème.
jcm
Mais il n'est absolument pas question de concours inter-agences ! L'agence X et l'agence Y sont concurrentes dans mon exemple. En outre, votre mandat de visite ne précise absolument pas ce cas, que j'appelle la délégation de mandat.... (tout le réseau ORPI fonctionne ainsi, et il n'y a absolument pas besoin d'un mandat de visite...!)
Vous dites que je me place dans le cas d'un litige éventuel. Je vous rappelle cependant que vous avez présenté ce mandat de visite comme étant la parade à l'arrêt de la Cour de Cassation déjà cité.
Pour le moment, vous ne répondez absolument pas à la question posée et concrètement posée dans l'exemple très courant dans la pratique que je vous soumettais dans mon précédent message.
La question, je vous la repose !
Qu'en est-il de ce mandat de visite de l'agence X, sachant que l'agence Y possède un mandat de vente valide ?
La réponse est pourtant claire... et mon argumentation tout autant... Dans ces conditions pourquoi vous encombrez-vous de ce formulaire des éditions Préférence aussi anti-commercial qu'archaïque....
Reprenez mon exemple qui est extrêmement courant dans la pratique, et répondez objectivement à la question que je pose.
Merci d'avance.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 13 juil. 2005 : 14:49:04
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Ma réponse est qu'un mandat en vaut un autre. Si un client acquéreur mandate une agence pour visiter et négocier un bien clairement identifié, où est le problème, qu'il y ait par ailleurs un ou plusieurs mandats de vente sur ce même bien ? Comment fonctionnent les "chasseurs d'appartement" que l'on a évoqué par ailleurs sur ce site ?
La question des dommages-intérêts concernant ce type de mandat est clairement fixée par l'art. 76 du décret, 2ème alinéa : "Le mandat d'acheter ou de prendre à bail un bien non identifié ne doit contenir aucune clause fixant à l'avance le montant des dommages-intérêts ou du dédit éventuellement dû par la partie qui ne remplirait pas ses engagements."
Donc, quand le bien est identifié...
Quant à vous vous ne répondez pas à ma question concernant la fiche descriptive.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 13 juil. 2005 : 15:11:37
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ma réponse est qu'un mandat en vaut un autre. Si un client acquéreur mandate une agence pour visiter et négocier un bien clairement identifié, où est le problème, qu'il y ait par ailleurs un ou plusieurs mandats de vente sur ce même bien ? Comment fonctionnent les "chasseurs d'appartement" que l'on a évoqué par ailleurs sur ce site ?
La question des dommages-intérêts concernant ce type de mandat est clairement fixée par l'art. 76 du décret, 2ème alinéa : "Le mandat d'acheter ou de prendre à bail un bien non identifié ne doit contenir aucune clause fixant à l'avance le montant des dommages-intérêts ou du dédit éventuellement dû par la partie qui ne remplirait pas ses engagements."
Donc, quand le bien est identifié...
Quant à vous vous ne répondez pas à ma question concernant la fiche descriptive.jcm
Vous le dites vous-même "aucun mandat ne doit contenir une clause fixant à l'avance le montant des dommages et intérêts...." et c'est précisément ce que je dis depuis le départ !
Quant à la fiche descriptive, je vous ai dit ce que j'en pensais... Ce n'est pas ce papier qui vous dégagera de votre devoir de conseil si tel est le cas devant un Juge....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 13 juil. 2005 : 16:13:21
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C'est l'inverse. Pas de clause fixant à l'avance les dommages-intérêts SI LE BIEN N'EST PAS IDENTIFIE. S'il l'est, à contrario c'est possible et c'est la loi Hoguet qui le dit.
Quant à la fiche descriptive, elle nous a déjà sauvé la mise au tribunal, et nous avons eu les félicitations du juge qui a reconnu que nous avions rempli plus que correctement notre devoir d'information grâce à elle. Dans cette affaire, sans cette fiche nous aurions probablement été condamnés. La cour de cassation dit que lorsqu'un professionnel est débiteur d'un devoir particulier d'information, c'est à lui à prouver qu'il a bien fourni cette information. Comment prouver autrement que par des écrits ?
jcm |
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