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jmkdb
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855 réponses |
 Posté - 13 juil. 2005 : 18:17:34
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Pour tout vous dire, j'utilise tout à fait autre chose.... mais bon revenons à la question à laquelle pour le moment, vous ne m'avez toujours pas répondu.
Dans mon exemple de l'agence X et Y, qu'en sera-t-il de votre mandat de visite (pour moi inopposable au mandat de vente) si l'agence Y et qui conclut la vente ?
Merci de répondre à cette question ! Ou bien l'évidence vous échappe - ce qui est possible - ou bien votre mauvaise foi vous aveugle. Mais comme je ne vous sais pas capable de cette dernière... je pense que vous répondrez à la question de l'exemple concret que j'ai posée.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 12:32:02
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J'ai déjà répondu plus haut, en citant la cour de cassation :
"Lorsqu'un AI bénéficiaire d'un mandat fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue au sens de l'art. 6 de la loi du 2 janvier 1970, par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit à la commission convenue..."
Je ne vois pas pourquoi la solution devrait être différente si le mandat est signé par l'acheteur.
jcm |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 12:41:44
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Ah oui, et bien sûr peu importe les autres mandats de vente, comme vous le dites vous même, ils sont "inopposables".
Dans l'hypothèse que vous soulevez, l'acquéreur n'a pas signé de mandat, et le vendeur n'a pas consenti d'exclusivité. Dans l'hypothèse d'un mandat d'acheter ou de recherche ou de visite, peu importe comment on l'appelle, quand le bien est précisément identifié, il peut y avoir exclusivité. Donc application d'une clause pénale éventuelle. Laquelle peut bien évidemment toujours être réduite par le juge.
C'est bien le sens de l'art. 76 du décret.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 12:52:02
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Décidément, c'est à croire que vous êtes de mauvaise foi ! Comme si je ne connaissais par l'article 6 de la loi Hoguet, et dont l'arrêt de la Cour de Cassation cité au sujet des limites du bon de visite et de toute autre document de cette nature, dont votre mandat est en contradiction flagrante.
On va donc, et pour la dernière fois recommencer !
Vous m'avez sorti du chapeau votre mandat de visite comme la parade à l'arrêt de la Cour de Cassation qui précise que parmi les mandataires, peu importe celui qui a visité, c'est celui qui conclut l'affaire, et seulement qui aura droit à sa commission.
Je reprends donc mon exemple :
Monsieur DURAND, vendeur, confie la vente de son appartement à plusieurs agences. L'agence xxx Immobilier et l'Agence 4% immobilier détiennent toutes deux un mandat.
xxx Immobilier fait visiter à Monsieur DUPONT, acquéreur, l'appartement de Monsieur DURAND et lui fait signer un mandat de visite.
Monsieur DUPONT voit en vitrine le même appartement, mais moins cher, car les honoraires de l'agence 4% immobilier sont plus bas.
Monsieur DUPONT signe un compromis de vente et conclut l'affaire avec l'agence 4% immobilier.
La question est : quelle valeur a votre mandat de visite ?
Pour moi, la réponse est AUCUNE. D'autre part, la jurisprudence est constante à ce sujet et d'autre part, il a été maintes fois signalé à la commission des clauses abusives qu'un bon de visite ne saurait se confondre avec un mandat de recherche, et c'est ce que vous faites.Ainsi, vous embrouillez un peu plus les clients, tentez de les menotter avec un contrat.
Vous me la jouez jusqu'à présent "Mais un mandat est la base du métier..." etc... comme si je n'étais pas au courant de ce qu'est un mandat.
Les éditions Préférence, déjà connues pour des documents au contenu assez imprécis pour être utilisables par des professionnels, éditent votre mandat de visite.
Ce "mandat" n'est pas opposable à un mandat de vente (qui au passage est bien préalable à votre mandat de visite.
Pour moi, même, déontologiquement parlant, ce mandat de visite procède d'une pratique de brigand.
J'attend donc de votre part, de dire qu'effectivement :
- ce mandat de visite est inopposable à un mandat de vente
- préciser dans quelles conditions il est utilisable
- si vous l'utilisez réellement dans votre réseau
En dehors de la réponse à ces trois questions, je ferai une réponse précise dans le Journal de l'Agence et ici même, sur l'utilisation réelle d'un tel mandat.
Jean-Michel |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 12:55:50
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Citation :
Initialement entré par jcm
Ma réponse est qu'un mandat en vaut un autre. jcm
Non, un mandat n'en vaut pas un autre ! Vous ne pouvez pas mettre sur le même plan ce mandat de visite et un mandat de vente préalable.
L'agence X et Y détiennent toutes deux un mandat de vente.
L'agence X détient un mandat de visite
L'acquéreur conclut l'affaire avec l'agence Y.
Donnez votre avis précisément sur qui touchera les honoraires et qui en sera irrémédiablement exclu.....
J'attends une réponse claire et précise si vous me répondez que l'agence X doit avoir des indemnités.....
Parce que si vous répondez cela, je vous suggère de le vérifier, comme je l'ai fait, auprès d'un avocat spécialisé....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 13:00:09
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En ce qui me concerne, le débat est clos.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 13:12:27
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Citation :
Initialement entré par jcm
J'ai déjà répondu plus haut, en citant la cour de cassation :
"Lorsqu'un AI bénéficiaire d'un mandat fait visiter à une personne l'immeuble mis en vente et qu'ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue au sens de l'art. 6 de la loi du 2 janvier 1970, par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit à la commission convenue..."
Je ne vois pas pourquoi la solution devrait être différente si le mandat est signé par l'acheteur.jcm
Je laisse juge les contributeurs de ce forum pour juger du bien-fondé de cette clause contenue dans le document 103A des Éditions Préférence "Mandat de visite" utilisé par jcm
"Nous reconnaissons (l'acheteur) que les affaires présentées sont strictement confidentielles et nous engageons à n'en traiter l'achat éventuel que par votre seul intermédiaire. À défaut de respecter cette clause, vous aurez droit à une indemnité forfaitaire à titre de clause pénale, à notre charge, d'un montant égal à la rémunération prévue aux présentes...."
Donc, je reprend ! Mandat de vente donné à plusieurs agences. L'agence X fait visiter et fait signer ce document. L'acquéreur voit en vitrine le même bien, à de meilleurs conditions dans une autre agence Y.
L'ACQUÉREUR A PARFAITEMENT LE DROIT DE TRAITER AVEC L'AGENCE Y !!!!!!
Seule l'agence Y percevra une rémunération au titre de l'article 6 de la Loi Hoguet. L'acquéreur ne POURRA JAMAIS ÊTRE INQUIÉTÉ s'il signe avec l'agence Y.
Or, votre document dit tout à fait le contraire. Il sème le trouble chez les clients. C'est un procédé de brigand pour moi.
Il est tout à fait anormal qu'une personne comme jcm, professionnel réputé, utilise un tel document.
Jean-Michel |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 14 juil. 2005 : 13:17:07
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Citation :
Initialement entré par jcm
En ce qui me concerne, le débat est clos.
jcm
Il ne l'est absolument pas pour moi, tant que vous ne me donnerez pas clairement votre position dans l'exemple que j'ai donné et sur l'utilisation précise que vous faites d'un tel document.
Je vous ai posé très clairement une question. Vous ne pourrez pas y répondre en disant que le débat est clos.
À moins que cela ne soit la reconnaissance de votre erreur.
J'espère qu'une chose, c'est que les agents immobiliers de votre réseau n'utilise pas un tel mandat contraire à la déontologie la plus évidente, et contraire aux règles simples du commerce et du respect élémentaire du client.
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 16 juil. 2005 : 12:26:10
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Je reviens une dernière fois sur ce sujet.
J'ai présenté objectivement un document qui existe, et est utilisé par de nombreuses agences.
J'ai donné mon point de vue sur le plan juridique.
Je n'ai aucune envie de me lancer dans un débat éthique avec quelqu'un qui affiche des a priori et des certitudes aussi ancrées, me traite de brigand et lance des ultimatum. C'est pourquoi j'ai préféré me retirer du débat ; et c'est la seule raison, je n'ai sinon pas pour habitude de refuser la confrontation des idées.
JMKDB, je vous demande de bien vouloir effacer les passages où vous nommez mon agence.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 10:45:56
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Cher jcm,
Je voudrais vous rappeler les raisons pour lesquelles nous avons échangé ainsi.
Je rappelais un arrêt de la Cour de Cassation où le juge a statué qu'il était absolument pas important parmi les mandataires chargés de la vente du bien, de savoir qui avait visité avec qui. Le seul mandataire qui peut percevoir une rémunération est celui qui a effectivement conclu l'affaire.
à quoi vous m'avez répondu que la "parade" (ce sont vos mots) existe avec ce "mandat de visite" utilisé par vous et imprimé par les éditions préférence.
Je vous ai donné mon point de vue sur la qualité juridique de ce document.
D'une part, parce qu'il est contraire à la Loi Hoguet, qui stipule qu'aucun agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération avant d'avoir conclu l'affaire, or ce document précise une rémunération, et d'autre part, parce qu'il ne pourra en aucun cas être opposable à un mandat de vente.
Donc pour reprendre mon exemple de deux agences X et Y, l'agence X; même en se prévalant de ce mandat de visite, ne pourra prétendre à aucune rémunération, ni indemnité de quelque nature que ce soit.
Dans ces conditions, quelle est le rôle de ce document, sinon d'embrouiller les clients ?
Car, l'effet sur la clientèle, qui n'est pas juriste, est évident. Et j'ai pu le constater à de nombreuses reprises ! L'agent immobilier qui utilise un tel mandat de visite, dont on a vu, et c'est l'évidence, son inefficacité totale des points de vue juridique et contractuel, ne l'utilise que pour tenter de menoter l'acquéreur, en lui faisant croire qu'il ne peut acheter que par son intermédiaire. Or c'est faux. Si c'est faux, c'est bien un procédé de brigand.
Je me fiche pas mal que vous écriviez que je ne possède que des certitudes, ce qui est tout le contraire si vous me connaissiez bien. Encore que je n'utiliserai jamais un tel mandat.
Je vous remercie de m'avoir permis de découvrir un tel document, et de communiquer sur de telles pratiques absolument dénonçables et d'un autre âge.
Les agents immobiliers traditionnels, dont vous faites partie, et dont les parts de marché n'ont cessé de baisser depuis 20 ans devraient imaginer qu'il y a des vraies raisons à ce fait. Des raisons qui ne dépendent que d'eux et de leurs pratiques.
Ce mandat de visite, comme les mandats d'exclusivité, ou bien votre mandat Calitimmo, en sont l'expression la plus criante ! ce n'est pas en menottant vos clients qui vous allez convaincre et attirer ceux qui ne le sont pas, mais qui pourraient l'être, si cette profession était plus à l'écoute de ses clients, et non centrée sur son nombril.
Je tiens à dénoncer ici, ce mandat de visite, qui ne sert qu'à embrouiller un peu plus les clients, s'appuyant sur des arguments fallacieux.
Je maintiens donc mes propos, ainsi que les raisons pour lesquelles je les tiens.
PS : Je n'ai pas retrouvé où je vous citais... je pense que l'administration du site s'en est chargé. je vous prie d'accepter mes excuses sur ce point.
Jean-Michel |
Edité par - jmkdb le 18 juil. 2005 11:01:07 |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 11:00:31
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ce qu'il y a de bien avec vous jmkdb, c'est que vous avez toujours un mot à redire sur tout...
Vous n'êtes pour l'exclu, c'est d'ailleurs le slogan de votre enseigne mais cela vous regarde et c'est votre opinion mais cela ne veut pas dire que l'exclusivité est une mauvaise chose, bien au contraire, et que ce soit pour les vendeurs, les acheteurs et les agences... mais cela, vous semblez ne pas vouloir le comprendre ! |
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jcm
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5131 réponses |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 11:56:26
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Bonjour James,
Cela fait partie de mon métier de tenter de maîtriser ce sujet qu'est la transaction immobilière.Désolé si sur la forme, cela ne vous plaît pas.... mais tentez de dépasser cet aspect de mes interventions ici.... si vous voulez bien...
Ne restons pas là-dessus.
Si je suis opposé au mandat exclusif aujourd'hui et fermement, je ne l'ai pas toujours été ! et ne croyez surtout pas que je ne l'ai pas pratiqué, je l'ai même enseigné, c'est que j'ai changé d'avis.
J'ai interviewé récemment un agent immobilier, qui n'est pas l'un des moindres, car il posséde 8 agences traditionnelles. Son opinion est que la profession se trompe de direction. Elle n'écoute pas ses clients, elle n'écoute pas les raisons pour lesquelles les français se détournent majoritairement des agents immobiliers pour la vente et l'achat de son logement.
C'est ce que j'ai envie de vous dire. Ce n'est pas un avis sur tout et pour tout, des certitudes absolues et sans la possibilité d'y introduire une toute petite nuance.
J'ai écouté et je continue de le faire, les clients et ceux qui ne le sont pas.
Je me fiche pas mal de savoir s'ils ont raison ou pas. je sais seulement qu'ils disent un certain nombre de choses :
- des honoraires trop élevés et injustifiés, sans connaître précisément le rôle de l'agent immobilier
- un manque d'écoute et de considération
- des contrats d'exclusivité dont on ne saisit pas l'avantage pour le client (il y en a pour l'agence et pour le négociateur, mais pour les clients je serai curieux de savoir lesquels....)
etc....
Si vous preniez la peine d'écouter ce que les français pensent des agences immobilières, prenez par exemple le rapport Worms... tout ce que je dis est contenu dans ce rapport.
Pour moi, je reste désolé si vous prenez cela pour des certitudes et de l'intolérance, mais entre les choix attentistes, opportunistes d'une profession repliée sur elle-même, et mes prises de position précises, tirées de l'écoute des clients, de ses attentes, de ses besoins, mon point de vue et le point de vue du réseau du Cercle des agences à frais réduits : 4% immobilier, Immobest et Must Agency qu'il m'arrive de présenter, séduit un nombre tous les jours plus grand de professionnels qui ont un tout petit peu réfléchi au devenir de cette profession et surtout concrètement de faire un autre métier.
Car il s'agit bien de cela. Entre tous les différents réseaux, qui se ressemblent et sont interchangeables... dites=moi un peu ce qui différencie C21, ORPI, Laforêt, ERA, l'Adresse...et même celui de notre ami jcm POUR LE CLIENT et en dehors de la couleur des vitrines ? Certains ont des mandats "Préférence", "Réussite", "Confiance", "Calitimmo"... le nom change, sinon c'est exactement la même chose !
Bien sûr, il y a le FIFP, le SIA, tous ces MLS locaux... seule innovation d'un métier sclérosé....
Dites-moi si seulement un jour un de vos clients a rêvé d'un fichier commun, ou d'un fichier partagé ?
On compare les états-unis où il y a 1 agence pour 15000 habitants avec la France où il y a une agence pour 1500...
Mais revenons au sujet initial de ce fil. Ce statut des agents commerciaux...
- nous n'employons que des salariés, et nous leur proposons pour les meilleurs d'être responsable d'agence, ou même d'ouvrir leur propre structure ! Voilà qui est résolument innovant, et qui nous fait recruter des talents.... et nous un négociateur pour qu'il reste ad vitam eternam négociateur ou qu'il parte !
Est-ce bien correct qu'un agent commercial ne voit pas son expérience reconnue pour obtenir sa carte verte et ouvrir sa propre structure ? Mais c'est le lobby qui s'y oppose ! Ce sont les agents immobiliers qui s'y refusent ! Allant même jusqu'à dire qu'ils n'ont pas les moyens d'engager un salarié ! Mais de quel métier parle-t-on ? J'en fais résolument un autre.
- ce mandat de visite.... est une tentative de plus, d'embrouiller le client en lui faisant croire des choses qui n'existent pas, en lui faisant croire qu'il est muselé avec une agence et qu'il ne peut surtout pas acheter ailleurs si les conditions sont plus int%éressantes par exemple des honoraires moins chers. Alors que le droit, la jurisprudence disent le contraire ! J'ai même donné ici les références de cette jurisprudence. Jcm dit même que ce mandat de visite est la je le cite "la parade"... ! Ce mandat de visite est un procédé de brigand. je persiste dans cette opinion pour moi évidente !
Tant de sujets, où je diverge absolument de point de vue, par rapport à la profession, dont je rappelle, les parts de marché constamment en baisse depuis 20 ans.
Un chiffre révélateur : le CA des agents immobiliers a augmenté de 2,1% en 2004, alors que dans le même temps les prix ont augmenté de 15,5% sur la même période, et des honoraires constants dont il faut rappeler qu'ils sont indexés dans 99% des cas sur le prix principal de la vente. J'espère que vous prenez conscience de cet écart inadmissible pour des professionnels.
Pourtant, cette profession l'admet. Les parts de marché sont à 40% et c'est inéluctable ! L'Adresse prétend même que ce n'est pas vrai ! Qu'un "sondage" qui contredit la totalité des études tirées des données brutes, prétend que ces parts de marché sont à 76 !!!!
Je vous laisse juge d'en tirer les enseignements que vous voudrez bien en tirer.
je dis, donc, que ce n'est pas inéluctable. Qu'il y a des solutions, que cette solution existe même.... et que cela fonctionne...j'en ai des preuves absolument concrètes et convaincantes tous les jours.
Méfiez-vous donc des apparences... elles sont parfois très trompeuses.
Je suis consultant, je l'ai été dans un grand réseau même... je pense bien connaître de l'intérieur plusieurs réseaux... je pense savoir, toute modestie mise à part, ce que je dis, et surtout d'assumer mes propos, même s'ils ne vous plaisent pas. Même si sur la forme, mais c'est un peu la déformation de mon métier, ils ne vous conviennent pas.
Si je vous parlais de cet agent immobilier, dont on communiquera l'interview dans une revue professionnelle, et qui vient de nous rejoindre, qui possédait 8 agences traditionnelles, c'est parce qu'il vient d'ouvrir la onzième et qu'il projette d'en ouvrir 30.
Que voulez=vous que j'ajoute de plus ? Il est heureux, ses collaborateurs qui ont vu leurs horizons s'élargir et s'éclaircir considérablement et concrètement le sont aussi, son comptable a un sourire de premier communiant, et son banquier est devenu son ami.
Ses clients sont plus nombreux.... il n'y a que ses confrères et concurrents qui ne le sont pas....
Cordialement,
Jean-Michel |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 13:40:34
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oui ok, vous vendez votre réseau donc c'est logique que vous disiez et preniez pour exemple les meilleurs cas mais je pense bien, comme dans tous réseaux ou indépendants, qu'il y en a qui doivent certainement moins bien tourné... j'ai d'ailleurs lu sur un autre topic il y a quelques jours un AI qui parlait d'une agence de votre groupe dans le cher je crois...
Quand vous dîtes :
"- des honoraires trop élevés et injustifiés, sans connaître précisément le rôle de l'agent immobilier
- un manque d'écoute et de considération
- des contrats d'exclusivité dont on ne saisit pas l'avantage pour le client (il y en a pour l'agence et pour le négociateur, mais pour les clients je serai curieux de savoir lesquels....)
etc...."
Je crois que cela tient plutôt du role du négociateur plus que du réseau qui peut convaincre ou non le particulier et quand vous dites que les particuliers ne vont pas forcément voir les agences , je ne suis pas d'accord. Bein entendu, c'est le cas pour certains qui pensent surtout faire une meilleure affaire (mais cela reste encore à démontrer) |
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saba01
Contributeur senior
68 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 14:24:08
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- des contrats d'exclusivité dont on ne saisit pas l'avantage pour le client (il y en a pour l'agence et pour le négociateur, mais pour les clients je serai curieux de savoir lesquels....)
etc....
bonjour
les avantages
1)interlocuteur unique, en tout cas chez nous,
2)plus de motivation de l'agent
3) honoraires moins élevés
perso, je vais travailler de plus en plus en exclu,je laisse la possibilité au client de vendre seul ou lui propose la semi-exclu, si il m'envoie un client, je divise les honoraires par deux.
je pense que les honoraires élevés sont la conséquence du mandat simple.Je veux bien travailler à 5% voire 4 % .
Quand vous nous parlez des honoraires de nos confrères européens, qui sont plus bas que les notres, s'agit il de mandat simple ou exclu ? y a t il un minimum de perception ou pas.
Votre réseau pratique t il un minimum de perception par affaire ?
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 16:05:51
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Citation :
Initialement entré par james69
oui ok, vous vendez votre réseau donc c'est logique que vous disiez et preniez pour exemple les meilleurs cas mais je pense bien, comme dans tous réseaux ou indépendants, qu'il y en a qui doivent certainement moins bien tourné... j'ai d'ailleurs lu sur un autre topic il y a quelques jours un AI qui parlait d'une agence de votre groupe dans le cher je crois...
Quand vous dîtes :
"- des honoraires trop élevés et injustifiés, sans connaître précisément le rôle de l'agent immobilier
- un manque d'écoute et de considération
- des contrats d'exclusivité dont on ne saisit pas l'avantage pour le client (il y en a pour l'agence et pour le négociateur, mais pour les clients je serai curieux de savoir lesquels....)
etc...."
Je crois que cela tient plutôt du role du négociateur plus que du réseau qui peut convaincre ou non le particulier et quand vous dites que les particuliers ne vont pas forcément voir les agences , je ne suis pas d'accord. Bein entendu, c'est le cas pour certains qui pensent surtout faire une meilleure affaire (mais cela reste encore à démontrer)
Non, James, je ne vends pas "mon réseau", d'une part parce qu'il n'est pas à vendre, et puis surtout parce qu'il ne s'agit absolument pas de vendre.
Il s'agit tout d'abord de s'entendre sur un certain nombre de choses et d'envisager ce métier selon une toute autre conception.
Il y a très clairement deux conceptions qui vont s'affronter : les agences qui seront en MLS à 7 ou 8% d'honoraires, et le réseau des agences à frais réduits de 4 à 2% dégressifs.
Pour tout le reste, vous savez comme moi qu'il n'y a pas ou rarement, dans les concurrents locaux à une agence ou à un groupe d'agence, d'avis pertinents, je connais les agences de l'intérieur, et je sais à quel point elles gênent les concurrents....par ailleurs, je connais leur chiffre d'affaires et je suis particulièrement circonspect quant à ces avis qui n'en sont pas.
cordialement,
Jean-Michel |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 18 juil. 2005 : 16:15:30
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Citation :
Initialement entré par saba01
- des contrats d'exclusivité dont on ne saisit pas l'avantage pour le client (il y en a pour l'agence et pour le négociateur, mais pour les clients je serai curieux de savoir lesquels....)
etc....
bonjour
les avantages
1)interlocuteur unique, en tout cas chez nous,
2)plus de motivation de l'agent
3) honoraires moins élevés
perso, je vais travailler de plus en plus en exclu,je laisse la possibilité au client de vendre seul ou lui propose la semi-exclu, si il m'envoie un client, je divise les honoraires par deux.
je pense que les honoraires élevés sont la conséquence du mandat simple.Je veux bien travailler à 5% voire 4 % .
Quand vous nous parlez des honoraires de nos confrères européens, qui sont plus bas que les notres, s'agit il de mandat simple ou exclu ? y a t il un minimum de perception ou pas.
Votre réseau pratique t il un minimum de perception par affaire ?
Alors qu'un client vendeur souhaite vendre le plus rapidement POSSIBLE et le plus cher POSSIBLE, je ne vois pas comment vous répondrez à cette attente !
Interlocuteur unique veut dire moins d'acheteurs potentiels, donc une vente moins rapide et au prix moins élevé.
Quant aux mandats simples, je constate que vous les délaissez !
Par ailleurs, vous baissez vos honoraires sur un mandat simple et vous concerntrez les coûts sur ces mandats.... visiblement pour une agence traditionnelle vous irez à contre sens de la logique économique....
Les chiffres des honoraires moyens et des parts de marché des professionnels européens sont donnés sans tenir compte de la qualité du mandat (simple ou exclusif....)
Par ailleurs, de quoi parlet-on en France où à peine 4% des mandats sont exclusifs ?
Jean-Michel |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 19 juil. 2005 : 12:05:21
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Je suis d'un avis radicalement opposé.
D'abord et quel que soit le domaine, un commercial qui arrive la remise à la main n'est en général pas sûr de lui, et c'est le pire des arguments commerciaux.
Ensuite parce que dire que le souhait des clients est de payer moins cher est une analyse sommaire et qui peut s'appliquer à tous produits et services. Quand on achète, c'est toujours trop cher. Si c'était si évident, les clients seraient rebutés au niveau de la signature du mandat.
Il faut approfondir cette analyse. Les clients trouvent qu'ils paient trop cher par rapport aux prestations fournies (et non seulement par rapport au résultat).
Et c'est normal : 10 mandats simples = 10 clients mécontents, 9 pour lesquels on n'a pas vendu on est des nuls, et un qui paie pour les autres et pour lequel on n'en a pas fait particulièrement plus.
Ma solution : 10 mandats exclu = 10 clients contents, 9 pour lesquels on a vendu avec un niveau de prestations bien plus important puisqu'on en a les moyens, on est payé 9 fois au lieu d'une, et 1 pour lequel on n'a pas vendu mais les prestations ont été les mêmes que pour les autres.
Votre solution fonctionne peut-être, JMKDB, mais la mienne aussi.
Et contrairement à ce que vous prétendez, nos clients ne sont pas menottés. En général ils peuvent dénoncer le mandat DES SA SIGNATURE. C'est même un de nos arguments pour prendre ce type de mandats. Ils ne le font pas.
Le fond du problème, c'est que cette conception du mandat exclusif est peu partagée. La plupart des agences considèrent effectivement qu'un tel mandat se vendra et qu'il n'y a pas de raison d'en faire plus. Là est l'erreur.
Si l'on veut qu'un tel système fonctionne à la satisfaction de tous, il faut "dérouler le tapis rouge" pour les clients vendeurs. Cela signifie en faire plus, beaucoup plus pour eux et le leur faire savoir, et leur rendre compte quasi quotidiennement de ce qui a été fait.
jcm |
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jmkdb
Pilier de forums
855 réponses |
Posté - 19 juil. 2005 : 15:20:57
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Citation :
Initialement entré par jcm
Je suis d'un avis radicalement opposé.
D'abord et quel que soit le domaine, un commercial qui arrive la remise à la main n'est en général pas sûr de lui, et c'est le pire des arguments commerciaux.
Ensuite parce que dire que le souhait des clients est de payer moins cher est une analyse sommaire et qui peut s'appliquer à tous produits et services. Quand on achète, c'est toujours trop cher. Si c'était si évident, les clients seraient rebutés au niveau de la signature du mandat.
Il faut approfondir cette analyse. Les clients trouvent qu'ils paient trop cher par rapport aux prestations fournies (et non seulement par rapport au résultat).
Et c'est normal : 10 mandats simples = 10 clients mécontents, 9 pour lesquels on n'a pas vendu on est des nuls, et un qui paie pour les autres et pour lequel on n'en a pas fait particulièrement plus.
Ma solution : 10 mandats exclu = 10 clients contents, 9 pour lesquels on a vendu avec un niveau de prestations bien plus important puisqu'on en a les moyens, on est payé 9 fois au lieu d'une, et 1 pour lequel on n'a pas vendu mais les prestations ont été les mêmes que pour les autres.
Votre solution fonctionne peut-être, JMKDB, mais la mienne aussi.
Et contrairement à ce que vous prétendez, nos clients ne sont pas menottés. En général ils peuvent dénoncer le mandat DES SA SIGNATURE. C'est même un de nos arguments pour prendre ce type de mandats. Ils ne le font pas.
Le fond du problème, c'est que cette conception du mandat exclusif est peu partagée. La plupart des agences considèrent effectivement qu'un tel mandat se vendra et qu'il n'y a pas de raison d'en faire plus. Là est l'erreur.
Si l'on veut qu'un tel système fonctionne à la satisfaction de tous, il faut "dérouler le tapis rouge" pour les clients vendeurs. Cela signifie en faire plus, beaucoup plus pour eux et le leur faire savoir, et leur rendre compte quasi quotidiennement de ce qui a été fait.
jcm
Cher jcm,
Que vous soyez d'un avis radicalement opposé ne m'étonne guère, étant donné que pour moi, vous raisonnez avec les règles du passé. En ce qui concerne la notion de "prix bas", je vous suggère de vous renvoyer à la lecture du mensuel "Les échos" consacré à ce qu'on peut bien considérer comme un phénomène durable.
Par ailleurs, je ne suis pas d'accord avec votre manière d'aborder ce problème. Il ne s'agit pas seulement d'être moins cher, dit comme cela, je suis de votre avis, cela n'a pas de sens. Il s'agit d'avoir un niveau d'honoraires acceptable et correspondant avec la mission confiée.
Figurez-vous qu'on m'a même demandé de réfléchir sur ce sujet. Quelle rémunération pour quelle valeur ajoutée ?
Ensuite, le problème du mandat est un faux problème. Une étude ERA avait montré que globalement 80% des biens à vendre sur un secteur se trouve en vente dans une ou plusieurs agences du secteur. Le problème est le taux de transformation de ces biens.... la moitié se vendra de particulier à particulier.... le vrai problème est là, et non dans votre cuisine cartésienne de mandats exclusifs vis-à-vis des mandats simples et de vos critères de gestion s'y appliquant... C'est comme si, finalement, vous doutiez de votre rôle de mandataire....car il ne s'agit pas de dérouler le tapis rouge pour les vendeurs... ce n'est pas ce qu'ils attendent....
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 19 juil. 2005 : 17:35:00
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"car il ne s'agit pas de dérouler le tapis rouge pour les vendeurs... ce n'est pas ce qu'ils attendent...."
Ah bon ? Les clients ne veulent pas qu'on s'occupe d'eux ? Ca se saurait.
Le problème ce n'est pas le particulier qui vend tout seul de A à Z, c'est celui qui confie à une ou plusieurs agences et finit par vendre seul, après avoir fait travailler un certain nombre de professionnels sans les rémunérer bien sûr et en bénéficiant de leurs apports, honnêtement ou non d'ailleurs.
Cela représente à peu près un tiers des ventes totales. C'est l'effet pervers de la combinaison de l'art. 6 et du mandat simple.
Accepter un mandat simple c'est dire au vendeur : je vais faire plein de choses pour vous, passer du temps, dépenser de l'argent, et bien sûr si vous trouvez un client tout seul (probablement quelqu'un qui aura vu ma pub et vous aura contacté directement) vous ne me devrez rien, c'est tout naturel.
Personnellement je ne trouve pas normal qu'un professionnel ne se fasse pas payer.
jcm |
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